TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 6 octobre 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier lors des débats : Madame ALI, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 7 juillet 2026

GROSSE :
Le 6 octobre 2026
à Me Bernard KUCHUKIAN
Le 6 octobre 2026
à Me Pierre CECCALDI
Le 6 octobre 2026
à Me Emmanuelle DURAND
Le 6 octobre 2026
à M. [W] [I]
EXPEDITION :
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………

PARTIES DANS LE DOSSIER N° RG 25/06413 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7E2Z

DEMANDEURS

Monsieur [N] [J]
né le 02 Octobre 1942 à VALREAS, demeurant 29 Chemin Vallat de la Marteleine – 13011 MARSEILLE

représenté par Me Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Q] [R] épouse [J]
née le 15 Avril 1954 à MARSEILLE, demeurant 29 Chemin Vallat de la Marteleine – 13011 MARSEILLE

représentée par Me Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [I]
né le 25 Avril 1965 à PARIS, demeurant 29 Chemin Vallat de la Marteleine – 13011 MARSEILLE

Comparant en personne

SOCIETE ESPACE IMMOBILIER SERVICE, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 410 158 893 dont le siège social est sis 138 route des Camoins – 13011 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercie

représentée par Me Pierre CECCALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

********

PARTIES DANS LE DOSSIER RG 26/244 :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [J]
né le 02 Octobre 1942 à VALREAS, demeurant 29 Chemin Vallat de la Marteleine – 13011 MARSEILLE

représenté par Me Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Q] [R] épouse [J]
née le 15 Avril 1954 à MARSEILLE, demeurant 29 Chemin Vallat de la Marteleine – 13011 MARSEILLE

représentée par Me Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [I]
né le 25 Avril 1965 à PARIS, demeurant 29 Chemin Vallat de la Marteleine – 13011 MARSEILLE

Comparant en personne

********

PARTIES DANS LE DOSSIER RG 26/210 :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [J]
né le 02 Octobre 1942 à VALREAS, demeurant 29 Chemin Vallat de la Marteleine – 13011 MARSEILLE

représenté par Me Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Q] [R] épouse [J]
née le 15 Avril 1954 à MARSEILLE, demeurant 29 Chemin Vallat de la Marteleine – 13011 MARSEILLE

représentée par Me Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

SOCIETE [H],SA immatriculée au RCS de Paris sou le numéro 423 703 032 dont le siège social est sis 89 rue de la Boétie – 75008 PARIS prise en a la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Emmanuelle DURAND, de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] sont propriétaires indivis d’une maison à usage d’habitation sise 29 chemin de Vallat de la Marteleine dans le onzième arrondissement de Marseille, sur une parcelle de terrain d’une surface de 2.000 mètres carrés, cadastrée quartier de La Treille, section B n° 118.

M. [W] [I] s’est installé dans cette maison au cours du mois d’août 2025.

Contestant la validité d’un bail selon acte sous seing privé opposé par M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service, en qualité de mandataire des bailleurs, portant sur un logement, situé au 1er étage de cette maison individuelle, pour un loyer de 3.150 euros, M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception déposé le 2 septembre 2025, avisé la SAS Espace Immobilier Service de leur intention d’engager une action en annulation du bail afin qu’elle leur réponde sous huitaine, sur ce point, outre la communication des coordonnées de son assureur de responsabilité.

M. [N] [J] et Mme [Q] [R] ont, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, fait assigner M. [W] [I] et la société par actions simplifiée (SAS) Espace Immobilier Service devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité aux fins de :

-voir annuler ou résoudre immédiatement le bail,
-voir ordonner l’expulsion de M. [W] [I] sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
-condamnation de la SAS Espace Immobilier Service à leur payer les sommes de 37.800 euros au titre de la valeur d’occupation du bien immobilier frauduleusement loué par elle et de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamnation solidaire de M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service à leur payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. [N] [J] et Mme [Q] [R] adressaient un acte rectificatif de leur assignation suite à une erreur d’indication de la salle d’audience pour le 30 avril 2026.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, M. [W] [I], en qualité de locataire de cette maison, a fait assigner M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J], en qualité de bailleurs, devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé notamment aux fins d’accès à la chaufferie, de remise en état de la chaudière, de remplissage de la cuve de fioul, de suspension de l’exigibilité des loyers, de remboursement des loyers, paiement de la somme de 25.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Selon ordonnance rendue le 26 février 2026, le juge des contentieux statuant en référé a débouté M. [W] [I] de l’ensemble de ses demandes, tendant notamment à l’examen d’un trouble de jouissance en raison de l’existence de contestations sérieuses.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2026, M. [N] [J] et Mme [Q] [R] ont fait dénoncer l’assignation à la société anonyme (SA) [H] devant le tribunaux fins de :
-jonction avec la procédure initiale,
-le cas échéant, condamnation à relever et garantir la SAS Espace Immobilier Service de toutes condamnations prononcées à son encontre et à leur bénéfice.
L’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le juge des contentieux de la protection, matériellement compétent, par mention au dossier en date du 24 avril 2026, en application de l’article 82-1 du Code de procédure civile, pour l’audience du 30 avril 2026, à laquelle un renvoi a été ordonné à la demande de M. [W] [I], M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] s’y opposant fermement.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2026, M. [N] [J] et Mme [Q] [R] ont fait assigner M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de :
-jonction avec les procédures engagées,
-réitération de leurs demandes initiales à l’exception des demandes financières, désormais formulées à l’encontre de la SAS Espace Immobilier Service mais également de M. [W] [I], avec solidarité, pour les sommes de 47.250 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la valeur d’occupation de bien, de la date de souscription du bail litigieux au 7 juillet 2026, et de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice personnel,
-condamnation de la SAS Espace Immobilier Service à leur payer une somme de 5.000 euros par moins à titre d’indemnité d’occupation à compter du 7 juillet 2026,
-condamnation le cas échéant de la SA [S] à relever et garantir la SAS Espace Immobilier Service de toutes condamnations prononcées à son encontre,
-condamnation solidaire de la SA [S], M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 juillet 2026 à laquelle M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] comparaissaient assistés de leur conseil, M. [W] [I] comparaissant en personne, la SAS Espace Immobilier Service et la SA [H] étant représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à leurs conclusions récapitulatives, M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] demandent :

-la jonction avec la procédure engagée à l’encontre de la SA [H],
-l’annulation ou à titre subsidiaire, la résolution du bail conclu le 12 août 2025,
-l’expulsion de M. [W] [I], ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-la condamnation in solidum ou solidaire de la SAS Espace Immobilier Service et M. [W] [I] à leur payer les sommes de 47.250 euros au titre de la valeur d’occupation du bien immobilier et de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 5.000 euros et/ou des sommes à la charge de la SAS Espace Immobilier Service à compter du 7 juillet 2026, sollicitant à l’audience la condamnation in solidum de M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service au paiement de cette indemnité d’occupation,
-la condamnation de la SA [H], le cas échéant, à relever et garantir la SAS Espace Immobilier Service des condamnations prononcées à son encontre,

-la condamnation solidaire de M. [W] [I], de la SAS Espace Immobilier Service et de la SA [H] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que le bail est nul. Ils font valoir que le bail leur est inopposable en l’absence de tout mandat signé au bénéfice de la SAS Espace Immobilier Service. Ils estiment qu’elle excède ses pouvoirs. Ils exposent qu’ils sollicitent un agent immobilier de la SAS Espace Immobilier Service durant l’été 2025 aux fins de recherche d’un locataire. Ils contestent tout accord donné à la SAS Espace Immobilier Service pour la conclusion d’un bail avec M. [W] [I]. Sur question, ils indiquent qu’ils remettent les clés à la SAS Espace Immobilier Service afin de faire visiter la maison. Ils précisent que le logement est antérieurement donné à bail dans le cadre d’un mandat confié à l’agence immobilière Plaza, les locataires libérant les lieux le 20 janvier 2025.

Ils exposent que M. [W] [I] falsifie le contrat de bail en y apposant une mention relative à la sous-location.

Sur la demande subsidiaire de résolution du contrat de bail, ils reprochent à M. [W] [I] un non-paiement des loyers, un défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et des troubles de voisinages caractérisés par des comportements violents, des dégradations, des fêtes, du tapage nocturne et le harcèlement de leur fille résidant au sous-sol de la maison.

Sur la responsabilité de la SAS Espace Immobilier Service, outre la signature d’un bail sans leur accord, ils lui reprochent en tout état de cause la signature du bail avant M. [W] [I], celui-ci ayant eu la possibilité de le modifier.
Sur la mise en cause de la SA [H], ils avancent que les fautes de la SAS Espace Immobilier Service sont couvertes par la garantie prévue à l’article 6 du contrat d’assurance, entrant dans le champ d’application de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970, relative aux agents immobiliers. Ils rappellent que la SAS Espace Immobilier Service fixe une commission de 1.500 euros.

Sur leur préjudice, ils se réfèrent à la valeur locative perdue.

M. [W] [I] :
-s’oppose aux demandes de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J],
-à titre subsidiaire, demande la fixation du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 495 euros.

Il soutient qu’il n’a pas à subir les conséquences d’une annulation du bail. Il estime que le bail est valide. Il avance que M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] changent d’avis à la découverte de son passé judiciaire. Il insiste sur sa volonté de se réinsérer.
Sur les fautes reprochées par M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J], il conteste tout trouble de voisinage. Il soutient que Mme [Q] [J] l’agresse, lui occasionnant une incapacité totale de travail de cinq jours. Il affirme qu’il se présente auprès de la SAS Espace Immobilier Service en tant que loueur professionnel. Il soutient qu’il souscrit un bail aux fins d’exercice d’une activité commerciale. Il confirme la sous-location des lieux et ce, dès le 12 août 2025. Il indique qu’il s’agissait de son unique source de revenus.

Il conteste toute falsification du bail. Il affirme que la mention relative à la sous-location est apposée par la SAS Espace Immobilier Service.

Il indique qu’il est propriétaire d’un appartement d’une valeur de 620.000 euros, sis à Paris. Il ajoute qu’il loue actuellement un logement pour un loyer de 1.450 euros.

Conformément à ses conclusions, la SAS Espace Immobilier Service, agissant par son président, au visa des articles 1353, 1366, 1984 et 1985 du Code civil, L 124-1 et suivants du Code des assurances :
-à titre principal, conclut au débouté des demandes de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] et demande leur condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

-à titre subsidiaire, demande de condamner la SA [H] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre et de la mettre hors de cause, ainsi que de condamner la SA [H] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] lui donnent mandat pour la gestion de plusieurs biens immobiliers, gage de relations anciennes, habituelles et professionnelles. Si elle confirme l’absence d’écrit, elle estime qu’elle en rapporte la preuve par les échanges avec M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J], caractérisant un commencement de preuve par écrit. Elle estime qu’elle respecte les termes du mandat, notamment en présentant la candidature de M. [W] [I] à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J]. Elle se prévaut de la vérification de la solvabilité de M. [W] [I], effective au regard de la souscription d’une garantie contre les loyers impayés.

Elle expose que M. [W] [I] modifie le bail lors de sa signature, en son absence, en raison des congés estivaux, le jour de l’entrée dans les lieux, l’original du bail lui étant remis par la société EDL. Elle indique qu’elle découvre les modifications du bail par M. [W] [I] le 26 août 2026, s’agissant de la possibilité d’user des lieux à des fins professionnelles, un refus ayant été opposé à M. [W] [I] le 30 juillet 2026. Elle souligne qu’elle dénonce immédiatement ces modifications.

Sur la mise en œuvre de la garantie souscrite auprès de la SA [H], elle soutient que la condition d’un mandat écrit est remplie, les échanges de textos constituant des écrits électroniques.

Sur question, elle indique qu’elle n’est pas en possession de l’original du bail.

Conformément à ses conclusions, la SA [H], prise en la personne de ses représentants légaux, au visa de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, notamment son article 6, des articles L 112-6 du Code des assurances et 1240 du Code civil :

-à titre principal, conclut au débouté des demandes formulées à son encontre par tout demandeur et demande le prononcé de sa mise hors de cause, outre la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,
-à titre subsidiaire, conclut au débouté des demandes de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] et à défaut demande la limitation des indemnités à la somme de 3.000 euros, correspondant au plafond de garantie, avec l’application de la franchise, la condamnation de M. [W] [I] à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre et la condamnation de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] ou tout succombant aux dépens, distraits au profit de Maître Emmanuel DURAND.

Elle oppose l’exclusion de garantie prévue par le contrat d’assurance en l’absence de mandat écrit. Elle rappelle que la loi du 2 janvier 1970 impose un mandat écrit pour toute opération d’entremise et ce, à peine de nullité, cette exigence étant mentionnée à l’article 17 du contrat, s’agissant d’une profession réglementée. Elle estime que des échanges de textos ne constituent pas un écrit.

Sur les demandes de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J], elle relève les absences d’indication relative aux indemnités relevant de la garantie contre les impayés locatifs et de preuve d’un préjudice. Elle considère que M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] manquent à leur devoir de loyauté contractuelle en refusant de régulariser un mandat avec M. [W] [I] après l’avoir invitée à conclure le bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la jonction :

L’article 367 du Code de procédure civile dispose que « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce il conviendra d’ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 26-00210 et RG 26-00244 sous le numéro de RG 25-06413.

Sur les pièces non visées au bordereau de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J]

Alors que le bordereau de communication de pièce de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] vise 36 pièces, 58 pièces sont versées au débat, ce point étant relevé dans le temps du délibéré. Le conseil de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] s’étant référé à plusieurs des pièces n° 37 à 58 durant sa plaidoirie, il convient de retenir que le principe du contradictoire est respecté, en application de l’article 16 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’annulation du bail :

En application de l’article 1128 du Code civil, le contrat conclu par une partie dépourvue de la capacité de contracter est nul.

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce soumet le mandat confié à un agent immobilier à l’exigence d’un écrit.

Cette disposition est d’ordre public.

L’article 64 alinéa 2 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce dispose « qu’à moins que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention  » Gestion immobilière  » représente la personne morale qu’il administre, notamment un syndicat de copropriétaires, une société ou une association, il doit détenir un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé. »

Aux termes des articles 1172 et 1179 du Code civil, il est de principe que ce formalisme a pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant. Il s’ensuit que son non-respect entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

L’article 1362 du Code civil autorise le recours à la preuve par témoignages ou présomptions, lorsqu’existe un commencement de preuve par écrit.

En l’espèce, M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] versent au débat une copie du bail incomplète.

M. [W] [I] ne produit pas de bail.

La SAS Espace Immobilier Service ne vise pas de bail sur son bordereau de communication de pièce. Elle joint une copie de bail en annexe de sa pièce n° 27, présentée comme une pièce jointe à un courriel adressé à Mme [Q] [R] le 18 juillet 2025 aux fins de validation. La page 5 indiquant une date au 18 juillet 2025, sans aucune signature, ni des bailleurs, ni du locataire.

Ces deux copies sont identiques en ce que la prise d’effet est fixée au 12 août 2025, pour une durée de douze mois renouvelable par tacite reconduction. Le loyer est de 3.150 euros, avec une provision sur charges de 50 euros, l’adresse de M. [W] [I] n’étant pas renseignée. L’article X relative aux autres clauses particulières, porte la mention manuscrite, d’une écriture différente de celle apposée sur le reste du bail, d’un entretien annuel de la chaudière et de l’autorisation de sous-location. Les honoraires de la SAS Espace Immobilier Service sont de 1.500 euros.

L’exemplaire du bail communiqué par la SAS Espace Immobilier Service indique la rature de la mention « usage d’habitation » et le cochage de la case « usage mixte » à l’article II B.

Sur question posée à l’audience, ni M. [W] [I] ni la SAS Espace Immobilier Service ne sont en mesure de fournir des explications sur l’absence de production de l’original du bail.

Il ressort d’échanges de courriels entre M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service qu’en dépit de l’envoi d’un exemplaire du bail à signé par courriel le 21 juillet 2025, le bail signé n’est toujours pas retourné par M. [W] [I] au 8 août 2025.

La SAS Espace Immobilier Service communique un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 12 août 2025, horodaté à 23 heures 24, incomplet, les pages 2, 6, 9, 15 à 78 étant manquantes, les pages versées étant paraphées aux initiales B/LT.

Il ressort des échanges entre M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service d’une part et M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] et la SAS Espace Immobilier Service d’autre part, que M. [W] [I] verse le dépôt de garantie, la SAS Espace Immobilier Service virant la somme à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J], indiquant la conserver dans l’attente du règlement du litige.

La SAS Espace Immobilier Service produit un courrier adressé à M. [W] [I], en date du 26 août 2025, lui notifiant son refus du contrat modifié et visant un nouvel exemplaire à signer.

Il en résulte l’absence d’un bail écrit entre les parties, Mme [O] [J] indiquant d’ailleurs à ce titre dans sa plainte du 25 novembre 2025 que le bail est inexistant.

Le fait que la SAS Espace Immobilier Service déclare un sinistre à la société SAA Assurances le 5 novembre 2025, indiquant une signature du contrat par M. [W] [I] à distance, illisible, puis une nouvelle signature le 12 août 2025 lors de l’entrée dans les lieux est insuffisant à établir un commencement de preuve par écrit d’un bail signé le 12 août 2025 par M. [W] [I].

La SAS Espace Immobilier Service justifie de l’inscription sur son registre d’un mandat n° 290 donné par M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] le 17 juillet 2025, et non pas le 17 juillet 2015 comme indiqué par la SAS Espace Immobilier Service dans ses écritures, ayant pour objet une villa de type 8 sise chemin de la Marteleine dans le onzième arrondissement de Marseille.

Elle joint par ailleurs deux mandats de gestion immobilière :

-n° 180 en date du 30 janvier 2017, d’une durée de 10 ans, ayant pour objet la gestion immobilière d’un bien immobilier de type 3/4 situé au 29 chemin Vallat de la Marteleine, rez-de-jardin, dans le onzième arrondissement de Marseille,
-n° 203 en date du 20 avril 2018, d’une durée de 10 ans, ayant pour objet la gestion immobilière d’une villa n° 2 située au 29 chemin Vallat de la Marteleine, dans le onzième arrondissement de Marseille.

M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] confirment à l’audience la remise des clés à la SAS Espace Immobilier Service aux fins de visite de leur maison en vue de sa location.

Il ressort de deux courriels échangés entre M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service le 4 juillet 2025, que M. [W] [I], suite à sa visite des lieux, se propose de rencontrer le propriétaire dans les jours suivants, la SAS Espace Immobilier Service lui répondant que sa candidature est en cours d’étude. Il s’évince d’un texto adressé à la SAS Espace Immobilier Service par M. [J] le 6 juillet 2025 qu’elle lui présente la candidature de M. [W] [I], ce dernier lui répondant en ces termes : « Bonjour M. [C], je viens de prendre connaissance de votre message, mon téléphone était en panne. J’ai des rendez-vous prévus demain, je ne serai pas disponible. M. [M], que j’ai contacté, doit faire deux visites cette semaine. Si ce cinéaste se décide effective, qu’il signe le bail. On verra bien s’il est capable de concrétiser et la gli est validée. Bon courage à vous ».

La SAS Espace Immobilier Service adresse à Mme [Q] [J] un projet de bail à conclure avec M. [W] [I], pour validation et éventuelles rectifications, selon courriel en date du 18 juillet 2025. Elle avise M. [W] [I] dans un courriel du 30 juillet 2025 du refus des bailleurs d’une sous-location afin de respecter les conditions imposées par la garantie contre les loyers impayés. Elle ne justifie pas de la souscription d’une garantie contre les loyers impayés.

Il ressort de courriels adressés à la SAS Espace Immobilier Service par Mme [O] [J] le 19 août 2025 puis par Mme [Q] [J] le 26 août 2025, au sujet des revendications de M. [W] [I], qu’il est considéré comme locataire des lieux, Mme [O] [J] se référant à un état des lieux ayant duré plus de six heures et Mme [Q] [J] rappelant que le bail meublé fait obstacle à l’exercice d’une activité commerciale. Mme [Q] [J] indique qu’elle préfère une résiliation du bail par M. [W] [I].

M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] contestent la régularité du bail le 2 septembre 2025.

M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service ne font état ni d’une perte du bail ni d’une impossibilité morale de se procurer un écrit au sens de l’article 1360 du Code civil.

Il en résulte que la SAS Espace Immobilier Service ne justifie pas d’actes de ratification des bailleurs permettant de faire échec à l’exigence légal d’un écrit et d’établir un mandat de gestion immobilière relatif au bien litigieux. Dans ces conditions, la remise des clés à M. [W] [I] par la SAS Espace Immobilier Service et son occupation des lieux ne peuvent caractériser un bail verbal.

La copie d’un bail en date du 18 juillet 2025, non signé, un état des lieux d’entrée incomplet, non signé et sans le paraphe de M. [W] [I], un encaissement du dépôt de garantie par M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] et une action en justice infondée engagée par M. [W] [I] à l’encontre de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] sont insuffisants à établir un commencement de preuve par écrit.
En l’absence de bail, la demande d’annulation est sans objet.

Sur l’expulsion :

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose l’établissement d’un écrit en matière de baux d’habitation, il est néanmoins de jurisprudence constante qu’un bail peut être conclu verbalement et que la preuve peut en être rapportée par tous moyens lorsqu’il a reçu un commencement d’exécution.

En l’espèce, il est établi que M. [W] [I] occupe les lieux sans droit ni titre, aucun bail verbal n’étant caractérisé.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [W] [I] ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, pour une durée de 6 mois.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due du 12 août 2025 au départ de M. [W] [I] par remise des clés ou expulsion à la somme de 3.150 euros puis de 5.000 euros à compter du 1er novembre 2026 et de condamner M. [W] [I] à son paiement.

M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] sollicitent la condamnation de M. [W] [I] au paiement de la somme de 37.800 euros au titre des loyers dus sur une année.

Il résulte des débats que M. [W] [I] effectue un unique versement avant son entrée dans les lieux.

Il sera par conséquent condamné à payer à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] la somme de 28.350 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 30 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, dépôt de garantie de 3.150 euros déduit.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, sur les troubles de voisinage, s’agissant du tapage nocturne, la fille de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J], Mme [O] [J], effectue une main courant au Commissariat de police de Plan-de-Cuques le 3 octobre 2025 pour signaler des tapages nocturnes en date des 13 et 27 septembre 2025, entre 21 heures et 4 heures.
Elle précise avoir alerté les services de police, en vain. Dans une plainte du 20 octobre 2025, elle signale les fêtes durant chaque week-end, organisées par les sous-locataires de M. [W] [I].

M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] communiquent un courrier établi par un tiers le 30 décembre 2025 relatant l’intrusion dans la maison, au cours de la nuit du 27 au 28 décembre 2025, de trois jeunes manifestement drogués et agressifs, en l’absence de M. [W] [I]. Il précise avoir prévenu la police avant de quitter les lieux, craignant pour sa sécurité. Une ancienne sous-locataire de M. [W] [I] témoigne en ce sens dans un courrier en date du 4 janvier 2026. Elle précise que les intrus font état d’une dette de M. [W] [I]. Elle ajoute que M. [W] [I] revient le 28 décembre 2025, accompagné de la police, intervenue plus tôt à 5 heures. Elle rapporte des confidences de M. [W] [I], s’agissant de la venue régulière d’individus peu fréquentables, durant l’été, avant l’arrivée des sous-locataires, s’agissant de personnes rencontrées dans un fast-food et ce, afin de profiter de la piscine et d’organiser des soirées. Elle indique que les colocataires quittent les lieux le 28 décembre 2025.

Mme [O] [J] signale cette violation de domicile dans le cadre d’une plainte en ligne le 9 janvier 2026, contre personne non dénommée.

Dans sa plainte du 9 avril 2026, déposée au nom de Mme [Q] [J], Mme [O] [J] déclare qu’une sous-locataire de M. [W] [I] menace sa mère en ces termes : « si vous le laissez pas faire ce qu’il veut, il va tout casser, ça serait dommages qu’il vous arrive quelque chose car vous êtes vieille ». Elle dépose également plainte à l’encontre de M. [W] [I] le 28 février 2026 pour des faits de dégradations de véhicule. Elle précise qu’elle identifie M. [W] [I] par sa caméra de vidéo-surveillance.

Dans un courrier en date du 12 janvier 2026, le voisin de M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] saisit M. [J] de la reprise des troubles de voisinage, s’agissant de soirées organisées par des jeunes voire très jeunes personnes, occasionnant des nuisances sonores mais également un risque pour la sécurité des personnes du fait du jet de mégots de cigarettes dans la nature, en zone boisée. Il indique que la maison ne peut être transformée en « un lieu festif d’événementiel ». Il signale la conduite dangereuse d’une camionnette par l’occupant de la maison.

M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] versent au débat des témoignages établis par des personnes ayant occupé leur maison et confirmant la sous-location de chambres :

-en date du 15 décembre 2025, signalant un vol d’effets personnels par M. [W] [I], outre le changement de serrure des salles de bains, lui en empêchant l’accès. Il indique qu’il décide de quitter les lieux à la découverte du caractère frauduleux des trois baux de sous-location, M. [W] [I] le « séquestrant » dans la nuit du 3 décembre 2025 afin qu’il lui paie la somme de 1.307 euros due au titre du dépôt de garantie, du loyer et des charges, sa libération ayant été permise par l’intervention de la police,

-en date du 4 janvier 2026, le bail mobilité en date du 2 décembre 2025, signé par M. [W] [I] en qualité de bailleur, pour un loyer de 500 euros, outre 200 euros de provision sur charges, portant sur une chambre, outre sept pièces en colocation et d’une durée de trois mois et demi, étant communiqué, la sous-locataire mettant en demeure M. [W] [I] de lui rembourser le dépôt de garantie de 800 euros par courrier du 2 janvier 2026,

-en date du 12 novembre 2025, s’agissant d’une mise en demeure adressée à M. [W] [I], aux fins de restitution du dépôt de garantie de 800 euros, notification d’une libération des lieux le 13 décembre 2025, contestation de la validité du bail mobilité.

Ils produisent également trois annonces immobilières diffusée par M. [W] [I], en qualité d’hôte, notamment sur la plateforme booking. Ces annonces s’adressent à une clientèle touristique. L’une d’elles indique un loyer de 490 euros au titre d’une colocation « de rêve ».

Sur les dégradations, Mme [O] [J] dépose plainte au Commissariat de police du huitième arrondissement de Marseille le 25 novembre 2025 à l’encontre de M. [W] [I], au nom de son père. Elle déclare qu’il fait livrer du fioul le 21 novembre 2025, sans autorisation et en trop grande quantité, ce qui provoque la destruction du tuyau d’arrivée du fioul. Elle indique qu’il casse une porte la veille en portant des coups de pieds, outre l’arrachage de la poignée. Elle signale également la dégradation de trois arbres à l’occasion de la conduite d’un camion le 31 octobre 2025, à l’instar de son père, dans une main courant du 6 novembre 2025, s’agissant d’oliviers centenaires.

Mme [Q] [J] dépose plainte à l’encontre de M. [W] [I] pour les dégradations de la porte susvisée, donnant accès à la chaudière, au Commissariat de police du huitième arrondissement de Marseille le 29 novembre 2025.

Dans sa main courante du 3 octobre 2025, Mme [O] [J], indique que M. [W] [I] l’épie, entrant en contact avec elle au moindre prétexte. Elle exprime son angoisse ayant donné lieu à l’installation d’une caméra. Son père atteste en ce sens dans sa main courante du 6 novembre 2025 en ce que M. [W] [I] sollicite sa fille dès qu’il la croise.

Mme [O] [J] dépose plainte à l’encontre de M. [W] [I] pour des faits de harcèlement le 20 octobre 2025. Elle indique vivre dans les lieux depuis le 25 août 2025. Elle expose que M. [W] [I] adopte très rapidement un comportement « pervers » à son égard, la suivant avec insistance dès qu’elle sort de son appartement. Elle ajoute qu’il déchire le brise-vue séparant leur jardin commun au mois de septembre 2025. Elle mentionne le stationnement du véhicule de M. [W] [I] devant son entrée, des déplacements de meubles à toute heure du jour ou de la nuit. Elle déclare vivre dans une peur permanente, ayant donné lieu à la consultation de son médecin.

Dans sa plainte du 29 novembre 2025, Mme [Q] [J] fait part de sa vive inquiétude pour sa fille, en danger selon elle, du fait de ses réactions violentes au Commissariat de police du huitième arrondissement de Marseille. Dans une plainte du 1er juillet 2026, elle déclare vivre « un enfer ». Elle déclare avoir entendu M. [W] [I] parler avec d’autres hommes, à son sujet, en ces termes : « viens si tu veux on l’attrape on s’occupe d’elle pour la faire taire une bonne fois pour toute »

Il en résulte que si l’imputabilité des dégradations à M. [W] [I] n’est pas établie, les troubles de voisinages sont en revanche caractérisés, ceux-ci causant un préjudice à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J], interpellés par leur voisin et soucieux de la sécurité de leur fille, dont le courrier a été lu à l’audience, victime en premier lieu de ces troubles.

Il convient d’allouer à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] une somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur la responsabilité de la SAS Espace Immobilier Service :

Le fait de faire remettre les clés de la maison à M. [W] [I] sans s’assurer de la signature du bail et de n’effectuer aucune diligence aux fins d’expulsion caractérise une faute en lien de causalité direct avec les préjudices matériel et moral subis par M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J].

Elle sera par conséquent condamnée à relever et garantir M. [W] [I] de l’ensemble des condamnations au paiement des indemnités d’occupation et des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice moral.

Sur l’appel en garantie de la SA [S] :

En l’absence de bail et de mandat, M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] d’une part et la SAS Espace Immobilier Service d’autre part, seront débouté de leurs demandes formulées à l’encontre de la SA [S].

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS Espace Immobilier Service sera condamnée à payer à la SA [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 26-00210 et RG 26-00244 sous le numéro de RG 25-06413 ;

CONSTATE que la demande d’annulation du bail présentée par M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] est sans objet ;

CONSTATE que M. [W] [I] est occupant sans droit ni titre de la maison située au 29 chemin de Vallat de la Marteleine dans le onzième arrondissement de Marseille, cadastrée quartier de La Treille, section B n° 118 appartenant à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] depuis le 12 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, pour une durée de 6 mois ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont est redevable M. [W] [I] à la somme de 3.150 euros puis à la somme de 5.000 euros à compter du 1er novembre 2026 ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service à payer à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 août 2025 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service à payer à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] la somme de vingt-huit mille trois cent cinquante euros (28.350 euros) au titre des indemnités d’occupation dues au 30 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, dépôt de garantie déduit ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service à payer à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] la somme de cinq mille euros (5.000 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] et la SAS Espace Immobilier Service de leurs demandes formulées à l’encontre de la SA [S] ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [I] et la SAS Espace Immobilier Service aux dépens ;

CONDAMNE in solidum à payer à M. [N] [J] et Mme [Q] [R] épouse [J] la somme de deux mille euros (2.000 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Espace Immobilier Service à payer à la SA [S] la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX