TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00027 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZZ6G

Jugement du 06 Octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 06 Octobre 2026 par :

Géraldine DUPRAT, Vice-présidente,

Déléguée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 02 Juin 2026 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. L’ARBRESLE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Sylvie ADAMO-ROSSI de la SELARLU ADAMO-ROSSI Sylvie, avocats au barreau de CHAMBERY, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SAS DSC DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Victoire BEHAGHEL, avocat au barreau de LYON

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2002, la SCI L’ARBRESLE a conclu avec la société BROSSETTE un bail commercial ayant pour objet des locaux situés [Adresse 3] à L’ARBRESLE (69210). Les locaux ont été loués pour une durée de neuf années à compter du 17 décembre 2002, soit jusqu’au 16 décembre 2011, pour un loyer annuel initial de 15 637 € payable par trimestre d’avance.

Le bail s’est prolongé tacitement à échéance.

Suivant traité de fusion-absorption en date du 27 octobre 2020, la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE (ci-après dénommée DSC) a absorbé la société BROSSETTE et est donc devenue titulaire du bail.

Le loyer annuel s’élève désormais à la somme annuelle de 26 852 € HT / HC.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2022, la SCI L’ARBRESLE a fait délivrer à la société DSC un congé avec offre de renouvellement effectif au 1er janvier 2023.

Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer annuel, la SCI L’ARBRESLE ont notifié à La société DSC un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 juillet 2024, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 80 000 € HT / HC par an et la fixation d’un loyer provisionnel dû par la société locataire à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la fixation définitive du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 50 000 € HT / HC par an.

La société DSC n’a pas répondu dans le délai d’un mois.

Par acte extrajudiciaire du 3 octobre 2024, la SCI L’ARBRESLE a fait assigner la société DSC devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation du loyer commercial du bail renouvelé à la somme de 80 000 €.

Par jugement du 29 avril 2025, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [J] [D].

L’expert a déposé son rapport le 31 octobre 2025.

L’audience s’est tenue le 2 juin 2026.

La SCI L’ARBRESLE, se référant par l’intermédiaire de son conseil aux termes de son dernier mémoire notifié le 27 janvier 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme en principal de 38 402 euros par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

ORDONNER qu’à compter de la date du renouvellement du bail, l’indice de référence servant à la révision triennale l’indexation annuelle du loyer sera désormais l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) tel qu’il est établi par l’Institut [Etablissement 1] et des Études Économiques (INSEE), et l’indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail, soit l’ILC du quatrième trimestre 2022, valeur : 126,05.

CONDAMNER au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du dixième jour de la signification de la décision à intervenir, comportant injonction de payer.

ORDONNER que ces intérêts soient capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil pour ceux correspondant à la créance de loyers due depuis plus d’un an,

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

DIRE ET JUGER qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par les dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Condamner la société DSC DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE au paiement des dépens, y compris les frais d’expertise.

La société DSC, se référant par l’intermédiaire de son conseil aux termes de son dernier mémoire notifié par courrier recommandé en date du 28 mai 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

DEBOUTER la SCI DE L’ARBRESLE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

FIXER le loyer du bail renouvelé consenti à la Société DSC à effet du 1er janvier 2023 à la somme annuelle en principal HT/HC de 30 549,75 € ;

CONDAMNER la SCI DE L’ARBRESLE au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties susvisées pour plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 et le délibéré a été prorogé au 6 octobre suivant.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du même code exclut dans son 3ème alinéa le plafonnement établi dans ses alinéas 1 et 2 en cas de renouvellement du bail lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail du a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 17 décembre 2002 jusqu’au 16 décembre 2011. Il s’est poursuivi tacitement à échéance jusqu’à la date d’effet du congé délivré par le bailleur le 17 juin 2022, soit le 1er janvier 2023. La durée du bail a donc excédé douze ans, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative telle que définie à l’article L. 145-33 du code de commerce.

L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.

La compétence spécifique du juge des loyers commerciaux exclut que celui-ci se prononce sur l’application d’un nouvel indice d’indexation, même résultant d’une réforme légale, et condamne l’une des parties au paiement des intérêts sur le trop-perçu. Les prétentions afférentes de la demanderesse seront donc rejetées.

Sur la pondération des surfaces

La société DSC conteste la pondération des surfaces réalisée par l’expert. Il convient toutefois de relever que celui-ci a appliqué les règles usuelles en matière de moyennes surfaces, retenant une pondération de 0,3 pour la partie WC. M. [D] a par ailleurs, à juste titre, pondéré à hauteur de 0,5 la réserve de 165 m2 du rez-de-chaussée, compte tenu de sa taille, de son positionnement et de son accessibilité. L’expert a par ailleurs à juste titre relevé le fait que les bureaux bénéficient d’un confort supérieur à la zone de vente, ce qui justifie une pondération à hauteur de 1,3. La surface pondérée de 581,85 m2 telle qu’évaluée par l’expert sera donc retenue.

Sur les obligations des parties

La société DSC conteste le taux de majoration tel qu’évalué par l’expert, considérant que celui-ci n’a pas pris en considération la prise en charge par elle de l’assurance du bailleur, stipulée dans l’article 8 du bail.

Le bail stipule l’imputation au preneur du coût de l’impôt foncier ainsi que de l’assurance devant être souscrite par le bailleur, qui constituent des clauses exorbitantes du droit commun. En revanche, la stipulation mettant à la charge du preneur l’ensemble des réparations, y compris celles relevant de l’article 606 du code civil, ne constitue plus une cause de diminution du loyer dès lors que de telles réparations ne peuvent plus être imputées au preneur en application de l’article R. 145-35 du code de commerce, en vigueur depuis le 6 novembre 2014, donc antérieurement à la date du renouvellement.

Compte tenu de ces éléments, mais également de la destination “tous commerces” du bail, qui constitue un important avantage pour le preneur, il y a lieu de fixer une majoration du loyer à hauteur de 10 %.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

Il ressort du rapport d’expertise qu’aucun terme de comparaison, s’agissant d’un bail effectivement conclu, n’a pu être trouvé dans le secteur du local. L’expert a relevé l’existence de trois annonces dans le secteur, en 2025, pour des locaux en bien meilleur état, à hauteur respectivement de 100, 105 et 86,24 €/m2/an HT/HC.

L’expert évoque également l’indication par le directeur de la société Malsch d’une valorisation entre 60 et 70 €/m2/an, qui doit être mise en parallèle avec l’avis de valeur émanant de cette même entreprise, produit par la bailleresse, et retenant un prix de 75 000 € à 80 000 € pour ce local, évalué à 1000 m2 outre 1200 m2 de terrain.

L’évaluation fiscale, telle que proposée par la bailleresse et avec utilisation des surfaces retenues par l’expert pour le bâti et de la surface non contestée de 240 m2 pour le stationnement, permet d’obtenir un résultat de 62 725 €.

Si les annonces constituent des propositions de prix non négociés, donc forcément plus hautes, et si le local apparaît moins qualitatif que ceux proposés dans le cadre de celles-ci (vétusté, traces de multiples dégâts des eaux, toit en fibrociment), l’évaluation faite par l’expert apparaît néanmoins particulièrement basse, à peine plus de 60 % de la moyenne des prix au mètre-carré proposés dans le cadre des annonces et du calcul fiscal de la valeur locative.

Il y a donc lieu de retenir un prix au mètre-carré de 65 € + 10 % = 71,50 €, soit un loyer annuel de 41 541,50 €.

Les sommes dues en conséquence de la présente fixation porteront intérêt au taux légal à compter du dixième jour suivant la signification de la présente décision. La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année, sollicitée par la bailleresse, sera constatée.

La SCI L’ARBRESLE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire, et permet le recouvrement du trop-perçu afférent (3e Civ, 6 Octobre 2016 – n° 15-12.606).

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes tenant à l’application de l’indice des loyers commerciaux et la demande de condamnation aux intérêts comme ne relevant pas du pouvoir du juge des loyers commerciaux ;

FIXE le loyer du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 41 541,50 € hors taxes et hors charges ;

DIT que les sommes dues en conséquence de la présente fixation de loyer porteront intérêt au taux légal à compter du dixième jour suivant la signification de la présente décision, avec capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année ;

CONDAMNE la SCI L’ARBRESLE aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2026.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge des loyers commerciaux et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.