République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 24/09/2026

****

Minute électronique

N° RG 25/00283 – N° Portalis DBVT-V-B7J-V7HC

Jugement (N° 2302733) rendu le 22 Novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

Madame [H] [Y] placée sous curatelle renforcée dont la mesure est exercée par la [Localité 2] Marine suivant jugement rendu par Juge des Tutelles de [Localité 1] en date du 30 mai 2024, association dont le siège est sis [Adresse 1]

née le 22 Mars 1961 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Mélanie Tondellier, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

SA Maisons et Cites prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Sébastien Habourdin, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 16 juin 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2026

****

Par acte sous seing privé du 2 août 2010, la SA Maisons et cités a donné à bail à Mme [H] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 362,93 euros, outre 14,12 euros de provision sur charges.

Le 4 septembre 2023, la SA Maisons et cités a fait signifier à Mme [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 513, 80 euros en principal.

Le 14 décembre 2023, la SA Maisons et cités a fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par décision du 30 mai 2024, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Douai a placé Mme [Y] sous curatelle renforcée et a désigné le SAST [Localité 2] Marine pour exercer la mesure.

Suivant jugement contradictoire du 22 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l’action de SA Maisons et cités recevable ;

Constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] conclu le 2 août 2010 entre la SA Maisons et cités d’une part et Mme [Y] d’autre part, à compter du 5 novembre 2023 ;

Condamné Mme [Y] à libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6] en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

Ordonné l’expulsion de Mme [Y] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en charge du relogement de la locataire expulsée dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamné Mme [Y] à payer à la SA Maisons et cités la somme de

12 719,35 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et SLS arrêtée au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal compter de la présente décision ;

Condamné Mme [Y] à payer à la SA Maisons et cités une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 5 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 394,43 euros, hors régularisation de charges à intervenir et SLS ;

Dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Débouté Mme [Y] de sa demande de réalisation de travaux sous astreintes ;

Débouté Mme [Y] de ses demandes de dommages et intérêts ;

Débouté Mme [Y] de sa demande de consignation des loyers ;

Débouté Mme [Y] de sa demande d’expertise judiciaire ;

Débouté la SA Maisons et cités de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Accordé l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [Y] sous réserve du dépôt d’un dossier d’aide juridictionnelle dûment complété et accompagné des pièces demandées ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Débouté la SA Maisons et cités de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamné Mme [Y] aux entiers dépens.

Mme [Y] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 20 janvier 2025, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu’elle a :

Accordé l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [Y] sous réserve du dépôt d’un dossier d’aide juridictionnelle dûment complété et accompagné des pièces demandées ;

Débouté la SA Maisons et cités de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA Maisons et cités a constitué avocat le 4 février 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, Mme [Y], assistée par son curateur l’association SAST [Localité 2] Marine, demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du 22 novembre 2024 en ce qu’il a :

Condamné Mme [Y] à libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6], en satisfaisant aux obligations du locataire à défaut,

Ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamné Mme [Y] à payer la SA Maisons et cités la somme de 12 719,35 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et SLS arrêtés au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus, assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamné Mme [Y] à payer à la SA Maisons et cités une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges subissant les augmentations légales, à compter du 5 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 394,43 euros hors régularisation de charges à intervenir et SLS,

Dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire,

Débouté Mme [Y] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte,

Débouté Mme [Y] de ses demandes de dommages-intérêts,

Débouté Mme [Y] de sa demande de consignation des loyers,

Débouté Mme [Y] de sa demande d’expertise judiciaire,

Débouté la SA Maisons et cités de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Débouté les parties de leurs autres demandes,

Débouté la SA Maisons et cités de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 2 août 2010 entre la SA Maisons et cités et Mme [Y],

Autoriser Mme [Y] à régler sa dette à hauteur de 99,28 euros en sus des indemnités d’occupation conformément aux mesures imposées décidées par la commission de surendettement le 24 septembre 2025,

Ordonner la réalisation des travaux au domicile de Mme [Y] par la SA Maisons et cités :

remise en état de la cuisine,

changement des menuiseries,

remise en état de l’installation électrique et changement des prises électriques,

poser un grillage rigide devant en limite séparative,

sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision.

Condamner la SA Maisons et cités à payer à Mme [Y] les sommes suivantes :

3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel

Dire que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2025, la SA Maisons demande à la cour de :

Déclarer Mme [Y] mal fondée en son appel,

Confirmer la décision entreprise en tous ses points,

Y ajoutant,

Condamner Mme [Y] à payer à la SA Maisons et cités la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’appelante ne discute plus dans ses dernières écritures de la recevabilité de l’action du bailleur ni que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 05 novembre 2023. En l’absence d’appel incident, ces dispositions seront donc confirmées.

De même, bien que le dispositif des écritures de l’appelante sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 12719,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, la décision querellée n’est en réalité pas critiquée de ce chef qui sera dès lors confirmé.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est acquis aux débats que Mme [Y] a repris le versement intégral du loyer courant depuis octobre 2024 et donc avant l’audience d’appel.

Par ailleurs, elle bénéficie de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Nord le 24 septembre 2025. Sa capacité mensuelle de remboursement a été évaluée à 102 euros. Le plan prévoit l’apurement de la dette de loyers (inscrite pour un montant de 8148,88 euros) moyennant 82 mensualités de 99,38 euros. Mme [Y] indique, sans être contestée, qu’aucun recours n’a été exercé contre ces mesures qui sont désormais définitives.

Les conditions prévues par la loi étant remplies, il y a lieu d’accorder à Mme [Y] des délais de paiement selon les modalités prévues au plan de surendettement et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il convient de souligner que dès le premier impayé, soit des délais de paiement, soit du loyer et charges courants, la totalité de la dette redeviendra exigible après une simple mise en demeure, l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision et Mme [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes relatives à l’état du logement :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

En l’espèce, Mme [Y] sollicite de son bailleur la réalisation des travaux suivants:

La remise en état de la cuisine,

Le changement des menuiseries,

La remise en état de l’installation électrique et changement des prises électriques,

De poser un grillage rigide devant en limite séparative,

Il faut d’ores et déjà souligner que Mme [Y] ne justifie pas avoir déjà adressé à son bailleur une mise en demeure de réaliser ces travaux avant d’avoir formulé cette demande reconventionnelle en justice.

Concernant la cuisine, Mme [Y] ne précise pas les travaux de remise en état qu’elle estime nécessaires. Le procès-verbal de constat du 7 février 2024 mentionne certes des désordres dans la cuisine (murs dégradés, baguettes de ceinture de l’ébrasement de la fenêtre de l’ouverture manquantes, moisissures en partie basse du mur côté jardin sous l’emplacement de l’évier, absence de plinthes au bas du meuble évier), mais Mme [Y] pointe uniquement dans ses écritures le fait qu’elle a dû démonter les meubles fixés au mur en raison de l’humidité et des moisissures sans évoquer les autres désordres et sans formuler de demande à l’égard d’un éventuel problème d’humidié des lieux. En l’absence de précisions sur les désordres auxquels son bailleur serait tenu de remédier, sa demande de « remise en état » de la cuisine sera rejetée.

S’agissant du changement des menuiseries, Mme [Y] indique dans ses conclusions que les menuiseries en PVC sont posées sur les châssis en bois qui semblent complétement pourris. Aucun élément ne vient cependant le prouver. Le procès-verbal de constat du 7 février 2024 notamment n’en fait pas mention. Elle met également en avant qu’un problème a été signalé en février 2024, l’avis d’intervention Logista du 29 janvier 2024 mentionnant qu’il faut vérifier l’étanchéité des fenêtres, mais, là encore, le procès-verbal du 7 février 2024 ni aucune autre pièce ne vient confirmer un défaut d’étanchéité nécessitant de changer les menuiseries. La demande de ce chef sera donc également rejetée.

S’agissant de la remise en état de l’installation électrique et du changement des prises électriques, l’avis d’intervention du 27 juin 2023 mentionne un problème de terre au niveau du tableau électrique le 29 mai 2023, mais la société Maisons et Cités justifie y avoir remédié par la production d’une facture de la société Somaten du 31 août 2023. Le statut de cette intervention est d’ailleurs qualifié de « finie ». L’avis d’intervention du 29 janvier 2024 mentionne en outre des problèmes de prises le 24 janvier 2024 (« différentes prises à vérifier » « fils qui pendent au plafond de la cuisine avec PNST pas de mise en sécurité ») et le 29 janvier 2024 (« au-dessus du lavabo fil dénudé sortant de la prise »). Il ressort de ce même avis qu’une intervention a eu lieu pour le premier problème (intervention qualifiée de « finie ») tandis que l’intervention relative au second problème n’a pas pu se faire en raison du refus de la locataire. Il faut souligner que le procès-verbal de constat du 7 février 2024 ne relève rien concernant le motif de ces deux signalements, y compris d’ailleurs quant à l’existence d’un fil dénudé au-dessus du lavabo. Le procès-verbal permet uniquement d’observer, sur le bord d’une fenêtre dans la cuisine, qu’une goulotte électrique est partiellement manquante et des fils électriques visibles. Pour le reste, il ne fait que rapporter les déclarations de la locataire faisant état de prises défectueuses au rez-de-chaussée mais qui sont insuffisantes à établir l’existence d’un dysfonctionnement ou la non-conformité de l’installation électrique. En l’état de ces éléments, la locataire est seulement fondée à réclamer de son bailleur qu’il fasse les travaux nécessaires, au titre de son obligation de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, pour remédier au désordre suivant dans la cuisine : goulotte électrique partiellement manquante, fils électriques visibles.

Concernant la pose d’un grillage rigide devant en limite séparative, Mme [Y] se borne à exiger cette intervention sans expliquer ni a fortiori justifier en vertu de quoi son bailleur serait tenu d’y procéder. En tout état de cause, il ressort d’un mail du 20 octobre 2023 (mentionné dans le jugement mais non produit en cause d’appel) et du bon de commande n°J09086 émis par la société [Adresse 6] que des professionnels de la société [A] se sont présentés chez elle pour poser le grillage le 20 octobre 2023 mais que l’intervention s’est avérée impossible compte tenu du comportement menaçant et agressif de la locataire. Mme [Y] est dès lors mal-fondée à réclamer la condamnation de son bailleur à réaliser cette intervention.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, en particulier de l’imprécision des demandes de travaux formulées et de l’absence de preuve de l’existence de désordres dont la prise en charge incomberait au bailleur, que la société Maison et Cités sera uniquement condamnée, selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêté, à réaliser les travaux nécessaires pour remédier au désordre suivant dans la cuisine : goulotte électrique partiellement manquante, fils électriques visibles.

Le prononcé d’une astreinte n’apparait pas opportun, Mme [Y] ne justifiant pas d’une mise en demeure de réaliser des travaux restée sans réponse. Il ressort au contraire des éléments du dossier que les interventions diligentées par la société Maisons et Cités ont pu ponctuellement se heurter à des absences de la locataire voire à des refus ou des comportements ne permettant pas d’intervenir.

Le jugement sera réformé en conséquence.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et matériel, la cour estime que le premier juge a fait une juste appréciation de la situation en déboutant Mme [Y] de ces demandes, considérant que celle-ci ne rapportait pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral ni que ses appareils électroménagers avaient été détériorés par l’humidité dont est affecté son logement, la cour ajoutant qu’elle ne démontre pas non plus que les appareils ont été détériorés en raison de problèmes électriques. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [Y] aux dépens d’appel et à débouter la société Maisons et Cités, pour des considérations tirées de l’équité, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement et à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

L’infirme partiellement sur le rejet de la demande de travaux présentée par Mme [Y] ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions critiquées pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Autorise Mme [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois les mensualités telles que déterminées par les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Nord le 24 septembre 2025 ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Maisons et cités puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Mme [Y] soit condamnée à payer à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

Condamne [Adresse 7] et Cités, dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, à réaliser les travaux nécessaires pour remédier au désordre suivant dans la cuisine : goulotte électrique partiellement manquante, fils électriques visibles ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [Y] aux dépens d’appel ;

Rejette la demande de la société Maisons et Cités fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.