Résiliation d’un contrat de logement-foyer pour impayés après mise en demeure régulièrement réceptionnée

Le juge des référés peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et allouer une provision lorsque l’obligation est suffisamment établie, conformément aux articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

Le régime des logements-foyers relève notamment des articles L.633-2 et R.633-3 du Code de la construction et de l’habitation. La résiliation peut intervenir pour inexécution contractuelle, notamment lorsque les seuils d’impayés prévus par l’article R.633-3 sont atteints, sous réserve du préavis et des formes prescrites. La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose une mise en demeure effectivement remise au résident et visant expressément cette clause.

En application des articles 1224, 1225 et 1229 du Code civil, la clause résolutoire a produit effet après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois. Le décompte établissait un arriéré correspondant au seuil réglementaire et l’absence de règlement intégral, justifiant la constatation de la résiliation et l’expulsion.

Les redevances échues restent dues sur le fondement des articles 1103 et 1217 du Code civil. Le maintien dans les lieux après résiliation justifie une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la redevance contractuelle. La provision a été accordée sur la base du décompte produit. Les dépens ont été mis à la charge du résident sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, tandis que la demande fondée sur l’article 700 a été rejetée.

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Le résident n’ayant pas réglé l’intégralité des redevances impayées dans le délai d’un mois, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné son expulsion. Il a accordé une provision correspondant à l’arriéré arrêté au 3 juillet 2026 et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile a été rejetée.

Une société gestionnaire de foyer-logement avait conclu un contrat de résidence portant sur un logement meublé avec un résident. Des redevances étant restées impayées, elle lui a adressé une mise en demeure visant la clause résolutoire et réclamant le paiement de l’arriéré.

Le résident n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, la société l’a assigné en référé afin d’obtenir la constatation de la résiliation, son expulsion, le paiement provisionnel des redevances et indemnités d’occupation, ainsi qu’une indemnité mensuelle jusqu’à la libération des lieux.

Le résident, assigné à étude, n’a pas comparu. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et accordé une provision correspondant à l’arriéré arrêté au 3 juillet 2026, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. La demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile a été rejetée.

• Existence d’un contrat de résidence soumis au régime des logements-foyers.
• Inexécution contractuelle caractérisée par des impayés de redevances.
• Atteinte du seuil d’impayés prévu par l’article R.633-3.
• Mise en demeure visant expressément la clause résolutoire.
• Réception effective de la mise en demeure par le résident.
• Absence de règlement intégral dans le délai d’un mois.
• Créance suffisamment établie pour justifier une provision.

• Contrat de résidence contenant une clause résolutoire pour défaut de paiement.
• Lettre recommandée de mise en demeure et avis de réception.
• Décompte des redevances et indemnités d’occupation impayées.
• Absence de paiement intégral dans le délai imparti.

La société gestionnaire obtient la résiliation, l’expulsion et le paiement provisionnel de l’arriéré, augmenté d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Le résident supporte les dépens, tandis que la demande de frais irrépétibles de la société est rejetée.

• Résiliation du contrat constatée à la date d’acquisition de la clause.
• Libération volontaire des lieux ou expulsion après commandement.
• Paiement de la provision sur redevances et indemnités d’occupation.
• Paiement d’une indemnité mensuelle jusqu’à libération effective.
• Prise en charge des dépens par le résident.

À faire

• Vérifier le régime juridique applicable au logement-foyer.
• Établir précisément le décompte des impayés.
• Adresser une mise en demeure visant la clause résolutoire.
• Conserver la preuve de réception par le résident.
• Actualiser la créance jusqu’à la libération des lieux.

À éviter

• Engager la résiliation sans respecter le seuil d’impayés.
• Omettre le visa exprès de la clause résolutoire.
• Se contenter d’une preuve de remise non établie.
• Confondre redevances échues et indemnité d’occupation.
• Réclamer l’article 700 sans justifier l’équité de la demande.

Les conditions de résiliation des contrats de logement-foyer

La résiliation est admise lorsque l’inexécution contractuelle est établie et que les conditions de l’article L.633-2 du Code de la construction et de l’habitation sont réunies. L’article R.633-3 prévoit notamment un seuil d’impayés et impose un préavis ainsi qu’une notification régulière.

La mise en œuvre de la clause résolutoire contractuelle

Selon les articles 1224 et 1225 du Code civil, la clause résolutoire produit effet après une mise en demeure infructueuse visant expressément la clause. Le juge retient sa réception effective et l’absence de règlement intégral dans le délai d’un mois.

La provision au titre des redevances et de l’occupation

Les articles 1103 et 1217 du Code civil fondent le paiement des redevances impayées. Le maintien après résiliation justifie une indemnité d’occupation égale à la redevance, la créance n’étant pas sérieusement contestable au vu du décompte.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.632-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1224 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1225 du Code civil, Article L.633-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article R.633-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1103 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile