Délivrée le 08/10/2026
La copie exécutoire à : Me Loris PEYTAVIT (case)
La copie authentique à : Me Arcus USANG (case)

ORDONNANCE DE REFERE N° : 26/00259
EN DATE DU : 05 octobre 2026
DOSSIER : N° RG 26/00158 – N° Portalis DB36-W-B7K-DMWR

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE
TAHITI
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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 05 octobre 2026

DEMANDERESSE –
– S.C.I. [P]
inscrite au registre du commerce et des sociétés de PAPEETE sous le n° 1280058 D
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Loris PEYTAVIT, avocat au barreau de PAPEETE

DÉFENDEURS –
– Monsieur [K] [T] [W] [S]
né le 28 Juin 1949 à [Localité 1], de nationalité française
demeurant [Adresse 2]

– Monsieur [I] [F] [M] [S]
né le 10 Juin 1991 à [Localité 2], de nationalité française
demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Arcus USANG, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION –
Présidente : Nathalie TISSOT
Greffière de la plaidoirie du 14 Septembre 2026 : Christelle HENRY
Greffière de la mise à disposition : Christelle HENRY

PROCÉDURE –
Requête en Demande du preneur tendant à faire exécuter ou à être autorisé à exécuter des travaux à la charge du bailleur (52E) – Sans procédure particulière
Par assignation du 06 juillet 2026
Déposée et enregistrée au greffe le 13 juillet 2026
Numéro de Rôle N° RG 26/00158 – N° Portalis DB36-W-B7K-DMWR

DÉBATS –
En audience publique

ORDONNANCE –
Par mise à disposition au greffe le 05 octobre 2026

Après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 20 avril 2012, Monsieur [K] [S], pour l’usufruit, et Monsieur [I] [S], pour la nue-propriété, ont vendu à la S.C.I [P] une parcelle de terre dénommée lot BR53.2 du [Adresse 4], cadastrée section BR n° [Cadastre 1], sise à [Localité 3], commune de [Localité 4], de 4 836 m².

L’acte précise que le terrain n’est pas viabilisé et stipule que « le VENDEUR s’oblige à fournir à ses frais exclusifs, l’aménagement de la route d’accès qui devra être praticable en tout temps (cette route ne sera pas goudronnée), ainsi que la fourniture d’une adduction en eau, au plus tard le 28 février 2013 ». Il stipule également, au profit de la parcelle vendue, tous droits de passage sur les chemins de servitude la reliant à la route de ceinture. Il comporte en annexe une note de renseignements d’aménagement dont l’acquéreur a déclaré avoir pris connaissance.

À compter de l’année 2018, les époux [E], pour le compte de la S.C.I [P], ont échangé à plusieurs reprises avec Monsieur [K] [S] au sujet de l’avancement des travaux d’accès. Au cours de l’année 2021, Monsieur [K] [S] leur a proposé l’échange de la parcelle vendue contre une parcelle voisine cadastrée BR [Cadastre 2], ce qu’ils ont refusé.

Le 11 avril 2025, Me [A], huissier de justice, a dressé un procès-verbal de constat relevant que le chemin censé conduire à la parcelle BR [Cadastre 1] n’est plus praticable, à hauteur de la parcelle BT [Cadastre 3], en raison d’un éboulement.

Suivant requête déposée au greffe le 13 juillet 2026 et exploit d’huissier de justice en date du 6 juillet 2026, la S.C.I [P] a fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] sur le fondement de l’article 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française aux fins de voir ordonner, sous astreinte, l’exécution des travaux d’aménagement de la route d’accès et de l’adduction d’eau stipulés à l’acte de vente, et d’obtenir leur condamnation au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ainsi que d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions récapitulatives enregistrées au greffe le 20 août 2026, la S.C.I [P] demande au Juge des référés de :

DEBOUTER Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions, et notamment de leur exception de prescription ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] à réaliser les travaux d’aménagement d’une route praticable en tout temps permettant la desserte de la parcelle BR [Cadastre 1] ainsi qu’à fournir une adduction d’eau, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 000 XPF par jour de retard passé ce délai, subsidiairement dans tel délai qu’il plaira au Tribunal de fixer ;
JUGER que lesdits travaux devront être réalisés sous le contrôle d’un homme de l’art, aux frais de Monsieur [K] [S] et de Monsieur [I] [S] ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] à lui payer la somme de 1 000 000 XPF à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] à lui payer la somme de 339 000 XPF au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;
CONDAMNER Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 11 avril 2025.
À l’appui de ses demandes, la S.C.I [P] fait valoir que l’action n’est pas prescrite, Monsieur [K] [S] ayant, de 2018 à mars 2026, reconnu de manière continue et non équivoque l’inexécution de son obligation, ces reconnaissances successives ayant interrompu le délai de l’article 2224 du Code civil par application de l’article 2240 du même code. Elle ajoute que l’obligation d’aménagement, élément déterminant de la vente, forme avec celle-ci une opération indivisible et que le point de départ du délai ne saurait en tout état de cause être antérieur au constat du 11 avril 2025, date à laquelle les époux [E], jusque-là affectés en métropole et rassurés par les affirmations du vendeur, ont découvert l’absence totale de réalisation des travaux. Elle soutient que sa qualité de professionnelle de l’immobilier est indifférente à cet égard.

Sur le fond, elle soutient que la clause est autonome, claire et inconditionnelle, qu’elle constitue un engagement personnel du vendeur, distinct du régime général des servitudes du domaine, et qu’il appartenait à Monsieur [K] [S], géomètre retraité, de définir et de réaliser l’accès, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de sa propre carence pour soutenir que l’objet de son obligation serait indéterminé. Elle relève que les caractéristiques de la voie résultent de la note de renseignements d’aménagement annexée à l’acte et que la réalisation des travaux sous le contrôle d’un homme de l’art répond aux difficultés techniques invoquées. Elle fait valoir que la privation, pendant plus de treize ans, de la jouissance d’un terrain intégralement payé constitue un préjudice certain justifiant la provision sollicitée, et que l’ancienneté des promesses non tenues justifie le prononcé d’une astreinte et la fixation d’un délai contraignant.

Par conclusions enregistrées au greffe le 11 septembre 2026, Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] demandent au Juge des référés de :
Vu les articles 431, 432, 433 et 407 du Code de procédure civile de la Polynésie
française,
Vu les articles 2224, 2240 et 2241 du Code civil, sous réserve de l’applicabilité
du régime invoqué et des éléments interruptifs ou suspensifs qui seraient
contradictoirement établis,
Vu lacte authentique de vente du 20 avril 2012 et ses annexes,
Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

DECLARER la S.C.I [P] irrecevable en ses demandes comme prescrites, sauf à justifier contradictoirement d’une cause d’interruption ou de suspension régulièrement opposable aux consorts [S] ;
A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que les demandes de la S.C.I [P] se heurtent à des contestations sérieuses portant notamment sur la prescription, l’interprétation et le périmètre des stipulations contractuelles, les servitudes, l’assiette et la propriété des emprises, les droits des tiers, la faisabilité des travaux, les autorisations requises, la répartition de leurs charges, l’existence et le montant d’un préjudice ;

En conséquence,

DIRE n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes d’exécution, d’astreinte et de provision ;
DEBOUTER la S.C.I [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER la S.C.I [P] aux dépens de l’instance et à leur verser la somme de 499 000 XPF au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
À l’appui de leurs demandes, Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] font valoir principalement que l’action, engagée plus de treize ans après l’échéance contractuelle du 28 février 2013, est prescrite en application du délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil, la S.C.I [P], professionnelle de l’immobilier, ayant connaissance des faits depuis au moins 2018. Ils soutiennent que les échanges invoqués, fragmentaires, ne caractérisent pas une reconnaissance non équivoque et en tout état de cause innopposable à Monsieur [I] [S].

Ils ajoutent que la clause invoquée doit être lue à la lumière des stipulations de l’acte relatives aux servitudes de passage et de réseaux, qui mettent les frais de construction et d’entretien des chemins à la charge de l’ensemble des bénéficiaires, et que la S.C.I [P] a déclaré faire son affaire personnelle des prescriptions de la note de renseignements d’aménagement. Ils estiment que le tracé de l’accès, l’assiette et la propriété des emprises, les caractéristiques de l’ouvrage, son coût, les contraintes topographiques et les autorisations administratives nécessaires ne sont pas établis, le constat d’huissier ne procédant à aucune identification cadastrale ni à aucune vérification de l’imputabilité de l’éboulement, et que l’adduction d’eau n’est définie par aucun document technique. Ils contestent enfin l’existence et le montant du préjudice allégué et soutiennent qu’une astreinte ne peut assortir une obligation insuffisamment déterminée et dépendante d’autorisations, d’études et de droits de tiers, le délai de deux mois étant en outre manifestement irréaliste.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] opposent à la SCI [P] la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du Code civil, courant selon eux à compter de l’échéance contractuelle du 28 février 2013. La demanderesse invoque un point de départ différé ainsi que des reconnaissances interruptives de prescription.

Les défendeurs visent toutefois, dans les visas précédant le dispositif de leurs conclusions, les articles 2224, 2240 et 2241 du Code civil, « sous réserve de l’applicabilité du régime invoqué ».Il appartient dès lors au juge de déterminer, au regard des règles en vigueur en Polynésie française, le régime de prescription applicable.
En vertu du principe de spécialité législative, l’article 25, IV, de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile n’a rendu applicables en Polynésie française, parmi les dispositions du Code civil issues de cette réforme, que les articles 2225 et 2235 à 2237. Les articles 2224 et 2240, dans leur rédaction issue de cette loi, ne sont donc pas applicables localement. Le délai de prescription de droit commun demeure celui de trente ans prévu par l’article 2262 du Code civil, dans sa rédaction applicable en Polynésie française, antérieure à la loi du 17 juin 2008. 
Les demandes de la SCI [P] tendent à l’exécution d’une obligation contractuelle exigible au plus tard le 28 février 2013 et à la réparation du préjudice résultant de son inexécution. Ces actions personnelles relèvent du délai trentenaire, lequel, même en retenant l’échéance contractuelle comme point de départ, n’était pas expiré lors de l’introduction de l’instance.
Le moyen tiré de la prescription ne présente ainsi aucun caractère sérieux, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la portée interruptive des échanges produits ni leur opposabilité à Monsieur [I] [S].
La fin de non-recevoir sera rejetée

Sur la demande d’exécution de l’obligation d’aménagement de l’accès et d’adduction d’eau

Selon l’article 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française, le président peut ordonner l’exécution d’une obligation, même de faire, lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable.
L’acte de vente du 20 avril 2012 met expressément à la charge du vendeur, à ses frais exclusifs et au plus tard le 28 février 2013, l’aménagement d’une route d’accès praticable en tout temps, non goudronnée, ainsi que la fourniture d’une adduction en eau. La demande tend à l’exécution de ces deux prestations.
Les défendeurs invoquent les stipulations relatives à la répartition des dépenses entre bénéficiaires des servitudes et la déclaration de l’acquéreur concernant les prescriptions d’urbanisme. Toutefois, au regard de l’engagement exprès des vendeurs de fournir ces prestations à leurs frais exclusifs, la référence à ces stipulations ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une contestation sérieuse faisant obstacle à leur exécution.
L’acte comprend les droits de passage reliant BR [Cadastre 1] à la route de ceinture et rappelle des servitudes permettant le passage des véhicules et des canalisations. Les plans annexés représentent les chemins aux abords de la parcelle. Ces éléments doivent être rapprochés des échanges dans lesquels Monsieur [K] [S] indique qu’un dossier de régularisation et de demande de travaux est confié au géomètre-expert [V] [B] et qu’une autorisation du service de l’urbanisme est attendue. Dans son message du 13 mars 2026, répondant à une demande relative à la desserte de la parcelle, il précise que les études du projet et un relevé topographique LIDAR ont été réalisés et que les travaux ne pourront reprendre qu’après la régularisation de ceux déjà effectués.
Ces déclarations font état d’un projet étudié et de travaux entrepris pour réaliser l’accès promis. Les démarches restant à accomplir concernent la poursuite de cette réalisation. Les documents administratifs produits exposent les prescriptions relatives aux accès, aux risques naturels et au domaine public fluvial, sans identifier une interdiction précise affectant le projet de desserte. Au regard de l’ensemble de ces éléments, les objections relatives aux emprises, à la faisabilité et aux démarches nécessaires ne sont pas suffisamment étayées pour caractériser, en l’état des pièces, une contestation sérieuse faisant obstacle à l’exécution des prestations promises. Les études et démarches requises devront être accomplies dans le cadre de cette exécution, dans le respect des droits résultant des titres et des prescriptions applicables.
Le constat du 11 avril 2025 décrit un chemin interrompu par un éboulement et ne relève aucune adduction d’eau visible à ses abords. Concernant l’accès, ces observations, rapprochées des messages évoquant des travaux restant à reprendre, corroborent le caractère inachevé de l’aménagement promis. Aucune pièce produite ne justifie, par ailleurs, la réalisation de l’adduction en eau. L’absence de plan ou de devis ne suffit pas, à elle seule, à rendre sérieusement contestable cette prestation expressément prévue par l’acte.
Enfin, selon les définitions de l’acte, les vendeurs contractent conjointement et solidairement les obligations mises à leur charge. Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S], intervenus respectivement pour l’usufruit et la nue-propriété, sont donc tous deux tenus de l’engagement litigieux.
Il convient, en conséquence, de les condamner solidairement à exécuter l’obligation d’aménagement de l’accès et de fourniture d’une adduction en eau stipulée dans l’acte du 20 avril 2012, à leurs frais exclusifs et sous le contrôle d’un homme de l’art de leur choix, dans le respect des droits résultant des titres et des prescriptions administratives applicables.
Compte tenu des études, démarches et travaux nécessaires, le délai de deux mois sollicité est insuffisant. Il sera fixé à six mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

La persistance de l’inexécution justifie d’assortir l’injonction d’une astreinte provisoire de 20 000 F CFP par jour de retard pendant six mois à compter de l’expiration du délai d’exécution de six mois.

Sur la demande de provision

La provision prévue par l’article 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française suppose que l’obligation d’indemniser ne soit pas sérieusement contestable, tant dans son principe que dans son montant.

La S.C.I [P] invoque la privation de jouissance de la parcelle depuis plus de treize ans. Elle ne produit toutefois aucun élément relatif à la valeur locative ou à l’usage de la parcelle, ni aux projets qu’elle aurait été empêchée de réaliser, ni à leur faisabilité au regard des contraintes d’urbanisme et de risques naturels grevant un terrain acquis non viabilisé. L’existence d’un préjudice indemnisable, son étendue et l’incidence sur son évaluation de l’abstention prolongée de la demanderesse à faire valoir ses droits relèvent de l’appréciation du juge du fond.

L’obligation d’indemniser n’étant pas, en l’état, dépourvue de contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 406 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S], qui succombent pour l’essentiel, seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 11 avril 2025.

En outre, en application de l’article 407 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] à payer à la S.C.I [P] la somme de 150 000 XPF. Leur propre demande à ce titre sera rejetée.

Enfin, il convient de rappeler qu’en application de l’article 308 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] à réaliser, à leurs frais exclusifs, l’aménagement d’une route d’accès non goudronnée praticable en tout temps permettant la desserte de la parcelle cadastrée section BR n° [Cadastre 1], sise à [Localité 3], commune de [Localité 4], ainsi que la fourniture d’une adduction en eau desservant cette parcelle, conformément à l’acte authentique de vente du 20 avril 2012, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que ces travaux seront réalisés sous le contrôle d’un homme de l’art choisi par Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S], à leurs frais ;

DISONS qu’à défaut d’exécution dans ce délai, Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] seront tenus solidairement au paiement d’une astreinte provisoire de 20 000 XPF par jour de retard, courant pendant une durée de six mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la S.C.I [P] ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] à payer à la S.C.I [P] la somme de 150 000 XPF au titre de l’article 407 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [S] et Monsieur [I] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 11 avril 2025 ;

DEBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

La Greffière La Présidente
Christelle HENRY Nathalie TISSOT