Cour d’appel, 1ere Chambre Section 1, 23 septembre 2026, RG n° 24/01425

23/09/2026

ARRÊT N° 26/ 311

N° RG 24/01425

N° Portalis DBVI-V-B7I-QF2R

LI – SC

Décision déférée du 30 Septembre 2021

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – 19-000726

M. [W]

Décision du 15 Décembre 2022

CA de [Localité 1] – 21/04225

M. [U]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 23/09/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

DEMANDEURS EN REINSCRIPTION APRES RADIATION

Madame [F] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(Appelante dans dossier RG n° 21/04225)

Représentée par Me Xavier CARUANA-DINGLI, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [A] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(Appelant dans dossier RG n° 21/04225)

Représenté par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS EN REINSCRIPTION APRES RADIATION

Madame [S] [H]

en qualité d’héritière de Mme [X] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [N] [B]

en qualité d’héritier de Mme [X] [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [Y] [P]

en qualité d’héritière de Mme [X] [B]

[Adresse 5]

[Localité 6]

(Intimés dans dossier RG n° 21/04225)

Représentés par Me Yan FRISCH, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 6]

[Localité 7]

(Intimée dans dossier RG n° 21/04225)

Représentée par Me Guillaume BOYER-FORTANIER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant L. IZAC, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

– signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. TANGUY, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 27 février 2014, Mme [X] [B] a donné à bail à M. [A] [C] et Mme [F] [L] une maison d’habitation avec jardin sise [Adresse 7] à l’Union (31), moyennant un loyer mensuel de 880 euros.

Suivant l’état des lieux dressé contradictoirement le 7 mars 2014, date de prise d’effet du bail, l’ensemble des pièces de la maison, dont notamment la salle de bain située au 1er étage et l’ensemble des chambres, étaient en bon état.

Le 29 janvier 2015, M. [C] et Mme [L] ont déclaré un premier dégât de eaux à leur assureur, la société Gan Assurances, ayant pour origine la défectuosité des joints silicone de la douche de la salle de bain.

Suivant factures en date des 30 janvier et 17 février 2015, la SASU Express Travaux, exerçant sous l’enseigne « Booster travaux », assurée auprès de la société Qbe Insurance Europe Limited (par l’intermédiaire du courtage de la société April Mon Assurance) et ayant pour dirigeant M. [A] [C], est intervenue afin de :

– remettre en état les joints silicone de la salle de bain pour un montant de 165 euros TTC ;

– reprendre la peinture et la tapisserie de la chambre située sous la salle de bain pour un montant de 1.178,10 euros TTC.

La société Gan Assurances a pris en charge le règlement de ces sommes.

Le 31 juillet 2015, les locataires ont déclaré à leur assureur un second dégât des eaux causé par le débordement du bac à douche de la salle de bain (le robinet de la douchette ayant été mal fermé avant leur départ pour plusieurs jours).

Suivant facture en date du 20 août 2015, la SASU Express Travaux est intervenue pour réaliser le nettoyage et la mise en place de déshumidificateurs moyennant la somme de 3.207,60 euros, laquelle a été prise en charge par la société Gan Assurances qui a, en outre, versé à M. [C] et Mme [L] la somme de 5.893,80 euros au titre des dommages causés à leurs biens.

Mme [X] [B] est décédée le 18 mai 2016 en laissant pour lui succéder Mme [S] [H], M. [N] [B] et Mme [Y] [P] (ci-après désignés les consorts [D]-[P]).

M. [C] et Mme [L] ont cessé de régler le loyer à compter du mois de juillet 2016.

Se prévalant d’infiltrations d’eau affectant plusieurs pièces de la maison, M. [C] et Mme [L] ont, par acte du 23 août 2016, fait assigner les consorts [D]-[P] devant tribunal d’instance de Toulouse, statuant en référé, aux fins d’obtenir :

– la condamnation solidaire des bailleurs à faire procéder à la réparation ou au remplacement des sanitaires sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

– la réduction du montant du loyer et sa fixation à la somme de 600 euros ;

– l’autorisation de consigner les loyers et charges auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation ;

– la condamnation solidaire des bailleurs à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels.

Les consorts [D]-[P] ont reconventionnellement sollicité la condamnation de M. [C] et Mme [L] au paiement des arriérés de loyers et charges ainsi que l’organisation d’une expertise judiciaire afin d’établir l’origine des désordres dénoncés par leurs locataires.

Par ordonnance du 20 février 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse a :

– condamné M. [C] et Mme [L] à régler aux consorts [D]-[P] la somme de 7.065,71 euros au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au mois de décembre 2016 inclus ;

– ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [J] [E] ;

– autorisé M. [C] et Mme [L] à consigner les loyers et charges auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation à compter du mois de février 2017 et jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Par ordonnance du 30 juin 2017, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Gan Assurances ainsi qu’à la société GMF, assureur des bailleurs.

M. [C] et Mme [L] ont fait procéder unilatéralement à une recherche de fuites par la société [V] qui leur a remis un rapport d’investigation en localisation de fuites daté du 22 septembre 2017, document dans lequel elle a relevé un certain nombre de non-conformités au DTU des ouvrages de la salle de bain.

Aux termes de son rapport déposé le 25 septembre 2017, M. [E] a conclu au fait que la maison était insalubre et que son état résultait de la persistance, pendant des années, de dégâts des eaux dont la cause n’avait pas été réparée par les locataires, ces derniers n’ayant fait réaliser aucun travaux afin de remédier au problème d’infiltration provenant de la douche (dont la faïence est cassée et le bac receveur se trouve dépourvu de joint d’étanchéité) et de fuite de la tête de robinet d’un radiateur de la chambre 3.

M. [C] et Mme [L] ont quitté les lieux le 3 octobre 2017.

Se fondant sur les conclusions du rapport d’expertise de M. [E], les consorts [D]-[P] ont, par acte du 3 mai 2018, fait assigner M. [C] et Mme [L], ainsi que la société Gan Assurance, en qualité d’assureur des locataires, la SASU Express Travaux, la société April Mon Assurance, en qualité d’assureur de cette dernière, et la société GMF Assurances, en qualité d’assureur des bailleurs, devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 6 décembre 2018, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal de grande instance de Toulouse incompétent pour connaître de cette affaire et a renvoyé son examen devant le tribunal d’instance de Toulouse.

La maison a été vendue le 20 février 2019.

Par jugement du 6 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

– mis hors de cause la société April Mon Assurance ;

– déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Qbe Europe Insurance Limited en qualité d’assureur de la SASU Express Travaux ;

– ordonné avant dire droit une mesure de consultation sur pièces confiée à M. [T] [O].

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que la société April Mon Assurance était un simple courtier. Il a également relevé que, d’une part, le rapport d’expertise de M. [E] n’avait été établi au contradictoire ni de la SASU Express Travaux, ni de son assureur alors même que leur responsabilité était recherché par les bailleurs et, d’autre part, que M. [E] n’avait pas non plus pu prendre en considération les conclusions de la société [V] à l’issue de sa recherche de fuites dont le rapport technique n’avait pu lui être communiqué avant qu’il ne dépose lui-même son rapport d’expertise.

En raison de l’indisponibilité de M. [O], M. [I] [M] a été désigné en remplacement.

Aux termes de son rapport déposé le 21 mars 2021, M. [M] a rejoint les conclusions techniques de M. [E] quant au fait que le défaut d’entretien par les locataires constituait la cause des désordres constatés.

Par jugement du 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

– débouté M. [C] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

– homologué les rapports d’expertise de M. [E] et de M. [M] ;

– débouté les consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société Gan Assurances ;

– débouté les consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société GMF Assurances ;

– débouté les consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société Qbe Insurance Europe Limited ;

– mis hors de cause la société April Mon Assurance ;

– débouté les consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société April Mon Assurance ;

– condamné M. [C] et Mme [L] à payer aux consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], la somme de 29.695,93 euros TTC arrêtée sur la base du rapport d’expertise judiciaire (au titre des travaux réparatoires) ;

– débouté les consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], de leurs demandes en paiement de :

# 14.985,71 euros au titre de l’arriéré sur loyers et charges du mois de juillet 2016 au mois de septembre 2017 ;

# 15.300 euros au titre du préjudice de jouissance ;

# 374 euros au titre des frais d’ordures ménagères pour 2015, 2016, 2017 et de 90 euros au titre des frais d’entretien de la chaudière non réalisés par les locataires ;

– condamné M. [C] et Mme [L] à payer à la société Gan Assurances la somme de 1.178,10 euros en remboursement de l’indemnité versée à la suite du sinistre de janvier 2015 ;

– condamné M. [C] et Mme [L] à payer aux consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [C] et Mme [L] à payer à la société Gmf Assurances la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [C] et Mme [L] à payer à la société Gan Assurances la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [C] et Mme [L] à payer à la société April Mon Assurance la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [C] et Mme [L] à payer à société Qbe Insurance Europe Limited la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [C] et Mme [L] aux entiers dépens ;

– rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

– ordonné l’exécution provisoire.

M. [C] et Mme [L] ont formé appel le 14 octobre 2021, désignant les consorts [D]-[P] et la société Gan Assurances en qualité d’intimés, et visant dans leur déclaration les dispositions du jugement ayant :

– débouté M. [C] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

– rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise de M. [M] et refusé la désignation d’un nouvel expert, au bénéfice de la consignation initiale de 1.000 euros, avec la même mission que celle confiée à M. [M] augmentée de la mission « d’indiquer dans quelle proportion les fuites du robinet de radiateur et de la canalisation encastrée ont contribué à la dégradation des locaux loués » ;

– homologué les rapports d’expertise de M. [E] et de M. [M] ;

– refusé de constater que les désordres affectant la maison, [Adresse 8] à l’Union, louée aux appelants résultent d’un défaut de délivrance, de conception et de réparation incombant aux propriétaires ;

– refusé de dispenser les appelants des loyers à compter de juillet 2015 et refusé d’ordonner la restitution des loyers et indemnités d’occupation versées depuis cette date et refusé la restitution du dépôt de garantie ;

– refusé d’ordonner la mainlevée de la consignation des fonds déposés à la caisse des dépôts et consignation par les appelants depuis juillet 2015 en application de l’ordonnance de référé du 20 février 2017 ;

– refusé de condamner solidairement les consorts [D]-[P] à leur verser la somme de 40.000 euros en indemnisation du préjudice moral et celle de 25.000 euros au titre de leur préjudice économique ;

– refusé à titre subsidiaire de condamner la société Gan Assurances à relever et garantir les appelants de toutes condamnations ;

– refusé de condamner les consorts [D]-[P] et la société Gan Assurances de leur verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de référé, d’expertise, de l’instance au fond et des frais de toutes mesures d’exécution ;

– condamné M. [C] et [L] à payer aux consorts [D]-[P] la somme de 29.695,93 euros TTC ;

– condamné M. [C] et Mme [F] [L] à payer la somme de 1.178,10 euros en remboursement de l’indemnité du sinistre de janvier 2015,

– condamné M. [C] et Mme [L] à payer aux consorts [D]-[P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [C] et Mme [L] à payer la somme de 800 euros à la société Gan Assurances au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

– condamné M. [C] et Mme [L] aux entiers dépens ;

– ordonné l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 15 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la radiation du rôle de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 21/4225 pour défaut d’exécution de la décision de première instance.

Par conclusions du 12 février 2024, Mme [L] a sollicité la réinscription de l’affaire en justifiant du paiement des sommes mises à sa charge par le premier juge.

L’affaire a été rétablie au rôle sous le numéro RG 24/1425.

Par dernières conclusions du 1er septembre 2022, M. [A] [C], appelant demande à la cour, de :

– infirmer le jugement du 30 septembre 2021 en ce qu’il a :

# refusé d’annuler le rapport d’expertise de M. [M] et de désigner un nouvel expert pour effectuer la mission initialement confiée à M. [M] ;

# refusé de retenir la responsabilité des consorts [D]-[P] en leur qualité de propriétaire ;

# refusé d’attribuer aux appelants le dépôt de garantie et les loyers consigner auprès de la caisse des dépôt et consignation ;

# condamné les appelants à verser 800 euros à chacun de leur adversaire au titre des frais irrépétibles, à assumer les entiers dépens ;

# déboutés les appelants de leur de demande en garantie de toute condamnation par la société Gan Assurances ;

# retenu la responsabilité des appelants comme étant à l’origine des désordres de la maison louée ;

# refusé de condamner solidairement les consorts [D]-[P] à indemniser les appelants à concurrence de 40.000 euros au titre du préjudice économique et de « 40.000 euros » en indemnisation du préjudice moral, et pour l’exposition de la santé des locataires à des risques importants ;

# condamné les appelants à rembourser à la société Gan Assurances la somme de 1.178,10 euros au titre de l’indemnité de sinistre de janvier 2015 ;

en conséquence,

avant dire droit et à titre principal,

– ordonner l’annulation du rapport d’expertise de M. [M] et la désignation d’un nouvel expert avec la même mission que celle prévue au jugement du 6 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Toulouse à savoir :

# prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de votre mission et notamment du rapport [V] ;

# donner un avis technique au vu des pièces communiquées sur les causes des infiltration d’eau et d’humidité constatées dans le logement au cours des opérations d’expertise conclues le 25 septembre 2017, indiquer si les désordres sont imputables à une erreur de conception, à des fautes d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mise en ’uvre à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire ou par ses occupants ou tout autre cause qui sera indiquée ;

# rechercher tous les éléments techniques permettant d’établir les responsabilités éventuelles de chacun ;

# répondre à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées soit une note de synthèse soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de son investigation et tous les documents, rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties ;

– ajouter cette mission initiale la mission suivante :

# indiquer dans quelle proportion les fuites du robinet de radiateur et de la canalisation encastrée ont contribué à la dégradation des locaux loués ;

– constater, du fait de l’annulation, que la consignation de 1.000 euros faite initialement par les appelants entre les main du régisseur du tribunal d’instance de Toulouse pour financer M. [M], servira de provision au nouvel expert désigné;

à titre subsidiaire, en cas d’absence d’annulation du rapport d’expertise de M. [M],

– constater le caractère insalubre du logement loué à M. [C] et Mme [L] sis [Adresse 9][Localité 8], à compter de juillet 2015,

– dire et juger que les désordres constatés par l’expert relèvent d’un défaut de délivrance, de conception et de réparation incombant aux propriétaires, et de l’absence fautive de toute intervention de leur part en juillet 2015 ;

en conséquence,

– dire que M. [C] est dispensé du paiement des loyers à compter du mois de juillet 2015 ;

– dire que les consorts [D]-[P] devront rembourser à M. [C] et Mme [L], en deniers ou quittance, les loyers et indemnités d’occupations versées depuis juillet 2015 ;

– ordonner la restitution du dépôt de garantie ;

– ordonner la mainlevée au profit des locataires de la consignation des fonds à la Caisse des Dépôts et Consignation déposés en application de l’ordonnance de référé du président du tribunal d’instance de Toulouse du 20 février 2017 ;

– condamner solidairement les défendeurs à verser aux requérants la somme de 40.000 euros en indemnisation du préjudice moral, et pour l’exposition de la sante des locataires à des risques importants ;

– les condamner solidairement à 40.000 euros au titre du préjudice économique ;

– infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a ordonné à M. [C] de rembourser à la société Gan Assurances la somme de 1.178,10 euros au titre de l’indemnité de sinistre de janvier 2015;

à titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où la responsabilité de M. [C] serait confirmée,

– condamner la société Gan Assurances, en sa qualité assureur, à garantir M. [C] de toute condamnation ;

– débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner solidairement les consorts [D]-[P] et la société Gan Assurances à lui verser la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de référés, d’expertise et de la présente instance et des frais de saisie-attribution et de toutes mesure d’exécution.

Au soutien de la nullité du rapport de consultation de M. [M], il fait valoir que celui-ci n’a pas répondu à sa mission parce que, d’une part, dans ses explications sur l’origine des infiltrations, il n’a pas tenu compte de la fuite du réseau de chauffage et, d’autre part, il a porté une appréciation juridique sur le fait que les travaux d’entretien incombaient aux locataires.

Il conteste toute responsabilité des locataires dans l’origine des désordres en ce qu’ils sont dus à des infiltrations d’eau causées par les vices de construction du bien loué dont le bailleur leur devait garantie (article 1721 du code civil). Il ajoute qu’au regard de la cause des désordres à l’origine de l’insalubrité du bien, M. [C] et Mme [L] ne peuvent être redevables des loyers à compter du mois de juillet 2015, lesquels devront ainsi leur être restitués (en ce compris au moyen de la mainlevée des sommes consignées), mais sont au contraire bien fondés à solliciter l’indemnisation de leurs préjudices économique et moral.

Au soutien de la garantie de la société Gan Assurances, dans l’hypothèse de la condamnation des appelants, il fait valoir que les désordres ne relevant pas d’un défaut d’entretien imputable aux locataires, il n’y a pas lieu de faire application d’une quelconque clause d’exclusion. Il ajoute qu’aucun remboursement d’une quelconque indemnisation ne peut non plus être ordonnée.

Par dernières conclusions du 12 février 2024, Mme [F] [L], appelante, demande à la cour, de :

– infirmer le jugement du 30 septembre 2021 en ce qu’il a :

# refusé d’annuler le rapport d’expertise de M. [M] et de désigner un nouvel expert pour effectuer la mission initialement confiée à M. [M] ;

# refusé de retenir la responsabilité des consorts [D]-[P] en leur qualité de propriétaire ;

# refusé d’attribuer aux appelants le dépôt de garantie et les loyers consigner auprès de la caisse des dépôt et consignation ;

# condamné les appelants à verser 800 euros à chacun de leur adversaire au titre des frais irrépétibles, à assumer les entiers dépens ;

# déboutés les appelants de leur de demande en garantie de toute condamnation par la société Gan Assurances ;

# retenu la responsabilité des appelants comme étant à l’origine des désordres de la maison louée ;

# refusé de condamner solidairement les consorts [D]-[P] à indemniser les appelants à concurrence de 40.000 euros au titre du préjudice économique et de « 40.000 euros » en indemnisation du préjudice moral, et pour l’exposition de la santé des locataires à des risques importants ;

# condamné les appelants à rembourser à la société Gan Assurances la somme de 1.178,10 euros au titre de l’indemnité de sinistre de janvier 2015 ;

en conséquence,

avant dire droit et à titre principal,

– ordonner l’annulation du rapport d’expertise de M. [M] et la désignation d’un nouvel expert avec la même mission que celle prévue au jugement du 6 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Toulouse à savoir :

# prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de votre mission et notamment du rapport [V] ;

# donner un avis technique au vu des pièces communiquées sur les causes des infiltration d’eau et d’humidité constatées dans le logement au cours des opérations d’expertise conclues le 25 septembre 2017, indiquer si les désordres sont imputables à une erreur de conception, à des fautes d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mise en ’uvre à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire ou par ses occupants ou tout autre cause qui sera indiquée ;

# rechercher tous les éléments techniques permettant d’établir les responsabilités éventuelles de chacun ;

# répondre à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées soit une note de synthèse soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de son investigation et tous les documents, rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties ;

– ajouter cette mission initiale la mission suivante :

# indiquer dans quelle proportion les fuites du robinet de radiateur et de la canalisation encastrée ont contribué à la dégradation des locaux loués ;

– constater, du fait de l’annulation, que la consignation de 1.000 euros faite initialement par les appelants entre les main du régisseur du tribunal d’instance de Toulouse pour financer M. [M], servira de provision au nouvel expert désigné ;

à titre subsidiaire, en cas d’absence d’annulation du rapport d’expertise de M. [M],

– constater le caractère insalubre du logement loué à M. [C] et Mme [L] sis [Adresse 9][Localité 8], à compter de juillet 2015 ;

– dire et juger que les désordres constatés par l’expert relèvent d’un défaut de délivrance, de conception et de réparation incombant aux propriétaires, et de l’absence fautive de toute intervention de leur part en juillet 2015 ;

en conséquence,

– dire que M. [C] est dispensé du paiement des loyers à compter du mois de juillet 2015 ;

– dire que les consorts [D]-[P] devront rembourser à M. [C] et Mme [L], en deniers ou quittance, les loyers et indemnités d’occupations versées depuis juillet 2015 ;

– ordonner la restitution du dépôt de garantie ;

– ordonner la mainlevée au profit des locataires de la consignation des fonds à la Caisse des Dépôts et Consignation déposés en application de l’ordonnance de référé du président du tribunal d’instance de Toulouse du 20 février 2017 ;

– condamner solidairement les défendeurs à verser aux requérants la somme de 40.000 euros en indemnisation du préjudice moral, et pour l’exposition de la sante des locataires à des risques importants ;

– les condamner solidairement à 40.000 euros au titre du préjudice économique ;

– infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a ordonné à M. [C] de rembourser à la société Gan Assurances la somme de 1.178,10 euros au titre de l’indemnité de sinistre de janvier 2015;

à titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où la responsabilité de M. [C] serait confirmée,

– condamner la société Gan Assurances, en sa qualité assureur, à garantir M. [C] de toute condamnation ;

– débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner solidairement les consorts [D]-[P] et la société Gan Assurances à lui verser la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de référés, d’expertise et de la présente instance et des frais de saisie-attribution et de toutes mesure d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir des moyens strictement identiques à ceux exposés par M. [C].

Par dernières conclusions du 25 avril 2022, Mme [S] [H], M. [N] [B] et Mme [Y] [P], intimés et formant appel incident, demandent à la cour, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1231-1, 1240 et 1241 du code civil, de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de M. [C] et Mme [L] et les a condamnés à payer aux consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], les frais de remise en état de la maison ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [C] et Mme [L] à payer aux consort [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], la somme de 29.695,93 euros TTC ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], de leurs demandes de condamnation de M. [C] et Mme [L] à leur payer les sommes suivantes :

# 14.985,71 euros au titre de l’arriéré sur loyers et charges du mois de juillet 2016 au mois de septembre 2017 ;

# 15.300 euros au titre du préjudice de jouissance ;

# 374 euros au titre des frais d’ordures ménagères pour 2015, 2016, 2017 et de 90 euros au titre des frais d’entretien de la chaudière non réalisés par les locataires;

statuant à nouveau,

– condamner M. [C] et Mme [L] à payer aux consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], la somme de 38.700,49 euros TTC au titre des travaux de remise en état ;

– condamner M. [C] et Mme [L] à payer aux consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], les sommes suivantes :

# 14.985,71 euros au titre de l’arriéré sur loyers et charges du mois de juillet 2016 au mois de septembre 2017 ;

# 15.300 euros au titre du préjudice de jouissance ;

# 374 euros au titre des frais d’ordures ménagères pour 2015, 2016, 2017 et de 90 euros au titre des frais d’entretien de la chaudière non réalisés par les locataires ;

en tout état de cause,

– condamner M. [C] et Mme [L] à payer aux consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que M. [E] a relevé que la maison était insalubre en raison notamment de la présence en grande quantité de moisissures et qu’en conséquence, l’intérieur de celle-ci devait être intégralement refait. Ils exposent que M. [E] a également retenu que les locataires étaient à l’origine de cet état d’insalubrité parce qu’ils n’avaient pas fait procéder aux travaux d’entretien concernant tant la douche que la tête du radiateur de la chambre 3.

Ils exposent que le montant retenu par M. [E] au titre des travaux réparatoires doit être porté à la somme de 38.700,49 euros, conformément au devis la SARL Chp Rénovation qu’ils versent aux débats et qui, à la différence de celui sur lequel s’est basé l’expert judiciaire, tient compte de l’évolution des désordres.

Ils indiquent que les arriérés de loyers et charges des mois de juillet 2016 à septembre 2017 correspondent au décompte qu’ils produisent devant la cour (lequel avait été omis devant le premier juge) et dont le contenu n’est pas contesté par M. [C] et Mme [L].

Ils font valoir que sur la période allant de septembre 2017 (départ des locataires) à février 2019 (vente du bien), ils n’ont pu remettre en location la maison en raison de son état d’insalubrité, ce dont il est résulté une perte locative.

Par dernières conclusions du 11 octobre 2024, la société Gan Assurances, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1302 et 1754 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, de :

rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes ou mal fondées,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

# débouté M. [C] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

# homologué les rapports d’expertise de M. [E] et M. [M] ;

# débouté les consorts [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société Gan Assurances ;

# condamné M. [C] et Mme [L] à payer à la société Gan Assurances la somme de 1.178,10 euros en remboursement de l’indemnité versée à la suite du sinistre de janvier 2015 ;

# condamné M. [C] et Mme [L] à payer à la société Gan Assurances la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

# ordonné l’exécution provisoire ;

à titre subsidiaire, sur le quantum des demandes dirigées contre la société Gan Assurances, si la cour devait juger sa garantie acquise,

– limiter le coût des travaux de reprise à la somme de 29.695,93 euros TTC telle que retenue par M. [E] ;

– déduire de l’évaluation des travaux de reprise le taux de vétusté applicable et juger qu’il ne saurait être inférieur à 30% ;

– débouter les consort [D]-[P], en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [B], de leurs demandes au titre de l’impayé de loyers et charges et du préjudice de jouissance ;

en tout état de cause,

– condamner M. [C] et Mme [L] à payer à la société Gan Assurances la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens de l’instance d’appel.

Pour contester toute nullité du rapport de M. [M], elle fait valoir que celui-ci n’a pas formulé « un avis moral et juridique », comme l’affirme les appelants, mais s’est simplement basé sur le défaut d’entretien des lieux par les locataires, ce qui en toute hypothèse ne peut justifier l’annulation dudit rapport. Elle ajoute que l’expert judiciaire a pris en compte le dire des locataires puisqu’il a expressément indiqué que les éléments relevés dans le rapport technique établi par la société [V] ne remettaient pas en cause les conclusions de M. [E].

Elle expose qu’elle ne peut devoir garantie au titre des condamnations prononcées à l’encontre de ses assurés dès lors que ces derniers sont à l’origine de l’insalubrité du bien en raison d’un défaut d’entretien leur étant imputable tandis que pareille circonstance est expressément visée par la clause d’exclusion contenue dans les conditions générales applicables à la police d’assurance souscrite par M. [C] et Mme [L].

Elle ajoute être créancière du remboursement de la somme de 1.178 euros versée à titre d’indemnisation du sinistre de janvier 2015 dans la mesure où, les travaux correspondants n’ayant pas été réalisés, elle caractérise l’existence d’un enrichissement sans cause à son détriment.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la saisine de la cour

En l’absence d’appel principal ou incident, la cour n’est pas saisie des dispositions du jugement ayant débouté les consorts [D]-[P] de leurs demandes à l’encontre des sociétés Gan Assurances, Qbe Insurance Europe Limited et April Mon Assurance (laquelle avait déjà auparavant fait l’objet d’une mise hors de cause par le jugement rendu le 6 novembre 2020).

II – Sur les rapports de MM. [E] et [M] et la demande en nullité

Aux termes de l’article 237 du code de procédure civile, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

L’article 238 du même code dispose qu’il doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis.

Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.

Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

En l’espèce, s’agissant tout d’abord du grief tenant au fait que M. [M] n’a pas rempli l’entièreté de sa mission en ne répondant pas de façon circonstanciée au dire du conseil de M. [C] et Mme [L], il ressort de son rapport de consultation (p. 10) que l’expert judiciaire a pris le soin d’y répondre en indiquant que les éléments relevés dans le rapport technique de la société [V] ne modifiaient pas la pertinence de l’appréciation portée dans son propre rapport par M. [E] et qu’il en approuvait ainsi intégralement les conclusions.

À cet égard, la cour observe, d’une part, que les non-conformités au DTU relevées par cette société concernent essentiellement le fait que le tuyau d’évacuation de la douche présente une variation de diamètre et que son bâti est constitué de cloisons non-hydrofuges.

Or, les infiltrations relevées par l’expert judiciaire lors de sa venue sur les lieux n’ont pas pour origine le tuyau d’évacuation de la douche ou la nature des cloisons de son bâti mais résultent de l’absence de réfection des joints silicone, dont l’absence a été constatée par M. [E] (p. 7 du rapport), alliée au défaut de remplacement des faïences cassées ou fissurées de ladite douche, lesquelles étaient en bon état lors de la prise de possession des locataires ; de sorte qu’au-delà de l’exigence d’entretien relative à la remise en place ou au remplacement des matériaux de revêtement tels que les faïences (Annexe III de l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987), le remplacement de ce revêtement leur incombait d’autant plus que sa dégradation leur était imputable.

D’autre part, la cour observe que la fuite du réseau d’alimentation de chauffage, également mentionnée dans son rapport technique par la société [V], se situe au niveau du raccord en acier, à la base du plancher de la chambre 3, et relève ainsi de l’obligation d’entretien pesant sur les locataires. Son existence ne peut ainsi remettre en cause l’appréciation technique portée tant par M. [E] que M. [M] sur le fait que l’état d’insalubrité de la maison d’habitation était imputable à un défaut d’entretien du bien par les locataires.

S’agissant ensuite du grief tenant à la partialité de M. [M], elle-même caractérisée par l’appréciation morale et juridique quant à l’absence de travaux d’entretien par les locataires, il ne ressort d’aucune mention figurant dans le rapport de l’expert judiciaire qu’il aurait fait preuve de partialité. En effet, l’interrogation qu’il formule à la fin de son rapport où il indique « La seule question qui se pose aujourd’hui est pourquoi Monsieur [A] [C] et Madame [F] [L] n’ont-ils jamais procédé à ces réparations alors qu’ils ont été indemnisés », si elle n’entre pas directement dans sa mission d’analyse technique des désordres ainsi que de leur origine, ne traduit pas pour autant une prise de position en faveur des consorts [D]-[P] mais manifeste le fait que M. [M] ait été intrigué par l’attitude adoptée par les locataires face à la dégradation progressive du bien qu’ils occupaient, au point de finir par le rendre totalement insalubre.

En outre, il sera rappelé qu’à supposer le fait que pareille interrogation soit porteuse d’une appréciation morale ou juridique, elle ne saurait entrainer la nullité du rapport d’expertise dans la mesure où le juge en apprécie souverainement le contenu et la portée (Cass. Civ.(1e), 12 mai 2004, n°02-13.958).

Il ne ressort ainsi d’aucun des moyens développés par les appelants l’existence d’une cause de nullité du rapport de consultation de M. [M], lequel permet en revanche de considérer, à l’instar de l’analyse réalisée par M. [E], que les désordres affectant le bien loué ont pour origine un défaut d’entretien imputable à M. [C] et Mme [L].

La demande en nullité du rapport de M. [M] sera par conséquent écartée et le jugement confirmé sur ce point.

III – Sur la responsabilité des locataires dans la survenance des désordres

Aux termes de l’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

A – Sur le préjudice matériel

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort des précédents développements que les désordres affectant le bien qu’ils avaient pris à bail trouvent leur origine dans le défaut d’entretien de celui-ci, et ce en méconnaissance de l’obligation contractuelle qui était celle de M. [C] et Mme [L] puisqu’alors qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence des infiltrations d’eau provenant de la douche, ils se sont abstenus de procéder aux réparations nécessaires et ont ainsi laissé le bien se dégrader progressivement au point de devenir insalubre en raison du développement important de moisissures.

Dans son rapport, M. [E] a évalué le montant des travaux réparatoires à la somme de 29.695,93 euros TTC sur la base du devis établi le 12 mai 2017 par la SARL Chp Rénovation.

Les consorts [D]-[P] sollicitent que cette somme soit portée à hauteur de 38.700,49 euros en se fondant sur un autre devis émis à la même date par cette société mais dont ils précisent qu’il n’a pas été transmis à l’expert. Ce devis que les intimés avaient pourtant tout loisir de soumettre à M. [E] ne peut dès lors être pris en compte, et ce d’autant plus que, contrairement à ce qu’ils allèguent, ce document ne peut tenir compte d’une évolution des désordres que le devis retenu par l’expert aurait quant à lui omis de faire puisque ces devis portent tous deux la même date. Ainsi, comme l’a estimé à juste titre le premier juge, la différence de montant entre ces deux devis s’explique par le fait que le second comporte des prestations supplémentaires demeurant extérieures au sinistre.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné M. [C] et Mme [L] à verser aux consorts [D]-[P] la somme de 29.695,93 euros TTC au titre des travaux réparatoires.

Compte-tenu de l’origine de l’insalubrité du bien, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté M. [C] et Mme [L] de leurs demandes au titre :

– du remboursement des loyers et indemnité d’occupation versés depuis juillet 2015 ;

– de restitution du dépôt de garantie ;

– de mainlevée à leur profit des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignation en application de l’ordonnance de référé du 20 février 2017 ;

– du préjudice économique et du préjudice moral.

B – Sur le préjudice de jouissance

Le principe de réparation intégrale du préjudice commande de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvé si le dommage n’avait pas eu lieu.

Ce principe s’applique tant au préjudice matériel qu’au préjudice immatériel qui sont nés du dommage.

En l’espèce, il est constant que le bien loué a été libéré par M. [C] et Mme [L] le 3 octobre 2017 tandis qu’il a été vendu le 20 février 2019.

Or, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la privation de jouissance ne réside pas uniquement dans l’impossibilité pour le propriétaire d’une chose d’en user personnellement mais peut également se caractériser par le fait de ne pouvoir en retirer des fruits au moyen de sa mise en location.

Ainsi, durant cette période de 16 mois, l’état d’insalubrité de la maison appartenant aux consorts [D]-[P] a fait obstacle à toute remise en location, ce qui a engendré à leur détriment une privation de jouissance dont la valeur économique se trouve objectivée par la perte des loyers correspondants.

La valeur locative du bien s’établissant à la somme mensuelle de 880 euros, le préjudice de jouissance éprouvé par les consorts [D]-[P] peut être évalué à la somme de 14.080 euros (=880 euros x 16 mois).

M. [C] et Mme [L] doivent ainsi être condamnés à leur verser cette somme au titre du préjudice de jouissance.

Le jugement sera par conséquent infirmé sur ce point.

IV – Sur les arriérés de loyer et charges, de frais d’ordures ménagères et de frais d’entretien de la chaudière

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 alinéa 2 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant que M. [C] et Mme [L] ont cessé de procéder au règlement du loyer et des charges à compter du mois de juillet 2016 et jusqu’à leur départ des lieux loués au début du mois d’octobre 2017.

M. [C] et Mme [L] ne contestent pas l’absence de paiement de ces sommes dont ils dénient uniquement l’exigibilité en se fondant sur le fait que l’insalubrité du logement est due au vice de la chose louée tandis qu’il sera par ailleurs observé que les fonds consignés par les locataires à la Caisse des Dépôts et Consignation à hauteur de 4.420 euros (chèques de 880 euros le 20 avril 2017 et de 3.540 euros le 10 juillet 2017), par application de l’ordonnance de référé du 20 février 2017, ne peuvent valoir paiement mais sont uniquement destinés à assurer celui-ci en cas de condamnation.

Le montant des arriérés de loyers et charges arrêté au mois d’octobre 2017 justifie ainsi qu’il soit fait droit à la demande en paiement des consorts [D]-[K] à hauteur de la somme de 13.200 euros (=880 euros x 15), laquelle comprend toutefois la somme provisionnelle de 7.065,71 euros à laquelle M. [C] et Mme [L] ont été condamnés le 20 février 2017 par ordonnance de référé du tribunal d’instance de Toulouse au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au mois de décembre 2016 inclus.

Le jugement sera par conséquent infirmé sur ce point.

Il sera en revanche confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [D]-[P] de leurs demandes au titre des frais d’ordures ménagères et d’entretien de la chaudière dans la mesure où ils ne produisent aucun élément pour en établir le bien-fondé.

V – Sur la demande en garantie de M. [C] et Mme [L] à l’encontre de la société Gan Assurances

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 9-C des conditions générales du contrat d’assurance multirisque habitation souscrit par M. [C] et Mme [L] (pièce n°9 p. 16 – société Gan Assurances) stipule que sont exclus de la garantie des dommages matériels et immatériels trouvant leur origine dans un dégât des eaux, ceux qui résultent « d’un défaut de réparation ou d’entretien apparent [’] incombant [aux locataires assurés] ».

Les infiltrations à l’origine des désordres ayant rendu le bien insalubre étant dues à une défaut d’entretien imputable à M. [C] et Mme [L] qui ne pouvaient ignorer la nécessité de procéder à la réfection des joints silicone de la douche ainsi qu’au remplacement de la faïence cassée et/ou fissurée, a fortiori s’agissant de M. [C] qui dirige une société spécialisée dans les travaux de rénovation après sinistre, ils ne peuvent utilement solliciter la garantie de leur assureur.

M. [C] et Mme [L] ne peuvent ainsi qu’être déboutés de leur demande en garantie à l’encontre de la société Gan Assurance au titre des travaux réparatoires et du préjudice de jouissance pour lesquels ils se trouvent condamnés au profit des consorts [D]-[P].

L’article 5-A des conditions générales du même contrat d’assurance ne couvre les pertes de loyers subies par le propriétaire que si elles résultent d’un sinistre garanti.

Or, outre le fait qu’en raison de son imputabilité à un défaut d’entretien des locataires, le dégât des eaux à l’origine de l’insalubrité du logement se trouve exclu du domaine des sinistres garantis par la police d’assurance souscrite par M. [C] et Mme [L], les arriérés de loyers et charges au paiement desquels ces derniers sont condamnés au profit des consorts [D]-[P] ont pour cause l’inexécution de leur obligation contractuelle de règlement des loyers.

Ils ne peuvent ainsi donner lieu à garantie de la société Gan Assurance. De sorte que M. [C] et Mme [L] doivent être déboutés de leur demande à ce titre.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté M. [C] et Mme [L] de leur demande en garantie à l’encontre de la société Gan Assurance au titre de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre.

VI – Sur la demande de la société Gan Assurances en remboursement de la somme de 1.178,10 euros

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’il ressort du rapport d’expertise de M. [E] que, nonobstant sa facture en date du 30 janvier 2015 d’un montant de 165 euros (pièce n°3 – société Gan Assurances), la SASU Express Travaux n’a pas procédé à la réfection des joints silicone de la douche, aucun élément ne permet en revanche d’établir que les travaux de reprise de la peinture et de la tapisserie de la chambre située sous la salle de bain pour un montant de 1.178,10 euros n’ont pas été effectués, étant en outre observé que, d’une part, la réalité du sinistre a été confirmée par le cabinet Elex, lequel a été dépêché sur place par l’assureur (pièce n°5) et, d’autre part, que la prestation correspondante a donné lieu à une facture distincte datée du 13 février 2015 (pièce n°4 – société Gan Assurances).

La société Gan Assurances doit être déboutée de sa demande en remboursement de cette somme de 1.178,10 euros au titre de l’indemnité versée à la suite du sinistre de janvier 2015.

Le jugement sera par conséquent infirmé sur ce point.

VII – Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une frac

[…texte tronqué, 3535 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]