Saisie immobilière : clause de déchéance du terme abusive et créance limitée aux échéances non prescrites

La cour confirme le caractère abusif de la clause de déchéance du terme prévue au contrat de prêt. Le délai de huit jours laissé après mise en demeure, l’impossibilité pour l’emprunteur de discuter les sommes dues et le pouvoir discrétionnaire laissé au prêteur créent un déséquilibre significatif au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation, anciennement article L. 132-1. La clause est réputée non écrite et la déchéance du terme invalidée.

Le juge de l’exécution peut examiner les contestations relatives à la saisie immobilière et les demandes incidentes, conformément aux articles L. 213-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution. Il ne peut toutefois créer un titre exécutoire en prononçant lui-même la résolution du contrat pour inexécution. La résolution unilatérale invoquée sur le fondement des articles 1217 et 1224 du code civil a également été écartée, le prêteur ayant initialement fondé sa démarche sur la clause contractuelle.

La prescription biennale de l’article L. 218-2 du code de la consommation s’applique à chaque échéance. La recevabilité du dossier de surendettement a suspendu le délai, tandis que l’acceptation du plan conventionnel a constitué une reconnaissance de dette interruptive au sens de l’article 2240 du code civil, avec effet à l’égard de la codébitrice solidaire selon l’article 2245. Les échéances antérieures au 8 mars 2021 restent prescrites ; la créance exigible a été fixée à 25 698,87 euros.

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Après plusieurs impayés d’un prêt immobilier, le prêteur a engagé des poursuites malgré un plan de surendettement prévoyant la vente du bien. La cour confirme l’écartement de la déchéance du terme, la prescription des échéances antérieures au 8 mars 2021 et la fixation de la créance à 25 698,87 euros. Elle rejette la résolution du prêt et la vente amiable.

Un emprunteur et une coemprunteuse ont souscrit en 2011 un prêt immobilier de 101 500 euros sur quarante ans pour acquérir en indivision un studio, une cave et un stationnement. Le prêteur a inscrit une sûreté sur le bien.

Après plusieurs impayés, l’emprunteur a saisi la commission de surendettement. Un plan conventionnel prévoyait notamment la vente impérative du bien et le report du paiement de la créance du prêteur. Celui-ci a ensuite prononcé la déchéance du terme, délivré un commandement aux fins de saisie-vente puis un commandement valant saisie immobilière.

Le juge de l’exécution a écarté la clause de déchéance du terme, retenu la prescription des échéances antérieures au 8 mars 2021 et fixé la créance à 25 698,87 euros. L’emprunteur a fait appel, en contestant notamment la régularité de la procédure, la qualité du créancier, la prescription et la suspension de la saisie. La cour confirme l’essentiel du jugement, rejette la résolution du prêt et refuse la vente amiable.

• Clause applicable à un contrat conclu entre professionnel et consommateur
• Préavis contractuel limité à huit jours
• Absence de possibilité de vérifier les sommes dues
• Pouvoir discrétionnaire laissé au prêteur
• Échéances examinées séparément au regard du délai biennal
• Reconnaissance de dette par acceptation du plan conventionnel
• Absence d’estimation, d’offre d’achat et d’accord de l’indivisaire

• Acte notarié de prêt et conditions générales annexées
• Clause contractuelle prévoyant huit jours de préavis
• Courriers de mise en demeure des 12 octobre 2023 et 12 février 2024
• Décision de recevabilité du surendettement du 8 mars 2023
• Plan conventionnel accepté le 31 août 2023
• Commandements de saisie et assignation à l’audience d’orientation

Le créancier poursuivant ne peut obtenir l’exigibilité anticipée du prêt sur le fondement de la clause abusive ni faire prononcer la résolution du contrat par le juge de l’exécution. La saisie demeure néanmoins fondée sur les échéances non prescrites, tandis que l’emprunteur supporte les dépens d’appel.

• Exclusion de la clause de déchéance du terme
• Réduction de la créance aux échéances non prescrites
• Maintien de la saisie immobilière pour 25 698,87 euros
• Rejet de la demande de suspension liée au surendettement
• Refus de la vente amiable faute de justificatifs suffisants
• Condamnation de l’emprunteur aux dépens d’appel

À faire

• Vérifier la date de publication du commandement
• Contrôler le délai de deux mois pour assigner
• Examiner séparément la prescription de chaque échéance
• Produire la décision de recevabilité du surendettement
• Documenter estimation, offre et accord pour une vente amiable

À éviter

• Fonder l’exigibilité sur une clause au préavis insuffisant
• Réclamer des échéances postérieures à l’audience d’orientation
• Confondre suspension et interruption de prescription
• Demander au juge de l’exécution de créer un titre
• Solliciter une vente amiable sans justificatifs concrets

La régularité de l’assignation à l’audience d’orientation

L’article R. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution impose que l’assignation soit délivrée dans les deux mois de la publication du commandement valant saisie et précise ses mentions obligatoires. La date de publication ne figure pas parmi ces mentions. Elle était en outre indiquée dans l’assignation délivrée au débiteur. La demande d’annulation de l’assignation et de la saisie est donc rejetée.

Le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

L’article L. 212-1 du code de la consommation sanctionne les clauses créant un déséquilibre significatif. La clause prévoyait une exigibilité intégrale après seulement huit jours, sans permettre de vérifier les sommes dues, et autorisait le prêteur à agir à son seul choix. Elle est réputée non écrite, de sorte que la déchéance du terme prononcée sur son fondement est invalidée.

La prescription des échéances d’un prêt immobilier

L’article L. 218-2 du code de la consommation impose un délai biennal calculé séparément pour chaque échéance. La recevabilité du surendettement a suspendu ce délai ; l’acceptation du plan, reconnaissance de dette au sens de l’article 2240 du code civil, l’a interrompu. Les échéances antérieures au 8 mars 2021 sont prescrites, tandis que celles ultérieures sont retenues jusqu’à l’audience d’orientation.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 474 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 749 du Code de procédure civile, Article 480 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article R. 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 213-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 311-5 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 132-1 du Code de la consommation, Article L. 212-1 du Code de la consommation, Article L. 218-2 du Code de la consommation, Article L. 722-2 du Code de la consommation, Article 1188 du Code civil, Article 1189 du Code civil, Article 1191 du Code civil, Article 1192 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1355 du Code civil, Article 2240 du Code civil, Article 2245 du Code civil, Article A. 444-187 du Code de commerce, Article A. 444-191 du Code de commerce, Article A. 444-91 du Code de commerce