Charges de copropriété : prescription transitoire et imputation des paiements jusqu’à l’arriéré actualisé

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de chaque copropriétaire de participer aux charges communes selon les critères légaux. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible, tandis que les provisions sont exigibles aux échéances fixées par la loi ou l’assemblée générale, conformément aux articles 14-1 et 14-2 de cette loi.

La preuve de l’intégralité de la créance incombe au syndicat, en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile. Les procès-verbaux d’approbation, appels de fonds, répartitions individuelles et décomptes permettent d’établir le montant réclamé.

L’action est soumise au délai de cinq ans prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 2224 du code civil. Compte tenu de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle le 25 novembre 2018, de l’article 2222 du code civil et de l’interruption résultant de l’assignation du 10 juin 2022, les charges antérieures au 10 juin 2012 ne pouvaient être recouvrées. Les paiements non affectés par le copropriétaire s’imputent sur les dettes les plus anciennes, conformément à l’article 1342-10 du code civil et à l’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005.

La juridiction a ainsi réévalué l’arriéré au deuxième trimestre 2026 et condamné le copropriétaire au paiement de 23 282,71 euros, avec intérêts différenciés selon les dates d’exigibilité et d’actualisation.

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Un syndicat de copropriétaires réclamait à un copropriétaire un arriéré de charges actualisé. Après examen de la prescription, des paiements et des documents comptables produits, la juridiction a admis les sommes dues depuis 2012. Elle a fixé la dette à 23 282,71 euros, avec application des intérêts selon les différentes dates retenues.

Un copropriétaire possédait un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par un administrateur provisoire, l’a assigné en paiement d’un arriéré de charges, de dommages-intérêts et de frais irrépétibles.

Le premier juge a retenu une dette de charges arrêtée au quatrième trimestre 2022. Le syndicat a interjeté appel et a actualisé sa demande jusqu’au deuxième trimestre 2026.

La juridiction a examiné la prescription applicable, l’imputation des paiements effectués et les pièces produites : procès-verbaux d’approbation des comptes, décisions de l’administrateur provisoire, appels de fonds, répartitions individuelles et décomptes. Elle a admis la recevabilité des sommes dues depuis 2012 et fixé l’arriéré actualisé à 23 282,71 euros, avec intérêts selon plusieurs dates.

• Établir la qualité de copropriétaire du débiteur.
• Produire les décisions approuvant les comptes et budgets.
• Justifier chaque appel de charges ou de travaux.
• Respecter le délai de prescription applicable aux actions personnelles.
• Tenir compte de l’interruption résultant de l’assignation.
• Imputer les paiements non affectés sur les dettes les plus anciennes.
• Actualiser le décompte à partir de pièces concordantes.

• Matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire.
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes.
• Décisions de l’administrateur provisoire arrêtant comptes et budgets.
• Appels de fonds et appels de travaux jusqu’en 2026.
• Répartitions individuelles des charges de 2016 à 2024.
• Décomptes des sommes dues et historique des paiements.

Le syndicat des copropriétaires obtient la réformation du montant initialement retenu et le paiement de l’arriéré actualisé, avec intérêts et frais. Le copropriétaire reste tenu des charges justifiées et supporte les dépens ainsi que les frais irrépétibles d’appel.

• Recouvrement de 23 282,71 euros de charges actualisées.
• Application d’intérêts à compter de dates distinctes.
• Maintien des dommages-intérêts accordés en première instance.
• Condamnation du copropriétaire aux dépens d’appel.
• Paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire du débiteur.
• Réunir les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Produire les appels de fonds et répartitions individuelles.
• Reconstituer l’historique des paiements et leur imputation.
• Contrôler les dates de prescription et d’interruption.

À éviter

• Réclamer des charges prescrites sans calcul transitoire.
• Omettre les décisions d’approbation des comptes.
• Imputer les paiements récents sur les dettes récentes.
• Présenter un décompte non concordant avec les appels.
• Appliquer un point de départ unique aux intérêts.

Le délai de prescription des charges de copropriété

La loi du 23 novembre 2018 a substitué un délai quinquennal au délai décennal prévu antérieurement par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En application des articles 2222 et 2224 du code civil, le nouveau délai court à compter du 25 novembre 2018, sans dépasser la durée antérieure. L’assignation du 10 juin 2022 ayant interrompu la prescription, les charges pouvaient être réclamées depuis le 10 juin 2012.

La preuve de la créance de charges exigible

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible. Les articles 14-1 et 14-2 régissent l’exigibilité des provisions et des dépenses de travaux. En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, le syndicat devait établir la dette dans sa totalité au moyen des décisions d’approbation, appels de fonds, répartitions et décomptes produits.

La règle d’imputation des paiements non affectés

L’article 1342-10 du code civil impose, à défaut d’indication du débiteur, l’imputation des paiements sur les dettes échues, puis sur les plus anciennes selon les critères légaux. L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 reprend cette règle pour les versements des copropriétaires. La juridiction a donc validé l’imputation des paiements sur les appels les plus anciens.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 805 du code de procédure civile, Article 907 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Article 954 du code de procédure civile, Article 9 du code de procédure civile, Article 699 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 1231-6 du code civil, Article 1343-2 du code civil, Article 2374 du code civil, Article 1353 du code civil, Article 2224 du code civil, Article 2222 du code civil, Article 1342-10 du code civil, Article 44 du décret du 17 mars 1967, Article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005, Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018