Charges de copropriété : exigibilité des provisions futures après mise en demeure infructueuse

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fonde l’obligation des copropriétaires de participer aux charges de conservation, d’entretien, d’administration et aux services collectifs selon les modalités du règlement de copropriété. La créance peut être établie par un décompte détaillé, les appels de charges et travaux ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales, lorsque ces pièces ne font l’objet d’aucune critique justifiée.

L’article 19-2 de la même loi permet, après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non encore échues et les sommes dues au titre d’exercices antérieurs approuvés. La juridiction relève en outre la défaillance des copropriétaires et l’absence de paiement pour condamner solidairement au règlement des charges échues et des provisions prévisionnelles.

La procédure accélérée au fond est régie par l’article 481-1 du Code de procédure civile. Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est rejetée, faute de preuve d’une résistance dolosive. Les copropriétaires sont condamnés aux dépens sur le fondement de l’article 696 du même code et au paiement de 1 200 euros au titre de l’article 700.

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Deux copropriétaires ont été condamnés solidairement à payer 4 075,24 euros de charges échues et 1 016,46 euros de provisions prévisionnelles. Les intérêts au taux légal courent sur les charges à compter de la seconde mise en demeure. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée faute de preuve d’une résistance dolosive. Les dépens et une indemnité de procédure ont été mis à leur charge.

Le syndicat des copropriétaires a assigné deux copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots, afin d’obtenir le paiement de charges échues et de provisions prévisionnelles. Des appels de fonds étaient adressés, avec une exigibilité fixée au premier jour de chaque trimestre, et les copropriétaires avaient été convoqués aux assemblées générales concernées.

Un décompte arrêtait les charges échues à 4 075,24 euros et les provisions prévisionnelles à 1 016,46 euros. Deux mises en demeure avaient été adressées, sans règlement. Les défendeurs n’ont pas comparu.

La juridiction condamne solidairement les copropriétaires au paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal sur les charges échues à compter de la seconde mise en demeure. Elle rejette la demande indemnitaire pour résistance abusive, faute de preuve d’une résistance dolosive, et met à leur charge les dépens ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’une obligation de participation aux charges prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
• Production d’un décompte détaillé et des appels de charges correspondants.
• Production des procès-verbaux d’assemblées générales nécessaires.
• Défaut de paiement des sommes exigibles par les copropriétaires.
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours.
• Absence de critique justifiée des pièces comptables produites.
• Preuve spécifique d’une résistance dolosive pour obtenir des dommages-intérêts.

• Décompte détaillé des charges arrêtées au 4 juin 2026.
• Appels de fonds relatifs aux charges et provisions prévisionnelles.
• Procès-verbaux des assemblées générales concernées.
• Mises en demeure des 30 novembre 2023 et 3 avril 2026.
• Éléments établissant l’absence de paiement des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges échues et des provisions prévisionnelles, avec intérêts sur les charges échues. Les copropriétaires supportent solidairement les sommes dues, les dépens et une indemnité procédurale, tandis que l’indemnisation pour résistance abusive est refusée faute de preuve suffisante.

• Paiement solidaire de 4 075,24 euros de charges échues.
• Paiement de 1 016,46 euros de provisions prévisionnelles.
• Application des intérêts légaux à compter de la mise en demeure.
• Prise en charge solidaire des dépens et de 1 200 euros au titre de l’article 700.
• Absence de dommages-intérêts sans preuve d’une résistance dolosive.

À faire

• Établir un décompte détaillé par lot et par période.
• Joindre les appels de fonds et justificatifs d’exigibilité.
• Produire les procès-verbaux approuvant budgets et comptes.
• Adresser une mise en demeure précisant les sommes dues.
• Vérifier l’écoulement du délai de trente jours.

À éviter

• Réclamer des provisions futures sans approbation régulièrement établie.
• Omettre les procès-verbaux d’assemblées générales utiles.
• Présenter un décompte global impossible à vérifier.
• Invoquer une résistance abusive sans élément dolosif.
• Confondre exécution provisoire de droit et demande à prononcer.

La preuve de la créance de charges de copropriété

nUn décompte détaillé, les appels de charges et de travaux ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales suffisent à établir la créance lorsque le copropriétaire ne justifie pas du paiement et ne formule aucune critique justifiée de ces pièces. La juridiction retient ces documents, complétés par les mises en demeure, pour considérer l’action recevable et fondée.n

L’exigibilité des provisions après mise en demeure

nL’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues après défaut de paiement, mise en demeure infructueuse pendant trente jours et constat de l’approbation du budget, des travaux ou des comptes annuels. La juridiction relève ces conditions et prononce la condamnation.n

La résistance dolosive et les dommages-intérêts

nLa demande indemnitaire est rejetée, car le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément établissant une résistance dolosive. Le seul défaut de paiement constaté ne suffit donc pas, dans cette décision, à justifier l’allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 815 du Code civil, article 1380 du Code civil, articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9, 814, 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du Code civil, articles 1873-5 à 1873-9 du Code civil, article 481-1 du Code de procédure civile, article 696 du Code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile, article 839 du Code de procédure civile