TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BASTIA

Minute n°

N° RG 25/00489 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DLUN

Nature de l’affaire : 5AH Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

Mme [R] [E]

C/

M. [G] [T]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Octobre 2026

DEMANDEUR(S) :

Mme [R] [E], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Martine CAPOROSSI POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [G] [T], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marc Antoine LUCA, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 06 Juillet 2026 mise en délibéré au 12 Octobre 2026.

DÉCISION :

Contradictoire et en dernier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2023, M. [G] [T] a consenti à Mme [R] [E], pour une durée d’une année, un bail d’habitation relatif à un bien meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.
Aucun dépôt de garantie n’était prévu au contrat ; néanmoins, Mme [E] indique avoir versé la somme de 500 euros à ce titre.
Mme [E] ayant libéré les lieux le 31 octobre 2023 sans qu’aucun état des lieux de sortie ne soit établi, a réclamé, en vain la restitution de son dépôt de garantie ; une tentative de conciliation s’est soldée par un échec, M. [T] n’ayant pas comparu.
Par acte d’huissier de justice en date du 2 avril 2025, Mme [E] a assigné M. [T] devant le juge des contentieux de la protection et demande au tribunal de :
Condamner M. [T] à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 500 eurosCondamner M. [T] à lui payer la somme de 750 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie égale à 10 % du loyer mensuel principal pour la période courant du 1er janvier 2024 au 31 mars 2025Condamner M. [T] à lui payer une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.En réponse aux conclusions de M. [T], Mme [E] précise que les parties ont signé un constat d’état des lieux de sortie, verbalement, le 1er décembre 2023.
Elle déclare justifier de la lettre de résiliation du bail le 30 octobre 2023, par laquelle, elle informait le bailleur de son départ le 13 décembre 2023, préavis légal pour un logement meublé.
Elle soutient que le congé allégué par M. [T], en date du 13 novembre 2023, est dépourvu de valeur, ne l’ayant d’ailleurs jamais reçu puisqu’elle avait quitté les lieux en raison de l’insalubrité du logement et que l’attestation de M. [Z] ne démontre pas qu’elle occupait encore les lieux au mois de janvier 2024.
Elle affirme avoir déposé les clés du logement dans la boite aux lettres de M. [T] au début du mois de décembre 2023.
Pour sa part, M. [T] expose que Mme [E] ne justifie pas de la résiliation du bail et soutient qu’elle a effectivement quitté les lieux en janvier 2024 en dehors de tout cadre légal après la rencontre avec son mandataire, M. [Z], qui a établi un état des lieux que la locataire a refusé de signer.
Il indique avoir donné congé à Mme [T] le 13 novembre 2023 en raison du non-respect des obligations contractuelles les plus élémentaires et n’avoir pu prendre part à la tentative de conciliation en raison de sa présence à l’étranger.
M. [T] rappelle que le congé émanant du locataire doit être notifié par courrier recommandé avec avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en mains propres contre récépissé ou émargement et que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée.
Il soutient que le congé allégué par Mme [E] étant irrégulier, le contrat de bail s’est poursuivi après le 31 octobre 2023, date mentionnée de manière péremptoire par la locataire et que la pièce adverse n° 10 n’est en aucune façon, la preuve de l’envoi du courrier recommandé.

M. [T] s’étonne que Mme [E] verse aux débats un nouveau contrat de location dont la dernière page a été complétée postérieurement à l’introduction de la procédure, en apposant la date d’entrée et de sortie de façon surchargée ; il qualifie cette manœuvre de tentative d’escroquerie au jugement.
Il explique le congé qu’il a fait signifier à la locataire, par un règlement tardif des loyers, voire par une absence de règlement, par l’absence de justification de la souscription d’un contrat multirisques habitation ainsi que la réalisation de travaux sans son accord.
Il fait valoir le fait que le congé n’ayant pas été contesté dans le délai légal est incontestable et définitif et que les loyers de décembre 2023 au 3 avril 2025 doivent être réglés par Mme [E].
Il demande au tribunal de :
Juger qu’aucun congé n’a été valablement notifié par Mme [E]La débouter de l’intégralité de ses demandesLa condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des loyers de décembre 2023 à avril 2024La condamner au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêtsLa condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Appelée à l’audience initiale du 2 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du 6 juillet 2026.
A cette audience, Mme [E], par l’intermédiaire de son avocat, Me CAPOROSSI-POLETTI, s’est référée, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance et dans ses conclusions, repris oralement.
M. [T], par l’intermédiaire de son avocat, Me LUCA, a confirmé oralement les termes de ses conclusions.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026.
Non susceptible d’appel, la décision est contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité du congé donné par Mme [E] :
En application des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à tout moment du bail et n’a pas à être motivé. Il doit cependant respecter les conditions de forme et de délais prévus à l’article 15, à savoir qu’il doit respecter un délai de préavis de trois mois – ou d’un mois dans certains cas – et doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce formalisme est prévu à peine de nullité du congé.
Par ailleurs, la date de restitution des locaux loués à usage d’habitation, dont le bail est résilié, se réalise par la libération matérielle des lieux et par la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire. La date de restitution des locaux loués met fin aux obligations du locataire.

En application de l’article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location d’un logement meublé est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties ne donnent pas congé, dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.
Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [E] a adressé à M. [T], le 30 octobre 2023, un courrier lui notifiant sa volonté de quitter le logement, visant le préavis réduit d’un mois, conformément aux dispositions du bail.
Elle justifie de l’envoi de ce congé par courrier recommandé avec avis de réception mais ne fournit pas l’avis de réception.
Il a été jugé que le délai de préavis commence à courir uniquement à la réception effective de la notification par le bailleur.
Or, en l’état, il n’apparait pas possible de déterminer le point de départ du préavis.
En l’état, le congé de Mme [E] est irrégulier et ne saurait produire effet.
Sur la régularité du congé donné par M. [T] :
L’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux logements meublés, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, dispose que :
Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.
En l’espèce, M. [T], en sa qualité de bailleur du logement meublé a sollicité la validation du congé pour motif légitime et sérieux du 13 novembre 2023.
Or force est de constater que M. [T] ne justifie pas de l’envoi du congé dans les formes légales prescrites, le document accompagnant le courrier, rédigé en langue espagnole, ne pouvant servir de preuve.
De même, il n’est versé aucune pièce probante à l’appui de la demande, ni décompte de créance, ni mise en demeure, ni commandement de payer ; cette absence totale de justification est de nature à faire échec à la validation du congé, qui sera déclaré non valide.
Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie et au titre de la majoration par Mme [E] :
En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution de ses obligations par le locataire. Ainsi, la garantie s’applique non seulement au paiement du loyer, mais à l’ensemble des dettes dont le locataire est tenu à l’égard de son bailleur telles que les dégradations commises au sein du logement. Pour sa part, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Sur ce dernier point, la jurisprudence n’exige pas la production de factures ou encore la réalisation effective des travaux et se satisfait de devis sérieux fournis par le bailleur. Cependant, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Aussi, il est de jurisprudence constante qu’un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.
Enfin, l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
En l’espèce, trois baux différents sont versés aux débats mais les parties s’accordent sur le versement, par Mme [E], d’un dépôt de garantie de 500 euros.
Il ne résulte pas d’une comparaison entre les états des lieux qui auraient été établis que Mme [E] ait commis des dégradations dans le logement justifiant la rétention du dépôt de garantie.
En l’état et bien qu’aucun congé n’ayant été déclaré valide, il n’est pas contestable que Mme [E] a quitté les lieux et n’a pas obtenu restitution du dépôt de garantie ; M. [T] sera condamné à restituer à Mme [E] la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie.

En revanche, aucun délai ne pouvant être retenu pour la restitution du dépôt de garantie en l’état de l’irrégularité du congé donné par Mme [E], cette dernière sera déboutée de sa demande au titre de la majoration.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif formée par M. [T] :
En l’état de l’irrégularité des congés, il convient de déterminer la date du départ réel de Mme [E].
Il résulte des pièces versées aux débats que :
Mme [E] souhaitait quitter le logement au 30 novembre 2023, selon le congé adressé à M. [T]Par mail en date du 27 octobre 2023, Mme [E] écrivait à M. [T] qu’elle « enverrai son préavis pour le mois de décembre »Selon ses relevés de compte, Mme [E] a réglé le loyer jusqu’au mois de novembre 2023 inclus Selon les attestations produites par le bailleur, M. [Z] a établi l’état des lieux de sortie avec Mme [E] qui lui a restitué les clés début janvier 2024.En l’état, il apparait cohérent de dire que Mme [E] était tenue au paiement du loyer jusqu’au mois de décembre inclus et de la condamner à payer à M. [T] la somme de 500 euros à ce titre.
Sur la compensation :
En application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
En l’espèce, chacune des parties étant redevable envers l’autre de la somme de 500 euros, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les deux sommes et de dire que chaque partie est remplie de ses droits.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [T] :
L’article 1217 dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.
L’article 1231-5 du même code énonce en outre que :
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». »
En l’espèce, M. [T] sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 1.000 euros, arguant que Mme [E] n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ne réglant pas les loyers de décembre 2023 à avril 2024.
Cependant, ne justifiant d’aucun préjudice, ni d’aucune créance liquide et exigible, il sera débouté de sa demande.
Sur l’article 700 du code de procédure civile :
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.
Sur les dépens
Chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort,
-DECLARE irrégulier le congé donné par Mme [R] [E] le 30 octobre 2023,
-DIT qu’il ne saurait produire effet,
-DECLARE non valide le congé donné par M. [G] [T] le 13 novembre 2023,
-DIT qu’il ne saurait produire effet,
-CONDAMNE M. [G] [T] à payer à Mme [R] [E] la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie,
-DEBOUTE Mme [R] [E] de sa demande de majoration,
-CONDAMNE Mme [R] [E] à payer à M. [G] [T] la somme de 500 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au mois de décembre 2023,
-ORDONNE la compensation entre les sommes dues,
-EN CONSEQUENCE, DIT que chaque partie est remplie de ses droits,
-DEBOUTE M. [G] [T] de sa demande de dommages et intérêts,

-DEBOUTE les parties de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,
-DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,
-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION