REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 24/04987 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MZCC

4ème Chambre

En date du 12 octobre 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du douze octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 mai 2026 devant :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseur : Philippe GUTH
Tenant seuls l’audience, ont entendu les plaidoiries et les avocats ne s’étant pas opposés et ce, conformément à l’article 805 du code de procédure civile

assistés de Sétrilah MOHAMED, greffier

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2026 prorogé au 12 octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 mai 2026 devant :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseur : Alexandra VILLEGAS
: Philippe GUTH
Greffier : Sétrilah MOHAMED

Magistrat rédacteur : Philippe GUTH

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], SITUÉ [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, S.A.S. FONCIA TOULON, dont le siège
social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son agence FONCIA CORDIER, sise [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Noémie BONDIL, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSE :

S.C.I. ISABEL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Annabelle LEFEBVRE, avocat postulant au barreau de TOULON et Me Nicolas CHAMBET, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

Grosses délivrées le :
à :
Me Noémie BONDIL – 1004
Me Annabelle LEFEBVRE – 349

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé « [Adresse 1] », sis [Adresse 6] à [Localité 1] est soumis au régime de la copropriété et administré par un syndic professionnel, le cabinet FONCIA TOULON.

La société ISABEL IMMOBILIER est copropriétaire des lots 2 – 3 – 5 – 7 – 8 – 10 et 11.
Le syndicat des copropriétaires considère que cette dernière a réalisé sur les parties communes et sans autorisation de l’assemblée générale divers travaux en violation du règlement de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI ISABEL IMMOBILIER aux fins de faire cesser le trouble illicite.

Par ordonnance de référé en date du 19 décembre 2023, le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions aux motifs qu’il résultait des débats et de l’examen des pièces produites que la demande se heurtait à des contestations sérieuses incontournables impliquant nécessairement d’être appréciées par le juge du fond.

Le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI ISABEL IMMOBILIER, en vue d’obtenir la cessation des troubles illicites, la remise en état des parties communes et la restitution de celles appropriées.

Par conclusions n°2 signifiées par RPVA le 15 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA TOULON, vu les articles 3, 8, 9, 25b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, vu les articles 544, 637 et suivants, 1240 et 1371 du code civil, vu la jurisprudence, vu les procès-verbaux de constat en date des 11 février 2021, 19 février 2022 et 1er septembre 2023, demande au tribunal de :
Ordonner la cessation du trouble illicite et à cette fin condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à supprimer les installations mises en place sans aucune autorisation de l’assemblée générale et en particulier celles visées dans les procès-verbaux de constat des 11 février 2021, 19 février 2022 et 1er septembre 2023, à savoir le portail prolongé par un grillage composé de panneaux, la cabane de fortune, le bouchage de deux évacuations des eaux pluviales, l’installation d’un chauffe-eau, l’installation d’un compteur EDF de chantier, la clôture autour de la piscine, la clôture surélevée sur le muret de clôture de la copropriété et les brises vues apposés sur ladite clôture, le tout sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de le jugement à venir.
Condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à remettre en état les parties communes et notamment la façade, les murs et sols qui ont été percés pour installer le portail, le grillage, le chauffe-eau et le compteur EDF et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de le jugement à venir.
Condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à restituer les parties communes qu’elle s’est appropriées en supprimant le portail et le grillage composé de panneaux, la clôture autour de la piscine, la clôture surélevée sur le muret de clôture de la copropriété et les brises vues apposés sur ladite clôture et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de le jugement à venir.
Condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en indemnisation de l’ensemble de ses préjudices.
Débouter la SCI ISABEL IMMOBILIER de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions.
Condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER aux entiers dépens comprenant les frais relatifs aux procès-verbaux de constat.
Ordonner n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions signifiées par RPVA le 16 septembre 2025, la SCI ISABEL IMMOBILIER, société civile immobilière, immatriculée au RCS d’ANNECY sous le n°808 828 988, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, vu l’article 9 du code de procédure civile, vu l’article 6-2 et 9 de la loi du 10.07.1965, vu les pièces versées aux débats, demande au tribunal de :
Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de l’intégralité de ses prétentions,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à payer à la SCI ISABEL IMMOBILIER la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 18 avril 2026 et a renvoyé à l’audience du 18 mai 2026 pour plaidoiries.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

L’article 1240 du code civil qui dispose que :« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 2274 du code civil détermine que : « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver »

Au regard de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur l’installation du portail et du grillage

A la lecture des éléments déposés au dossier, il apparait dans l’« état descriptif de division – règlement de copropriété de l’immeuble » en date du 3 octobre 2014, au paragraphe 5 « modifications intérieures – travaux » de la section II « usage des parties privatives » que « tous travaux qui entraineraient une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affecteraient celles-ci ou l’aspect extérieur des bâtiments et de l’immeuble devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires […] ».
Par ailleurs dans le même paragraphe, il est stipulé que « […] le propriétaire du lot numéro cinq (5) aura la possibilité de faire édifier un garage sur la portion de sol de la copropriété attribuée en jouissance exclusive et particulière à son lot ».

Enfin ce paragraphe rappelle les dispositions des articles 24,25 25-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aussi la SCI ISABEL IMMOBILIER dispose du seul droit d’édifier un garage sur le lot numéro 5. Tous les autres travaux, sans déterminer s’ils empiètent ou non sur les parties communes, à partir du moment ou ils impactent d’une quelconque façon « l’aspect extérieur des bâtiments et de l’immeuble », en application du règlement de copropriété, sont soumis à une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, la construction d’un portail d’accès et la pose d’un grillage affectent l’aspect de l’immeuble, ceci d’autant plus que le paragraphe 3 de la section III « usage des parties communes » précise que « la conception et l’harmonie générale de l’immeuble devront être respectées sous le contrôle du syndic ».

Il n’est pas fait état, dans les pièces versées au dossier d’une autorisation de travaux donnée par les copropriétaires lors d’une assemblée générale en application tant de la loi de 1965 que du règlement de copropriété de l’immeuble. La SCI ISABEL IMMOBILIER a fait réaliser des travaux en contravention avec la réglementation applicable à la copropriété.

Il conviendra de condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à retirer le portail et la clôture et à remettre les lieux en l’état initial d’avant les travaux.

Sur la cabane de fortune dans le yucca

La SCI ISABEL ne nie pas avoir installé une cabane de fortune dans un yucca, mais considère qu’il s’agit d’un partie commune spéciale affectée au lot n°3.

Le règlement de copropriété, précise au paragraphe 9 de la section II « Si les arbres existent avant la mise en copropriété, il y a lieu de les considérer comme des parties communes ». La présence du yucca avant la mise en copropriété n’est pas contestée par la défenderesse. Il y a donc lieu de considérer que cet arbre, même s’il se trouve sur le lot n°3, est une partie commune soumise au vote de l’assemblée générale pour tout travaux ou aménagements.

Il apparait dans les pièces déposées au dossier que les copropriétaires ont, lors de l’assemblée générale du 27 juin 2019 par la résolution n°26, voté la suppression de cette cabane.

La SCI ISABEL IMMOBILER a construit une cabane dans le yucca sur le lot n°3 en contravention avec le règlement de copropriété et la loi de 1965.

Il conviendra de condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à retirer la cabane dans le yucca sur le lot n°3 et à remettre les lieux en l’état initial d’avant les travaux.

Sur le chauffe-eau

La SCI ISABEL ne conteste pas avoir installé un chauffe-eau à l’extérieur, et précise qu’il s’agit d’un remplacement de l’ancien chauffe-eau au même endroit. Le procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice en date du 11 avril 2023, à la demande de la défenderesse, détermine que « le cumulus a été changé. Je constate la trace de l’ancienne cabane le dissimulant ».

La demanderesse n’apporte aucun élément déterminant qu’il s’agit d’une nouvelle installation qui aurait provoqué une situation nouvelle. Le bénéfice de l’antériorité profitera ainsi à la SCI ISABEL IMMOBILIER.

Les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] concernant le chauffe-eau seront rejetées.

Sur le compteur électrique de chantier

La SCI ISABEL IMMOBILIER ne conteste pas l’installation d’un compteur électrique de chantier. A la lecture des pièces déposées au dossier, ce dernier a été installé par ENEDIS et reste à ce jour sous contrat avec cette dernière, jusqu’à parfaite réalisation des travaux de rénovation électrique. La SCI ISABEL ne peut au regard du code de l’énergie, articles L 111-52 et L 111-53, et du code général des collectivités territoriales, article L 2224-31, être propriétaire du compteur électrique, fusse-t-il de chantier, d’autant moins qu’il a été installé par ENEDIS.

Il ne peut être retenu grief contre la SCI ISABEL IMMOBILIER d’une installation temporaire ne lui appartenant pas.

Les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] concernant le compteur électrique de chantier seront rejetées.

Sur le bouchage de deux évacuations d’eau pluviales

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 9], considère que la SCI ISABEL IMMOBILIER aurait réalisé des travaux qui empêchent les eaux pluviales du lot de la SCI MAETHI de s’écouler librement. Le syndicat considère qu’il y a eu des travaux sur les colonnes d’eaux pluviales sans autorisation.

A la lecture des pièces déposées au dossier et notamment le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 1er septembre 2023, il n’apparait aucune « colonne d’eaux pluviales » mais des pissettes de balcons. Deux pissettes sur les trois sont bouchées. La demanderesse n’apporte aucune preuve que ce serait suite à des travaux de la défenderesse.
Le règlement de copropriété précise, concernant les balcons et terrasses, que « ce sont des parties communes à l’usage exclusif du propriétaire du ou des lots auxquels ils sont rattachés. Les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons, loggias, terrasses ou assimilés devront les maintenir en parfait état d’entretien, y compris les exutoires de balcons ». Le compte-rendu de constat du commissaire de justice détermine « terrasse privative appartenant à notre requérante (SCI MAETHI) ». Le tribunal peut s’interroger sur la passivité de la propriétaire quant à l’entretien de ces pissettes, au regard de ses obligations dues au titre du règlement de copropriété.

Les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] concernant les évacuations des eaux pluviales seront rejetées.

Sur la clôture installée autour de la piscine

La SCI ISABEL IMMOBILIER ne conteste pas avoir installé une clôture autour de la piscine. Elle met en avant un souci de sécurisation du site au titre de l’article L134-10 du code de la construction et de l’habitation, se substituant au syndicat qu’elle considère avoir manqué à ses obligations.

Au même titre que pour le portail et le grillage, sans déterminer si la clôture est installée sur les parties communes ou privatives, tous les travaux qui impactent d’une quelconque façon « l’aspect extérieur des bâtiments et de l’immeuble », en application du règlement de copropriété, sont soumis à une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, la mise en place d’une clôture affecte l’aspect de l’immeuble, ceci d’autant plus que le paragraphe 3 de la section III « usage des parties commues » précise que « la conception et l’harmonie générale de l’immeuble devront être respectées sous le contrôle du syndic ».

Dans l’hypothèse où il y aurait carence du syndicat, ce dernier est représenté par son syndic. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu’il ne peut se faire substituer, ce que la cour de cassation rappelle dans son arrêt n° 97-18.457 du 30 mai 2000. Cette interdiction intervient aussi lorsque c’est un copropriétaire qui envisage de se substituer au syndic (Arrêt n° 18-14.360 de la Cour de cassation du 9 mai 2019).

Seule l’assemblée générale des copropriétaires peut autoriser une délégation de pouvoir limitée à une fin déterminée et ce à la majorité de l’article 25 i.e. la majorité des voies de tous les copropriétaires.

La SCI ISABEL IMMOBILIER a mis en place une clôture autour de la piscine en contravention avec le règlement de copropriété et la loi de 1965.

Il conviendra de condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à retirer la clôture et à remettre les lieux en l’état initial d’avant les travaux.

Sur la clôture surélevée sur le muret de clôture de la copropriété et les brises vues

La SCI ISABEL IMMOBILIER ne conteste pas avoir remplacé les brises-vues existants de son propre chef sans autorisation de la copropriété. Elle considère ne pas avoir porté atteinte à l’aspect extérieur de la copropriété, en remplaçant un dispositif existant par une installation qu’elle considère plus esthétique.

Au même titre que pour le portail, le grillage et la clôture autour de la piscine, sans déterminer si les brises-vues sont installés sur les parties communes ou privatives, tous les travaux qui impactent d’une quelconque façon « l’aspect extérieur des bâtiments et de l’immeuble », en application du règlement de copropriété, sont soumis à une décision de l’assemblée générale.

Il conviendra de condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à retirer les brises vues et à remettre les lieux en l’état initial d’avant les travaux.

Sur l’astreinte financière

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, détermine que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

L’article L131-2 du même code prescrit que « l’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est provisoire à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] considère qu’il est bien fondé à demander une astreinte financière de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement pour le rétablissement des lieux en l’état préalable aux travaux, par la SCI ISABEL IMMOBILIER.

Au regard des travaux réalisés par la SCI ISABEL IMMOBILIER, en contravention avec le règlement de la copropriété et la loi de 1965 et des rapports conflictuels au sein de la copropriété, il apparaît au tribunal qu’une astreinte financière soit de nature à favoriser la diligence pour un retour à la situation ante.

Il conviendra de condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement pour le rétablissement des lieux en l’état préalable aux travaux et ce dans la limite de deux mois.

Sur la réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires

Il appartient au demandeur de démontrer, outre la faute caractérisée, la réalité et l’étendue du préjudice dont il demande réparation. Pour être indemnisable, le préjudice moral, quelle que soit sa nature, doit être certain, direct et personnel ainsi que légitime.

S’agissant du préjudice moral, il est établi dans son principe au regard des désagréments subis du fait de la présente procédure. Il est démontré que les manquements répétés de la SCI ISABEL IMMOBILIER au respect du règlement de la copropriété sont constitutifs d’une faute qui génère un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent il conviendra de condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER aux dépens.

Les frais de constats de commissaire de justice, actes non tarifés ne peuvent être compris dans les dépens, cette prétention sera rejetée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens et qu’ils n’auraient pas engagé en l’absence d’instance.
.
Il conviendra en conséquence de condamner la SCI ISABEL IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ISABEL IMMOBILIER à retirer le portail et la clôture, à retirer la cabane dans le yucca sur le lot n°3, à retirer la clôture autour de la piscine, à retirer les brises vues et à remettre l’ensemble des lieux en l’état initial d’avant les travaux ;

CONDAMNE la SCI ISABEL IMMOBILIER à effectuer ces injonctions de faire pour le rétablissement des lieux en l’état préalable aux travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement et dans la limite de deux mois ;

CONDAMNE la SCI ISABEL IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ISABEL IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 9] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ISABEL IMMOBILIER aux dépens ;

DÉBOUTE la SCI ISABEL IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

REJETTE les autres demandes.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN, SUSDITS.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT