REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 24/04324 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MWQJ

4ème Chambre

En date du 12 octobre 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du douze octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 mai 2026 devant :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseur : Philippe GUTH
Tenant seuls l’audience, ont entendu les plaidoiries et les avocats ne s’étant pas opposés et ce, conformément à l’article 805 du code de procédure civile

assistés de Sétrilah MOHAMED, greffier

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2026 prorogé au 12 octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseurs : Alexandra VILLEGAS
: Philippe GUTH
Greffier : Sétrilah MOHAMED

Magistrat rédacteur : Philippe GUTH

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [C] [V] [Z] épouse [U], née le 21 Février 1965 à [Localité 1] (69), de nationalité Française, Agent général d’assurance, demeurant [Adresse 1]
Et
Monsieur [L] [O] [U], né le 04 Avril 1964 à [Localité 2] (ALLEMAGNE), de nationalité Française, Directeur commercial, demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Patrick GAULMIN, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

S.A.S. [G], exerçant sous l’enseigne commerciale CANAT & [G] dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jean-christophe GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Jean-christophe GARRY – 1011
Me Patrick GAULMIN – 0099
Me Jean-david MARION – 0189

Madame [S] [A] [I] épouse [T], née le 05 Octobre 1958 à [Localité 3] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] (ITALIE)
Et
Monsieur [W] [D] [Q] [T], né le 24 Novembre 1959 à [Localité 4] (31), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] (ITALIE)
tous deux représentés par Me Jean-david MARION, avocat au barreau de TOULON

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EXPOSE DU LITIGE

Les époux [U] ont acheté en février 2022 une villa située [Adresse 4] à [Localité 5] à monsieur [D] [T] et madame [S] [A] [I], son épouse, moyennant un prix de 1.245.000 euros (hors mobilier pour 30.000 euros), outre des droits de mutation de 72.293 euros et des frais d’agence de 40.000 euros.
Lors de leurs vacances en juillet 2023, les époux [U] ont été avisés par un voisin de la présence d’un panneau de permis de construire, sur le chemin en contrebas de leur terrain.

Il autorisait la construction d’une villa, suite à une demande déposée par le 14 décembre 2021 et accepté le 19 mai 2022. Ce permis de construire avait été délivré sur le fondement d’une déclaration préalable de division de terrain antérieure.

Ce permis de construire a pour effet d’obstruer partiellement la vue bénéficiant à la villa acquise par les époux [U] alors que la vue mer était la principale requête des époux [U] et le dossier de l’agence CANAT et [G] mettait en avant cet atout.
Monsieur et madame [U] ont pris contact avec madame [M], la propriétaire du terrain qui n’a pas répondu. Le conseil des époux [U] a adressé des mises en demeure à mesdames [M] et [K] à laquelle le permis de construire avait été transféré, et à leurs conseils respectifs.

Le conseil des époux [U] a aussi mis en demeure les vendeurs et l’agence immobilière CANAT et [G], qui n’ont pas répondu.

Monsieur et madame [U] ont fait délivrer assignation aux époux [T] et à la SAS CANAT et [G] aux fins de réparation du préjudice subi.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 8 avril 2026, monsieur [L] [U], et madame [C] [Z] épouse [U], vus les articles 1137 et suivants du code civil, vus les article 1240 et suivants du code civil, demandent au tribunal de:
CONDAMNER solidairement les époux [T] et la société [G] au paiement d’une somme de 411.000 euros au titre de la dévaluation de leur bien immobilier ;
CONDAMNER solidairement les époux [T] et la société [G] au paiement la somme de 162.293 euros, correspondant aux sommes exposées et au préjudice moral ;
CONDAMNER solidairement les époux [T] et la société [G] au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
LES CONDAMNER aux entiers dépens.

Vu les conclusions en réponse notifiées par RPVA le 6 janvier 2026, monsieur [W] [T] et madame [S] [I] épouse [T], demandent au tribunal de :
A titre principal,
Débouter intégralement monsieur et madame [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
Juger qu’aucun dol n’est caractérisé,
Juger que la vente du 25 février 2022 est parfaitement valable,
À titre subsidiaire,
Condamner l’agence CANAT & [G] à relever et garantir les époux [T] de toute condamnation,
Condamner les demandeurs au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Condamner les demandeurs aux entiers dépens,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 11 mars 2026, la SAS [G], société par actions simplifiées, exerçant sous l’enseigne commerciale CANAT & [G], vu les pièces justificatives versées aux débats, demande au tribunal de :
DEBOUTER monsieur et madame [U] de leurs entières demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER monsieur et madame [U], ou toute partie succombante à payer à la société [G] la somme 5 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER monsieur et madame [U] ou toute partie succombante aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL GARRY & Associés sur son affirmation de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du vendeur et de l’agent immobilier

L’article 2274 du code civil détermine que : « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver »

Sur le dol du vendeur
L’article 1137 du code civil détermine que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

L’article 1138 du même code prescrit que : « Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence ».

Les époux [U] prétendent que les époux [T] auraient volontairement dissimulé que la parcelle adjacente faisait l’objet d’un projet immobilier qui occulterait une partie de la vue sur mer, laquelle était la motivation principale de l’achat.

A la lecture des pièces versées au dossier, l’acte de vente précise que les documents d’urbanisme y sont annexés ainsi qu’un certificat d’urbanisme. Au titre de l’article L410-1 du code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme indique les dispositions d’urbanisme. Ces dernières combinent des règles nationales (RNU) et locales (PLU/PLUi, cartes communales) pour encadrer la construction et l’aménagement du territoire. Les articles R.123-5 à R.123-8 du code de l’urbanisme déterminent les différents zonages du PLU. De plus dans l’acte de vente, au paragraphe « urbanisme » les acquéreurs reconnaissent « avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations ». Enfin il est précisé dans le paragraphe « état du bien » « l’acquéreur reconnait avoir été informé de la nécessité avant de s’engager, de visiter le bien très attentivement plusieurs fois, assisté par un professionnel de la construction, et de recommencer juste avant réitération de ses engagements ».

Il n’apparaît aucun élément dans les pièces déposées au dossier que les consorts [U] se soient interrogés sur le zonage du PLU ou qu’ils aient été accompagnés dans leurs démarches préalables par un professionnel de la construction, autre que l’agence immobilière CANAT & [G]. Ainsi, même en l’absence de la connaissance d’un permis de construire accordé, l’analyse du zonage du PLU permet de déterminer la possibilité de constructibilité d’une zone et son évolution potentielle future.

En conséquence, aucune faute dolosive ne peut être retenue à l’endroit des époux [T].

Sur la faute de l’agence immobilière
Les demandeurs considèrent que l’agence immobilière CANAT & [G] a commis une faute en omettant de les informer de l’existence d’un permis de construire sur une parcelle adjacente. Ils considèrent que « l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil et d’assistance à l’égard de son mandant à l’occasion des opérations réalisées par son entremise. Il a ainsi le devoir de fournir à son client une information exacte, complète voire une mise en garde contre toute éventualité qui pourrait être source de préjudice ».

L’agence immobilière considère n’avoir commis aucun manquement, elle rappelle que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction immobilière mais uniquement de l’entremise. La jurisprudence de la Cour de cassation, pourvoi n° 17-13.1572 du 9 mars 2018, 3ème chambre civile, détermine que l’agent immobilier, n’est pas un professionnel de la construction. Les juridictions rappellent également que sa responsabilité ne s’étend pas, par principe, à la situation juridique de l’immeuble (CA [Localité 6], 10 février 2016, RG n° 14/00170).

Il apparaît au regard des pièces déposées au dossier que les consorts [U] disposaient de toutes les informations liées au zonage inscrit au plan local d’urbanisme et des possibilités constructives ultérieures.

Par surcroît, il est constant que le permis de construire en cause a été accordé le 19 mai 2022 postérieurement à la signature de l’acte de vente entre les parties le 25 février 2022.

Il s’ensuit qu’aucune faute n’a été commise par l’agence immobilière CANAT & [G].

Sur le surplus

Compte tenu de la solution du procès donc de l’absence de faute, il y a lieu de débouter les demandeurs à l’instance des demandes accessoires liés aux préjudices allégués.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En conséquence, il y a lieu de condamner les époux [U] qui succombent, aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de l’avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [T] et de l’agence immobilière CANAT & [G] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens et qu’ils n’auraient pas engagé en l’absence d’instance.

Il conviendra en conséquence de condamner monsieur [L] [U] et madame [C] [Z] épouse [U] à payer à la SAS [G] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner conjointement sur le même fondement juridique à payer 3000 euros à monsieur [W] [T] et madame [S] [I] épouse [T].

Compte tenu du sort du procès, il n’y a pas lieu à octroi de frais non répétibles pour les demandeurs à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE monsieur [L] [U] et madame [C] [Z] épouse [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE monsieur [L] [U] et madame [C] [Z] épouse [U] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL GARRY & Associés ;

CONDAMNE monsieur [L] [U] et madame [C] [Z] épouse [U] à payer à la SAS [G] (RCS [Localité 3] 423 597 327) la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [L] [U] et madame [C] [Z] épouse [U] à payer à monsieur [W] [T], madame [S] [I] épouse [T] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN, SUSDITS.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT