N° RG 26/00461 – N° Portalis DBVM-V-B7K-M4TS

C3

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 22 SEPTEMBRE 2026

Appel d’une jugement (N° R.G. 25/00034)

rendue par le Juge de l’exécution de [Localité 1] en date du 08 janvier 2026

suivant déclaration d’appel du 04 février 2026 et assignation à jour fixe du 19 février 2026

APPELANTE :

S.C.I. ELADEM 3 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et plaidant par Me Sophie PRESTAIL de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

S.A. BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et plaidant par Me Dominique FLEURIOT, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean – Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 8 juin 2026 fixée par ordonnance en date du 10 février 2026 du président de chambre délégué de monsieur le premier président de la cour d’appel de céans, Mme Clerc, président de chambre chargé du rapport en présence de Mme Faivre conseiller, assistées de Mme Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié en date du 8 septembre 2015 revêtu de la formule exécutoire, la SA Banque Populaire des Alpes, aux droits de laquelle vient la SA Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes (la BPARA), a consenti à la société civile immobilière Eladem 3 un prêt équipement standard n°05668474 d’un montant de 242.975,30€ remboursable en 180 échéances mensuelles de 1.668,61€ au taux de 2,92%.

Ce contrat a fait l’objet de deux avenants sous seing privé, le premier signé les 31 janvier 2017 et 23 février 2017, le second signé les 29 mars 2018 et 13 avril 2018.

Les échéances du prêt n’étant plus remboursées à compter du 25 mai 2018, la BPARA a , le 27 juin 2018, adressé à la SCI Eladem 3 une lettre de mise en demeure (avis de réception signé le 30 juin 2018), puis, le 27 mars 2019 (avis de réception signé le 30 mars 2019), une lettre de déchéance du terme du contrat de prêt réclamant paiement d’une somme due de 246.044,89€.

Une procédure de saisie immobilière initiée le 25 septembre 2019 s’est soldée par un arrêt de la Cour de cassation du 23 mai 2024 cassant l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 28 septembre 2021 ayant infirmé le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Valence ayant ordonné la vente forcée ; le commandement de payer valant saisie immobilière a été radié par la SCI Eladem 3.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la BPARA a fait délivrer à la SCI Eladem 3, en vertu de l’acte notarié en date du 8 septembre 2015, et pour obtenir paiement de la somme de 286.399,33€, un commandement aux fins de saisie de son immeuble à usage commercial figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 1] situé sur la commune de Saillans (26), [Adresse 3], qui a été publié au service de publicité foncière de Valence, le 22 avril 2025, sous la référence 2604P01 S00028.

Le procès-verbal de description de l’immeuble saisi a été dressé par Me [H], commissaire de justice associée au sein de la SCP [W] [S] et [L] [H], le 15 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la BPARA a fait assigner la SCI Eladem3 devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grenoble en vente forcée et fixation de sa créance à la somme de 285.570,47€ outre intérêts au taux de 2,92% à compter du 19 mars 2025,

Par jugement contradictoire du 8 janvier 2026, le juge de l’exécution du tribunal précité a :

-déclaré irrecevables les demandes de la SCI Eladem 3 de condamnation de la BPARA à lui payer des dommages et intérêts pour violation de ses devoirs d’information, de conseil et de mise en garde et d’ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,

-débouté la SCI Eladem 3 de sa demande de déclaration de prescription, de déclaration de nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et de sa demande de mainlevée et de radiation de toute inscription prise par la société BPARA,

-débouté la SCI Eladem 3 de sa demande de médiation,

-débouté la SCI Eladem 3 de sa contestation du montant de la créance de la BPARA et de ses suites,

-débouté la SCI Eladem 3 de sa demande de délai de paiement,

-débouté la SCI Eladem 3 de sa demande de vente amiable de l’immeuble saisi après division en lots,

-débouté la SCI Eladem 3 de sa demande visant à fixer la mise à prix du bien à la somme de 280.000€ en cas de vente forcée,

-constaté que la BPARA est titulaire d’une créance liquide et exigible à l’encontre de la SCI Eladem 3 et agit en vertu d’un titre exécutoire au sens des articles L. 311-2 et L.311-4 du code des procédures civiles d’exécution,

-constaté que la saisie porte sur des droits saisissables au sens de l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

-mentionné que la créance dont se prévaut le créancier poursuivant s’élève à la somme de 215.923,07€ à la date du 15 octobre 2025, outre intérêts postérieurs au taux conventionnel de 2,92% sur la somme de 163.774,56€,

-dit qu’il convient de déduire de cette créance la somme de 17€ correspondant aux frais de la radiation de la saisie du 25 septembre 2019,

-ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi par adjudication judiciaire, sur la mise à prix de 99.000€,

-fixé l’audience d’adjudication au jeudi 7 mai 2026 à 10 heures,

-dit que la signification de sa décision, sur diligences du créancier poursuivant, vaut convocation de la partie saisie à l’audience d’adjudication,

-dit que la visite de l’immeuble s’effectuera au maximum deux fois par semaine avec le concours de la SCP [W] [S] et [L] [H], commissaires de justice associées à Valence (26), et après avoir pris attache avec l’étude, laquelle pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

-dit qu’il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération des enchères,

-dit que les frais taxés seront à la charge de l’adjudicataire,

-renvoyé la taxation des frais à ladite audience,

-dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

-débouté la SCI Eladem3 de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

-rappelé que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La juridiction a retenu en substance que :

-les commandements aux fins de saisie vente des 25 juillet 2019, 30 juin 2023 et 25 mars 2025 ont valablement interrompu la prescription, -outre qu’une mesure de médaition suppose en premier lieu un accord de la banque, la nature et la durée de la procédure, l’ancienneté et l’importance de la dette rendent sans intérêt utile une injonction de rencontrer un médiateur, -le montant des clauses pénales n’est pas excessif, et aucun élément du dossier ne peut conduire à réduire à néant les intérêts de retard assimilés à une telle clause, -la banque justifie du montant d’une créance de 215.923,07€, -le juge de l’exécution n’est pas compétent pour statuer sur une demande étrangère aux conditions d’exécution de la saisie, à savoir l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de manquements de la banque et donc la délivrance d’un titre exécutoire ; cette demande est donc irrecevable du fait du défaut de pouvoir juridictionnel du juge de l’orientation, -le défaut d’éléments quant à la valeur du bien ne peut permettre de fixer sa mise à prix à la somme de 280.000€.

Par déclaration déposée le 4 février 2026, la SCI Eladem 3 a relevé appel.

Par ordonnance du 10 février 2026 la présidente de la chambre déléguée du premier président a autorisé la SCI Eladem 3 à assigner à jour fixe la BPARA à l’audience du 8 juin 2026 à 14 heures.

L’assignation à jour fixe délivrée le 19 février 2026 a été déposée au greffe le 23 février 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2026 sur le fondement des articles 11 du code de procédure civile, L.313-4 du code monétaire et financier, R.313-1 et suivants, L.313-1 et suivants puis L.314-1 et suivants et R.314-1 et suivants dont l’article R.314-2 du code de la consommation, L.110-4 du code de commerce, 2224. 1134 dans sa version applicable, et 1907 du code civil, 1152 devenu 1231-5 du code civil, 1147 devenu 1231-1, 1348 et suivants et 1343-5 du code civil, et sous réserve expresse de l’application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, la SCI Eladem 3 demande à la cour de :

-rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions éventuelles de la BPARA,

-infirmer et réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

a déclaré irrecevables ses demandes de condamnation de la BPARA à lui payer des dommages et intérêts pour violation de ses devoirs d’information, de conseil et de mise en garde et d’ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,

l’a déboutée de sa demande de médiation,

l’a déboutée de sa contestation du montant de la créance de la BPARA et de ses suites,

l’a déboutée de sa demande de délai de paiement,

l’a déboutée de sa demande de vente amiable de l’immeuble saisi après division en lots,

l’a déboutée de sa demande visant à fixer la mise à prix du bien à la somme de 280.000€ en cas de vente forcée,

a constaté que la BPARA est titulaire d’une créance liquide et exigible à son encontre et agit en vertu d’un titre exécutoire au sens des articles L. 311-2 et L.311-4 du code des procédures civiles d’exécution,

a constaté que la saisie porte sur des droits saisissables au sens de l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

a mentionné que la créance dont se prévaut le créancier poursuivant s’élève à la somme de 215.923,07€ à la date du 15 octobre 2025, outre intérêts postérieurs au taux conventionnel de 2,92% sur la somme de 163.774,56€ ,

a ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi par adjudication judiciaire, sur la mise à prix de 99.000€,

a fixé l’audience d’adjudication au jeudi 7 mai 2026 à 10 heures,

a dit que la signification de son jugement, sur diligences du créancier poursuivant, vaut convocation de la partie saisie à l’audience d’adjudication,

a dit que la visite de l’immeuble s’effectuera au maximum deux fois par semaine avec le concours de la SCP [W] [S] et [L] [H], commissaires de justice associées à Valence (26), et après avoir pris attache avec l’étude, laquelle pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

a dit qu’il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération des enchères,

a dit que les frais taxés seront à la charge de l’adjudicataire,

a renvoyé la taxation des frais à ladite audience,

a dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

l’a déboutée de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

a rappelé que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

et statuant de nouveau,

à titre principal,

à l’appui des moyens suivants,

-déclarer la créance et en conséquence les demandes de la BPARA prescrites,

-déclarer la saisie engagée par la BPARA irrecevable et infondée,

-constater que la BPARA ne justifie pas d’une créance liquide et exigible (faute de décompte probant, et ou en qualifiant, au besoin d’office, d’abusive, et réputer non écrite et inopposable à son encontre la clause 11 « Exigibilité » de l’offre de prêt, ou toute autre clause abusive),

-a minima qualifier de disproportionnée la mesure de saisie immobilière,

en conséquence, sur les demandes/ prétentions en découlant,

-rejeter sa demande tendant à voir ordonner la mise en vente à la barre du tribunal de l’immeuble précité, et plus généralement la demande de saisie immobilière,

-déclarer la saisie engagée par la BPARA irrecevable et infondée,

-prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et de toute la procédure subséquente,

-ordonner la mainlevée et la radiation de toute inscription prise par la BPARA grevant le bien objet de la présente saisie, et notamment son bien se situant à [Localité 4] [Adresse 3], cadastré section AB n°[Cadastre 1], à ladite adresse pour une contenance de 00 ha 02 a 42 ca, et notamment :

l’inscription d’hypothèque conventionnelle,

et la publication du commandement valant saisie immobilière et de tous les actes subséquents (assignation, jugement d’orientation),

-condamner la BPARA à procéder à ces radiations et mainlevées à ses frais sous 15 jours de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100€ par jour de retard,

à titre subsidiaire,

-limiter la créance, avant déduction du règlement de Generali, à la somme de 212.774,56€ au 30 mai 2019, et à 163.757,56€ au 30 octobre 2025 après imputation,

-juger que la BPARA ne peut réclamer paiement d’intérêts entre le 4 juillet 2024 et la date de règlement de l’indemnité d’assurance par Generali,

-au besoin, prononcer la nullité de tout intérêt au taux contractuel stipulé dans le contrat de prêt initial pour irrégularité de l’offre et du TEG,

-prononcer la déchéance de tout droit à intérêts,

-qualifier de clause pénale tout intérêt de retard et indemnités réclamés, les déclarer manifestement excessifs et les réduire à néant,

-ordonner l’imputation de tout versement à compter de ce jour sur le capital en priorité, et la réduction de tout intérêts au plus faible des deux taux entre le taux légal et le taux contractuel,

-enjoindre la BPARA de verser aux débats un décompte avec imputation de tous les versements depuis l’origine sur le seul capital emprunté, et un tableau d’amortissement rectifié pour le solde éventuellement encore dû,

-condamner la BPARA à lui payer la somme de 247.185,57€ à titre de dommages et intérêts,

-ordonner la compensation de toute somme qui lui resterait due avec l’indemnisation à laquelle elle peut prétendre à l’encontre de la BPARA,

en conséquence, là encore,

-ordonner la mainlevée et la radiation de toute inscription prise par la BPARA grevant son bien se situant à [Localité 4] [Adresse 3], cadastré section AB n°[Cadastre 1], à ladite adresse pour une contenance de 00 ha 02 a 42 ca, et notamment l’inscription d’hypothèque conventionnelle, la publication du commandement et de tous les actes subséquents,

-condamner la BPARA à procéder à ces radiations et mainlevées à ses frais sous 15 jours de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100€ par jour de retard,

à titre infiniment subsidiaire,

-l’autoriser à vendre amiablement le bien objet de la saisie, au prix net vendeur de 235.000€ minimum,

-lui allouer, en outre, et de façon cumulée avec l’autorisation de vente amiable, les plus larges délais de paiement,

-l’autoriser à procéder à la division en lots de l’immeuble, et à la vendre ainsi en lots individuels amiablement,

-et à ce titre notamment, l’autoriser à procéder à la vente amiable du bien saisi, en un ou plusieurs lots distincts et notamment :

au prix de 235.000€ dans sa globalité,

ou :

au prix de 155.000€ minimum pour tous les étages (hors rez-de-chaussée),

80.000€ minimum pour le 1er étage à gauche de 102 m²,

95.000€ minimum pour le 2ème étage à gauche de 105 m² + combles,

et 38.000€ minimum pour le 2ème étage à droite, 55 m²,

et 60.000€ minimum pour le troisième étage se situe un logement de fonction de 53 m² + combles,

si la vente forcée était ordonnée,

– fixer la mise à prix du bien à la somme de 220.000€,

en tout état de cause,

-écarter l’application de la majoration d’intérêt prévue par l’article L.313-3 du code monétaire et financier,

-condamner la BPARA à lui payer la somme de 3.800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner la BPARA aux entiers dépens qui comprendront le frais de radiation.

L’appelante fait valoir tout à la fois en substance que :

-le moyen tiré de la prescription n’est qu’un moyen tendant à contester la créance et n’avait pas à être mentionné dans la déclaration d’appel mais pouvait l’être dans les premières conclusions, -les commandements invoqués n’ayant jamais été suivis d’une saisie effective,ils n’ont pas d’effet interruptif de prescription, -elle ne peut être considérée professionnelle et peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation, -la clause de déchéance du terme est abusive et crée un déséquilibre significatif ; la déchéance du terme prononcée n’étant donc pas opposable, le capital restant dû n’est pas exigible ; sous réserve d’une déchéance du terme valable, le capital restant dû n’est que de 212.774,56€, soit 163.774,56€ après imputation de l’indemnité d’assurance (sinistre grêle) de 49.000€, -elle ne peut être considérée comme étant une professionnelle et peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation, -le montant des sommes réclamées au titre des intérêts et indemnités est erroné car calculé sur le capital non dû ; subsidiairement il doit être ordonné la déchéance ou nullité des intérêts pour offre non conforme et TEG non conforme, -les pénalités appliquées s’analysent en clauses pénales dont le montant est excessif, -la banque engage sa responsabilité faute de mise en demeure préalable lui laissant un délai raisonnable lui permettant de régulariser sa situation, la résiliation ayant été notifiée à effet immédiat,sans la moindre prévenance, -la banque a manqué à son obligation d’information, de conseil et de mise en garde, tant dans le conseil de l’assurance proposée, que dans l’octroi du concours initial qu’en cours de contrat et lors de la proposition des avenants, le préjudice en découlant pouvant raisonnablement évalué à la créance alléguée, compensation devant être ordonnée entre la condamnation de la banque à son entière indemnisation avec toute somme qui serait retenue à sa charge à hauteur de la plus faible des deux sommes, -elle a trouvé un acquéreur (promoteur se chargeant lui-même de la division en lots après la vente) qui lui a fait une offre à 260.000€, frais d’agence de 10.000€ inclus, et demande l’autorisationde vendre amiablement l’immeuble au prix de 235.000€ ; pour le cas où cette vente amiable ne pourrait être menée à son terme, elle entend pouvoir vendre amiablement chacun des lots composant cet immeuble séparément, la vente d’un lot, voire des deux lots les plus importants étant de nature à apurer la dette, -la vente sur la mise à prix décidée par le premier juge emporterait une vente à vil prix.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 avril 2026 au visa des articles R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, la BPARA entend voir la cour :

-juger que l’appel de la SCI Eladem 3 à l’encontre du jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Valence en date du 8 janvier 2026 est irrecevable et mal fondé,

-débouter la SCI Eladem 3 de son appel,

-débouter la SCI Eladem 3 de ses demandes irrecevables et mal fondées,

hypothèse 1 :

confirmer le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Valence en date du 08 janvier 2026 en toutes ses dispositions, en ce qu’il a ordonné la vente forcée sur la mise à prix de 99.000€,

hypothèse 2 :

au cas où la cour ferait droit à la demande de vente amiable, autoriser la vente amiable du bien au prix minimum de 235.000€, éventualité qu’elle accepte ; mais dire et juger qu’à défaut, la procédure de vente reprendra sur la mise à prix de 99.000€ à telle date que fixera le juge de l’exécution,

-condamner la SCI Eladem 3 à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

-condamner la SCI Eladem 3 aux dépens d’appel.

L’intimée répond que :

-la demande concernant la prescription est irrecevable comme ne figurant pas dans la déclaration d’appel, et est subsidiairement mal fondée, le cours de la prescription ayant été interrompu par les trois commandements aux fins de saisie vente délivrés les 25 juillet 2019, 30 juin 2023 et 25 mars 2025, -s’agissant de la dénonciation de la clause de déchéance du terme comme étant abusive, la société Eladem 3 qui est une société civile immobilière ne peut se prévaloir

des dispositions du code de la consommation pour conclure au caractère abusif de la clause « exigibilité » de l’offre de prêt ou toute autre clause abusive,

de l’article 1171 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016 qui est inapplicable puisqu’entré en vigueur postérieurement à la signature du contrat,

de l’article L.442-1 du code de commerce, prohibant la résiliation sans préavis raisonnable, qui est inapplicable en matière civile,

-les moyens soutenus au titre de la non conformité du TEG et de l’absence d’exigibilité des intérêts du fait de la non conformité de l’offre de prêt ne sont pas explicités, -la discussion au titre des clauses pénales ne peut concerner que les indemnités de défaillance et de recouvrement de 2 % et 5 % qui ne sont pas excessives et non les intérêts, -les prétentions fondées sur sa responsabilité dans le conseil de l’assurance, l’octroidu prêt et la vie ducontrat excédent lacompétence du juge de l’orientation, -la SCI Eladem 3 a bénéficié d’un délai de fait de 7 ans (par le biais de la procédure) et ne présente aucune garantie de paiement, -il ne peut y avoir division de l’immeuble et la débitrice ne demande pas davantage le cantonnement de la saisie, -elle accepte la demande de vente amiable de la SCI Eladem 3.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter aux conclusions des parties susvisées.

MOTIFS

Il est relevé que la SCI Eladem 3 n’a pas conclu à l’organisation d’une médiation à hauteur d’appel bien qu’ayant relevé appel du rejet de cette prétention ; en l’absence d’appel incident de l’intimée sur ce point, le jugement déféré est donc confirmé sur le rejet de la médiation.

Sur la prescription de l’action de la BPARA

Selon l’article 915-2 (dans sa version issue du décret 2023-1391 du 29 décembre 2023 entré en vigueur le 1er septembre 2024), «  L’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent(…) »

Il est donc indifférent que la SCI Eladem 3 n’a pas visé dans sa déclaration d’appel le chef du jugement ayant rejeté son exception de prescription, ce chef de jugement ayant été expressément critiqué dans ses premières conclusions d’appel du 6 février 2026.

Il est rappelé qu’il a été dit pour droit qu’à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité (1re Civ., 11 février 2016, pourvoi n° 14-28.383 P).

La SCI Eladem 3 a pour objet social l’acquisition, la revente, la location, la gestion et l’administration civile de tous biens et droits immobiliers lui appartenant.

Il résulte de l’acte notarié de prêt précité que la SCI Eladem3 a souscrit le prêt litigieux auprès de la BPARA aux fins de financer l’acquisition d’un bien immobilier à usage commercial et que ce prêt n’est pas concerné par les dispositions des articles L.312-2 et suivants du code de la consommation (devenus L.313-1et suivants).

Le prêt ainsi souscrit qui s’inscrit dans l’activité professionnelle de la SCI Eladem 3 (acquisition de biens immobiliers) qui n’a donc pas la qualité de consommateur mais celle de professionnel, relève de la prescription de droit commun de cinq ans.

Les commandements de payer délivrés les 25 juillet 2019 , 30 juin 2023 et 25 mars 2025 ont respectivement interrompu le cours de la prescription quinquennale du capital restant dû qui a commencé à courir le 27 juin 2018 et des échéances impayées de mai à août 2018.

L’action en recouvrement de créance initiée par la BPARA par assignation du 26 mai 2025 après délivrance du commandement de payer aux fins de saisie immobilière le 25 mars 2025 n’est donc pas prescrite.

Le jugement déféré est confirmé sur ce point.

Sur la déchéance du terme

La SCI Eladem 3 soutient le caractère abusif de la clause de déchéance du terme figurant dans l’acte notarié de prêt en se prévalant tout à la fois des dispositions du code de la consommation, de l’article1171du code civil et de l’article L442-1du code de commerce.

Selon l’article L. 212-1 du code de la consommation : « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs , sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer , au détriment du consommateur, un déséquilibre significatifentre les droits et obligations des parties au contrat. »

L’article L. 212-2 précise que sont également soumis au contrôle de leur caractère abusif les clauses des contrats conclus entre des professionnels et des non- professionnels.

Le non-professionnel se défini comme toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles.

Le professionnel s’entend de « toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel ».

Le consommateur est quant à lui, selon l’article liminaire du code de la consommation « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».

Le prêt litigieux s’inscrivant dans l’activité professionnelle de la SCI Eladem 3 (acquisition de biens immobiliers) qui n’a donc pas la qualité de consommateur mais celle de professionnel, celle-ci ne peut donc se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation énoncées aux articles L. 212-1 et L.212-2 précités.

Ensuite, l’article 1171 du code civil selon lequel dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite (’) dans sa rédaction issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février2016 entrée envigueur le 1eroctobre2016 et de l’article 7 de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 entrée en vigueur le 1er octobre 2018, n’est pas applicable au contrat de prêt souscrit le 8 septembre 2015.

Quant à l’article L.442-1 du code de commerce selon lequel « Engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, dans le cadre de la négociation commerciale, de la conclusion ou de l’exécution d’un contrat, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services : 2°  De soumettre ou de tenter de soumettre l’autre partie à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties(…) » , ce texte ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, le contrat de prêt n’étant pas un contrat commercial.

Enfin, c’est en vain que la SCI Eladem 3 excipe de la jurisprudence de la CJCE quant à l’obligation faite au juge d’appliquer la protection accordée en matière de clause abusive par la législation européenne ou encore de l’avis de la Cour de casstion du 11 juillet 2024, la qualité de consommateur y étant rappelée à chaque fois.

En définitive, la déchéance du terme du 30 mars 2019 (date réception lettre de notification du 27 mars 2019) est régulière et ne peut être sanctionnée du chef du régime des clauses abusives.Sur le montant de la créance

Il est relevé que la SCI Eladem 3, quoique sollicitant au dispositif de ses conclusions « la nullité de tout intérêt au taux contractuel stipulé dans le contrat de prêt initial pour irrégularité de l’offre et du TEG » ne présente aucun fait, comme lui impose l’article 9 du code de procédure civile, et ne vise aucune pièce dans ses conclusions comme le prescrit l’article 954 du code de procédure civile pour soutenir le bien fondé de cette prétention ; le jugement déféré est donc d’ores et déjà confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Eladem 3 de cette demande.

Les parties s’accordent pour dire que le capital restant dû au jour de la déchéance du terme s’élève à 212.774,56€ quand bien même ce montant correspond à la date du 25 août 2018 dans le tableau d’amortissement annexé à l’avenant du contrat de prêt signé le 31 janvier et 23 février 2017.

Cette somme est productive d’intérêts au taux contractuel de 2,92 % du 30 mai 2019 au 9 février 2024 et de cette date jusqu’au 15 octobre 2025, soit un total de 37.254,30€.

Les indemnités forfaitaires prévue aux conditions générales du contrat de prêt, à l’article 7 « défaillance », à savoir, « 2 % des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non versés,et le cas échéant des intérêts de retard » et « au cas où pour arriver au recouvrement de sa créance, la Banque serait obligée de produire à un ordre, d’introduire une instance ou d’engager une procédure quelconque, elle aura droit à une indemnité forfaitaire supplémentaire de 5 % sur le montant de sa créance, indépendamment des frais taxés et taxables à la charge de l’emprunteur », représentent respectivement 4.255€ et 10.638€,soit un total de 14.894,21€.

Ces indemnités,de par leur caractère forfaitaire, s’analysent en une clause pénale et relèvent des dispositions de l’article 1152 (dans sa version applicable au litige) devenu 1231-5, alinéa 2, du code civil « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire » .

Or le montant stipulé de ces indemnités n’apparaît pas être manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par la BPARA dont le prêt n’a été remboursé que sur une très faible durée et qui a été contrainte d’engager jusqu’à ce jour des procédures longues et onéreuses depuis la défaillance de l’emprunteuse en 2018 ; il n’y a donc pas lieu de réviser à la baisse le montant de ces clauses pénales.

De la créance qui s’établit donc à la somme de 212.774,56€ + 37.254,30€ + 14.894,21€ = 264.923,07€ doit être déduite la prime d’assurance de 49.000€ , soit un solde de créance de 215.923,07€ .

Ce calcul qui n’est pas pertinement discuté par la SCI Eladem3 est donc admis et le jugement déféré confirmé sur ce point, y compris en ce qu’il a énoncé que la somme de 163.774,56€ (principal 212.774,56€ arrêté au 15 octobre 2025 après déduction de la prime d’assurance de 49.000€) produira intérêts au taux contractuel de 2,92 % à compter du 16 octobre 2025. Il est également confirmé en ce qu’il a énoncé que la somme de 17€ correspondant aux frais de radiation de la saisie du 25 septembre 2019 devait être déduite de cette créance, ce point n’étant pas discuté.

Il résulte de l’article L.313-3 du code monétaire et financier, qu’en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.  Cet effet est attaché de plein droit au jugement d’adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé. Toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant. 

La demande de la SCI Eladem3 tendant à voir écarter cette majoration d’intérêt ne peut pas davantage être accueillie en appel alors même que la débitrice ne fait valoir aucun élément concernant sa situationde nature à justifier une telle décision, telle qu’une circonstance indépendante de sa volonté de nature à faire obstacle au paiement de la créance de la BPARA. Le jugement est confirmé en tant qu’ayant rejeté cette prétention.

Sur la responsabilité de la BPARA et la compensation

Il résulte des dispositions de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution qu’à l’audience d’orientation le juge de l’exécution statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Selon l’article L. 213-6, alinéa 3, du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution  connaît des contestations qui s’élèvent à l’occasion de la saisie immobilière et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement. Et en vertu de l’alinéa 4, il connaît des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageable de la mesure.

Pour autant, le juge de l’exécution ne peut pas faire droit à la demande reconventionnelle de dommages-intérêts, formée par le saisi à l’encontre de la banque ,créancier poursuivant, pour manquement à son devoir de conseil et de mise en garde, une telle prétention qui est étrangère aux conditions d’exécution de la saisie immobilière,et n’a pas sa cause dans un comportement fautif lié à l’exécution même de la saisie, n’entrant pas dans le champ des attributions de cette juridiction qui n’a pas le pouvoir juridictionnel de délivrer un titre exécutoire à l’encontre du poursuivant, hors les cas prévus par la loi (Civ. 2e, 25 sept. 2014, n° 13-20.561) ce défaut de pouvoir juridictionnel constituant une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence, comme énoncé à bon droit par le premier juge.

Sans plus ample discussion, le jugement déféré est confirmé sur ce point.

Sur le délai de paiement

La SCI Eladem 3 qui ne justifie pas de sa situation comptable et qui a n’a pas mis à profit les longs délais dont elle a bénéficié de fait depuis le prononcé de la déchéance du terme en 2019 pour commencer à s’acquitter de sa dette, est déboutée de sa demande de délai de paiement, le jugement déféré étant confirmé de ce chef.

Sur les modalités de vente

Il y a lieu d’infirmer le jugement déféré ayant ordonné la vente forcée du bien immobilier de la SCI Eladem 3 dès lors que celle-ci démontre avoir trouvé un acquéreur et peut prétendre à une vente amiable à un prix de 235.000€, soit supérieur à la mise à prix fixée par le premier juge, la BPARA acceptant cette vente amiable au prix ainsi indiqué.

Il sera toutefois prévu qu’à défaut de réalisation de cette vente amiable, la procédure de vente forcée reprendra son plein effet sur la mise à prix de 99.000€ selon les modalités à définir par le juge de l’exécution,sans qu’il y ait lieu de majorer cette mise à prix à 220.000€

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de vente amiable par lots soutenue par la SCI Eladem 3, ces modalités étant de nature à ralentir le process de vente et à compromettre la recherche d’acquéreurs,outre que les évaluations des lots résultent des seules estimations de la débitrice ainsi que l’a justement relevé le premier juge.

L’affaire et les parties sont en conséquence renvoyées devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Valence pour la poursuite de la procédure de saisie immobilière et la fixation des nouvelles modalités de vente amiable du bien immobilier en cause.

Sur les mesures accessoires

Succombant dans l’essentiel de son recours, la SCI Eladem 3 est condamnée aux dépens d’appel et conserve la charge de ses frais irrépétibles exposés devant la cour. Elle est condamnée à verser une indemnité de procédure à la BPARA pour l’instance d’appel.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions ayant ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi par adjudication judiciaire,

Statuant à nouveau sur ce point,

Autorise la vente amiable de l’immeuble à usage commercial figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 1] situé sur la commune de Saillans (26), [Adresse 3], appartenant à la SCI Eladem 3 au prix minimum de 235.000€ et renvoie à cette fin l’affaire et les parties devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Valence,

Dit qu’à défaut de réalisation de cette vente amiable, la procédure de vente forcée de cet immeuble sur une mise à prix de 99.000€ reprendra son cours selon les modalités à fixer par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Valence,

Ajoutant,

Condamne la SCI Eladem 3 à verser à la SA Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes la somme de 1.500€ à titre d’ indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

Déboute la SCI Eladem 3 de sa demande présentée en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Eladem 3 aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Mme Clerc , président, et par Mme Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT