TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 26/00628 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3FUE

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 05/10/2026
à la SELARL CMC AVOCATS
Me Charles PAUMIER

Rendue le CINQ OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 31 Août 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

Société STAM
Dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Société BURO 33
Dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [R] [Y]
né le 25 Août 1960 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [C] [Y]
née le 17 Septembre 1975 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 13 et 25 mars 2026, la SCI STAM a fait assigner la SAS BURO 33, Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce, 1103, 1369, 1728, 1228, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 2288 et 2297 du code civil, L411-1, L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial qu’elle a conclu le 17 juillet 2023 avec la SAS BURO 33 et en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 23 septembre 2025,
– condamner solidairement la SAS BURO 33, Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] à lui payer une provision de 7 902,96 euros pour la dette locative majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer avec capitalisation des intérêts annuels,
– condamner solidairement la SAS BURO 33, Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] à lui payer une provision de 8 295 euros pour l’indemnité d’occupation majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer avec capitalisation des intérêts annuels,
– ordonner l’expulsion de la SAS BURO 33 des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] immédiatement et sans délai sous astreinte de 200 euros par jour de maintien supplémentaire dans les lieux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– ordonner la séquestration de tout meuble laissé dans les lieux aux frais, risques et périls de la SAS BURO 33,
– ordonner la vente aux enchères publiques des meubles non récupérés dans les deux mois suivant la sommation d’avoir à retirer les meubles,
– condamner solidairement la SAS BURO 33, Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] à remettre en état les locaux sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,
– condamner solidairement la SAS BURO 33, Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La demanderesse expose que le 17 juillet 2023, elle a consenti un bail commercial à la SAS BURO 33 pour des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] ; que Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] se sont solidairement portés caution des engagements pris par la SAS BURO 33 ; que des loyers et charges étant impayés, par acte du 22 août 2025, elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux ; que par courrier recommandé du 06 janvier 2026, elle a informé la SAS BURO 33 de l’acquisition de la clause résolutoire, l’a sommée de quitter les lieux et l’a mise en demeure de payer sa dette et que par courriers recommandés du même jour, elle a informé les cautions de la dette existante, les a mises en demeure de payer et les a invitées à inciter le locataire à libérer les lieux, en vain ; que la SAS BURO 33 aurait réalisé des travaux dans la cour intérieure qui causeraient un préjudice au voisinage, sans en avoir fait la demande.

L’affaire, appelée à l’audience du 27 avril 2026, a été renvoyée pour échange de conclusions avant d’être rappelée et retenue à l’audience du 31 août 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

. la SCI STAM le 03 juillet 2026 par des conclusions aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales sauf à solliciter le paiement d’une provision de 14 595 euros pour l’indemnité d’occupation, une astreinte de 500 euros par jour accompagnant l’expulsion et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 5 000 euros, et demande de voir débouter la SAS BURO 33 et Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

. la société BURO 33 et Monsieur et Madame [Y] le 22 juin 2026 par des conclusions aux termes desquelles ils demandent de voir :
– débouter la SCI STAM de l’intégralité de ses demandes et notamment celles tendant à voir fixer une indemnité d’occupation majorée et d’obtenir la remise en état des locaux sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
– constater la disproportion des deux engagements de caution des consorts [Y] et débouter en conséquence la SCI STAM de toute demande de condamnation formulée à leur égard,
– ordonner un report de l’exigibilité de 24 mois de toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la société BURO 33,
– ordonner à défaut de report l’échelonnement de la dette locative sur 24 mois,
– ordonner en tout état de cause la suspension des effets de la clause résolutoire du bail,
– condamner la SCI STAM au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

faisant valoir que la majoration de l’indemnité d’occupation est infondée ou se heurte à tout le moins à une contestation sérieuse, qu’elle n’a pas encore commencé à exercer l’intégralité de son activité dans les locaux et qu’elle ne sera pas en mesure de payer immédiatement les sommes demandées ; que le bailleur ne rapporte aucune preuve qui justifierait une remise en état des locaux sous astreinte et que l’engagement de caution des consorts [Y] plafonné à 10 800 euros chacun soit 21 600 euros par an représentant plus de 81% de leurs revenus annuels, était manifestement disproportionné et doit donc a minima être réduit à hauteur du montant auquel chacun aurait pu valablement s’engager, ce qui ne peut être réalisé par le juge des référés.

Il est renvoyé à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dipose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des écritures des parties que :
– le bail liant la SCI STAM à la société BURO 33 comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
– Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] se sont portés cautions solidaires des engagements la société BURO 33 à l’égard du propriétaire dans la limite d’un montant de 10 800 euros par an ;
– un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 22 août 2025 pour un montant de 8 088,11 euros dont 7 852,67 euros au titre du solde de loyers dus au 1er août 2025, 159,48 euros au titre des frais de procédure et 75,96 euros au titre du coût de l’acte ;
– le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de la dette dans le délai prescrit ;
– par des courriers recommandés du 06 janvier 2026 avec avis de réception signé le 26 janvier 2026 par la société BURO 33 et revenus avec la mention “pli avisé et non réclamé” s’agissant de Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y], la SCI STAM a notifié à sa locataire et aux deux cautions la résiliation du bail depuis le 22 septembre 2025 conformément à la clause résolutoire du bail et les a mis en demeure de lui payer la somme de 11 053,83 euros correspondant à la dette locative à la date de résiliation à hauteur de 7 902,96 euros et à l’indemnité d’occupation due pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2025 à hauteur de 3 150,87 euros et a incité la société BURO 33 à quitter les lieux et à procéder à la remise des clés et les cautions à convaincre la société BURO 33 de quitter les lieux et de procéder à la remise des clés ;
– la société BURO 33 ne conteste pas l’arriéré locatif.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 23 septembre 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

– d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BURO 33, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier et sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

– de dire qu’à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS BURO 33 est devenue redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date soit 1 050,29 euros par mois ;

– de condamner la SAS BURO 33, solidairement avec Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] qui ne peuvent se prévaloir des dispositions de l’article 2300 du code civil en présence d’un créancier non professionnel et dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à payer à la SCI STAM :
. la somme provisionnelle de 7 902,96 euros au titre de l’arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2025 sur la somme de 7 852,67 et à compter de l’assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts annuels,
. la somme provisionnelle de 10 502,90 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le 1er octobre 2025 et le 31 juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts annuels,
et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, l’obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

La demande tendant à majorer le loyer de 50% pour la fixatin de l’indemnité d’occupation est rejetée car s’apparentant à une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SAS BURO 33, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La société BURO 33, qui ne produit aucune pièce démontrant à la fois une situation difficile et des efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais, alors qu’elle ne règle plus aucun loyer depuis de nombreux mois, ne peut prétendre à un report ou un échelonnement du paiement des sommes dues en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil. Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes de délais.

S’agissant de la demande de remise en état des locaux, elle se heurte, en l’absence de pièce justificative démontrant la modification de la cour par la locataire depuis son entrée dans les lieux, à une contestation sérieuse.

La SCI STAM en sera déboutée.

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI STAM à la SAS BURO 33 ;

DIT qu’à compter du 23 septembre 2025, la SAS BURO 33 est devenue redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1 050,29 euros par mois ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BURO 33, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 1] (33) et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement la SAS BURO 33, Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à titre provisionnel à la SCI STAM :
– au titre de l’arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, la somme de 7 902,96 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2025 sur la somme de 7 852,67 et à compter de l’assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts annuels,
– au titre des indemnités d’occupation dues entre le 1er octobre 2025 et le 31 juillet 2026, la somme de 10 502,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts annuels ;

AUTORISE la SCI STAM à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS BURO 33 ;

CONDAMNE solidairement la SAS BURO 33, Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à la SCI STAM la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI STAM du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS BURO 33, Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement la SAS BURO 33, Monsieur [R] [Y] et Madame [C] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.