[S] [G]

[A] [C]

C/

[M] [P]

[I] [E] épouse [P]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2026

N° RG 24/01046 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GP3Z

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 juin 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône

RG : 11 22-90

APPELANTS :

Madame [S] [G]

née le 08 Février 1994 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-0011192 du 06/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Monsieur [A] [C]

né le 14 Septembre 1976 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Benoît DIRY, membre de la SELARL DIRY – CHARRIER, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉS :

Monsieur [M] [P]

né le 07 Mai 1940 à

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [I] [E] épouse [P]

née le 20 Avril 1948 à

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par Me Véronique PARENTY-BAUT, membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 septembre 2026 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Olivier MANSION, Président de chambre, et Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Chloe GARNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOS » DU LITIGE :

Par contrat du 10 août 2019, Mme et M. [P] (les propriétaires) ont donné à bail à Mme [G] et M. [C] (les locataires), un logement sis à [Localité 6] avec loyer mensuel de 700 euros.

Estimant que les loyers seraient payés de façon irrégulière et avec retard, les propriétaires ont saisi le tribunal judiciaire qui, par jugement 28 juin 2024, a condamné chacun des locataires à payer la somme de 8 409,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2021 sur la somme visée dans le commandement de payer et à compter du jugement sur le surplus, a décidé que les propriétaires conserveraient le dépôt de garantie lequel viendra en déduction de leur dette à part égale, a condamné, in solidum, les locataires aux frais nécessaires à la procédure d’expulsion et a rejeté le surplus des demandes.

Les locataires ont interjeté appel le 13 août 2024.

Ils demandent l’infirmation du jugement et de :

– fixer à la somme de 9 019 euros le montant de leur dette locative au 3 juillet 2023 date à laquelle ils ont quitté les lieux,

– condamner, chacun, au paiement de la somme de 4 509,50 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 3 juillet 2023 inclus,

– condamner solidairement les propriétaires à leur payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

– ordonner la restitution par les propriétaires du dépôt de garantie,

– ordonner la compensation entre les créances respectives,

– accorder à M. [C] les plus larges délais de paiement,

– rejeter toutes les demandes adverses.

Les propriétaires concluent à l’infirmation partielle du jugement et sollicitent de :

– fixer à la somme de 4 819 euros leur créance au titre des arriérés de loyers et charges locatives à la date de résiliation du bail (25 octobre 2021) avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2021,

– fixer à la somme de 4 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation entre novembre 2021 et avril 2022,

– condamner M. [C] à leur payer la somme de 9 019 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2021 sur la somme de 4 819 euros et de l’arrêt sur la somme de 4 200 euros,

– condamner Mme [G] et M. [C] à leur payer les sommes de:

*274,33 euros quote-part du coût de l’état des lieux de sortie,

*630,32 euros de frais de remise en état,

avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du présent arrêt,

*4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent également le rejet des prétentions adverses.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties remises au greffe, par RPVA, les 18 et 20 juillet 2026.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate que la résiliation du bail n’est pas contesté et que les locataires ont quitté les lieux le 3 juillet 2023.

Par ailleurs, contrairement à ce que les parties indiquent dans leurs conclusions, le tribunal n’a pas repris dans le dispositif de son jugement la condamnation des propriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros, de sorte qu’il n’a pas été statué sur ce point.

Sur l’arriéré des loyers et charges :

Les parties s’accordent sur le montant de cette créance fixée à 4 819 euros jusqu’à la résiliation du bail et de 4 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au 3 juillet 2023, date de départ effectif des occupants.

Les propriétaires demandent la condamnation solidaire des locataires en se prévalant de l’article XII du contrat ce que les locataires reconnaissent.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il prononce une condamnation conjointe.

Par ailleurs, M. [C] demande à bénéficier des plus larges délais de paiement.

Il rappelle qu’il a bénéficié d’une procédure de surendettement ayant suspendu l’exigibilité des dettes pendant 24 mois à un taux de 0 % à compter du mois suivant la notification du jugement rendu le 6 avril 2023.

Il ajoute qu’il a été déclaré recevable au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers le 24 avril 2025 et qu’il a contesté les mesures imposées par la commission devant la juridiction compétente et que l’affaire est en délibéré au 14 septembre 2026.

Mme [G] a bénéficié de l’effacement total de ses dettes le 6 mai 2022.

Ils demandent, en conséquence, le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les propriétaires répondent que les locataires ont déjà bénéficié de délais à travers la procédure d’appel et que depuis le 14 octobre 2024 aucun versement n’a eu lieu.

Ils soutiennent que le rétablissement personnel de Mme [G] ne concerne qu’elle et non M. [L], que l’effacement des dettes pour Mme [G] ne peut porter sur des dettes postérieures comme les indemnités d’occupation dues jusqu’en juillet 2023 et que les mesures profitant aux débiteurs ne font pas obstacle à la détermination de leur créance, seule l’opposabilité et les modalités de recouvrement étant affectées par ces mesures.

La cour constate que Mme [G] admet devoir les sommes réclamées malgré l’effacement de ses dettes par la commission de surendettement des particuliers.

Il en va de même pour M. [L], peu important la nouvelle procédure de surendettement en cours.

La créance sera donc fixée aux sommes admises par les parties.

M. [C] reste débiteur de ces sommes lesquelles produiront intérêts au taux légal à compter du 25 août 2021 sur la somme de 4 819 euros et de l’arrêt sur la somme de 4 200 euros, sous réserve des mesures adoptées par la commission de surendettement et actuellement contestées devant le juge.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : ’/…

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet. /…’

Le 2° du VI n’impose pas au juge d’accorder un nouveau délai de 24 mois plus trois mois en plus du délai fixé par la commission de surendettement mais seulement d’accorder ce délai lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé un délai de suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du code précité.

Ici, le jugement rendu le 6 avril 2023 a repris la suspension de 24 mois imposée par la commission et ce à compter du mois suivant la notification du jugement.

La date de cette notification n’est pas connue de la cour mais force est de constater que plus de 24 mois se sont écoulés depuis le 6 mai 2023.

De plus, M. [C] ne justifie aucunement avoir payé, même partiellement sa dette de loyers, de sorte qu’il a bénéficié de facto depuis la déclaration d’appel de longs mois de délai.

Il ne justifie aucunement de sa situation financière actuelle.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre l’exigibilité de la créance locative pendant 24 mois ni d’accorder de nouveaux délais de paiement lesquels pourront résulter de la décision attendue dans le cadre de la procédure de surendettement actuellement pendante.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes relatives au bail :

1°) Sur les travaux de remise en état, les propriétaires se reportent à l’état des lieux de sortie (pièce n°10) et indiquent qu’ils ont eu recours à un électricien pour 695,06 euros (pièce n°11) et qu’ils ont fait entretenir le poêle à granulés pour 176,90 euros (pièce n°12).

Ils déduisent de ce total le prix d’un sèche-serviette posé par les locataires pour 241,64 euros, soit un solde de 630,32 euros.

Les locataires répondent que le sèche-serviette a été installé pour un montant de 695,06 euros qui n’est pas déduit par les propriétaires.

Sur le poêle à granulés, ils relèvent que le dernier entretien a été facturé le 28 janvier 2020 et qu’ils n’ont pas utilisé ce poêle jusqu’à leur départ.

La cour rappelle que si l’état des lieux d’entrée ne porte aucune indication sur le poêle à granulés celui-ci est réputé avoir été reçu en bon état d’entretien.

Par ailleurs, l’entretien de celui-ci incombe aux locataires, peu important qu’ils ne l’aient pas utilisé, en application de l’annexe §IV d) du décret n°87-712 du 26 août 1987, de sorte que la facture de 176,90 euros est due.

Les locataires n’émettent aucune critique sur la facture d’électricité.

S’il est admis qu’ils ont fait poser un sèche-serviette et que les propriétaires veulent garder cet équipement, les locataires ne communiquent pas la facture dont ils font état dans leurs conclusions, de sorte que la somme de 695,06 euros n’est pas justifiée.

Les propriétaires déduisent la somme de 241,64 euros TTC sans justificatif pour ce montant et aucune facture n’est produite par les locataires sur ce point.

La cour retiendra un coût pour le sèche-serviette, pose comprise, de 500 euros, de sorte que la créance est évaluée à 371,96 euros.

2°) Sur le coût de l’état des lieux de sortie, ils convient de relever que si le recours à un commissaire de justice n’est pas obligatoire, les locataires ne se sont pas opposés à celui-ci lors de l’état des lieux de sortie effectué en leur présence et alors qu’il existait un litige entre les parties sur le paiement des loyers et charges.

Le coût de cet acte doit être partagé par moitié entre les parties en application de l’article 3-2 de la loi précitée, soit 137,165 euros chacun.

Les sommes dues au titre des travaux de remise en état et du coût de l’état des lieux seront dues par les locataires tenus solidairement, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, étant précisé que ces sommes sont également dues par Mme [G] comme étant nées postérieurement à l’effacement de ses dettes du 6 mai 2022.

3°) Sur le dépôt de garantie, force est de constater que les locataires en demandent restitution, laquelle résulte de la seule application des dispositions de l’article 22 de la loi précitée.

Toutefois, les propriétaires sollicitent la confirmation du jugement qui décide que ce dépôt viendra en déduction des sommes qui leur sont dues.

Les locataires ayant admis une dette solidaire de 9 019 euros, le jugement sera confirmé sur ce point, s’agissant d’un dépôt garantissant l’exécution des obligations locatives par le locataire.

4°) Sur le trouble de jouissance, les locataires rappellent qu’ils se sont plaints, à plusieurs reprises, des problèmes d’humidité et de moisissures.

Ils se reportent à des photographies, à l’attestation du maire de [Localité 6] qui a constaté, le 6 octobre 2022, la présence importante de moisissures sur les murs, fenêtres et baies vitrées ainsi que le gonflement de placoplâtre dans le séjour et l’absence de fonctionnement de la VMC.

Par ailleurs, Mme [V] conseillère technique de SOLIHA est intervenue le 28 février 2023, en présence des parties, et a conclu à l’existence d’un logement indécent.

Les propriétaires répondent que cette demande est opportuniste, que l’état des lieux d’entrée relève un bon état d’entretien, ainsi que l’ancien locataire en atteste et que ce sont les locataires qui ont dégradés les lieux en n’entretenant pas la VMC et en ne les avertissant pas de l’existence d’une telle difficulté.

En application de l’article 6 §b de la loi précitée, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1791 du code civil, de la garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a du même article.

Si le logement a été livré en bon état d’entretien lors de l’entrée des lieux, cet état a pu se dégrader par la suite, l’occupation ayant duré de 2019 à 2023.

Par ailleurs, il n’est pas établi que l’entretien de la VMC incombe aux locataires autre que l’entretien courant.

De plus, les locataires apportent des éléments probants, comme le témoignage du maire de [Localité 6] et celui de Mme [V], peu important qu’elle ne soit pas expert, qui font état d’un logement indécent ce que les propriétaires ont pu vérifier lors de la réunion avec Mme [V].

Enfin, l’existence d’un litige entre les époux [P] et Mme [Z] ayant acquis l’immeuble précédemment loué est sans emport s’agissant d’un litige étranger à la présente instance peu important qu’il porte sur le même immeuble dès lors qu’aucune expertise n’est produite et ne permet d’apprécier la cause de l’humidité excessive.

Il existe donc un préjudice de jouissance qui sera indemnisé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros dont le paiement incombe aux propriétaires tenus in solidum.

Le jugement sera complété sur ce point.

Sur les autres demandes :

1°) La compensation demandée par les locataires sera accordée conformément à leur demande entre la dette des loyers et charges et la créance au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance et ce en application des dispositions de l’article 1347 du code civil.

2°) Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande.

Les locataires supporteront les dépens d’appel, lesquels inclus par définition les débours tarifés et les émoluments des officiers ministériels, avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour la société Adida et associés.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par décision contradictoire :

– Infirme le jugement du 28 juin 2024 sauf en ce qu’il rejette la demande de M. [C] en suspension l’exigibilité de la créance locative pendant un délai de 24 mois prolongé de trois mois ; en ce qu’il rejette la demande de Mme et M. [P] formée en application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il statue sur les frais d’expulsion et les dépens ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et réparant l’omission de statuer :

– Constate que Mme [G] et M. [C] admettent que leur dette locative (arriéré de loyers et indemnités d’occupation) soit fixée à la somme de 9 019 euros ;

– Condamne M. [C] à payer à Mme et M. [P] les sommes de :

*4 819 euros au titre des arriérés de loyers et charges locatives à la date de résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2021,

*4 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au 3 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

– Condamne M. [C] et Mme [G] solidairement à payer à Mme et M. [P] les sommes de :

*137,165 euros au titre de leur part du coût de l’état des lieux de sortie,

*371,96 euros de frais de remise en état ;

– Condamne Mme et M. [P], tenus in solidum, à payer à Mme [G] et M. [C] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

– Dit que la compensation pourra être opérée entre la dette des loyers et charges et la créance au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance ;

Y ajoutant :

– Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

– Condamne Mme [G] et M. [C] aux dépens d’appel tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile et avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour la société Adida et associés.

Le greffier Le président