Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 GROSSE Me HEINTZE LE DONNE + 1 GROSSE Me TOLLINCHI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Octobre 2026

DÉCISION N° 26/383

N° RG 24/04266 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P4AN

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [T]
né le 18 Juillet 1980 à EUPEN (BELGIQUE)
Résidence LE 2 RUE VICTOR HUGO –
2, rue Victor Hugo/36, rue des Moulières
06110 LE CANNET

Madame [Y] [I] [D] [G] épouse [T]
née le 08 Novembre 1979 à VALENCIA (VÉNÉZUELA)
Résidence LE 2 RUE VICTOR HUGO –
2, rue Victor Hugo/36, rue des Moulières
06110 LE CANNET

représentés par Me Marie-pierre HEINTZE LE DONNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE 2 RUE VICTOR HUGO, sise 2 rue Victor Hugo/36, rue des Moulières 06110 LE CANNET, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR, inscrite au RCS de Nice sous le n° 528 530 306, dont le siège social est 1 rue
Maréchal Joffre 06000 NICE, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Alexandre-Guillaume TOLLINCHI de la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 ;

A l’audience publique du 07 Juillet 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Octobre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [I] [D] [G], épouse [T] et Monsieur [H] [T] (ci-après « les consorts [T] ») sont propriétaires des lots n°17 (209 millièmes) et 15 (24 millièmes) au sein de l’ensemble immobilier LE 2 RUE VICTOR HUGO, sis rue Victor HUGO et 36 rue des Moulières, LE CANNET (06110).

Arguant de l’irrégularité de l’assemblée générale du 20 juin 2024 et de certaines de ses résolutions, les consorts [T] ont, par acte de Commissaire de Justice en date du 5 septembre 2024, fait citer à comparaître le syndicat des copropriétaires LE 2 RUE VICTOR HUGO (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir déclarer nulle l’assemblée générale et à titre subsidiaire, certaines résolutions.

Par leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mars 2025, les consorts [T] demandent au tribunal de :

« En la forme déclarer recevable, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en contestation par les époux [T] du procès-verbal de l’Assemblée Générale de la copropriété 2 RUE VICTOR HUGO au CANNET du 20 juin 2024.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du 2 rue Victor Hugo de sa demande de sursis à statuer et de sa demande d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires n’ayant au surplus pas été habilité par Assemblée générale à solliciter l’instauration d’une expertise judiciaire engageant le budget de la copropriété.

A TITRE PRINCIPAL,
Vu l’article 9 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 13 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1 967

Vu le lieu de tenue de l’Assemblée Générale de la copropriété du 2 RUE VICTOR HUGO au CANNET, dans une Commune autre que la Commune de situation de l’immeuble,
Vu également les erreurs de décompte des votes lors de l’Assemblée Générale du 20 juin 2024 concernant la prise en compte des votes « POUR » ou « CONTRE » et le calcul des tantièmes généraux,

PRONONCER la nullité et l’annulation de la totalité du procès-verbal de l’Assemblée Générale de la copropriété 2 RUE VICTOR HUGO au CANNET du 20 juin 2024.

SUBSIDIAIREMENT,

Si le Tribunal ne prononçait pas l’annulation ou la nullité de la totalité du procès-verbal de l’Assemblée Générale de la copropriété 2 RUE VICTOR HUGO au CANNET du 20 juin 2024,
Vu les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

PRONONCER la nullité et l’annulation des résolutions 28, 28.1 et 31 du procès-verbal de l’Assemblée Générale de la copropriété 2 RUE VICTOR HUGO au CANNET du 20 juin 2024.

FAIRE APPLICATION à l’égard des époux [T] des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 2 RUE VICTOR HUGO au CANNET représenté par son syndic, au paiement de la somme de 4.000 € au bénéfice des époux [T] sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du 2 rue Victor Hugo de sa demande au titre de l’article 700 et au titre des dépens

DIRE n’y avoir lieu à aménager ou à écarter l’exécution provisoire de droit. »

Par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 1er février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en toutes ses dispositions,
Vu le règlement de copropriété du SDC 2 rue Victor Hugo,
Vu le Code de procédure civile, et notamment ses articles 108, 263 à
284-1, 378, 482, 483, et 700 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces adverses,

VOIR DECLARER ses conclusions en défense et à titre reconventionnel recevables et bien fondées ;

Avant dire-droit

VOIR SURSEOIR A STATUER au fond dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire à intervenir ;

VOIR ORDONNER UNE EXPERTISE JUDICIAIRE, DESIGNER ET COMMETTRE tel Expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction de céans pour y procéder, avec pour mission de :
– convoquer les parties en présence de leurs Avocats respectifs, en en lieu déterminé par l’expert judiciaire,
– se faire communiquer, dans un délai de deux mois à compter de l’ordonnance à intervenir, l’intégralité de la procédure et les pièces y relatives, et prendre connaissance de tous documents y relatifs,
– rappeler les enjeux et la chronologie de la procédure,
– examiner, sur l’ordinateur du syndic ayant servi aux opérations de l’assemblée générale du 20 juin 2024 de la copropriété sis 2 rue Victor Hugo – 06110 LE CANNET, la comptabilisation électronique des votes et des tantièmes y relatifs,
– faire toutes constatations utiles sur l’objet de la mission qui est de savoir s’il y a eu ou non des erreurs informatiques de comptabilisation des votes et tantièmes ;
– autoriser l’expert judiciaire à avoir recours à toute méthode conventionnelle, à toute technique, à tout protocole, à toute méthodologie et à tout recours mécanique, informatique ou électronique nécessaire ;
– dire s’il y a eu ou non des erreurs informatiques de comptabilisation des votes et tantièmes
– plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues,
– répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les méthodes, protocoles, techniques utilisées et, en cas de désaccord, s’en expliquer,
– Inviter l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :
o compte-rendu de première visite :
Lors de la première visite sur les lieux dans les locaux du syndic de copropriété, l’expert aura pour mission de :
? dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique,
? apprécier de manière globale la nature et le type de la difficulté,
? établir la liste exhaustive des réclamations des parties,
? établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige,
? dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants,
? établir une chronologie succincte des faits,
? fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés,
? évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,
? apprécier, s’il y a lieu, l’urgence de mesures conservatoires,
? et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au Greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;
– Dire que l’Expert déposera au Greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de quatre mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;
– Dire qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;
– Dire que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport en un exemplaire « papier » qu’il déposera au Greffe accompagné d’un CD comprenant, d’une part, le rapport définitif, et d’autre part, l’ensemble des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et adressera aux parties un exemplaire du rapport définitif (sous format CD en cas d’accord des parties et, à défaut d’accord des parties, sous format « papier »), l’exemplaire destiné aux conseils étant un CD comprenant le rapport et les annexes;
– Dire que l’expert déposera ce rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans les 2 mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;
– Rappeler que, pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de :
=> se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;
=> en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;
=> en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les noms et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile) ;
– Donner acte à la partie demanderesse de ce qu’elle consignera l’avance des frais d’expertise.

Au fond

VOIR DEBOUTER les Epoux [T] de toutes leurs conclusions, demandes, fins, et exceptions ;
VOIR CONDAMNER les Epoux [T] à payer au Syndicat des copropriétaires 2 rue Victor Hugo – 06110 LE CANNET la somme de 5.000,00 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entières dépens, ce compris les frais et honoraires d’expertise judiciaire ; »

************

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance en date du 28 mai 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 7 juillet 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIFS
Remarques préliminaires
Conformément au principe dispositif édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et que le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire avant-dire droit

Le syndicat des copropriétaires sollicite du Tribunal que soit ordonnée une expertise judiciaire notamment afin d’examiner la comptabilité électronique des votes et des tantièmes.

Les consorts [T] s’opposent à cette demande, d’autant que le syndicat des copropriétaires n’a pas été habilité par assemblée générale à solliciter une expertise judiciaire engageant le budget de la copropriété.

Sur ces éléments,

L’article 144 du même code prévoit que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code rappelle qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. Ce texte ajoute qu’en aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’opportunité d’ordonner une mesure d’instruction doit donc être appréciée au regard des éléments produits. La faculté de l’ordonner trouve en effet ses limites dans la finalité, la proportionnalité et la subsidiarité de la mesure réclamée.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux demandeurs de prouver les faits nécessaires aux succès de leur prétention.

En l’espèce, les demandeurs ont fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 20 juin 2024 et subsidiairement les résolutions 28, 28.1 et 31.

Il apparaît de la mission de l’expert telle que sollicitée par le syndicat des copropriétaires, que celle-ci concerne des investigations au sujet e la comptabilisation des voix, puisque les consorts [T] relèvent des incohérences lors du vote des résolutions.

Il est donc nécessaire que le résultat de l’expertise soit réellement susceptible de conditionner la solution du litige pour qu’elle soit ordonnée.

Or, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire dès lors que la vérification du décompte des voix et des majorités peut être effectuée par le Tribunal à partir des pièces produites aux débats par les consorts [T], sur lesquels repose la charge de la preuve du bienfondé de leurs prétentions.

Le syndicat des copropriétaires n’a produit aucune autre pièce et une mesure d’expertise n’a pas vocation à effectuer un simple travail de recomptage ou de vérifications arithmétiques.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de sursis à statuer

Le syndicat des copropriétaires demande le sursis à statuer au fond dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise sollicité.

En l’espèce, au regard de ce qui précède, la demande d’expertise judiciaire ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de prononcer le sursis à statuer sur le fond.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande sur ce point.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 20 juin 2024

Les consorts [T] sollicitent la nullité et l’annulation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 20 juin 2024.

La demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une résolution d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes suivants.

Les actions en nullité peuvent être distinguées en trois catégories :
l’inobservation des formalités légales ;le dépassement de pouvoir par l’assemblée ;la fraude ou l’abus de majorité.
L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». La partie qui invoque un fait, doit ainsi le prouver dûment par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples allégations.

La prétention des consorts [T] repose sur plusieurs moyens qui seront examinés successivement. Le syndicat des copropriétaires en demandant le débouté pour chacun.

Sur l’identification de la commune au sens de l’article 9 du décret du 17 mars 1967

Les consorts [T] soutiennent que l’assemblée générale ne s’est pas tenue dans la commune de situation de l’immeuble du CANNET, mais dans une commune tierce de MOUGINS.

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ».

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2024 mentionne bien que celle-ci s’est tenue à MOUGINS, en dehors de la commune de situation de l’immeuble.

Toutefois, faute de production du règlement de copropriété aux débats, il ne peut être considéré comme acquis la nullité de l’assemblée générale sans que les copropriétaires aient à justifier d’un grief.

En effet, l’article 9 du décret du 17 mars 1967, réserve expressément l’hypothèse dans laquelle le règlement de copropriété peut déroger à ce principe.

Or, sans production dudit règlement de copropriété, les consorts [T] ne justifient pas de l’existence d’une disposition imposant que les assemblées générales se tiennent exclusivement dans la commune de situation de l’immeuble.

Ainsi, la seule circonstance matérielle que l’assemblée générale ait été réunie dans une commune autre que celle du CANNET ne suffit donc pas, à elle seule, à établir une violation du règlement de copropriété, lequel n’est pas produit, ni à contrevenir aux dispositions du décret du 17 mars 1967.

En conséquence, ce moyen sera écarté.

Sur la comptabilisation des votes

Les consorts [T] sollicitent la nullité de l’assemblée générale aux motifs que :
-d’une part, l’identification individuelle et nominative des copropriétaires n’est pas mentionnée,
-d’autre part, sur les 7 premières résolutions, il est mentionné les votes exprimés sur le bon nombre de tantièmes, ce qui n’est pas le cas pour d’autres résolutions, où le vote est exprimé sur 1000 tantièmes au lieu de 920.

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 impose la tenue d’une feuille de présence pour chaque assemblée générale de copropriétaires, indiquant les noms, domiciles et mandataires, et certifiée exacte par le président de séance. Elle permet notamment de vérifier la représentation et le droit de vote de chaque copropriétaire, garantissant la transparence et la légalité des décisions prises.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.
La feuille de présence est annexée au procès-verbal.
Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil. »

Par ailleurs, les articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient limitativement que selon l’objet de la décision soumise au vote, celle-ci sera prise, soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, c’est-à-dire à la majorité simple ; soit selon les dispositions de l’article 25, adoptées à la majorité de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absent.

Il est constant que l’établissement d’un procès-verbal vise à reconstituer et à contrôler le sens et le résultat des votes. Dès lors, l’inobservation du formalisme prescrit n’est de nature à entraîner sa nullité que lorsqu’elle rend impossible la certification des informations qui y sont mentionnées ou en cas de méconnaissance d’une formalité substantielle, ne permettant pas la reconstitution du vote.

En l’espèce, le procès-verbal versé aux débats et objet du litige précise sous chaque résolution soumise au vote la majorité nécessaire à son adoption, conformément aux articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, le passage de 920 à 1.000 tantièmes est justifié dès lors que les résolutions votées sous l’empire de l’article 25 se font à la majorité absolue de tous les copropriétaires.

Les 80 tantièmes de Madame [B] [F], absente lors de la présente assemblée générale, sont donc réintégrés pour former les 1.000 tantièmes, soit l’intégralité des tantièmes de tous les copropriétaires.

A contrario, les précédentes résolutions (1 à 7 notamment), relèvent de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, celles-ci sont donc calculées sur les voix effectivement exprimées des copropriétaires présents ou représentés, et non sur les 1.000 tantièmes que compose l’ensemble des copropriétaires.

S’agissant l’identification individuelle et nominative des copropriétaires, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 précise bien que doivent être apparents les noms des copropriétaires qui se sont soit opposés à la décision, soit étaient défaillant, ou encore qui se sont abstenus.

Il convient de relever que les noms des copropriétaires absents figurent bien au procès-verbal, de sorte que ce grief n’est pas établi.

En outre, la feuille de présence, expressément prévue par l’article 14 du même décret n’est pas produite aux débats. Cette carence est déterminante dès lors qu’en l’absence de sa production, il est matériellement impossible de vérifier si les mentions nominatives des votants, exigées par les dispositions précitées, font effectivement défaut sur celle-ci.

Enfin, bien qu’il ne soit pas mentionné les noms des copropriétaires s’opposant aux décisions, il en est tout de même précisé les tantièmes. Il sera donc constaté une erreur matérielle qui ne fait pas obstacle à la reconstitution du vote et qui n’affecte pas le résultat de l’assemblée générale et ne peut donc permettre de faire droit à l’annulation de l’assemblée générale querellée.

Faute d’erreur matérielle déterminante, ce moyen sera également écarté.

Les consorts [T] seront donc déboutés de leur demande en nullité de l’assemblée générale du 20 juin 2024.

Sur la nullité des résolutions 28, 28.1 et 31 de l’assemblée générale du 20 juin 2024

Subsidiairement, les consorts [T] sollicitent du Tribunal que soient déclarées nulles les résolutions 28, 28.1 et 31 de l’assemblée générale du 20 juin 2024. Le syndicat des copropriétaires demande que les consorts [T] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur la nullité des résolutions 28 et 28.1 de l’assemblée générale du 20 juin 2024

Dans le procès-verbal de l’assemblée générale, la résolution 28 est ainsi rédigée : « A la demande de M et Mme [E] et [L] : annulation autorisation modifications sur les parties communes, extension des balconnets (cf PV AG du 30 novembre 2020 résolution 14) : aucune autorisation des services plus nuisances prévisibles liées aux odeurs et aux problèmes d’eaux pluviales ».
La résolution a été rejetée puisque la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte.

La résolution 28.1 est rédigée comme suit « Deuxième vote à la majorité simple (article 24)
L’Assemblée Générale des copropriétaires n’ayant pas pu décider à la majorité prévue à l’article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorables, l’Assemblée procède à un second vote à la majorité prévue à l’article 24 ».
La résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 438/739 tantièmes.

Les consorts [T] soulèvent la nullité des résolutions n°28 et 28.1 de l’assemblée générale du 20 juin 2024 sur différents moyens :
– Monsieur et Madame [E]/[L] ont été mentionnés sur la liste des opposants alors qu’ils ont demandé à mettre cette résolution à l’ordre du jour,
– la résolution est imprécise et équivoque,
– il existe une incohérence entre le vote de l’assemblée générale du 30 novembre 2020 qui autorise les consorts [T] à l’extension des balconnets et les présentes résolutions qui en demandent l’annulation.

Sur le premier moyen
Les consorts [T] relèvent que Monsieur et Madame [E]/[L] ont été mentionnés sur la liste des opposants, alors qu’ils ont demandé à mettre cette résolution à l’ordre du jour, il y a donc une erreur s’agissant du résultat des votes.

Il est mentionné au résultat du vote de la résolution 28 que, ont voté pour : « 3 copropriétaires représentant 438/1000 » tantièmes. Or, ceux-ci ont été notés sur la liste des opposants.

En l’espèce, les noms des copropriétaires inscrits comme opposants dans le procès-verbal correspondent en réalité à ceux ayant voté en faveur de la résolution, il est donc constaté une erreur matérielle qui n’affecte pas le résultat du vote.

En effet, il est possible, après calcul des tantièmes des noms figurants comme opposants de retrouver le résultat exact du vote, tel qu’il aurait dû être inscrit : 125/1000 (tantièmes M. [U] [R]) + 69/1000 (Mme [O] [Q]) + 244/1000 (M et Mme [M] [C] – [A]) = 438/1000 exprimés pour.

Par conséquent, le vote pouvant être reconstitué, cette erreur matérielle est sans incidence sur la volonté réelle des copropriétaires.

Sur le second moyen invoqué
Les consorts [T] exposent que la résolution n°28 est imprécise et équivoque.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose que l’ordre du jour précise les questions soumises à l’assemblée générale.

La Cour de cassation a consacré le principe selon lequel l’assemblée générale ne peut délibérer que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, dès lors que leur formulation est précise et non équivoque (cass, civ 3, 22/06/2017, 16-22.073).

En l’espèce, la résolution n°28, votée à la résolution n°28.1, est d’une part inscrite à l’ordre du jour et d’autre part, elle est suffisamment précise puisqu’il est possible d’identifier clairement :
-la résolution antérieure visée : « PV AG du 30 novembre 2020 au point 14 »,
-les travaux concernés par la résolution 28 : extension des balconnets par modification des parties communes.

Certes, il n’est ni expressément mentionné que le coût des travaux sera supporté par les consorts [T], toutefois, il est fait référence à l’assemblée générale autorisant ces modifications.

En outre, ces travaux ne constituent pas des travaux courants ou communs relevant de la gestion ordinaire de la copropriété. Ils concernent exclusivement les consorts [T], lesquels sont les seuls copropriétaires à en avoir sollicité l’autorisation, il ne peut donc y avoir de confusion.

Dans ces conditions, il apparait que les résolutions 28 et 28.1 ne peuvent raisonnablement qu’être comprises comme se rapportant audits travaux.

Enfin, les consorts [T] se questionnent sur l’opportunité pour les copropriétaires du bâtiment A de pouvoir voter cette résolution, alors qu’elle ne concerne que le bâtiment B.
Cependant, seul le règlement de copropriété peut opérer une distinction entre les parties communes et les parties communes spéciales, dont seuls les copropriétaires de celles-ci peuvent en décider de leur aliénation (cass, civ 3ème, 01/06/2022, 21-16.232).

Or, à défaut de production du règlement de copropriété, bien que la résolution ne concerne que le bâtiment B, rien ne démontre que tous les copropriétaires soient autorisés à voter.

Par conséquent, ce moyen sera également écarté.

Sur le dernier moyen
Les consorts [T] soutiennent qu’il existe une incohérence les privant de leur droit de jouissance privative, entre le vote de l’assemblée générale du 30 novembre 2020 qui autorise les consorts [T] à l’extension des balconnets et les présentes résolutions qui en demandent l’annulation.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la contestation d’une décision d’assemblée générale doit être engagée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, à défaut elle devient définitive.

Le principe des droits acquis se définit comme une décision définitive prise par une assemblée générale qui confère à un copropriétaire un droit acquis que l’assemblée générale ne peut supprimer, rétracter ou modifier ultérieurement lorsque cette nouvelle décision porte atteinte à ce droit (cass, civil 3°, 5/11/2020, 18-25.665).

Par ailleurs, il est de droit que l’assemblée générale qui a autorisé un copropriétaire à exécuter des travaux affectant les parties communes, ne peut revenir sur cette autorisation sans porter atteinte aux droits acquis par le copropriétaire qui a fait usage de cette autorisation » (cass, civ 3, 9 juin 2010, 09-15.013).

En l’espèce, il est acquis que l’assemblée générale du 30 novembre 2020 est définitive et irrévocable, puisqu’elle n’a pas été contestée dans le délais légal de deux mois.

Cependant, au moment du vote de l’assemblée générale du 20 juin 2024, les travaux n’avaient pas été réalisés par les consorts [T]. Or, le bénéfice du droit acquis au maintien d’une autorisation de travaux suppose notamment que les travaux aient été effectivement entrepris.

De plus, les consorts [T] ne produisent aucune pièce justificative de nature à établir que les travaux étaient sur le point d’être entrepris ou qu’ils avaient accomplis des démarches suffisamment avancées en ce sens. Ils ne versent notamment aucun devis aux débats, contrat ou facture ou tout autre élément permettant de démontrer que les travaux auraient dû débuter à brève échéance.

En outre, les consorts [T] ne démontrent pas qu’ils bénéficient d’une autorisation définitive s’agissant de ces travaux.

Enfin, la remise en cause de l’autorisation de réaliser les travaux ne saurait être assimilée à une privation du droit de jouissance privative dont les consorts [T] bénéficient sur leurs balconnets.

En effet, l’impossibilité de réaliser les travaux projetés n’a pas pour effet de remettre en cause leur droit de jouissance privative desdits balconnets. Les consorts [T] demeurent libres d’en jouir dans les conditions résultant de leur titre et du règlement de copropriété.

En conséquence, il n’existe pas d’obstacles à ce que les résolutions 28 et 28.1 reviennent sur une autorisation préalablement votée, bien qu’elle n’ait pas fait l’objet de contestation, dès lors que les consorts [T] n’en n’ont pas encore fait usage.

Les consorts [T] seront déboutés de leur demande en nullité des résolutions 28 et 28.1.

Sur la demande en nullité de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 20 juin 2024

Dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2024, la résolution n°31 est rédigée ainsi que suit: « A la demande de M [T] : brises-vues : confirmation de l’autorisation d’aménagements de notre côté que ce soit du côté privatif (où d’après le règlement tout aménagement est autorisé) et les parties communes en prenant appui sur les installations de MINETTI/LANSOY si nécessaire. »

Elle a été rejetée, la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires n’ayant pas été atteint.

En l’espèce, la prétention des consorts [T] repose sur deux moyens qui seront étudiés successivement.

Sur la majorité de l’article 24 et non de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965
Les consorts [T] estiment que la résolution 31 auraient dû être votée à la majorité de l’article 24 et non de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’elle n’a pas de conséquence sur les parties communes.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont libres d’aménager, sans autorisation de l’assemblée générale, leurs lots dès lors que les travaux n’affectent pas les parties communes.

En l’espèce, bien que les brises-vues soient installés en majorité en partie privative, tel qu’il est prévu dans la résolution 31, ils empièteront sur les parties communes, dont les installations des voisins.

De fait, le vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 s’impose pour les travaux et aménagements affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, puisqu’il est précisé à l’article 25 b) de cette même loi que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]
b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Par conséquent, le vote en assemblée générale sur à l’autorisation de la pose d’un brise-vue relève de la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non à la majorité simple de l’article 24 de cette même loi.

Sur le deuxième moyen invoqué
Les consorts [T] soutiennent que le rejet de cette résolution contrevient à celle adoptée au pont 14 de l’assemblée générale du 30 novembre 2020, puisqu’elle autorisait de manière implicite les consorts [T] à s’isoler visuellement.

Il convient de constater d’une part que la résolution 14 de l’assemblée générale du 30 novembre 2020 s’est bornée à autoriser les consorts [T] à prolonger, par des travaux en partie commune, leurs balconnets. Il ne saurait être déduit de cette autorisation soumise au vote des copropriétaires une autorisation même implicite de s’isoler visuellement par la pose d’un brise-vue.

En effet, l’assemblée générale ne peut statuer que sur les travaux et aménagements qui lui sont effectivement soumis, la portée d’une résolution doit donc être appréciée strictement au regard de son objet et de ses termes. Ainsi, la résolution du 20 novembre 2020 a autorisé certains travaux, ce qui ne permet pas d’en déduire par voie d’interprétation une autorisation distincte sur la pose d’un brise-vue, dès lors qu’elle n’était pas expressément mentionnée dans la résolution.

D’autre part, tel qu’il a été jugé précédemment s’agissant de la nullité des résolutions 28 et 28.1 de l’assemblée générale du 20 juin 2024, dès lors que les consorts [T] n’ont pas entrepris les travaux pour lesquels ils avaient obtenu l’autorisation en assemblée générale, celle-ci peut donc parfaitement revenir sur l’autorisation, dès lors qu’il n’existe aucun droit acquis en l’espèce.

En conséquence, les consorts [T] seront déboutés de leur demande en nullité de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 20 juin 2024.

Sur la dispense des frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les consorts [T] demandent à être dispensés des frais de procédure.

Les « frais de justice » exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit toutefois en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

En l’espèce, au regard de ce qui précède, les consorts [T] seront déboutés de leur demande de dispense de frais.

Sur les dépens

Les consorts [T] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance. Ce dernier demande que ceux-ci soient à la charge des consorts [T] et ce compris les frais et honoraires d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune expertise n’a été menée de sorte qu’aucun frais d’expertise judiciaire ne sera à inclure aux dépens de la présente instance.

Les consorts [T], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles. Les consorts [T] demandent que ce dernier soit débouté de sa demande et sollicitent la somme de 4.000 €.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de ce qui précède, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais exposés.

La solidarité étant légale ou conventionnelle et ne se présumant pas, il convient de condamner in solidum les consorts [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LE 2 RUE VICTOR HUGO de sa demande d’expertise avant-dire droit et de sa demande de sursis à statuer ;

DEBOUTE Madame [Y] [I] [D] [G] épouse [T] et Monsieur [H] [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE Madame [Y] [I] [D] [G] épouse [T] et Monsieur [H] [T] de leur demande de dispense de participation au frais de la procédure tirée des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [I] [D] [G] épouse [T] et Monsieur [H] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [I] [D] [G] épouse [T] et Monsieur [H] [T] à verser au syndicat des copropriétaires LE 2 RUE VICTOR HUGO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.