COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74C

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 OCTOBRE 2026

N° RG 24/01856

N° Portalis DBV3-V-B7I-WNUU

AFFAIRE :

[H], [E] [P] [O]

…

C/

[Z] [L] [C]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 février 2024 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 21/00285

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

– Me [Localité 1]

– Me AUCHET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [H], [E] [P] [O]

né le 20 juin 1971 à [Localité 2], [Localité 3]***

de nationalité portugaise

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [B] [S] [G] [A] épouse [P] [O]

née le 26 août 1969 à [Localité 3] (PORTUGAL)

de nationalité portugaise

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 28 – N° du dossier 006435

APPELANTS

****************

Monsieur [Z] [L] [C]

né le 29 janvier 1950 à [Localité 5] (ESPAGNE)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [Y] [N] épouse [U]

née le 27 mai 1954 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Me Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13 – N° du dossier 201539

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 juillet 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE,

M. [Q] [U] et Mme [Y] [F], épouse [U], sont, depuis le 27 mars 1980, propriétaires d’une maison située [Adresse 2] à [Localité 7] (Val-d’Oise), parcelle cadastrée section B [Cadastre 1].

L’acte de vente mentionne un ’droit de passage gauche de la maison sur la parcelle cadastrée section B [Cadastre 2] pour accéder à la cour et au jardin’.

Le bien immobilier cadastré section B [Cadastre 2] appartient à M. [H] [P] [O] et Mme [B] [S] [G] [A], épouse [P] [O].

En août 2020, aux motifs que sa fille, alors qu’elle circulait à scooter sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 2] avait chuté en raison de l’ouverture des volets, M. [P] [O] a placé une plaque métallique sur le mur pignon de la propriété de M. et Mme [U] pour bloquer l’ouverture de la fenêtre et des volets.

Par courrier du 25 août 2020, M. et Mme [U] ont mis en demeure leurs voisins de ’prendre toutes les mesures nécessaires afin de libérer l’ouverture des volets’.

Par courrier du 19 octobre 2020, le conseil de M. [P] [O] demandait la fermeture de la fenêtre et le maintien des volets perpétuellement clos.

Par actes du 13 janvier 2021, M. et Mme [U] ont fait assigner M. et Mme [P] [O] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins notamment de voir juger que leur fenêtre bénéficie d’une servitude et de voir retirer la plaque métallique posée sur le mur pignon de leur propriété.

Par jugement contradictoire rendu le 2 février 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

– Condamné solidairement M. et Mme [P] [O] à retirer la plaque métallique posée sur le mur pignon de M. et Mme [U] sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision ;

– Condamné solidairement M. et Mme [P] [O] à verser à M. et Mme [U] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice ;

– Rejeté toute autre et plus ample demande ;

– Condamné in solidum M. et Mme [P] [O] à verser à M. et Mme [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné in solidum M. et Mme [P] [O] aux dépens dont distraction au profit de M. Julien Auchet, avocat au barreau du Val-d’Oise ;

– Rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le 14 mars 2024, M. et Mme [P] [O] ont interjeté appel du jugement à l’encontre de M. et Mme [U].

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 1er mai 2026, M. et Mme [P] [O] demandent à la cour de :

– Déclarer les concluants recevables et bien fondés en leur appel ;

– Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

– Condamné solidairement M. et Mme [P] [O] à retirer la plaque métallique posée sur le mur pignon de M. et Mme [U] sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la présente décision ;

– Condamné solidairement M. et Mme [P] [O] à verser à M. et Mme [U] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice ;

– Rejeté toute autre et plus ample demande ;

– Condamné in solidum M. et Mme [P] [O] à verser à M. et Mme [U] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné in solidum M. et Mme [P] [O] aux dépens dont distraction au profit de M. Julien Auchet, avocat au barreau du Val-d’Oise ;

Et statuant à nouveau,

– Débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;

– Condamner solidairement M. et Mme [U] à procéder à la suppression de l’ouverture pratiquée sur le mur pignon du bâtiment de leur propriété située à [Adresse 3] [Localité 8], [Adresse 2] et jouxtant la propriété des concluants cadastrée section B [Cadastre 2] ainsi que les volets de cette ouverture et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

– Subsidiairement, condamner solidairement M. et Mme [U] à la suppression des volets (qui empiètent sur la propriété des concluants lorsqu’ils sont ouverts) et de la fenêtre situés sur le mur pignon du bâtiment de leur propriété située à [Localité 9], [Adresse 2] et jouxtant la propriété des concluants cadastrée section B [Cadastre 2] et à combler l’ouverture par des pavés de verre et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

– Condamner solidairement M. et Mme [U] à procéder à la suppression du portail et à son remplacement par un mur clos de leur propriété située à [Localité 10], [Adresse 2] et jouxtant la propriété des concluants cadastrée section B [Cadastre 2] et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

– Condamner solidairement M. et Mme [U] à payer aux concluants une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– Déclarer M. et Mme [U] mal fondés en leur appel incident ;

– En conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusion ;

– Condamner solidairement M. et Mme [U] à payer aux concluants une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner solidairement M. et Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel et dire qu’ils pourront être directement recouvrés par M. Thierry Allain, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 11 décembre 2024, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 544, 688 et suivants, 2258 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

– Déclarer recevable mais mal fondé l’appel principal de M. et Mme [P] [O] ;

– Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident de M. et Mme [U] ;

– Débouter M. et Mme [P] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions ;

En conséquence,

– Confirmer le jugement n° 21/00285 rendu le 2 février 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise, à l’exception de ses motifs portant sur la demande indemnitaire réclamée par les époux [U] pour le préjudice subi du fait du comportement fautif des défendeurs ;

Et, statuant à nouveau,

– Condamner M. et Mme [P] [O] à verser solidairement à M. et Mme [U] une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour faute ;

– Condamner M. et Mme [P] [O] à verser solidairement à M. et Mme [U] une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Condamner M. et Mme [P] [O] à verser solidairement à M. et Mme [U] une indemnité de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner M. et Mme [P] [O] en tous les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M. Julien Auchet, avocat au Barreau du Val-d’Oise.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur l’objet de l’appel

Les appelants poursuivent l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions. Ils reformulent en outre les demandes dont ils ont été déboutés en première instance aux fins de voir supprimer l’ouverture dans le mur de la propriété de M. et Mme [U].

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement et interjettent appel incident sur le quantum de l’allocation octroyée à titre de dommages et intérêts. Ils formulent en outre une demande au titre de la procédure abusive.

Sur la servitude de vue

Position du tribunal

Au visa de l’article 544 du code civil, le tribunal a retenu que M. et Mme [U] soutiennent que la fenêtre donnant sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 2] existe depuis plus de trente ans ; qu’ils versent aux débats plusieurs photographies/attestations en ce sens et démontrent en outre, que contrairement à ce qu’affirment M. et Mme [P] [O], la fenêtre de leur salon est régulièrement ouverte.

Il ajoute que M. et Mme [P] [O] ne contestent pas avoir installé une plaque contre le volet de leurs voisins, exposant que la fenêtre derrière les volets donnant sur le salon de M. et Mme [U] était toujours fermée ; que sur ce point, ils versent aux débats trois attestations de personnes ayant vu les volets clos au début des années 2000 ; qu’ils expliquent avoir agi de la sorte afin d’éviter la survenance d’un nouvel accident, leur fille ayant subi une chute alors qu’elle circulait à scooter en août 2020 « en raison de l’ouverture inopinée des volets d’une ouverture du pavillon des époux [U] » donnant sur leur propriété ; qu’en conséquence, ils doivent être condamnés à retirer la plaque métallique sur le mur pignon de leurs voisins et ce, sous astreinte.

Il indique enfin qu’aucune condamnation solidaire de M. et Mme [U] « à s’abstenir de tout agissement de nature à empêcher l’accès à la servitude de vue résultant de la fenêtre existant depuis plus de trente ans sous astreinte » ne sera prononcée au regard du manque de précision de cette demande risquant d’engendrer une difficulté au stade de l’exécution de la décision.

Moyens et arguments des parties

M. et Mme [P] [O] sollicitent l’infirmation du jugement aux motifs que les premiers juges ne pouvaient retenir que M. et Mme [U] bénéficieraient d’une servitude de vue eu égard aux éléments produits ; qu’au moment de l’acquisition de leur bien en 1998, la construction voisine le long du passage cadastré B [Cadastre 2] comportait des volets clos ; qu’il semblerait au vu des éléments qu’ils ont recueillis que précédemment à leur acquisition, il existait une cloison en pavés de verre qui ne permettait pas une vue directe sur le bien leur appartenant désormais ; que depuis leur acquisition et jusqu’en 2016, les volets sont demeurés entièrement clos et ils ignoraient l’existence d’une quelconque ouverture à l’arrière.

Ils soutiennent que la photographie qu’ils produisent établit que la fenêtre donnant sur leur propriété a été posée récemment compte tenu de sa forme et des matériaux utilisés, ce que certaines photographies produites par les intimés eux-mêmes confirment.

Ils en déduisent que M. et Mme [U] ne peuvent rapporter la preuve d’avoir bénéficié d’une servitude de vue depuis le 13 janvier 1991 sur leur propriété et ce, de façon continue, paisible, publique et non équivoque.

Ils insistent sur le fait que la date de la création d’une fenêtre permettant une vue sur leur propriété et située à l’arrière des volets est ignorée puisqu’elle n’était pas visible lors de leur acquisition en janvier 1998 ; que le tribunal ne pouvait retenir que les pièces produites par les intimés établissent la création d’une ouverture permettant une vue directe depuis au moins le mois de janvier 1991 ; que les photographies versées par M. et Mme [U] n’ont pas date certaine et établissent pour certaines que les volets étaient constamment clos, de sorte que l’éventuelle ouverture n’était pas visible de l’extérieur ; que les intimés ont produit en première instance une photographie qui serait celle de leur salon ; qu’ils en produisent de nouvelles en appel ; que toutefois, aucun élément ne permet de retenir que les photographies produites correspondraient à une ouverture du salon et qu’il s’agirait de l’ouverture donnant sur leur fonds ; qu’à supposer qu’il s’agisse de la fenêtre donnant sur leur propriété, il est impossible de distinguer s’il s’agit d’une véritable ouverture ou de pavés de verre.

Ils ajoutent que les attestations produites par leurs adversaires ne pouvaient être retenues par le tribunal pour justifier de l’existence d’une servitude de vue depuis plus de trente années ; que certaines attestations doivent être écartées dès lors qu’elles ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile en ce qu’elles ne mentionnent pas qu’elles sont destinées à être produites en justice et que leurs auteurs encourent une sanction pénale en cas de fausse déclaration (pièces adverses n° 8 à 21) ; que l’attestation de M. [V] [X] devra être écartée dès lors que n’est pas jointe sa pièce d’identité ; que les autres attestations, nonobstant leur conformité aux textes, semblent être de pure complaisance dès lors qu’elles sont toutes rédigées en des termes identiques ; qu’il n’est pas non plus crédible pour les personnes les ayant établies de pouvoir témoigner avoir vu durant plusieurs dizaine d’années « une fenêtre avec des volets ouverts » alors qu’ils n’ont pas pu chaque jour constater un tel état de fait ; qu’en outre, le type d’ouverture n’est jamais précisé dans ces attestations, qui font simplement mention d’une « fenêtre ».

Ils concluent donc à la nécessaire réformation du jugement et demandent à la cour d’accueillir leurs demandes reconventionnelles aux fins de condamnation de M. et Mme [U] à supprimer l’ouverture donnant sur leur fonds cadastré section B [Cadastre 2] et très subsidiairement, de condamnation à supprimer les volets et la fenêtre ainsi qu’à combler l’ouverture par des pavés de verre.

M. et Mme [U] sollicitent quant à eux la confirmation du jugement à cet égard sur le fondement des articles 688 à 690, 2258 et 2272 du code civil en soutenant que toutes les attestations de témoins qu’ils produisent corroborent la présence de la fenêtre avec volets ouverts depuis 1980, tandis qu’il apparaît qu’elle existait même vraisemblablement avant l’acquisition de leur maison à cette date (leur pièce n° 45) ; que les attestations versées par les appelants sont en revanche particulièrement contestables en ce que la majorité concerne des personnes ne résidant pas dans la [Adresse 4] ; qu’outre des témoignages de couples, il y a surtout des similitudes rédactionnelles troublantes (attestations de M. et Mme [I]) ; que certains des témoins évoquent les propriétés des [Adresse 5] pour lesquelles d’anciens propriétaires ont pourtant déjà attesté de la présence trentenaire de la fenêtre (attestations de M. [V] [X] et de M. [K] [D]).

Ils estiment que cela démontre le peu de sérieux et de fiabilité des témoignages versés par les appelants ; qu’ils ne verraient aucun inconvénient à ce que la cour fasse usage de sa compétence tirée de l’article 203 du code civil.

Ils indiquent que la cour dispose de photographies qui permettent de constater que la fenêtre litigieuse donne depuis toujours sur le salon de leur maison et sur le passage grevé de servitude ; qu’au surplus, il découle des attestations qu’ils produisent que l’ouverture n’était pas composée de pavés de verre ; que les appelants contestent qu’il s’agisse de la fenêtre de leur salon alors qu’ils l’avaient reconnu en première instance et que nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ; que ce n’est pas parce qu’ils communiquent des photographies sur lesquelles les volets sont fermés qu’il peut en être déduit qu’ils étaient constamment clos.

Les appelants ne contestant la servitude de vue que depuis 2020, la prescription trentenaire est selon eux acquise.

Appréciation de la cour

L’article 690 du code civil dispose que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la prescription de trente ans. Selon les articles 688 et 689 du même code les servitudes de vues sont des servitudes continues et apparentes. Une ouverture irrégulièrement construite mais qui constitue une vue peut permettre l’acquisition d’une servitude de vue par prescription trentenaire, en application de l’article 690 du code civil, puisqu’elle est apparente et continue.

Au cas présent, c’est exactement que les premiers juges ont tiré les conséquences de l’existence d’une servitude de vue acquise par M. et Mme [U] par prescription trentenaire en condamnant les appelants à retirer la plaque métallique posée sur le mur pignon de la maison de leurs voisins, sous astreinte.

En effet, M. et Mme [U] versent aux débats plusieurs éléments dont il résulte sans ambiguïté possible que la fenêtre située sur le mur pignon de leur maison donnant du côté de la sente cadastrée section B [Cadastre 2] existe depuis plus de 30 ans, et est transparente.

En particulier, ils produisent les attestations de Mme [J] [D] des 27 août 2020 et 8 septembre 2021, de M. [K] [D] des 1er septembre 2020 et 2 septembre 2021, de Mme [W] [D] des 30 octobre 2020 et 16 septembre 2021, de M. [T] [M] du 31 août 2020 et 1er septembre 2021, Mme [R] [XL] des 1er septembre 2020 et 1er septembre 2021, M. [V] [X] du 5 septembre (année illisible), M. [GS] [VO] du 16 septembre (année illisible) et 7 septembre 2021, M. [UX] [LB] du 5 septembre 2021, M. [SW] [NS] du 12 septembre 2021, M. [PG] [PF] du 6 septembre 2021, M. [BC] [SY] du 31 août 2021, M. [EJ] [PZ] du 1er septembre 2021, M. [ME] [TN] du 9 septembre 2021, aux termes desquelles les témoins certifient de l’ancienneté de la configuration des lieux et notamment de la présence de la fenêtre ouvrante et du volet.

Seule l’attestation de M. [V] [X] n’est pas accompagnée d’une copie de sa pièce d’identité. Les autres attestations qui ne respectaient pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile ont été réitérées afin de s’y conformer.

Ces éléments, émanant de voisins très proches des habitations litigieuses, qui pour certains d’entre eux précisent que la fenêtre ouvrante et le volet étaient présents avant l’acquisition en 1980 de leur maison par M. et Mme [U], de par leur nombre et la convergence des indications fournies, seront retenus par la cour comme ayant pleine force probante.

En outre, M. [X] [MP], ancien locataire ayant occupé entre 1973 et 1980 le bien appartenant aujourd’hui à M. et Mme [U], et donc particulièrement au fait de sa consistance, certifie dans ses attestations des 1er septembre 2020 et 12 septembre 2021, que la fenêtre et les volets ouvrants ont « toujours existé ». M. [SP] [BA] témoigne quant à lui dans son attestation du 9 septembre 2021 être le neveu des anciens propriétaires de cette maison et de ce que la fenêtre et les volets ouvrants sont en place depuis la construction de la propriété.

Par ailleurs, les copies de photographies présentant toutes les caractéristiques permettant de dires qu’elles ont été prises dans les années 1970, et en particulier la photographie sur laquelle figure en premier plan un véhicule automobile griffé de la marque Antar sur le capot (pièces intimés n° 4 et 5), démontrent sans conteste que la fenêtre litigieuse existait à l’époque.

Les matériaux et l’aspect de la fenêtre ne présentent pas d’intérêt pour l’analyse de son ancienneté dès lors que les huisseries ont pu être changées à une période récente.

Les attestations versées aux débats par M. et Mme [P] [O] ne sauraient utilement contrer ces éléments de preuve.

En effet, ces attestations n’émanent pas de proches voisins, comme c’est le cas de celle de M. [PV] [QM], qui demeure à [Localité 11] dans le département de l’Aisne, de celle de M. [OF], qui habite dans le département de l’Oise, de celles de Mme [MY] [UT] et de M. [GH] [OM] qui sont domiciliés à [Localité 12], de celles de M. [DW] [ZT] et Mme [LR] [ZT], qui habitent à [Localité 13], de celle de M. [YR] [LZ], qui habite à [Localité 14], de celles de M. [QB] [JF] et de Mme [HP] [IK], qui demeurent à [Localité 15], de celles de M. et Mme [I] ainsi que celle de M. [FB] [CD], qui habitent à [Localité 16] et enfin celle de Mme [EN] [QM], qui demeure à [Localité 17].

Leur fiabilité est donc relative s’agissant de personnes qui n’ont été que de passage sur les lieux des biens litigieux.

En outre, aucun élément visuel n’est produit aux débats pour étayer la présence de volets qui auraient été « condamnés » et le fait que sur certaines photographies les volets sont fermés n’est pas de nature à démontrer qu’il s’agirait d’un état constant.

Dans ces conditions, il sera retenu que la présence de la fenêtre ouvrante et du volant, également ouvrant, dans le mur pignon longeant la parcelle cadastrée B [Cadastre 2] de l’habitation de M. et Mme [U] présente une ancienneté d’au moins trente années, de sorte que l’existence d’une servitude de vue est bien caractérisée.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [P] [O] à retirer la plaque métallique posée sur le mur pignon de M. et Mme [U] sous astreinte, ainsi qu’en ce qu’il a rejeté les demandes des appelants aux fins de dépose ou d’obturation de la vue.

Sur la servitude de passage et la demande de suppression du portail

Position du tribunal

Le tribunal, après avoir indiqué que M. et Mme [U] précisent que depuis l’origine, ils accèdent à leur jardin en partie arrière par un portail, bénéficiant d’une servitude de passage, et en justifient en produisant plusieurs attestations, relève que leur acte en vente mentionne « un droit de passage à gauche de la maison sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 2] pour accéder à la cour et au jardin », tandis que celui de M. et Mme [P] [O] indique que « la parcelle cadastrée B [Cadastre 2] est grevée d’une servitude de passage ».

Il en déduit qu’il n’y a donc pas lieu d’ordonner la publication du jugement au fichier immobilier dans la mesure où les actes authentiques en question sont suffisamment clairs, et que ces développements emportent rejet de toutes les demandes formulées par M. et Mme [U].

Moyens et arguments des parties

M. et Mme [P] [O] sollicitent la réformation de la décision entreprise et qu’il soit fait droit à leur demande tendant à voir condamner M. et Mme [U] à clore leur terrain jouxtant la parcelle cadastrée section B [Cadastre 2] et à supprimer le portail existant.

Ils soutiennent en substance que si le titre de propriété des intimés mentionne un droit de passage sur cette parcelle, il ne leur est pas opposable, tandis qu’aux termes de leur titre de propriété, il n’est mis à leur charge aucune servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée section B [Cadastre 1].

Ils expliquent qu’en page 3 de leur titre de propriété, il est uniquement fait état de ce que « la parcelle B n° [Cadastre 2] lieu-dit [Adresse 1] est grevée d’une servitude de passage » et renvoie au chapitre « rappel de servitude », sous lequel, en pages 8 et 9 de leur acte, il n’est fait mention que de la création d’une servitude de passage sur les parcelles B [Cadastre 3] et B [Cadastre 4] au profit des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et de ce que cette servitude a été créée suivant acte reçu par M. [JR] [RX], notaire, en date du 27 juin 1987.

Ils prétendent qu’à aucun moment il n’est fait état d’un acte notarié ou d’une convention mettant à la charge du propriétaire de la parcelle cadastrée B [Cadastre 2] une servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée B [Cadastre 1].

Ils rétorquent aux conclusions adverses que si une annexe à leur acte existait, elle se trouverait publiée au service de la publicité foncière et M. et Mme [U] pourraient la produire.

Ils précisent encore ne pas discuter du droit de propriété des intimés sur le portail, mais considérer que ces derniers ne disposent d’aucun droit à conserver une ouverture donnant sur leur terrain alors qu’ils ne disposent d’aucun droit d’y accéder.

M. et Mme [U] sollicitent quant à eux la confirmation du jugement querellé en faisant valoir que la servitude de passage existant sur la parcelle B [Cadastre 2] à leur bénéfice résulte de la présence de sa mention sur les deux titres de propriété ; que le fait que celui de M. et Mme [P] [O] soit imprécis ne peut s’expliquer que par la présence d’une annexe à cet acte de vente, que ne produisent malheureusement pas les appelants.

Ils font remarquer que les notaires instrumentaires des deux actes officiaient à la même adresse, de sorte qu’il serait particulièrement surprenant que les titres respectifs des parties soient divergents au sujet de la servitude de passage.

Ils en concluent que contrairement à ce qu’allèguent les appelants, ils bénéficient bien d’un titre pour la servitude de passage contestée et qu’au demeurant, cette servitude est confirmée par de nombreux témoignages qu’ils versent aux débats.

Ils ajoutent encore produire plusieurs éléments justifiant du caractère trentenaire de leur portail, de sorte que la demande de suppression est mal fondée.

Appréciation de la cour

Aux termes de l’article 686 du code civil, « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds (’). L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ».

Selon l’article 691 du même code, les servitudes discontinues apparentes, comme tel est le cas d’une servitude de passage, ne peuvent s’établir que par titres.

Il est constant que la preuve de la servitude doit résulter du titre de propriété du fonds servant ou d’un titre commun aux propriétaires des deux fonds.

Au cas présent, l’acte authentique d’achat du 15 janvier 1998 par M. et Mme [P] [O] de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 7], au titre de la « désignation », mentionne que cet ensemble regroupe les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 7], B n° [Cadastre 4], B n° [Cadastre 3] et B n° [Cadastre 2]. Suit la description de la maison puis la mention selon laquelle : « La parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 2] lieu-dit « [Adresse 7] » pour 67 centiares, est grevée de servitude de passage (rappel de servitude). »

Si dans les paragraphes de cet acte consacrés aux servitudes, seule est relatée la création d’une servitude de passage par les auteurs de M. et Mme [P] [O] sur les parcelles cadastrées B n° [Cadastre 3] et B n° [Cadastre 4] au profit des nouvelles unités foncières issue d’une division parcellaire, cadastrées section B n° [Cadastre 5] et B n° [Cadastre 6], l’absence de reprise détaillée de la servitude de passage sur la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 2], et notamment l’absence de mention relative au fonds dominant, n’est pas de nature à remettre en cause celle-ci, d’autant qu’elle figure au sein de la clause intitulée « désignation » des biens achetés, clause essentielle de l’acte permettant d’identifier précisément l’assiette matérielle et juridique de ces biens.

Il sera donc retenu que la servitude de passage, telle que plus précisément mentionnée dans l’acte d’acquisition de M. et Mme [U], également au sein de la clause « désignation », comme étant un « droit de passage à gauche de la maison sur la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 2] pour une contenance de soixante sept centiares (0a 67ca), pour accéder à la cour et au jardin », résulte effectivement du titre de propriété du fonds servant, et que son existence est donc avérée.

Dans ces conditions, le jugement querellé doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et Mme [P] [O] aux fins de voir condamner les intimés à procéder à la suppression du portail accessible par l’emprunt de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 2] appartenant aux appelants.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Position du tribunal

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le tribunal a accordé à M. et Mme [U] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il a relevé que les intéressés, exposent être âgés et que le conflit qui les oppose à leurs voisins perturbe l’état de santé de Mme [U], ce qui n’est étayé que par un certificat médical du docteur [LR] [GL] évoquant un état anxieux dépressif réactionnel remontant à plus de trois ans (août 2020) ; qu’en outre, la preuve d’un comportement intimidant imputable à M. et Mme [P] [O] est discutable dès lors qu’elle ne repose que sur les éléments suivants :

– M. [T] [IG] atteste le 6 octobre 2008 que M. [P] [O] l’a agressé verbalement suite à une visite chez les intimés ;

– Mme [J] [D] atteste, le 27 août 2020, que M. [P] [O] « pense avoir acheté tout le quartier, se donne le droit d’interdire, menacer et intimider quiconque emprunterait le passage » ;

– un dépôt de plainte en 2008 pour dégradation d’un volet en bois.

Il a ajouté que M. et Mme [U] n’apportent pas de précision sur l’ampleur de leur préjudice relatif à une privation/diminution de luminosité.

Moyens et arguments des parties

M. et Mme [U] sollicitent l’infirmation du jugement sur le quantum des dommages et intérêts alloués.

Ils soutiennent que M. [P] [O] a manifesté à plusieurs reprises un comportement agressif envers eux et leurs proches ; que l’attestation de Mme [J] [D] va en ce sens ; que la gravité du « comportement aberrant » de M. [P] [O] peut se mesurer à la lumière de la plainte déposée en 2010 par leur gendre ; que cette attitude « particulièrement accablante » n’est pas étrangère au syndrome anxio-dépressif développé par Mme [U] ; que du reste, les appelants stationnent ou laissent stationner régulièrement des véhicules sur ce passage, compliquant toujours plus son accès.

Il sollicitent en outre la condamnation des appelants à leur payer la somme de 5 000 euros pour procédure abusive, faisant valoir qu’ils « démontrent une mauvaise foi manifeste en contestant le jugement rendu par la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise le 2 février 2024 qui a su prendre la pleine considération des éléments versés aux débats ».

M. et Mme [P] [O] arguent du mal fondé de l’appel incident des intimés, faisant essentiellement valoir que ces derniers appuient leur demande indemnitaire sur des droits dont ils ne disposent pas et ajoutant qu’ils ne justifient pas d’un préjudice indemnisable en relation avec une éventuelle faute qu’ils auraient commise ; que le prétendu comportement agressif de M. [P] [O], qu’ils contestent formellement, n’est démontré par aucun élément, l’attestation de Mme [D] faisant état, avec subjectivité, d’aucun fait précis et daté et la plainte de M. [WF] n’ayant connu aucune suite.

De leur côté, ils soutiennent que les intimés ne cessent de leur créer des difficultés en revendiquant des droits dont ils ne disposent pas ; que leur attitude leur occasionne un incontestable préjudice qu’il convient de réparer en leur octroyant la somme de 3 000 euros.

Appréciation de la cour

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il sera d’abord relevé que les appelants ne contestent pas avoir posé sur les volets de leurs voisins un dispositif d’obstruction à leur ouverture, ce qui constitue une atteinte fautive manifeste au droit de propriété de M. et Mme [U].

Dans une main courante déposée le 28 août 2020, Mme [U] relate les difficultés rencontrées depuis 20 ans avec son voisin, M. [P] [O], précisant que celui-ci a fixé une plaque et l’a goudronnée, empêchant la lumière d’entrer dans son salon. Elle ajoute « il se moque de nous depuis longtemps et ricane. Il cherche mes gendres et mes petits-enfants. Ca devient invivable. Je vais voir le service d’urbanisme de la mairie de [Localité 7]. Je n’en peux plus. Il me met à bout. Du fait de cela, j’ai beaucoup de tension. »

Par ailleurs, aux termes d’un certificat médical établi par le docteur [LR] [GL] le 25 août 2020, la professionnelle certifie que Mme [U] présente un état anxieux dépressif réactionnel ; qu’elle dit vivre dans l’angoisse depuis des faits de harcèlements par un voisin ; qu’elle présente des troubles d’endormissement, idées noires, insomnie ; que cette dame est traitée pour hypertension et que cet état de fait risque d’aggraver son état de santé ; qu’elle lui prescrit ce jour un traitement anxiolytique et somnifère.

Il découle de ces éléments que les comportements fautifs de M. [P] [O] ont causé à Mme [U] un préjudice moral important qu’il convient de réparer en condamnant le premier à lui verser la somme de 4 000 euros. La demande sera cependant rejetée en ce qu’elle vise la condamnation solidaire de Mme [P] [O] contre laquelle nul grief n’est élevé.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

La demande des appelants à ce titre sera rejetée compte tenu du sens du présent arrêt qui reconnaît les droits invoqués par les intimés, étant ajouté que M. et Mme [P] [O] ne décrivent aucun comportement fautif de la part de leurs voisins.

Selon le premier alinéa de l’article 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.

Au cas présent, il ressort des éléments des débats que M. et Mme [P] [O] ont interjeté appel en se contenant de réitérer leurs moyens de fait et de droit soumis aux premiers juges, lesquels ont fait une juste appréciation des éléments du litige.

La contestation par les appelants des droits des intimés quant à la vue et au droit de passage est dénuée de sérieux tant les éléments versés aux débats ne laissent aucun doute à leur égard.

Si l’appel est un droit, en abuser est une faute. Force est de constater en l’espèce que les appelants, en formant appel, n’ont fait que persévérer dans leur acharnement à vouloir contester l’évidence.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement à verser à M. et Mme [U] la somme supplémentaire de 4 000 euros au titre de l’appel abusif.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, les appelants devront supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande. Ils seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. et Mme [U] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les appelants seront en conséquence solidairement condamnés à leur verser une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Confirme le jugement entrepris sauf sur les montant des dommages et intérêts alloués à M. [Q] [U] et Mme [Y] [F], épouse [U] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [H] [P] [O] à verser à Mme [Y] [F], épouse [U] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts et rejette le surplus de la demande formée à ce titre, notamment à l’encontre de Mme [B] [S] [G] [A], épouse [P] [O] ;

Condamne solidairement M. [H] [P] [O] et Mme [B] [S] [G] [A], épouse [P] [O] à verser à M. [Q] [U] et Mme [Y] [F], épouse [U], la somme de 4 000 euros au titre de l’appel abusif ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [H] [P] [O] et Mme [B] [S] [G] [A], épouse [P] [O] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [H] [P] [O] et Mme [B] [S] [G] [A], épouse [P] [O] à verser à M. [Q] [U] et Mme [Y] [F], épouse [U], ensemble, la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente