N° RG 26/01558 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OFWF

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 26/01558 –
N° Portalis DB2E-W-B7J-OFWF

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 14 octobre 2026

Le Greffier
teeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
14 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (anciennement CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] représenté par son Directeur Général
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Steeve WEIBEL,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [R] [T] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 16 juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 octobre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 17 février 2012, CUS Habitat, devenu l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [R] [T] [D] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] (Porte n°17, étage 5) moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprises, de 484,19 € par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 décembre 2024, présentée le 24 décembre 2024 mais non réclamée, l’OPHEA a notifié à Monsieur [R] [T] [D] un congé pour le 31 mars 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1.179,04 € jusqu’au 19 décembre 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [R] [T] [D] par acte de commissaire de justice le 12 février 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 décembre 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [R] [T] [D], par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 5.036,84 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 603,70 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doivent être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 20 novembre 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 19 mai 2026.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Maître [J] [N], Commissaire de Justice à [Localité 1], le 19 novembre 2025 Monsieur [R] [T] [D] ne s’est pas présenté à cette première audience.

La partie défenderesse étant absente, l’affaire a été renvoyée afin de compléter l’assignation puisque l’expulsion du locataire n’était pas expressément sollicitée dans le cadre de l’assignation.

Par conclusions du 19 mai 2026, régulièrement signifiées à Monsieur [R] [T] [D] le 26 mai 2026 par dépôt à l’étude de Maître [J] [N], Commissaire de Justice à [Localité 1], l’OPHEA forme les demandes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– qu’il lui soit alloué le bénéfice de ses conclusions d’assignation ;
– qu’il soit dit que le congé délivré à Monsieur [R] [T] [D] est régulier ;
– la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux des locataires ;
– la condamnation de Monsieur [R] [T] [D] à lui payer une somme de 8.699,72 € au titre des loyers et charges impayés au 11 mai 2026, augmenté d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter du 31 mars 2025, date d’effet du congé, sur une somme de 2.392,53 €, à compter des conclusions pour le surplus, et à défaut, à compter de l’assignation pour le tout ;
– à titre subsidiaire : la résiliation du bail judiciaire liant les parties et la condamnation de Monsieur [R] [T] [D] à lui payer une somme de 8.699,72 € au titre des loyers et charges impayés au 11 mai 2026, augmenté d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter du 31 mars 2025, date de l’assignation, sur une somme de 2.392,53 €, à compter des conclusions pour le surplus, et à défaut, à compter de l’assignation pour le tout ;
– l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [R] [T] [D] ainsi que de tout occupant de son chef et de tous locaux accessoires, avec à défaut d’évacuation volontaire, le concours de la force publique ;
– l’évacuation des meubles laissés dans les lieux aux frais exclusifs des parties défenderesses à défaut de restitution volontaire des locaux loués ;
– la condamnation de la partie défenderesse à lui payer les loyers, charges, avances sur charges à échoir et prestations fournies à dater du 12 mai 2026 jusqu’au jugement à intervenir ;
– la condamnation de la partie défenderesse à lui payer, à compter du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation du bail (échéance augmentée des charges et prestations fournies) et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou son mandataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
– la révision de l’indemnité d’occupation annuellement le 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement ;
– la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement et jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux ;

– la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil ;
– la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 465,31 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens, y compris au frais de signification du congé, de l’assignation et des conclusions, ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier, et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

A l’audience du 16 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, l’OPHEA, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions du 19 mai 2026.

Il actualise la dette à 9.313,59 € au 11 juin 2026.

Bien qu’avisé de la nouvelle date d’audience suite à la signification des conclusions le 26 mai 2026, Monsieur [R] [T] [D] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis.

L’affaire a par conséquent été mise en délibéré au 14 octobre 2026.

L’OPHEA étant régulièrement représenté et Monsieur [R] [T] [D] étant absent, bien que régulièrement assigné puis avisé de la date d’audience, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [R] [T] [D] au vu des impayés de loyers au 19 décembre 2024 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 mars 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [R] [T] [D], absent, n’a pas contesté la régularité de cet acte, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 mars 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

* Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 19 novembre 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 5.036,84 € (échéance du mois de novembre 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (impayés non régularisés depuis septembre 2024), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Au regard de la déchéance du maintien dans les lieux de Monsieur [R] [T] [D], son expulsion devra être ordonnée.

Le locataire devra alors quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

L’OPHEA sollicite une expulsion immédiate et sans délais. Cependant, il ne motive pas sa demande en suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois prévu par l’article précité. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

* Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [R] [T] [D] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 9.313,59 €, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fourmies et indemnités d’occupation au 11 juin 2026 (dernière échéance incluse : mai 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

* Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter de la date qui en a été faite, soit du 21 mai 2026, date de signification des conclusions du 19 mai 2026, sera ordonnée, étant de droit en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [T] [D], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, lesquels comprendront le coût de l’assignation, mais pas celui de la notification des conclusions du 19 mai 2026, ces conclusions ayant été nécessaires en raison de l’absence de demande d’expulsion de la part de la partie demanderesse.

Il n’y a pas lieu de déroger aux mesures législatives et réglementaires en ce qui concerne les frais relatifs à l’exécution de la présente décision.

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [R] [T] [D], l’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de celui-ci à payer à l’OPHEA la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 17 février 2012 entre CUS HABITAT, devenu l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [R] [T] [D], d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] (Porte n°17, étage 5) ainsi que sur tous locaux accessoires ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [R] [T] [D] de son droit au maintien dans les lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [T] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [T] [D] à l’OPHEA à compter du 31 mars 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] [D] à verser à l’OPHEA en deniers ou quittances la somme de 9.313,59 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 11 juin 2026 (échéance de juin 2026 non incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] [D] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, l’indemnité d’occupation mensuelle susvisée à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter du 26 mai 2026 conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] [D] à payer à l’OPHEA la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] [D] aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation, mais pas celui de la notification des conclusions du 19 mai 2026 ;

DIT n’y avoir lieu de déroger aux mesures législatives et réglementaires en ce qui concerne les frais relatifs à l’exécution de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État
dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des
procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé le jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON Véronique BASTOS