COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 15 OCTOBRE 2026

ab

N° 2026/ 237

N° RG 26/04033 – N° Portalis DBVB-V-B7K-BPXAD

S.A.R.L. COMPAGNIE FONCIERE D’AMENAGEMENT

C/

COMMUNE DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES

SCP [A] ET [X] [R]

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état d'[Localité 2] en date du 24 Mars 2026 enregistré e au répertoire général sous le n° 24/01294.

APPELANTE

S.A.R.L. COMPAGNIE FONCIERE D’AMENAGEMENT, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal.

représentée par Me Olivier GRIMALDI de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Christel SCHWING, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉE

La COMMUNE DE [Localité 1] représentée par son Maire en exercice domicilié en cette qualité à l'[Adresse 2], [Adresse 3]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BISCH, Président de Chambre, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte notarié du 18 février 2014, la société Compagnie Foncière d’Aménagement a vendu, pour le prix symbolique d’un euro, à la commune de [Localité 1] (13) un terrain situé [Adresse 4], cadastré section BB numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Par courrier du 6 mai 2021, le maire de la commune de [Localité 1] a demandé à M. [U], représentant la société Compagnie Foncière d’Aménagement, la possibilité d’utiliser à titre exceptionnel son terrain mitoyen, cadastré section BB numéro [Cadastre 3], aux fins d’y stationner des véhicules de particuliers lors manifestations ponctuelles.

Estimant que les parcelles BB numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] avaient fait l’objet d’une spoliation, par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 décembre 2023, le conseil de la société Compagnie Foncière d’Aménagement, se référant au courrier du 6 mai 2021 précité, a mis en demeure le maire de la commune de [Localité 1] d’avoir à restituer à sa cliente ces parcelles. Il faisait notamment valoir que la cession à titre gratuit intervenue le 18 février 2014 était illégale et inconstitutionnelle, de sorte qu’elle encourait la nullité rétroactive.

Par courrier du 9 janvier 2024, le maire de la commune de [Localité 1] a répondu qu’au moment de l’acquisition du bien, les cessions gratuites étaient interdites par le Conseil Constitutionnel. Afin de réaliser son projet, et les aménagements qu’imposait le Département pour la desserte de l’opération, la cession contre un euro symbolique, conditionnée à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, a été proposée. Ce faisant elle ne pouvait que rejeter sa demande puisqu’il ne s’agissait pas d’une cession gratuite.

Par acte du 24 mars 2024, la société Compagnie Foncière d’Aménagement a fait assigner la commune de Fuveau devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins principalement de :

-la recevoir dans son action et la déclarer bien fondée ;

– dire et juger que la cession à l’euro symbolique des parcelles cadastrées BB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], intervenue le 18 février 2014, est nulle et non avenue ;

– ordonner à la commune de [Localité 1] de restituer les parcelles cadastrées BB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] indûment spoliées ;

– condamner la commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 65 500 euros arrêtée à février 2024, à parfaire, au titre d’arriéré d’indemnités d’occupation sans droit ni titre ;

– condamner la commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 mars 2026, le juge de la mise en état a statué de la manière suivante :

« ACCUEILLONS la fin de non-recevoir soulevée par la commune de [Localité 1],

DÉCLARONS irrecevables comme prescrites l’action et les demandes formées par la société Compagnie Foncière d’Aménagement à l’encontre de la commune de [Localité 1],

CONDAMNONS la société Compagnie Foncière d`Aménagement à payer à la commune de [Localité 1] une indemnité de 1.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LA DÉBOUTONS de sa demande d’indemnité sur le même fondement,

CONDAMNONS par la société Compagnie Foncière d’Aménagement aux dépens ».

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré qu’en application de l’article 2224 du code civil la prescription quinquennale est applicable et que son point de départ est le 18 février 2014, date de la cession.

Par déclaration du 1er avril 2026, la société Compagnie Foncière d’Aménagement a interjeté appel de l’ordonnance.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 7 avril suivant, en application des dispositions 906 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par le RPVA le 13 mai 2026, la Compagnie Foncière d’Aménagement demande à la cour de :

« Vu la décision du conseil constitutionnel du 22 septembre 2010 n°2010-33 QPC,

Vu l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen,

Vu les articles 2224, 1144, 1137, 1139, 1140 et1143 du Code civil,

Et sous réserve de tous autres à produire, à déduire ou à suppléer, il est demandé à Monsieur/

Madame le président de la Cour d’appel d’Aix en Provence, à ce qu’il lui plaise de :

’ INFIRMER l’ordonnance du juge de la mise en état près la chambre généraliste A du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 24 mars 2026 en ce qu’elle a :

1) Accueilli la fin de non-recevoir soulevée par la commune de [Localité 1],

2) Déclaré irrecevables comme prescrites l’action et les demandes formées par la société Compagnie Foncière d’Aménagement à l’encontre de la commune de [Localité 1],

3) Condamné la société Compagnie Foncière d’Aménagement à payer à la commune de [Localité 1] une indemnité de 1.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

4) L’a débouté de sa demande d’indemnité sur le même fondement,

5) Condamné la société Compagnie Foncière d’Aménagement aux dépens

Statuant à nouveau :

’ DIRE ET JUGER que l’action de la société Compagnie Foncière d’Aménagement n’est pas prescrite, le délai quinquennal n’ayant commencé à courir, au plus tôt, qu’à compter du 6 mai 2021 ;

’ RENVOYER l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence pour qu’il soit statué sur le fond du litige ;

’ CONDAMNER la commune de [Localité 1] à payer à la société Compagnie Foncière d’Aménagement la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel. »

La société Compagnie Foncière d’Aménagement fait valoir que :

– Il résulte notamment des article 2224 et 1144 du code civil que l’action n’est pas prescrite puisque la concluante n’a eu connaissance de la mauvaise foi et des man’uvres frauduleuses de la commune de [Localité 1] que le 6 mai 2021, date du courrier de cette dernière. Ce n’est qu’à cette occasion qu’elle a découvert l’inconstitutionnalité des cessions à titre gratuit.

– Le 6 mai 2021 est également la date du « dernier acte de violence exercé par la Commune ».

– Il résulte des dispositions des article 1137 et 1139 que le dol est caractérisé puisque la commune a volontairement retenu des informations sur le prix qui est un élément déterminant de la transaction. En effet, la commune ne pouvait ignorer la jurisprudence du Conseil Constitutionnel interdisant les cessions à titre gratuit.

– De plus, cette vente a eu lieu en contre-partie de l’octroi d’un permis de construire sur une autre parcelle appartenant à la concluante. Si cette dernière avait su qu’elle pouvait obtenir le permis sans vendre sa parcelle, elle ne l’aurait pas cédée.

– L’ancien article L. 332-6-4 du code de l’urbanisme sur lequel se basait la vente, n’a pas été respecté puisque les surfaces concernées ne respectent pas ses dispositions.

Dans ses uniques conclusions notifiées au greffe par le RPVA le 8 juin 2026, la commune de [Localité 1] demande à la cour de :

« Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu l’article 1144 du Code civil,

Vu les articles 1137, 1140 et 1143 du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

’ CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 24 mars 2026 par le juge de la mise en état de la chambre généraliste A du Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence (RG n°24/01294), en ce qu’elle a :

1) Accueilli la fin de non-recevoir soulevée par la Commune de [Localité 1] ;

2) Déclaré irrecevables comme prescrites l’action et les demandes formées par la société COMPAGNIE FONCIERE D’AMENAGEMENT à l’encontre de la Commune de [Localité 1] ;

3) Condamné la société COMPAGNIE FONCIERE D’AMENAGEMENT à payer à la Commune de [Localité 1] une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

4) Condamné la société COMPAGNIE FONCIERE D’AMENAGEMENT aux dépens ;

’ DEBOUTER la société COMPAGNIE FONCIERE D’AMENAGEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

’ CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE D’AMENAGEMENT à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

’ CONDAMNER la société COMPAGNIE FONCIERE D’AMENAGEMENT aux entiers dépens d’appel. »

La commune de [Localité 1] réplique en effet que :

– L’action est prescrite conformément aux dispositions des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil puisque l’acte a été signé il y a plus de 5 ans.

– L’article 1144 du code civil n’est pas applicable en l’espèce puisque la société compagnie foncière d’aménagement avait en sa possession tous les éléments pour évaluer la régularité de l’acte car l’arrêt du Conseil Constitutionnel invoqué pour critiquer la cession est antérieur de 4 ans à l’acte.

– La société Compagnie Foncière d’Aménagement ne peut pas invoquer sa méconnaissance du droit, d’autant plus qu’elle est une professionnelle de l’immobilier.

– Le courrier du 6 mai 2021 est sans impact sur le délai de prescription puisque la demande porte sur une autre parcelle, intervient plusieurs années après la vente et qu’une demande d’occupation temporaire d’une parcelle ne constitue pas une violence contractuelle.

– Le juge de la mise en état est parfaitement compétent pour évaluer le point de départ puisqu’il n’existe pas de doute sérieux sur sa fixation. Il n’avait donc pas à renvoyer l’affaire au fond.

– Il ne s’agit pas d’une cession à titre gratuit puisqu’elle a été faite pour un euro symbolique et moyennant la prise en charge des travaux de voirie.

– Aucune violence n’est démontrée par la société compagnie foncière d’aménagement.

L’instruction a été clôturée le 25 août 2026.

L’arrêt est contradictoire puisque toutes les parties ont constitué.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée».

L’article 2224 du Code civil prévoit que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article 1144 du Code civil prévoit que : « Le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé ».

L’article 1137 du Code civil prévoit que : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie’ ».

L’article 1140 du même code dispose que : « Il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches un mal considérable ».

L’article 1143 de ce code dispose quant à lui que : « Il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qui n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte tira davantage manifestement excessif ».

En l’espèce, l’appelante fait grief à l’intimée d’avoir commis un dol et d’avoir usé de violence à son encontre, considérant ainsi que le point de départ du délai de prescription de son action en justice est le 6 mai 2021, lorsque par son courrier, la commune de [Localité 1] a révélé ses intentions réelles d’emprise foncière, en sollicitant l’usage d’un terrain cadastré BB n° [Cadastre 3], jouxtant les parcelles cadastrées BB n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] qu’elle a cédées par acte notarié du 10 février 2014.

Plus précisément, elle fait grief à l’intimée d’avoir tu, lors de la signature de l’acte notarié du 18 février 2014, le fait que les cessions gratuites étaient interdites par décision du Conseil Constitutionnel du 22 septembre 2010, ce qu’elle-même ignorait, afin de la déterminer à céder les parcelles dans des conditions qu’elle n’aurait pas acceptées si elle avait eu connaissance de cette interdiction.

Elle n’a compris cela qu’à la faveur de l’avis de son conseil, après réception du courrier du 6 mai 2021.

S’agissant du dol invoqué, il est observé que l’appelante est une professionnelle de l’immobilier qui n’avait pas moins qualité que l’intimée, qui est une commune, à connaître la décision du Conseil Constitutionnel interdisant les cessions à titre gratuit, intervenue près de quatre ans avant la signature de l’acte notarié du 18 février 2014 et publiée au Journal Officiel.

En cas de doute, au regard de l’enjeu financier, puisque l’appelante rappelle être au fait du droit immobilier mais pas du droit public au contraire de la commune, alors même que : « nul n’est censé ignorer la loi » et que la cession s’est faite devant notaire, elle aurait aussi pu recourir à un conseil, comme elle l’a fait après réception de la lettre du 6 mai 2021.

Au demeurant, la cession litigieuse s’est faite pour l’euro symbolique en contrepartie de l’obtention d’un permis de construire, à la demande de M. [U], représentant la SCCV Les Terrasses du Soleil, selon délibération du conseil municipal de 2012, portant approbation de l’acquisition des parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d’après ce qu’indique et reproduit l’appelante elle-même dans ses conclusions, ajoutant cependant que la prescription dans le cadre du permis de construire, indiquait que la cession interviendrait à la demande de la commune dès la purge des délais de recours, ce qui est également reproduit.

L’intimée explique M. [U] savait au contraire que les cessions gratuites étaient interdites, raison pour laquelle la cession s’est faite en l’espèce pour l’euro symbolique, pour contourner l’interdiction constitutionnelle et ce dans le cadre d’un accord global comprenant la prise en charge des travaux d’aménagement de voirie par l’aménageur. Et la délivrance du permis de construire.

La dissimulation et l’intention frauduleuse par l’intimée, eu égard à fortiori à la qualité de l’appelante et aux conditions susmentionnées dans lesquelles la cession a été réalisée, ne sont pas démontrées.

Par ailleurs, c’est par une interprétation bien personnelle que l’appelante considère que le courrier du 6 mai 2021, produit aux débats, (par lequel la commune a sollicité auprès d’elle la possibilité d’utiliser à titre exceptionnel, soit trois à quatre fois par an, la parcelle cadastrée BB n°[Cadastre 3] pour y stationner les véhicules de particuliers qui pourraient être à même d’assister à de petites manifestations, telles des cirques, implantées sur le terrain communal jouxtant son terrain), constitue une man’uvre pour étendre l’emprise immobilière de la commune qui a déjà acquis illégalement, au regard de la décision du Conseil Constitutionnel susmentionnée, les parcelles cadastrées BB n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Le lien entre cette demande d’autorisation temporaire sur une parcelle, qui par définition n’a pas été cédée et les parcelles qui ont fait l’objet de la cession pour l’euro symbolique, par acte notarié conclu plus de sept ans auparavant, n’est pas prouvé.

S’agissant de la violence invoquée, l’appelante fait grief à l’intimée d’avoir usé d’un mécanisme de chantage à la constructibilité des terrains cédés, en conditionnant l’octroi d’un permis de construire à la cession des deux parcelles d’une surface de 1417 m².

Ce chantage, constitutif de la violence invoquée, n’est nullement prouvé compte tenu de ce qui précède.

Enfin, les considérations de l’appelante sur l’assiette du permis de construire et sur la surface des terrains ayant fait l’objet d’une cession gratuite, ne sont pas plus pertinentes pour démontrer l’existence d’une violence qu’aurait exercée la commune à son encontre, par ses pleins pouvoirs pour s’approprier des terrains d’autrui, alors que la cession litigieuse a fait l’objet d’un acte notarié et qu’il n’est pas démontré, au terme de cette analyse, que l’appelante ne fut pas, au moins à part égale, à l’origine de l’accord conclu entre les parties.

En définitive, c’est dans la plénitude de ses attributions prévues par l’article 789 du code de procédure civile, que le juge de la mise en état a statué sur la question de la prescription, (en réponse à la remarque de l’appelante qui considère qu’il aurait dû au moins constater l’existence d’un doute sérieux sur le point de départ de la prescription et renvoyer l’examen de cette question au fond, plutôt que de trancher une question complexe d’un incident de procédure), et c’est à bon droit que par application de l’article 2224 du Code civil, le premier juge a fixé le point de départ de la prescription au 18 février 2014 et non au 6 mai 2021, de sorte que l’assignation du 24 mars 2024 est postérieure de cinq ans à la date d’expiration du délai, qui était le 18 février 2019.

L’ordonnance du 24 mars 2026 s’en trouve confirmée et les demandes de l’appelante, rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante est condamnée en outre à payer à l’intimée la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 mars 2026, en toutes ses dispositions,

Condamne la société Compagnie Foncière d’Aménagement à payer à la commune de [Localité 1] (13), la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Compagnie Foncière d’Aménagement aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT