COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 OCTOBRE 2026

N° RG 23/05685 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NRVS

[K] [Q]

[Z] [M]

c/

[S] [F]

[H] [P]

Nature de la décision : AU FOND

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 novembre 2023 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 22/03201) suivant déclaration d’appel du 15 décembre 2023

APPELANTS :

[K] [Q]

demeurant [Adresse 1]

[Z] [M]

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ S :

[S] [F]

née le 07 Décembre 1957 à [Localité 1] (Maroc)

de nationalité Française

Profession : Retraitée

demeurant [Adresse 2]

[H] [P]

né le 29 Juillet 1958 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Retraité

demeurant [Adresse 2]

Représentés par Me Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte authentique reçu le 12 avril 2019, M. [Z] [M] et Mme [K] [Q] ont acquis auprès de M. [H] [P] et de Mme [S] [F] une maison individuelle située [Adresse 3] à [Localité 3], édifiée en 2004 par les vendeurs eux-mêmes.

À compter de l’automne 2019, les acquéreurs ont indiqué avoir constaté d’importantes infiltrations d’eau et des remontées de nappe affectant le sous-sol de l’immeuble lors des périodes de fortes précipitations.

Une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de leur assureur qui a diligenté une expertise amiable. Selon ce rapport, les venues d’eau ne provenaient pas d’une fuite des réseaux hydrauliques mais étaient imputées à des remontées de nappe phréatique conjuguées à une évacuation insuffisante des eaux de drainage, ces phénomènes étant présentés comme inhérents à la configuration de la construction.

Les acquéreurs ont ensuite fait dresser plusieurs procès-verbaux de constat par commissaire de justice les 31 janvier et 4 février 2020 mettant notamment en évidence la présence d’eau dans le garage et le sous-sol, l’existence d’une fissure de dalle laissant remonter de l’eau ainsi que diverses anomalies affectant les réseaux d’évacuation des eaux usées.

À la suite d’un contrôle réalisé le 16 juin 2020, les services de L’Eau [Localité 2] Métropole ont établi un constat de non-conformité de l’installation d’assainissement et prescrit divers travaux de mise en conformité.

Les acquéreurs, estimant être victimes tant d’un vice caché que d’une non-conformité du bien vendu, ont sollicité à plusieurs reprises une résolution amiable du litige auprès des vendeurs, directement, par l’intermédiaire de leurs conseils puis devant un conciliateur de justice, sans parvenir à un accord.

2. Par ordonnance de référé du 4 octobre 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée.

3. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 mars 2022.

4. Soutenant que ce rapport établissait l’existence de désordres structurels, la connaissance qu’en avaient les vendeurs ainsi que diverses non-conformités contractuelles, M. [M] et Mme [Q] ont assigné M. [P] et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir leur condamnation à réparer l’intégralité de leurs préjudices.

5. Par jugement du 7 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

-débouté M. [Z] [M] et Mme [K] [Q] de l’ensemble de leurs demandes;

-dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné M. [Z] [M] et Mme [K] [Q] aux dépens.

6. Les acquéreurs ont régulièrement relevé appel de cette décision le 15 décembre 2023.

7. M. [M] et Mme [Q] demandent principalement à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Ils soutiennent, en substance, que l’immeuble vendu est affecté d’un vice caché constitué par des remontées récurrentes de nappe phréatique rendant le sous-sol impropre à son usage et compromettant la solidité de l’ouvrage.

Ils font valoir que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de ce phénomène, se fondant notamment sur les constatations de l’expert judiciaire relatives à la présence d’un traitement d’étanchéité appliqué au pied des murs, à la réalisation d’un puisard postérieurement à la construction, ainsi que sur les déclarations recueillies auprès de l’agent immobilier, lequel indique que les vendeurs avaient affirmé n’avoir jamais connu de problème d’inondation hormis un épisode lié à une panne de pompe de relevage. Selon eux, ces éléments caractérisent à la fois la connaissance du vice et sa dissimulation volontaire.

Ils soutiennent également que les vendeurs ont commis un dol par réticence et par mensonge au sens de l’article 1137 du code civil en taisant des informations déterminantes relatives aux remontées d’eau affectant le sous-sol.

Ils invoquent enfin une non-conformité contractuelle en faisant valoir que, contrairement aux déclarations contenues dans l’acte authentique, l’installation d’assainissement n’était pas intégralement raccordée au réseau public et présentait plusieurs anomalies constatées tant par le commissaire de justice que par les services compétents et l’expert judiciaire.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation solidaire des vendeurs à leur payer la somme totale de 179 644,63 euros en réparation de leurs préjudices matériels, de jouissance et moral, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2024, ils demandent à la cour, sur le fondement des articles 1604, 1642, 1231-1 et 1137 du code civil et l’article 700 du code de procédure civile, de :

– réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 7 novembre 2023,

– débouter M. [P] et Mme [F] de leurs entières demandes,

Et statuant à nouveau,

– condamner solidairement M. [P] et Mme [F] à leur verser la somme de 179.644,63€ en réparation de leur entier préjudice,

– condamner solidairement M. [P] et Mme [F] à leur verser la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le cout de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Emmanuel Lavaud.

8. Pour leur part, M. [P] et Mme [F] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Ils soutiennent essentiellement que les appelants ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de la connaissance, par les vendeurs, des désordres allégués avant la vente.

Ils font valoir qu’aucun sinistre n’a été déclaré auprès de leur assureur durant toute leur période d’occupation de l’immeuble, que les visites de la maison ont été réalisées en période hivernale, permettant aux acquéreurs de constater l’état des lieux, et que les constatations techniques invoquées ne permettent pas de démontrer qu’ils avaient connaissance de remontées de nappe d’une ampleur comparable à celles décrites postérieurement à la vente.

Ils contestent également toute man’uvre dolosive ainsi que toute non-conformité susceptible d’engager leur responsabilité, faisant valoir que les conditions d’application des garanties invoquées ne sont pas réunies.

Ils concluent, en conséquence, au rejet de l’appel et sollicitent la condamnation des appelants aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 juin 2025, ils demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1137 et suivants du code civil, de:

À titre principal,

– juger que la clause de non-garantie des vices cachés prévue dans l’acte authentique de vente du 12 avril 2019 doit trouver à s’appliquer,

– juger qu’ils n’ont commis aucune faute ou dol de nature à engager leur responsabilité sur le fondement de contractuel,

En conséquence,

– débouter M. [M] et Mme [Q] de leurs demandes fondées sur l’action en garantie des vices cachés,

– débouter M. [M] et Mme [Q] de leurs demandes fondées sur l’action en responsabilité contractuelle fondée sur le dol,

– débouter M. [M] et Mme [Q] de leurs demandes fondées sur l’action fondée sur la non-conformité contractuelle de la maison,

– confirmer le jugement rendu le 7 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux (RG n°22/03201) en ce qu’il a :

« DÉBOUTE monsieur [Z] [M] et madame [K] [Q] de l’ensemble de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [Z] [M] et madame [K] [Q] aux dépens ; »

À titre subsidiaire,

– réduire dans d’importantes proportions les sommes allouées M. [M] et Mme [Q],

– débouter M. [M] et Mme [Q] de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance,

– débouter M. [M] et Mme [Q] de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice moral,

En tout état de cause,

– condamner M. [M] et Mme [Q] à leur payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [M] et Mme [Q] aux entiers dépens.

9. L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2026.

MOTIFS

Sur la demande fondée sur la garantie des vices cachés

10. Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

11. Lorsque l’acte de vente comporte une clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée au profit d’un vendeur non professionnel, une telle clause reçoit pleinement application, sauf à l’acquéreur de démontrer que le vendeur avait connaissance du vice lors de la vente, la charge de cette preuve lui incombant.

Il appartient ainsi aux appelants d’établir non seulement l’existence du vice invoqué, mais encore que les intimés en avaient effectivement connaissance avant la cession du bien et qu’ils se sont néanmoins prévalus de la clause de non-garantie.

12. En l’espèce, il n’est pas sérieusement contesté que le sous-sol de l’immeuble est affecté par un phénomène de remontée de nappe phréatique provoquant, dans certaines conditions climatiques, des venues d’eau susceptibles d’altérer l’utilisation normale des locaux.

L’expert judiciaire retient lui-même que ces désordres trouvent leur origine dans un vice de conception de la construction, le sous-sol ayant été édifié dans une zone de nappe sans que les dispositions techniques adaptées aient été mises en ’uvre. Les premiers juges ont d’ailleurs admis l’existence d’un vice affectant l’immeuble.

13. Toutefois, la seule existence d’un vice caché ne suffit pas à écarter la clause de non-garantie stipulée dans l’acte authentique.

Encore appartient-il aux acquéreurs d’établir que les vendeurs avaient personnellement connaissance de ce vice dans son principe comme dans son ampleur avant la vente.

14. Or, c’est précisément sur ce point que leur démonstration demeure insuffisante.

15. Les appelants fondent principalement leur argumentation sur plusieurs indices qu’ils estiment convergents : la présence d’un badigeon d’étanchéité appliqué en pied de murs, la création d’un puisard, l’absence d’information délivrée lors de la vente, les déclarations de l’agent immobilier ainsi que certaines observations figurant dans le rapport d’expertise judiciaire.

16. Cependant, aucun de ces éléments, pris isolément ou dans leur ensemble, ne permet de caractériser avec le degré de certitude requis la connaissance, par les vendeurs, de l’importance du phénomène de remontée de nappe aujourd’hui dénoncé.

17. S’agissant, en premier lieu, des constatations techniques opérées par l’expert judiciaire, celui-ci relève effectivement que des travaux avaient été réalisés par les anciens propriétaires, notamment par l’application d’un produit d’étanchéité au pied des murs et par la surélévation partielle d’une pièce du sous-sol.

Pour autant, ces seules observations ne permettent pas d’affirmer que les vendeurs avaient identifié l’existence d’un vice structurel affectant durablement l’immeuble.

18. Au contraire, l’expert judiciaire prend soin d’indiquer qu’« il n’est pas évident » que les propriétaires précédents aient pris toute la mesure de la gravité du phénomène. Cette appréciation, loin d’être accessoire, traduit la prudence de l’expert quant aux conséquences qu’il convient de tirer de ses constatations matérielles.

19. Les appelants soutiennent que cette mention devrait être écartée au motif qu’elle ne serait pas suffisamment motivée.

20. La cour ne partage pas cette analyse.

Il n’appartient pas au juge de dénaturer les conclusions d’un expert judiciaire en isolant certaines constatations techniques tout en écartant les réserves qu’il exprime quant à leur portée.

L’expert distingue précisément les constatations objectives qu’il effectue des déductions susceptibles d’en être tirées quant à la connaissance qu’auraient pu avoir les anciens propriétaires.

Cette distinction est essentielle dès lors que la connaissance du vice relève non d’une appréciation technique mais d’une appréciation factuelle appartenant au juge.

21. En deuxième lieu, les appelants invoquent l’existence d’un puisard dont ils soutiennent qu’il aurait nécessairement été réalisé afin de lutter contre les remontées de nappe.

Toutefois, aucune pièce du dossier ne permet de dater avec certitude cet ouvrage, ni surtout d’établir la finalité exacte de son installation.

Le seul fait qu’un dispositif de collecte ou d’évacuation des eaux existe à proximité du garage ne suffit pas à démontrer que les vendeurs avaient identifié un vice de conception affectant l’ensemble du sous-sol.

22. De même, l’absence de ce dispositif sur les plans du permis de construire ne permet pas davantage d’établir la connaissance du vice, un tel aménagement pouvant répondre à diverses considérations techniques sans lien direct avec les désordres aujourd’hui invoqués.

23. En troisième lieu, les appelants reprochent aux vendeurs d’avoir affirmé à l’agent immobilier n’avoir jamais rencontré d’inondation autre qu’un épisode consécutif à la panne de la pompe de relevage.

Cependant, les courriels et attestations produits établissent uniquement que les vendeurs ont indiqué n’avoir jamais connu de remontées d’eau comparables à celles décrites par les acquéreurs, tout en reconnaissant un épisode ponctuel lié au dysfonctionnement de la pompe de relevage.

Ces déclarations ne suffisent pas à démontrer qu’ils auraient sciemment dissimulé un phénomène chronique dont ils auraient parfaitement connu la nature et l’ampleur.

À cet égard, les premiers juges ont exactement relevé que les éléments recueillis demeuraient compatibles avec l’existence d’infiltrations occasionnelles distinctes du phénomène de remontée généralisée de nappe constaté postérieurement à la vente.

24. Enfin, les appelants attachent une importance particulière à l’absence de déclaration spontanée des désordres lors de la vente.

25. Toutefois, le silence d’un vendeur ne peut, à lui seul, démontrer qu’il avait connaissance d’un vice caché, sauf à établir que l’information omise était effectivement connue de lui.

Or, cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce.

26. À cet égard, la circonstance relevée par les premiers juges selon laquelle aucun sinistre n’avait été déclaré auprès de l’assureur des intimés durant plus de onze années d’occupation du bien ne constitue certes pas une preuve positive de l’absence de désordre; elle demeure néanmoins un élément de contexte que le tribunal pouvait légitimement prendre en considération parmi l’ensemble des éléments du dossier, sans lui conférer une portée décisive.

27. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les différents indices invoqués demeurent équivoques et ne permettent pas d’établir avec la certitude requise que les vendeurs avaient connaissance, avant la vente, d’un phénomène récurrent de remontée de nappe présentant l’ampleur révélée postérieurement à leur départ.

28. Dans ces conditions, les appelants échouent à rapporter la preuve, qui leur incombe, de la mauvaise foi des vendeurs.

29. La clause de non-garantie des vices cachés conserve dès lors son plein effet.

30. C’est par une exacte appréciation des faits de la cause et des éléments de preuve soumis au débat contradictoire que le tribunal judiciaire a retenu que la connaissance du vice par les vendeurs n’était pas démontrée et a, en conséquence, rejeté les demandes formées sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

31. Le jugement sera, de ce chef, confirmé

Sur les demandes fondées sur le dol

32. Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle d’une information dont son auteur sait le caractère déterminant pour son cocontractant.

33. La réticence dolosive suppose ainsi la réunion de plusieurs conditions cumulatives : la connaissance, par le vendeur, de l’information prétendument dissimulée, son caractère déterminant pour le consentement de l’acquéreur et l’intention de la taire afin d’obtenir ce consentement.

La preuve de ces différents éléments incombe à celui qui invoque le dol.

34. En l’espèce, les appelants soutiennent que les intimés auraient volontairement caché l’existence de remontées récurrentes de nappe et auraient, de surcroît, menti à l’agent immobilier en affirmant n’avoir jamais rencontré d’inondation, hormis un épisode lié à une panne de pompe de relevage.

Ils voient dans cette déclaration, rapprochée des constatations opérées par l’expert judiciaire, la démonstration d’une véritable man’uvre dolosive.

35. Toutefois, la cour ne peut suivre cette analyse.

36. En premier lieu, ainsi qu’il a été précédemment retenu, la preuve de la connaissance, par les vendeurs, du vice allégué n’est pas rapportée avec le degré de certitude exigé.

Or, une réticence dolosive ne saurait être caractérisée lorsque n’est pas démontré que son auteur disposait lui-même de l’information qu’il lui est reproché d’avoir volontairement dissimulée.

37. En deuxième lieu, les échanges intervenus avec l’agent immobilier ne permettent pas davantage de retenir l’existence d’un mensonge intentionnel.

Il ressort des pièces produites que les vendeurs ont indiqué n’avoir jamais rencontré de problème d’inondation comparable à celui décrit après la vente, tout en évoquant un épisode ponctuel consécutif à la défaillance de la pompe de relevage.

Ces déclarations, si elles peuvent apparaître incomplètes ou imprécises au regard des difficultés révélées ultérieurement, ne suffisent pas, à elles seules, à établir l’existence d’une volonté délibérée de tromper les acquéreurs.

La circonstance que les désordres aient été ultérieurement analysés par l’expert comme procédant d’un vice de conception n’autorise pas à déduire rétroactivement que les vendeurs avaient nécessairement conscience de cette origine technique ni de toutes ses conséquences.

38. En troisième lieu, les appelants font valoir que les vendeurs auraient cherché à masquer les désordres en appliquant un produit d’étanchéité sur les murs, en réalisant un puisard ou encore en encombrant certaines zones du garage.

39. Toutefois, ces éléments, déjà examinés au titre du vice caché, ne présentent pas un caractère suffisamment univoque pour caractériser des man’uvres frauduleuses.

L’application d’un produit destiné à limiter des phénomènes d’humidité, comme la réalisation d’aménagements destinés à améliorer l’évacuation des eaux, peuvent tout autant traduire la volonté d’entretenir normalement un immeuble que celle de masquer un vice dont le propriétaire aurait eu pleinement conscience.

40. Ils ne démontrent donc pas, en eux-mêmes, l’existence d’une intention frauduleuse.

41. En quatrième lieu, les appelants soutiennent que les vendeurs auraient volontairement organisé les visites en période favorable afin d’empêcher toute découverte des désordres.

Cependant, cette affirmation est contredite par les éléments du dossier, dont il ressort que les visites se sont déroulées entre les mois de janvier et d’avril 2019, période correspondant précisément à la saison la plus humide de l’année selon les intimés.

Il n’est donc nullement établi que les vendeurs auraient recherché des conditions particulières destinées à empêcher les acquéreurs de constater l’état du bien.

42. Enfin, il convient de rappeler que le dol ne peut se déduire de simples présomptions insuffisamment caractérisées.

Il suppose des éléments précis, graves et concordants établissant une volonté de tromper le cocontractant.

43. En l’espèce, les indices invoqués par les appelants demeurent susceptibles de plusieurs interprétations et ne permettent pas d’établir avec certitude une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante.

44. Le tribunal judiciaire a donc, à juste titre, considéré que les conditions d’application de l’article 1137 du code civil n’étaient pas réunies.

45. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité invoquée au titre de la non-conformité contractuelle

46. Les appelants soutiennent encore que l’immeuble vendu ne correspondait pas aux stipulations de l’acte authentique, en raison notamment des anomalies affectant les réseaux d’assainissement et des observations formulées par les services de L’Eau [Localité 2] Métropole.

Ils font valoir que certaines évacuations se déversaient dans le vide sanitaire et que plusieurs raccordements n’étaient pas conformes aux prescriptions réglementaires, de sorte que les vendeurs auraient manqué à leur obligation de délivrance conforme.

47. Il résulte cependant des pièces produites que les non-conformités relevées concernent essentiellement les modalités de raccordement des réseaux d’évacuation ainsi que la gestion des eaux pluviales.

48. Si ces anomalies ont effectivement conduit les services compétents à prescrire des travaux de mise en conformité, elles ne suffisent pas, en elles-mêmes, à établir que le bien délivré ne correspondait pas aux caractéristiques contractuellement convenues au point d’engager la responsabilité des vendeurs.

49. En particulier, les appelants ne démontrent pas que les anomalies relevées auraient été volontairement créées ou modifiées par les intimés en vue de la vente, ni même que celles-ci auraient été ignorées des acquéreurs lors de la signature de l’acte.

50. Par ailleurs, plusieurs désordres dénoncés apparaissent étroitement liés au phénomène général de remontée de nappe et aux travaux susceptibles d’être nécessaires pour adapter la construction à son environnement hydrogéologique.

51. Ils ne caractérisent pas, à eux seuls, un défaut autonome de délivrance conforme distinct du vice invoqué précédemment.

52. Enfin, c’est par une appréciation exempte de toute contradiction que les premiers juges ont retenu que les appelants ne rapportaient pas la preuve que les anomalies alléguées étaient de nature à engager contractuellement les vendeurs dans les conditions invoquées.

53. Aucun des moyens développés en cause d’appel ne conduit la cour à remettre en cause cette analyse.

54. Le jugement entrepris sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes fondées sur la non-conformité contractuelle.

Sur les préjudices allégués

55. Les appelants sollicitent la condamnation solidaire des intimés à leur verser la somme globale de 179 644,63 euros correspondant, selon eux, au coût des travaux de reprise, aux frais de relogement, à un préjudice de jouissance ainsi qu’à un préjudice moral.

Ils fondent ces demandes sur les évaluations retenues par l’expert judiciaire ainsi que sur plusieurs devis produits aux débats.

56. Toutefois, les préjudices invoqués ne peuvent donner lieu à indemnisation qu’à la condition préalable qu’un fait générateur de responsabilité soit caractérisé.

57. Or, ainsi qu’il a été précédemment exposé, la cour retient, à l’instar des premiers juges, que les conditions de mise en ’uvre de la garantie des vices cachés, du dol et de la responsabilité pour défaut de délivrance conforme ne sont pas réunies.

58. Dès lors, l’évaluation des différents chefs de préjudice allégués devient sans incidence sur l’issue du litige.

59. En tout état de cause, il sera observé que les montants retenus par l’expert judiciaire correspondent à une solution technique destinée à remédier durablement aux caractéristiques hydrogéologiques du terrain et aux insuffisances de conception de l’ouvrage.

60. Ces évaluations ne sauraient, à elles seules, établir que l’intégralité des travaux projetés constitue un préjudice juridiquement imputable aux vendeurs.

61. Il en va de même des frais de relogement, directement liés à la réalisation de travaux d’une ampleur importante, dont la prise en charge ne pourrait être ordonnée qu’en présence d’une responsabilité préalablement établie.

62. Les demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral procèdent de la même analyse.

63. Si la cour ne méconnaît pas les difficultés rencontrées par les appelants depuis leur acquisition ni les désagréments qu’ils décrivent avoir subis, ces circonstances, à les supposer établies dans toute leur ampleur, ne sauraient suffire à fonder une condamnation en l’absence de démonstration d’un manquement imputable aux vendeurs.

64. Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

65. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

66. En cause d’appel, les appelants, qui succombent en l’ensemble de leurs prétentions, supporteront les dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

67. L’équité commande, en outre, de condamner solidairement M. [Z] [M] et Mme [K] [Q] à verser à M. [H] [P] et Mme [S] [F] une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

68. Il apparaît en effet que les intimés ont été contraints d’assurer leur défense afin d’obtenir le maintien d’un jugement dont les motifs sont intégralement approuvés par la cour.

69. Il leur sera alloué, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 3 000 euros, laquelle apparaît adaptée à la nature du litige, à sa durée, au volume des écritures échangées et aux diligences accomplies.

70. En définitive, après un examen complet des moyens développés par les appelants, la cour constate qu’aucun d’eux n’est de nature à remettre utilement en cause l’appréciation portée par les premiers juges.

71. Le tribunal judiciaire a procédé à une analyse circonstanciée des pièces produites, notamment du rapport d’expertise judiciaire, des constats de commissaire de justice, des attestations versées aux débats et des stipulations contractuelles.

72. C’est par des motifs pertinents, exempts de contradiction et que la cour adopte pour le surplus, qu’il a retenu que la preuve de la connaissance, par les vendeurs, du vice allégué n’était pas rapportée, qu’aucune réticence dolosive ni aucune man’uvre frauduleuse n’étaient caractérisées et que les conditions d’engagement de leur responsabilité au titre de la délivrance conforme n’étaient pas davantage réunies.

73. Les développements présentés en cause d’appel, bien qu’abondants, consistent pour l’essentiel à proposer une lecture différente des mêmes éléments de preuve sans apporter d’élément nouveau de nature à infirmer l’analyse retenue en première instance.

74. Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu le 7 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [Z] [M] et Mme [K] [Q] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum M. [Z] [M] et Mme [K] [Q] aux entiers dépens d’appel, avec le droit pour les avocats qui en remplissent les conditions d’en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne in solidum M. [Z] [M] et Mme [K] [Q] à verser à M. [H] [P] et Mme [S] [F] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.