TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
N° du dossier : N° RG 26/00393 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GWBL
Nature:50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

ORDONNANCE DE REFERE

du 9 octobre 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Karine MOUTARD, greffier lors des débats et de Sonia ROUFFANCHE, Greffier lors du prononcé, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Tanguy LEPOUTRE de la SARL TER AVOCATS, avocats au barreau de LIMOGES

Madame [F] [V] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Tanguy LEPOUTRE de la SARL TER AVOCATS, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDEURS

S.A.S. BEAUX VILLAGES IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Julien REIX de la SELARL JULIEN REIX, avocats au barreau de LIMOGES substituée par Me Eléonore ROQUETTY, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [L] [M] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Emma RIBEIRO, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [N] [R] [P]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Emma RIBEIRO, avocat au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 11 septembre 2026, avons mis l’affaire en délibéré au pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 26 avril 2024, M. [Q] et Mme [A] ont acheté une maison d’habitation située à [Localité 4] à M. [P] et Mme [J] pour le prix de 247 664 euros.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 avril 2026, les acheteurs ont, par l’intermédiaire de leur avocat, mis en demeure leurs vendeurs de prendre en charge des travaux de remise en conformité ou réfection :
6083 euros TTC selon le devis [K] SAS pour la remise en conformité de deux poêles à granulés ;1500 euros TTC pour la remise en conformité du foyer électrique de la salle de séjour ;10000 euros TTC pour le remplacement et la remise en état des soffites ;34550 euros TTC pour le remplacement complet de la toiture ;10000 euros TTC pour la remise en état des dégradations consécutives aux infiltrations affectant les plafonds, murs, sols et installation électrique.Par lettre recommandée datée du même jour, ils ont mis en demeure la SASU BEAUX VILLAGES IMMOBILIER, agence immobilière, de participer à l’indemnisation du préjudice subi.
Par actes du 5 juin 2026, M. [Q] et Mme [A] ont fait assigner, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, M. [P] et Mme [J] ainsi que la SASU BEAUX VILLAGES IMMOBILIER, au visa des articles 1103, 1240, 1603, 1604, 1641, 1642 et 1644 du code civil, 145, 514, 700 et 835 du code de procédure civile pour obtenir :
La nomination d’un expert judiciaire afin de constater l’étendue des dommages, d’en déterminer les causes et d’évaluer le coût des travaux ;Le paiement provisionnel de 6 083 euros pour la mise en conformité du chauffage ;Le paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l’audience du 11 septembre 2026, M. [Q] et Mme [A], représentés par leur conseil, ont réitéré leurs demandes.
En défense, M. [P] et Mme [J], représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement leurs dernières conclusions, demandé au juge de :
– dire n’y avoir lieu à ordonner les opérations d’expertise en référé pour défaut de motif légitime ;
– rejeter toutes demandes des consorts [Q] – [A] ;
– condamner les consorts [Q] – [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Deschamps de Verneix, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU BEAUX VILLAGES IMMOBILIER, représentée par son conseil, a demandé sa mise hors de cause, affirmant ne pas être un professionnel de la construction. Subsidiairement, elle a formulé toutes protestations et réserves et demandé à faire compléter la mission de l’expert sur les points détaillés dans ses écritures. Elle a demandé en outre la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour complet exposé des prétentions et moyens des parties aux dernières conclusions déposées par chacune d’elles, au sens de l’article 446-2 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.
L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, non manifestement voué à l’échec, qu’il a un objet et un fondement juridique suffisamment déterminables, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui. Le demandeur doit justifier d’un motif légitime, s’analysant comme un fait plausible comme ne relevant pas d’une simple hypothèse.
Au cas présent, M. [Q] et Mme [A] envisagent une action en garantie des vices cachés ou pour manquement à l’obligation de délivrance conforme contre leurs vendeurs et en responsabilité délictuelle contre l’agence immobilière pour manquement à son devoir d’information, de conseil et de vérification.
Ils soutiennent avoir découvert des désordres graves et évolutifs qui affectent la valeur, la sécurité et l’usage du bien.
Ils exposent d’abord avoir constaté en juin 2024 des infiltrations d’eau par la toiture, notamment par les soffites, avoir vainement fait intervenir un couvreur, puis avoir fait intervenir une société qui a inspecté la toiture et établi un rapport le 15 décembre 2025. Selon eux, les infiltrations d’eau par la toiture et les soffites préexistaient à la vente, leur ont été dissimulées par les vendeurs, et ont endommagé l’intérieur de la maison.
Ils ajoutent que les deux poêles à granulés ont été mal installés par les vendeurs et présentent des non-conformités voire une dangerosité.
Enfin, ils disent avoir constaté que le foyer électrique n’a pas été installé à une distance minimale du plafond.
Les vendeurs soutiennent n’avoir jamais constaté d’infiltrations par la toiture, n’avoir rien dissimulé aux acheteurs qui ont pu constater, avant l’achat, l’état de la vieille toiture y compris des soffites. Ils font observer que les acquéreurs avaient d’ailleurs demandé que les soffites, laissés en l’état, soient peints avant la vente.
S’agissant des poêles à granulés, les vendeurs ne contestent pas avoir pu mal les installer et soulignent qu’ils avaient accepté de prendre en charge le coût de leur mise en conformité.
Enfin, les vendeurs contestent les allégations relatives au prétendu défaut de conformité du foyer électrique. Ils rappellent que les diagnostics obligatoires ont été réalisés avant la vente qui n’ont pas révélé de défaut et qu’une attestation de conformité de l’installation électrique a été remise lors de la vente.
L’agence immobilière oppose quant à elle qu’elle est un professionnel de l’immobilier mais non professionnel de la construction.
Sur la toiture
Il n’est pas sérieusement discuté que la toiture est ancienne et que les vendeurs n’ont pas déclaré avoir fait ou fait faire des travaux sur la toiture.
A l’appui de leur demande d’expertise probatoire, les requérants produisent :
Pièce 1 : Annonce immobilièrePièce 2 : Promesse de vente du 29 mars 2024Pièce 3 : Acte authentique de vente du 26 avril 2024Pièce 4 : Attestation de modification d’adresse du 20 mars 2025Pièce 5 : Facture d’intervention [T] BonnerPièce 6 : Rapport AABA ROOFING AND BUILDING du 15 décembre 2025Pièce 7 : Devis de remplacement de la toiturePièce 8 : Photographie du bâchage provisoirePièce 9 : Photographies d’un des poêles à granulésPièce 10 : Attestation de non-conformité des installations de chauffage du 15 décembre 2025 Pièce 11 : Echanges WhatsApp entre client et Expat Plumbing sur l’installation poêles à granulésPièce 12 : Devis quincaillerie [K] du 10 décembre 2025Pièce 13 : Notice d’utilisation du foyer électriquePièce 14 : [Etablissement 1] du foyer électriquePièce 15 : [Etablissement 2] [U] [C]ièce 16 : Lettre de la SELAS TER AVOCATS du 20 avril 2026Pièce 17 : Avis de répertoire SIRENE de Monsieur [P].Les pièces n°1, 5, 6, 7, 11 et 13, produites en langue anglaise sans traduction, ne présentent pas les garanties de précision et de fiabilité nécessaires pour établir la vraisemblance des griefs.
Les photographies montrant une toiture ancienne, dont une partie bâchée, ne sauraient suffire à rendre plausibles les allégations d’infiltrations d’eau, susceptibles d’avoir préexisté à la vente et par conséquent été dissimulées par les vendeurs.
En effet, ces clichés, ne sont pas légendés et n’ont pas date certaine.
Et les requérants ne produisent aucune pièce complémentaire tel un procès-verbal de constatations dressé par un officier public ou encore un rapport d’expertise privé établi par un sachant ou un homme de l’art.
Les requérants échouent donc à apporter la preuve de la vraisemblance des vices allégués.

Sur les poêles à granulés
Les requérants produisent une attestation établie par Quincaillerie Générale [K]. Selon cette attestation, les techniciens de la Quincaillerie Générale [K] ont constaté lors du passage au domicile le 5 décembre 2025 que :
A l’extérieur, les tuyaux d’évacuation (fumisterie) ne sont pas conformes. Ceux montés sont d’un diamètre inférieur aux normes en vigueur. De plus, ils devraient être en double paroi or ils sont en simple paroi.A l’intérieur : défaut d’arrivée d’air à proximité des poêles ou dans les piècesLa fumisterie est montée à l’envers.Les vendeurs ne contestent pas avoir eux-mêmes installé les deux poêles à granulés litigieux et ne discutent pas davantage les non conformités.
Dès lors, une expertise des poêles à granulés n’apparaît pas utile.

Sur le foyer électrique
Les requérants ne produisent aucun élément de type procès-verbal de constatations dressé par un officier public et ministériel ou encore un rapport d’expertise privé établi par un sachant ou un homme de l’art de nature à rendre crédibles les allégations de non-conformité de l’installation du foyer électrique.
En conséquence, faute pour les requérants d’apporter la preuve qui leur incombe d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité, la demande d’expertise probatoire sera rejetée.

Sur la demande de provision
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En l’espèce, M. [Q] et Mme [A] sollicitent une provision de 6083 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité des installations de chauffage.
Les non conformités relevées par la Quincaillerie Générale [K] ne sont pas critiquées par les vendeurs qui avaient installé les deux poêles à granulés et déclaré accepter une transaction financière sur ce point.
Toutefois, ils contestent le devis établi par la société [K] au motif que celle-ci est une quincaillerie, non spécialisée dans la fumisterie.
Cependant, le devis dressé par la société [K], également autrice de l’attestation, non critiquée, de non-conformité de l’installation des poêles à granulés, mentionne de manière suffisamment détaillée les matériaux nécessaires à la remise en conformité des installations et un coût de main d’œuvre adapté.
Aussi, M. [P] et Mme [J] seront condamnés solidairement à payer, à titre de provision, la somme non sérieusement contestée de 6083 euros à valoir sur le coût de remise en conformité des deux poêles.
Sur les frais de procès
M. [Q] et Mme [A] succombant, en leur demande principale d’expertise probatoire, supporteront les dépens de l’instance et seront condamnés à payer à la SASU BEAUX VILLAGES IMMOBILIER la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans les rapports entre vendeurs et acheteurs, chacune des parties succombant partiellement, il n’y aura pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. En l’espèce, Mme [L] [J] et M. [N] [P] succombant partiellement, il ne sera donc pas fait droit à la demande de distraction des dépens présenté par leur avocat.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;
Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;
Dit n’y avoir lieu à référé-expertise ;
Condamne solidairement Mme [L] [J] et M. [N] [P] à payer à M. [B] [Q] et Mme [F] [A] la somme de 6083 euros TTC (six mille quatre-vingt-trois euros) à titre de provision à valoir sur les frais de remise en conformité des deux poêles à granulés dans la maison d’habitation sis à [Adresse 4] ;
Condamne in solidum M. [B] [Q] et Mme [F] [A] à payer à la SASU BEAUX VILLAGES IMMOBILIER la somme de 1500 euros (mille cinq-cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [B] [Q] et Mme [F] [A] de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Mme [L] [J] et M. [N] [P] de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [B] [Q] et Mme [F] [A] aux dépens de la présente instance ;
Dit n’y avoir lieu à autoriser Maître Deschamps de Verneix, avocat au barreau de Limoges, à recouvrer directement contre M. [B] [Q] et Mme [F] [A] ;
Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,