1 exemplaire exécutoire par voie electronique aux avocats

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 05 Octobre 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 25/02198 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFMZ

DEMANDERESSE :

Madame [K] [Z]
née le 22 Février 1972 à CAGNES SUR MER (06800)
Résidence LE RIVAZUR,
14 Avenue Maréchal Joffre
06160 ANTIBES JUAN LES PINS
représentée par Maître Véronique BOLIMOWSKI de la SCP SCP DIDIER VALETTE – VÉRONIQUE BOLIMOWSKI, avocats au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE :

S.A.S. LACROIX IMMOBILIER
Le Mas de Tanit-Galerie Commerciale – Chemin de Tanit Juan
Les Pins
06600 ANTIBES
représentée par Me Sandra BARBE, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame BERTELOOT

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 04-06-2026 ;

A l’audience publique du 06 Juillet 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 05 Octobre 2026.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat conclu selon acte sous signatures privées en date du 15 novembre 2016, [K] [Z] a confié à la SAS LACROIX IMMOBILIER la gestion locative d’un local à usage d’habitation, à savoir un appartement n°128, au sein d’un ensemble immobilier dit « Palais RIVAZUR », 14, avenue du Maréchal Joffre à JUAN les PINS.

La SAS LACROIX IMMOBILIER a en dernier lieu donné le bien en location à [B] [U], à compter du 1er octobre 2023 jusqu’au 30 septembre 2024. Des loyers étant restés impayés, la SAS LACROIX IMMOBILIER a engagé une procédure dans l’intérêt de sa cliente devant le juge des contentieux de la protection d’Antibes, selon assignation du 2 mai 2024. Par jugement du 30 mai 2024, la juridiction a constaté la caducité de la demande faute de comparution de la demanderesse.

Une nouvelle procédure a été initiée par [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d’Antibes statuant en référé. Selon ordonnance du 19 novembre 2024, ce juge a constaté la résiliation du bail de plein droit, ordonné l’expulsion de M. [U] et condamné ce dernier à payer une indemnité d’occupation et une provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus (11 020,77 €). Le bien a finalement été repris le 20 janvier 2025.

Par courrier daté du 18 mars 2025 et reçu le 19 mars 2025, [K] [Z] a notifié à la SAS LACROIX IMMOBILIER la résiliation du mandat de gestion locative, avec effet immédiat.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, [K] [Z] a fait assigner la SAS LACROIX IMMOBILIER afin d’obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par les fautes commises dans la mise en œuvre du mandat, outre une indemnité pour frais de procédure.

La SAS LACROIX IMMOBILIER a constitué avocat. L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état.

Par ordonnance du 12 décembre 2025 l’instruction a été déclarée close avec effet au 04 juin 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie.

***

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes :

Prétentions de [K] [Z], selon conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2026 :

Vu l’article 1231-1 du code civil
Vu les articles 1103, 1104, 1991, 1992 du code civil .’
Vu le mandat de gestion,
Vu les relevés de compte sur lequel figure non seulement le fait que le locataire soit assuré GLI pour le bien et le prélèvement de l’assurance « loyers impayés »
Vu les fautes commises,

JUGER que la SAS LACROIX IMMOBILIER a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [Z] [K] ;

CONDAMNER la SAS LACROIX IMMOBILIER à payer à Madame [Z] [K] en réparation de ses préjudices les sommes suivantes :

– Au titre de l’assurance GLI prélevée mais non souscrite sur toute la période, la somme de
1.448,62 €. (récapitulatif – Pièce n° 33) ;

– Au titre de la perte de loyers/indemnité d”occupation, intérêts légaux la somme de 19.616,70 € conformément au PV de saisi attribution au 02.01.2025 augmentée des intérêts légaux à compter du PV de saisie attribution en date du 02.01.2025, avec capitalisation dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

– Au titre des frais de commissaire de justice engagés pour récupérer le bien la somme de
3.133,74 €
– Au titre du changement de porte blindée, la somme de 577,50 €
– Au titre de la consommation d”eau extravagante liée à l’absence d’entretien des lieux et à une fuite dans les toilettes liée à un manque d°entretien la somme de 500 € ;
– Au titre du coût de la réparation de la chasse d°eau, la somme de 209 € ;
– Au titre des tracas, et du préjudice moral en découlant la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts
– Au titre des frais d”avocats engagés pour obtenir la récupération du logement 3.620,56 €.

CONDAMNER la société SAS LACROIX IMMOBILIER à régler à Madame [Z] [K] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu”aux entiers dépens de l’instance ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A ces fins elles fait valoir que la SAS LACROIX IMMOBILIER a manqué à ses obligations de mandataire :

-en omettant de souscrire une assurance perte de loyer, alors même que cette souscription était expressément prévue par le mandat ;

-en ne procédant pas à des vérifications sérieuses pour s’assurer de la solvabilité du locataire [U] ;

-en saisissant le juge des contentieux de la protection d’Antibes aux fins de constatation de validation de congé, alors même qu’aucun congé n’avait été délivré, ceci au lieu de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et de faire ensuite constater la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire.

Elle relève que la SAS LACROIX IMMOBILIER ne verse aucune pièce aux débats pour justifier de ses diligences en particulier en ce qui concerne la vérification de la solvabilité du locataire.

S’agissant de l’assurance perte de loyers, elle se prévaut, d’une part, du contrat de mandat qui prévoit expressément cette souscription, mais encore du fait que cette souscription a donné lieu à prélèvement de cotisations, alors même qu’il s’avère finalement qu’aucune assurance n’a été souscrite.

S’agissant de ses préjudices, elle soutient que ceux dont elle se prévaut ne sont pas imputables au seul locataire mais aux carences de la mandataire et ne se réduisent pas à une perte de chance.

Prétentions de la SAS LACROIX IMMOBILIER, selon conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2026 :

Vu les articles 1991 et 1992 du Code civil,
Vu les articles 1231-1, 1103 et 1104 du Code civil,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence précitée,

JUGER que la société LACROIX IMMOBILIER n’a commis aucun manquement contractuel dans la gestion du bien appartenant à Madame [Z] ;

JUGER que l’absence de souscription d’une assurance loyers impayés n’engage pas la responsabilité de la société LACROIX IMMOBILIER ;

DEBOUTER Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER Madame [Z] à verser à la société LACROIX IMMOBILIER la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société fait valoir qu’en sa qualité de mandataire elle n’est débitrice que d’une obligation de moyen.

S’agissant des impayés de loyers, elle n’a donc qu’une obligation de vérification de la cohérence des justificatifs de situation recueillis auprès du candidat à la location. Elle ne garantit pas la solvabilité de celui-ci. Les impayés de loyers sont selon elle en l’espèce exclusivement imputables à la défaillance du locataire.

Pour pallier, elle a délivré plusieurs mises en demeures, fait procéder à la délivrance d’un commandement de payer et introduit une instance devant le juge des référés qui a permis l’obtention d’une ordonnance de référé fixant l’arriéré et une indemnité d’occupation. Elle a ainsi accompli les diligences nécessaires.

Quant au défaut de souscription d’un contrat d’assurance, elle conteste que le mandat ait comporté quelque obligation en ce sens.

A supposer que tel soit le cas, la couverture d’assurance dépend aussi de l’acceptation du risque par l’assureur, de sorte la souscription ne dépendait pas de ses seules diligences. L’indication sur les relevés de gestion d’un pourcentage correspondant à une cotisation d’assurance ne démontre pas la réalité d’une assurance active. [K] [Z] ne démontre pas la souscription effective d’une assurance, ne produisant aucun justificatif tel qu’une offre ou une police d’assurance, ou même un numéro de police.

Ce faisant, elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe.

la SAS LACROIX IMMOBILIER souligne encore que le profil du locataire en cause était particulier, l’intéressé percevant ses revenus d’une société récemment créée, ce qui était de nature à rendre sa candidature difficilement acceptable par un assureur garantie des loyers.

Il en est de même des dégradations causés dans les lieux loués.

la SAS LACROIX IMMOBILIER soutient d’autre part que Mme [Z] demande réparation de préjudices qui ne peuvent en aucun cas lui être imputés :

-les frais irrépétibles exposés pour les besoins des procédures menées relèvent du régime d’indemnisation particulier de l’article 700 du code de procédure civile ;

-les dépenses de remise en état du bien loués sont exclusivement imputables à la faute du locataire, et ne trouvent pas leur cause dans les prétendus manquement à son obligation de vigilance dans le cadre de la vérification de solvabilité du locataire.

Enfin, [K] [Z] ne démontre pas la réalité du préjudice moral dont elle demande réparation et qui ne se présume pas.

Quant au quantum du préjudice de perte de loyer, un tel préjudice ne saurait être indemnisé qu’au titre d’une perte de chance, donc nécessairement à une somme inférieure au loyer dû. Cette réserve est valable y compris au regard d’un éventuel défaut d’assurance fautif compte tenu du risque de refus d’assurance par l’assureur.

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions sus-visées.

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.

Périmètre du litige :

Les demandes de « dire et juger » qui ne constituent que la reprise des moyens développés par les parties dans le corps de leurs écritures ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et n’appellent de décision au dispositif de la présente décision.

Il s’agit pour Mme [Z] des dispositions suivantes

« JUGER que la SAS LACROIX IMMOBILIER a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [Z] [K] ; »

Pour la SAS LACROIX :

« JUGER que la société LACROIX IMMOBILIER n’a commis aucun manquement contractuel dans la gestion du bien appartenant à Madame [Z] ;

« JUGER que l’absence de souscription d’une assurance loyers impayés n’engage pas la responsabilité de la société LACROIX IMMOBILIER ; »

Sur les fautes du mandant :

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé. Il répond des dommages-intérêts qui résulte de l’inexécution du mandat et des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Ainsi, le mandataire immobilier professionnel en charge d’un mandat de gestion locative a l’obligation de démontrer avoir fait les diligences nécessaires à la souscription d’un contrat d’assurance garantie des loyers lorsque cette diligence a été expressément prévue par le contrat. Dans un tel cas, si la situation du candidat preneur ne répond pas aux conditions de solvabilité exigées par l’assureur, il incombe au mandataire de se rapprocher de son mandant et de lui conseiller le recours à toute garantie alternative ou de recueillir son accord pour souscrire un bail sans assurance garantie des loyers.

L’obligation d’information et de conseil du mandataire professionnel, qui s’étend aux risques économiques et financiers de l’opération, lui impose encore de procéder à des vérifications sérieuses concernant la solvabilité du preneur ou du candidat preneur et de mettre en garde son mandant en cas de garanties insuffisantes du candidat preneur. Débiteur de ces obligations, tenu de rendre compte de sa mission (article 1993 du code civil), il lui appartient d’apporter la preuve des diligences accomplies.

Dans le cas d’espèce, la SAS LACROIX IMMOBILIER ne produit aucune pièce, si ce n’est la copie de sa carte professionnelle

Elle n’apporte donc aucun élément probant de nature à démontrer la réalité de ses diligences autres que celles qui résulteraient des pièces versées aux débats par la demanderesse.

Elle démontre pas la réalité de vérifications de solvabilité qui auraient été faites.

S’agissant de l’assurance, [K] [Z] fait valoir à juste titre, au vu de la pièce n°1 qu’elle produit (contrat de mandat en date du 15 novembre 2016), que la case n° 1.3 des modalités particulières est cochée, indiquant ainsi que la souscription d’un contrat d’assurance de garantie des loyers est convenue. La case correspondante du formulaire est remplie et contre-signée par [K] [Z] (« accord pour le 1.3 CC »). la SAS LACROIX IMMOBILIER ne conteste pas la sincérité de la copie du contrat versée aux débats.

Les relevés de compte de gestion locative concernant M. [U] (pièce n° 32), s’ils ne font pas apparaître de prélèvement de cotisation à ce titre indiquent néanmoins « assuré GLI-fin du bail 30/9/2024 ».

Les relevés des locataires antérieurs (Mme [R]) font apparaître des prélèvements au titre de l’assurance garantie de loyers.

Au vu de ces éléments l’intention de la mandante de bénéficier d’une assurance de garantie des loyers est clairement établie. Les dénégations de la SAS LACROIX IMMOBILIER sont donc vaines. Il incombe dès lors de justifier des diligences réalisées pour faire assurer le bail litigieux et plus généralement les différents baux dont elle a assuré la gestion dans le cadre du mandat.

Or, lorsque la situation d’impayé s’est révélée, [K] [Z] a interrogé la SAS LACROIX IMMOBILIER quant à la formalisation d’une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de garantie de loyers impayés. En réponse, la SAS LACROIX IMMOBILIER répondait « pour l’assurance, il ne faut pas compter dessus, ils ne veulent pas prendre en charge Monsieur [U] car sa société est trop récente, pour eux le dossier n’est pas recevable (200 000 € de revenus à l’année pourtant). »

Aux termes de ce message, la SAS LACROIX IMMOBILIER prétend que le locataire ne remplissait pas les conditions exigées par l’assureur.

Toutefois, elle ne produit aucun élément probant à l’appui de ses allégations : elle ne produit aucune justification de la souscription d’un contrat d’assurance, de ses diligences pour assurer le risque inhérent à la location par M. [E] et du refus de prise en charge par l’assureur.

Ainsi, elle ne justifie pas avoir accompli les diligences mises à sa charge expressément par le mandat, ni avoir informé [K] [Z] d’un refus d’assurance du risque présenté par M. [U], pas plus que lui avoir prodigué toute solution de garantie alternative utile ou avoir recueilli une ratification de sa part en faveur de la signature d’un bail sans couverture au titre de la garantie des loyers.

En réponse au courrier de mise en demeure adressé le 20 juin 2024 par Me [I] avocate de [K] [Z], la SAS LACROIX IMMOBILIER n’apportait aucune précision ou justification nouvelle, se limitant à indiquer saisir sa direction juridique (mail du 4 juillet 2024, pièce 20 de la demanderesse).

Le manquement aux obligations du mandat de ce chef est établi.

Enfin, quant aux diligences accomplies pour pallier la situation d’impayé, la SAS LACROIX IMMOBILIER procède par affirmations non étayées lorsqu’elle prétend avoir adressé des mises en demeure. Elle n’en produit aucune. Il en est de même en ce qui concerne la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’engagement d’une procédure en référé en vue de la constatation des effets de la clause résolutoire de celui-ci. la SAS LACROIX IMMOBILIER ne produit aucune justification de ses diligences à ce sujet.

La seule qui soit est établie ressort de l’ordonnance de référé du 19 novembre 2024, qui constate la résiliation du bail par l’effet d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 janvier 2024.

La SAS LACROIX IMMOBILIER ne conteste pas être à l’origine d’une procédure engagée devant le juge des contentieux de la protection d’Antibes par assignation en date du 2 mai 2024 ainsi que rappelé dans un courrier de l’avocat de [K] [Z] en date du 20 juin 2024 (pièce 19).

La dite assignation tendait :

à titre principal aux fins de :

-constater la validité du congé donné par le requis, ce dernier indiquant clairement sa volonté de quitter les lieux et restituer les clés, matérialisé, par la prise d’un rendez-vous pour établir l’état des lieux de sortie et par conséquent ordonner la résiliation du contrat de location ;

-constater que le requis est occupant sans droit ni titre prononcer son expulsion ;

-assortie l’expulsion d’une astreinte ;

-condamner le requis au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif

-le condamner encore à payer une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts outre 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

-ordonner la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

-prononcer l’expulsion sous astreinte ;

-condamner le requis au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif

-condamner le requis au paiement à [K] [Z] de la somme de 7 738,90 € titre des arriérés de loyers ;

-le condamner encore à payer une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts outre 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon le mandat, pouvoir était donné à la SAS LACROIX IMMOBILIER, en cas de défaut de paiement en particulier et plus largement en cas de « contestations quelconques », d’exercer toutes poursuites, contraintes ou diligences nécessaires, et en conséquences citer, assigner comparaître et défendre devant les juridictions compétentes.

Sans préjudice de la possibilité de représenter devant les juridictions judiciaires, et spécialement devant la juridiction du juge des contentieux de la protection, régie par les dispositions spéciales de l’article 762 du code de procédure civile, la SAS LACROIX IMMOBILIER avait donc le pouvoir et la mission d’engager toutes poursuites en cas d’impayés de loyer. Elle avait plus largement pouvoir de conclure et résilier les baux. Donner les instructions en vue de la délivrance d’une assignation en vue de constatation des effets d’un congé et de sa validité, ou encore, en vue de la résiliation ou de la constatation de la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire en cas d’impayés de loyers en particulier, relevait de sa mission.

Aux termes de cette mission, une fois une assignation délivrée, il appartenait à la SAS LACROIX IMMOBILIER de veiller à la représentation valable de la propriétaire mandante, ou d’informer celle-ci afin qu’elle comparaisse en personne devant le juge des contentieux de la protection.

En l’espèce, l’assignation a été déclarée caduque par jugement du 30 mai 2024, faute de comparution ou de représentation valable de [K] [Z]. la SAS LACROIX IMMOBILIER ne justifie pas des dispositions prises pour informer sa mandante d’avoir à comparaître personnellement ou pour assurer sa représentation.

Quant à la présentation des demandes, il ressort de l’assignation qu’un impayé de loyer était alors allégué. Pour autant, la SAS LACROIX IMMOBILIER a cru utile d’assigner en validité d’un congé qu’aurait donné le preneur. Elle ne justifie dans le cadre de la présente procédure d’aucun congé adressé par le preneur. De l’assignation, il ressort que ce congé résulterait de la fixation d’une date de reddition des clefs. Aucune pièce ne justifie cette circonstance alors qu’au surplus elle n’est pas susceptible de constituer un congé au sens de l’article 25-8 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, surtout alors qu’il est précisé que le preneur ne s’est pas présenté au rendez-vous convenu.

Cette saisine, présentée au juge du fond, plutôt qu’au juge des référés, et fondée, à titre principal sur des demandes vouées à l’échec (absence de congé délivré et donc impossible à valider) et à titre subsidiaire sur une demande de résiliation judiciaire du bail, pour impayé de loyer, peut apparaître d’un résultat moins sécurisé que la procédure ensuite initiée devant le juge des référés après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Elle n’en est pas pour autant dépourvue de toute efficacité, la demande de résiliation pour impayé de loyer pouvant être accueillie, même si ce choix procédural laisse subsister une plus large marge d’appréciation de la juridiction.

Le principal manquement sur ce point est donc celui de ne pas avoir assuré le suivi de la procédure devant la juridiction saisie, conduisant ainsi à une déclaration de caducité. Dans une moindre mesure, il peut lui être fait grief de ne pas avoir tiré les bénéfices de la délivrance d’un commandement de payer pourtant délivré le 8 janvier 2024.

La SAS LACROIX IMMOBILIER soutient que c’est sur ses instructions qu’à été engagée une instance en référé en constatation des effets d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Elle ne produit aucune pièce le démontrant. Des pièces produites (5, 6), il ressort que c’est par le ministère de l’avocat de [K] [Z], selon assignation en date du 26 juillet 2024, et sur l’initiative de celui-ci (pièce 19) que l’instance en référé expulsion qui a permis l’obtention de l’ordonnance du 19 novembre 2024, a été lancée.

Les manquements contractuels engageant la responsabilité de la SAS LACROIX IMMOBILIER sont donc établis.

Sur les préjudices causés :

Préjudice de perte de loyers :

La SAS LACROIX IMMOBILIER prétend que ce chef de préjudice ne devrait être indemnisé qu’au titre d’une perte de chance.

Tel serait effectivement le cas s’il n’avait pas été convenu de souscrire une assurance de garantie des impayés et que le seul grief retenu était celui d’une vérification insuffisante de la solvabilité du débiteur, vérification qui n’impose pas au mandataire la garantie d’un paiement effectif du loyer.

En l’espèce toutefois, en présence d’une obligation de souscrire une assurance de garantie des loyers, le préjudice est égal à la perte de loyer qui aurait été indemnisée si le bail avait été effectivement assuré. Il n’est pas réduit comme le prétend la défenderesse à l’indemnisation d’une perte de chance.

Il incombe à la SAS LACROIX IMMOBILIER, débitrice de l’obligation de faire assurer le bail de démontrer que le contrat d’assurance aurait comporté une franchise ou d’autres clauses qui auraient réduit l’indemnisation, ce qui n’est pas même soutenu.

[K] [Z] demande à ce titre le paiement des causes d’un procès-verbal de saisie attribution qu’elle a fait délivrer le 2 janvier 2025 et qui s’est révélé infructueux compte tenu de l’absence de fonds sur le compte bancaire saisi.

Ce procès-verbal porte en fait, sur la base de l’ordonnance de référé, sur la créance liquidée par cette ordonnance de 11020,77 € augmentée de l’indemnité d’occupation fixée à 928 €, jusqu’au 20 janvier 2025, date de la reprise des lieux loués (PV pièce 8), soit 17 087,74 €.

Le surplus des sommes visées par ce procès-verbal relève, d’une part des dépens et de l’indemnité pour frais irrépétibles fixés par l’ordonnance, de l’autre des frais et émoluments attachés à la délivrance de cet acte. Les sommes réclamés à ce titre seront examinées ci-après, au titre des sommes engagées pour récupérer le bien.

la SAS LACROIX IMMOBILIER sera condamnée à payer au titre de la perte de loyers et indemnités d’occupation à [K] [Z] la somme de 17 087,74 €. Cette somme sera, selon la demande, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la saisie attribution.

La somme de 801,10 € visée au procès-verbal au titre des intérêts légaux échus sera en revanche aussi accordée.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les cotisations d’assurance :

Il est établi par ce qu précède qu’aucun contrat d’assurance ne couvre les impayés de M. [U]. Des relevés de compte de gestion versés aux débats (pièces 25 à 32), il ressort que la SAS LACROIX IMMOBILIER a retenu sur les loyers encaissés la somme récapitulée (pièce 33) de 1 448,62 € au titre des cotisations prétendument acquittées au titre d’un contrat d’assurance de garantie des impayés.

Débitrice d’une obligation de rendu compte de sa gestion, la SAS LACROIX IMMOBILIER doit pouvoir justifier de la souscription effective d’un contrat d’assurance. Elle n’apporte aucune justification à ce titre et ne justifie pas dès lors du fondement de la retenue effectuée sur les loyers encaissés.

Elle sera condamnée au remboursement de 1 448,62 €.

Sur les frais engagés :

[K] [Z] réclame à ce titre, outre les diverses sommes visées au PV de saisie attribution, une somme de 3 133,74 € correspondant à

facture Me [M] et MATTEIS, commissaire de justice, 27 juillet 2024 : provision, 550 €
facture Me [M] et MATTEIS 21 novembre 2024 : provision, 900 €, et justificatif de paiement de cette somme par virement
relevé de diligences et frais du même commissaire de justice arrêté au 20 janvier 2025 : 1683,74 €, dont à déduire 1287,67 € reçus à titre de provision.

De ce rappel, il ressort que les frais exposés s’élèvent à 1 683,74 €, les provisions acquittées étant imputés sur ceux-ci et non payées en sus.

Le relevé de frais inclut les frais de la procédure de saisie attribution. Il n’y a donc pas de frais supplémentaire à décompter à ce titre.

Les frais exposés au titre de la procédure d’expulsion ne relèvent pas de l’assurance des loyers impayés. Ce préjudice est dès lors imputable au défaut de vérification de la solvabilité du preneur. Le préjudice indemnisable au titre d’une insuffisance de ces vérifications ne relève en effet que d’une perte de chance. Les vérifications ne peuvent en effet garantir absolument et à coup sûr l’absence d’incident de paiement.

En l’espèce, toutefois, la SAS LACROIX IMMOBILIER ne justifie en aucune manière de ses diligences. Elle précise que, selon son appréciation, en dépit de revenus très importants, le risque n’aurait probablement été jugé assurable compte tenu de la nature des revenus du preneur. Il s’en déduit qu’elle appréciait elle-même qu’il existait un risque sérieux de défaut.

La perte de chance sera dès lors évaluée à 80 %, soit une indemnité fixée à 1 347,00€.

Frais de remise en état de la serrure :

[K] [Z] justifie avoir dû faire appel à l’intervention d’un serrurier pour la reprise des lieux loués et avoir dû faire procéder au changement de serrure. Les frais engagés sont la résultante du défaut de vérification de la solvabilité. Sur la base d’un taux de perte de chance de 80 %, la somme de 462,00 € sera accordée.

Consommation d’eau et réparation de chasse d’eau :

Ces frais allégués, à savoir une fuite d’eau et les frais de réparation d’une chasse-d’eau ne sont pas imputables au défaut de vérification de la solvabilité du locataire ou au défaut de souscription d’une assurance de garantie des loyers impayés. Aucun manquement de diligence de la mandataire n’est identifié à ce sujet.

[K] [Z] sera déboutée de ces chefs de demande.

Frais d’avocats engagés :

La SAS LACROIX IMMOBILIER soutient que cette demande serait irrecevable comme soumise à l’appréciation judiciaire, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, au contraire de ce qu’elle soutient, les honoraires d’avocats supportés dans le cadre d’une procédure engagés contre un tiers constituent un préjudice matériel réparable, distinct des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure qui ne peuvent donner lieu qu’à indemnisation en application de l’article 700 du code de procédure civile (en ce sens Cass 1ère Civ. 5 novembre 2025 n° 23-23.475).

Toutefois, pour justifier sa demande [K] [Z] produit un relevé de frais et honoraires d’avocat qui confond des actes relatifs au litige l’opposant à la SAS LACROIX IMMOBILIER et d’autres relatifs à ceux l’opposant à M. [U]. Ces pièces ne permettent pas d’identifier les dépenses se rapportant à l’un ou l’autre litige.

Elle sera déboutée de ce chef.

Préjudice moral :

Par ses carences, la SAS LACROIX IMMOBILIER a exposé [K] [Z] aux aléa de 2 procédures judiciaires, y compris dans la présente en déniant l’évidence de sa responsabilité alors qu’elle n’était en état de produire aucun justificatif des diligences lui incombant. [K] [Z] avait pourtant donné mandat à la SAS LACROIX IMMOBILIER de prendre des dispositions de nature à la garantir, autant que possible d’un tel risque, en particulier en lui donnant mission de souscrire une assurance.

Il en découle un préjudice moral qui justifie indemnisation pour la somme de 3 000,00 €.

Exécution provisoire :
Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.

Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SAS LACROIX IMMOBILIER succombe et supportera par conséquent les dépens. La somme de 4 000,00 € sera allouée à [K] [Z] en application de l’article 700 sus-visé.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Condamne la SAS LACROIX IMMOBILIER à payer à [K] [Z] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

-au titre du préjudice de perte de loyer : 17 087,74 €
-au titre des intérêts légaux échus au 20 janvier 2025 : 801,10 €
les dites sommes avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025, les intérêts échus pour une année entière étant eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

-au titre du remboursement des cotisations d’assurance : 1 448,62 €
-au titre des frais de justice engagés : 1 347,00 €
-au titre des frais de serrurerie : 462,00 €
-au titre du préjudice moral : 3 000,00 €
les dites sommes avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute [K] [Z] du surplus de ses demandes au titre des dépenses d’eau et des frais de réparation de chasse-d’eau ainsi qu’au titre des frais d’avocat ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel ;

Condamne la SAS LACROIX IMMOBILIER à payer à [K] [Z] 4 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS LACROIX IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS LACROIX IMMOBILIER aux dépens.

Et le président a signé avec la greffière.

LE PRÉSIDENT LA GREFFIERE

En conséquence , la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République prés les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le Président et le Greffier.