Responsabilité pour défaut d’étanchéité d’une terrasse : obligation d’information du vendeur et garantie à 50 % du sous-traitant

Sur le fondement de l’article 1104 du Code civil, le vendeur doit exécuter de bonne foi ses engagements et informer l’acquéreur de la réalité des travaux prévus comme condition de la vente. La déclaration d’exécution de travaux d’étanchéité, alors que ceux-ci n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art, caractérise un manquement contractuel.

Les désordres d’infiltration, sans atteinte à la solidité ni impropriété à destination, ont été imputés aux entreprises intervenues sur l’étanchéité. Le rapport d’expertise a établi des défauts au niveau des balustres, de la marche supérieure de l’escalier et de l’évacuation des eaux pluviales. La société principale et son assureur ont été condamnés à indemniser les acquéreurs, avec garantie des vendeurs à leur profit.

La société sous-traitante et son assureur doivent garantir l’entreprise principale et son assureur à hauteur de 50 % de la condamnation, faute de preuve justifiant une limitation à 20 %. Le préjudice réparatoire a été fixé selon le chiffrage de l’expert. Les articles 696 et 700 du Code de procédure civile fondent respectivement la condamnation aux dépens, incluant l’expertise, et l’indemnité pour frais irrépétibles.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Des infiltrations sont apparues après la vente d’un bien dont les vendeurs s’étaient engagés à faire étancher la terrasse. L’expertise a relevé plusieurs défauts imputables aux entreprises intervenues. Les vendeurs, l’entreprise principale et son assureur ont été condamnés solidairement à indemniser les acquéreurs à hauteur de 27 817,13 euros, l’entreprise sous-traitante et son assureur devant garantir 50 % de cette somme.

Des acquéreurs ont acheté un bien immobilier après que les vendeurs se sont engagés, dans le compromis, à faire réaliser des travaux d’étanchéité de la terrasse avant la vente. Une déclaration d’exécution figurait dans l’acte authentique. Les travaux ont été confiés à la SAS ETABLISSEMENTS AUGIER, qui a sous-traité l’étanchéité et la pose du carrelage à une entreprise assurée par GAN ASSURANCES.

Après la vente, des infiltrations sont apparues dans l’atelier et au niveau de l’escalier. L’expertise judiciaire a relevé plusieurs défauts d’étanchéité, notamment au droit des balustres, de la marche supérieure et de l’évacuation des eaux pluviales. Elle a imputé une responsabilité prépondérante aux entreprises, sans retenir d’atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Le tribunal a condamné solidairement les vendeurs, l’entreprise principale et son assureur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 27 817,13 euros. L’entreprise sous-traitante et son assureur doivent garantir 50 % de cette condamnation. Les dépens, les frais d’expertise et une indemnité de 4 000 euros ont également été mis à la charge des parties condamnées.

• Engagement contractuel d’effectuer les travaux d’étanchéité avant la vente
• Déclaration d’exécution des travaux dans l’acte authentique
• Constat d’infiltrations persistantes après les travaux
• Défauts d’étanchéité établis par l’expertise judiciaire
• Non-respect des règles de l’art par les entreprises
• Absence de preuve justifiant une limitation de garantie à 20 %

• Compromis de vente prévoyant les travaux d’étanchéité
• Acte authentique déclarant les travaux exécutés
• Devis et factures relatifs aux travaux réalisés
• Rapport d’expertise judiciaire du 23 novembre 2023
• Constat d’infiltrations au niveau de l’escalier et des balustres

Les acquéreurs obtiennent l’indemnisation du coût des travaux réparatoires. Les vendeurs, l’entreprise principale, son assureur, le sous-traitant et l’assureur de celui-ci supportent les conséquences financières selon la répartition de garantie fixée par le tribunal.

• Indemnisation des acquéreurs à hauteur de 27 817,13 euros
• Garantie des vendeurs par l’entreprise principale et son assureur
• Garantie à 50 % par le sous-traitant et son assureur
• Paiement solidaire des dépens et frais d’expertise
• Paiement solidaire de 4 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver le compromis et l’acte authentique de vente
• Documenter précisément les infiltrations et leur localisation
• Obtenir devis, factures et contrats de sous-traitance
• Solliciter une expertise contradictoire des désordres
• Vérifier les garanties d’assurance mobilisables

À éviter

• Déclarer des travaux exécutés sans contrôle de leur conformité
• Négliger les défauts d’évacuation des eaux pluviales
• Limiter une garantie sans preuve technique suffisante
• Contester l’expertise sans élément technique précis
• Omettre les frais d’expertise dans les demandes indemnitaires

La responsabilité contractuelle du vendeur immobilier

Le vendeur est tenu d’exécuter de bonne foi ses engagements et de respecter son obligation d’information, conformément à l’article 1104 du Code civil. La déclaration d’exécution des travaux d’étanchéité dans l’acte authentique ne suffisait pas : l’expertise a établi que les travaux n’avaient pas été réalisés ou n’étaient pas conformes aux règles de l’art. Le manquement contractuel des vendeurs a donc été retenu.

La responsabilité des constructeurs pour défaut d’étanchéité

L’expertise judiciaire a identifié des défauts d’étanchéité au niveau des balustres, de la marche supérieure de l’escalier et de l’évacuation des eaux pluviales. Ces éléments ont conduit à retenir la responsabilité prépondérante des entreprises intervenantes, malgré l’absence d’atteinte à la solidité ou d’impropriété à destination de l’ouvrage.

Le partage de garantie entre entreprise principale et sous-traitant

L’entreprise sous-traitante n’a produit aucun élément justifiant la limitation de sa garantie à 20 %. Le tribunal l’a condamnée, avec son assureur, à relever et garantir l’entreprise principale et son assureur à hauteur de 50 % de la condamnation, conformément aux conclusions de l’expertise sur la responsabilité des entreprises.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 1130 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1644 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1792 et suivants du Code civil, Article 367 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 12 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile