Interprétation d’une clause claire de remboursement d’appel de fonds : absence de restitution faute de remboursement par le syndic et confirmation des travaux

L’article 1188 du Code civil impose la recherche de la commune intention des parties lorsque les stipulations contractuelles sont ambiguës. En revanche, l’article 1192 interdit d’interpréter une clause claire et précise au risque de la dénaturer. La clause litigieuse subordonnait cumulativement le remboursement de l’appel de fonds au vendeur au reversement préalable de cette somme par le syndic à l’acquéreur et à la non-confirmation des travaux lors de l’assemblée générale. Ces deux conditions n’étant pas réalisées, aucune restitution n’était due.

L’article 1304-3 du Code civil n’était pas applicable : la stipulation figurait dans une convention de répartition des charges et travaux, et non comme une condition contractuelle. L’enrichissement injustifié prévu par l’article 1303 n’était pas davantage établi par des éléments concrets. Enfin, le manquement à la bonne foi n’était pas caractérisé, aucune manœuvre déloyale n’étant démontrée.

La demande principale et la demande indemnitaire ont été rejetées. La partie perdante a été condamnée aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et à verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

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La demande du vendeur tendant au remboursement d’appels de fonds pour des travaux de copropriété a été rejetée. La condition contractuelle prévoyant le reversement par l’acquéreur n’était pas remplie, les travaux ayant été confirmés par une assemblée générale. Les demandes accessoires ont également été écartées.

Une venderesse a cédé un appartement situé dans une copropriété. Des appels de fonds avaient été versés pour des travaux de ravalement votés mais non exécutés. Une assemblée générale avait ensuite décidé le remboursement de ces sommes.

L’avant-contrat puis l’acte authentique prévoyaient que l’acquéreur reverserait au vendeur la somme si le syndic la lui remboursait après la vente et si les travaux n’étaient pas confirmés lors d’une assemblée générale ultérieure.

Cette assemblée a finalement confirmé les travaux et actualisé leur devis. Le syndic n’a pas remboursé la somme à l’acquéreur, qui a refusé de la reverser. Le vendeur a demandé le paiement de l’appel de fonds, des dommages-intérêts pour mauvaise foi et une indemnité fondée sur l’enrichissement injustifié. Le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes et condamné le vendeur aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure.

• Identifier une clause contractuelle claire et précise
• Vérifier le caractère cumulatif des conditions de remboursement
• Constater l’absence de reversement préalable par le syndic
• Constater la confirmation des travaux par l’assemblée générale
• Écarter l’article 1304-3 en l’absence de condition suspensive contractuelle
• Exiger des éléments concrets établissant l’enrichissement injustifié
• Caractériser précisément les manœuvres déloyales invoquées

• Délibération du 28 juin 2021 votant les travaux de ravalement
• Délibération du 27 juin 2024 prévoyant le remboursement des provisions
• Clause de la promesse puis de l’acte authentique de vente
• Délibération du 9 décembre 2024 confirmant et actualisant les travaux
• Courriels établissant la mise en demeure et le refus de remboursement

La venderesse est déboutée de sa demande de restitution, de sa demande indemnitaire pour mauvaise foi et de sa demande fondée sur l’enrichissement injustifié. L’acquéreur conserve la provision litigieuse et obtient une indemnité de procédure, tandis que la venderesse supporte les dépens.

• Maintien de la somme de 3 761,60 euros chez l’acquéreur
• Absence de remboursement par l’acquéreur au vendeur
• Rejet des dommages-intérêts pour mauvaise foi contractuelle
• Condamnation du vendeur aux dépens
• Paiement de 1 200 euros au titre de l’article 700

À faire

• Relire précisément les clauses de répartition des charges
• Identifier les conditions cumulatives de remboursement
• Vérifier les procès-verbaux d’assemblée générale
• Établir les remboursements effectivement opérés par le syndic
• Documenter concrètement tout enrichissement ou manquement allégué

À éviter

• Interpréter une clause claire contre son sens littéral
• Assimiler une clause de répartition à une condition suspensive
• Réclamer une restitution sans preuve du reversement par le syndic
• Invoquer un enrichissement injustifié sans éléments concrets
• Alléguer la mauvaise foi sans démontrer de manœuvres déloyales

La portée des clauses claires relatives aux appels de fonds

L’article 1188 du Code civil ne commande la recherche de la commune intention des parties qu’en présence d’une stipulation ambiguë. Selon l’article 1192, une clause claire et précise ne peut être interprétée au risque d’être dénaturée. La clause prévoyait cumulativement un remboursement préalable par le syndic et la non-confirmation des travaux. Ces conditions n’étant pas réunies, aucune restitution n’était exigible.

L’application de l’article 1304-3 du Code civil

L’article 1304-3 du Code civil, relatif à la condition suspensive réputée accomplie lorsque son accomplissement est empêché par celui qui y a intérêt, n’était pas applicable. La stipulation figurait dans une convention de répartition des charges et travaux, et non dans une clause présentée comme une condition du contrat.

La preuve de l’enrichissement injustifié et de la mauvaise foi

L’article 1303 du Code civil exige un enrichissement injustifié au détriment d’autrui, établi par des éléments concrets. Le financement de travaux régulièrement votés n’établissait pas un enrichissement frauduleux. Aucun élément ne caractérisait non plus des manœuvres déloyales susceptibles de constituer une exécution contractuelle de mauvaise foi.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1188 du Code civil, Article 1101 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1231 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1303 du Code civil, Article 1303-4 du Code civil, Article 1192 du Code civil, Article 1304-3 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile