Manquement au devoir d’information dans un investissement immobilier Scellier : aléas de dévalorisation non signalés mais préjudices non indemnisés

Le commercialisateur d’une opération d’investissement immobilier locatif défiscalisé est tenu, sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil, devenu l’article 1240, de délivrer une information loyale, complète et personnalisée sur les avantages et les risques de l’opération. Cette obligation bénéficie également aux investisseurs avertis. Une simulation présentant une hypothèse optimiste unique, sans mention des impayés locatifs, de la dévalorisation possible du bien ou de l’incertitude du prix de revente, caractérise un manquement. La mention selon laquelle la simulation n’est pas contractuelle ne neutralise pas cette responsabilité. Le silence de l’acquéreur ne vaut pas renonciation non équivoque à l’information.

Toutefois, l’indemnisation suppose la preuve d’un préjudice actuel, certain, direct, légitime et personnel. En l’absence de revente du bien, la moins-value alléguée demeure incertaine en raison des fluctuations possibles du marché et ne peut être réparée. La perte de chance de ne pas contracter n’est donc pas indemnisée. Le préjudice moral doit également être établi conformément à l’article 9 du Code de procédure civile ; les seuls tracas liés à l’action judiciaire sont insuffisants sans élément extrinsèque.

La cour confirme le manquement, mais rejette toutes les demandes indemnitaires, met les dépens de première instance et d’appel à la charge des acquéreurs et n’alloue aucune somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Dans une opération Scellier, la cour confirme le manquement du commercialisateur à son obligation d’information et de conseil. Le bien n’ayant pas été revendu, la perte financière alléguée demeure incertaine, tandis que le préjudice moral n’est pas prouvé. Les demandes indemnitaires et la demande de sursis à statuer sur leur montant sont donc rejetées, les acquéreurs supportant les dépens des deux instances.

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation Scellier, des acquéreurs ont acheté en l’état futur d’achèvement un appartement avec parking pour 185 000 €. La commercialisation était assurée par la SAS ICA PATRIMOINE, mandataire de la SCCV venderesse. Après la période de défiscalisation, les acquéreurs ont estimé que la valeur du bien avait diminué et ont recherché la responsabilité du commercialisateur.

Le tribunal judiciaire a retenu un manquement à l’obligation d’information et de conseil et accordé une indemnité au titre d’une perte de chance ainsi qu’une réparation du préjudice moral. La cour d’appel confirme le manquement, mais relève que le bien n’a pas été revendu : le préjudice financier demeure donc incertain. Elle constate également l’absence de preuve du préjudice moral. Les demandes indemnitaires sont rejetées, de même que la demande de sursis à statuer sur le quantum. Les acquéreurs supportent les dépens des deux instances.

• Information loyale, complète et personnalisée sur l’investissement proposé.
• Présentation des aléas locatifs et de la dévalorisation potentielle du bien.
• Preuve du manquement par les documents remis avant le consentement.
• Préjudice financier actuel, certain, direct, légitime et personnel.
• Réalisation certaine du dommage, notamment par une revente effective.
• Préjudice moral établi par des éléments extrinsèques aux seuls tracas judiciaires.

• Simulation nominative du dispositif Scellier remise avant l’investissement.
• Projection financière locative présentant une hypothèse de valorisation favorable.
• Schéma des indices immobiliers et projections de hausse annuelle.
• Relevé d’informations fiscales et patrimoniales renseigné par les acquéreurs.
• Absence de justificatif de revente et absence d’éléments établissant le préjudice moral.

Le commercialisateur demeure responsable du manquement à l’obligation d’information et de conseil, mais aucune indemnité n’est due faute de préjudice financier certain et de préjudice moral prouvé. Les acquéreurs doivent supporter les dépens de première instance et d’appel, sans indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Maintien de la reconnaissance du manquement informationnel
• Exclusion de l’indemnisation de la moins-value non réalisée
• Rejet de la perte de chance de ne pas contracter
• Rejet du préjudice moral insuffisamment démontré
• Prise en charge des dépens par les acquéreurs

À faire

• Conserver toutes les simulations remises avant la souscription
• Documenter les risques locatifs et les hypothèses de valorisation
• Établir précisément les informations personnalisées communiquées
• Produire une preuve objective du préjudice moral allégué
• Justifier la réalisation du dommage par une revente effective

À éviter

• Présenter une seule hypothèse financière favorable
• Omettre les risques d’impayés ou de vacance locative
• Garantir implicitement le prix futur de revente
• Invoquer une moins-value avant sa réalisation certaine
• Fonder le préjudice moral sur les seuls tracas du procès

Le devoir d’information du commercialisateur immobilier

Le commercialisateur doit fournir une information loyale, complète et personnalisée sur les avantages et les risques d’un investissement locatif défiscalisé. Une simulation fondée sur une hypothèse optimiste unique, sans alerte sur les impayés, la dévalorisation possible du bien ou l’incertitude du prix de revente, caractérise un manquement au devoir d’information et de conseil. La mention « simulation non contractuelle » ne l’exonère pas de cette obligation, fondée sur l’article 1382 ancien du Code civil.

Les conditions d’indemnisation du préjudice financier

Sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil, le préjudice doit être actuel, certain, direct, légitime et personnel. La non-revente du bien exclut ici le caractère certain de la moins-value alléguée, car sa valeur peut encore fluctuer. La perte de chance de ne pas contracter n’est donc pas indemnisée.

La preuve du préjudice moral

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, la partie qui sollicite une indemnité doit prouver les faits nécessaires à sa prétention. Les acquéreurs n’ayant produit aucun élément extrinsèque établissant leur préjudice moral, les seuls tracas liés à l’action judiciaire ne suffisent pas à justifier une réparation.

Article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, Articles 786 et 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Articles 1102 et suivants du Code civil, Article 1109 ancien du Code civil, Article 1116 ancien du Code civil, Article 1116 et suivants du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1147 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1382 ancien du Code civil, Article 1353 du Code civil, Articles R261-26 et suivants du Code de la consommation, Article 9 du Code de procédure civile, Articles 696 et 700 du Code de procédure civile, Articles 899 à 972-1 du Code de procédure civile