Obligation d’information du commercialisateur immobilier : aléas Scellier non signalés, mais préjudice non indemnisable

Sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil, applicable aux faits, le commercialisateur d’un investissement locatif défiscalisé doit fournir une information loyale, complète et personnalisée sur les avantages et les risques de l’opération. Une simulation reposant sur une hypothèse optimiste, sans mention des impayés, de la dévalorisation possible du bien ou de l’incertitude du prix de revente, caractérise un manquement. La mention selon laquelle la simulation n’est pas contractuelle ne neutralise pas cette obligation.

Toutefois, l’indemnisation suppose un préjudice actuel, certain, direct, légitime et personnel. L’absence de revente du bien maintient l’évaluation de la perte financière dans le domaine de l’hypothèse, compte tenu des fluctuations possibles du marché. La perte de chance alléguée n’est donc pas indemnisable. Le préjudice moral doit également être démontré conformément à l’article 9 du Code de procédure civile ; le seul tracas lié à l’action judiciaire est insuffisant sans élément extrinsèque.

La cour confirme le manquement, mais infirme les condamnations indemnitaires, ainsi que celles relatives à l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Les acquéreurs supportent les dépens de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 696 du même code. La restitution des sommes exécutées résulte de l’arrêt réformant le jugement, sans qu’il soit nécessaire de statuer séparément sur cette demande.

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La cour écarte le dol, aucune manœuvre trompeuse n’étant établie, mais retient le manquement du commercialisateur à son devoir d’information et de conseil. Les documents reposaient sur une hypothèse optimiste et omettaient les aléas locatifs et la dévalorisation possible. Les demandes financières et morales sont néanmoins rejetées, faute de préjudice actuel, certain et suffisamment prouvé.

Des acquéreurs ont acheté en l’état futur d’achèvement un appartement avec terrasse, jardin et parking dans le cadre d’une opération de défiscalisation Scellier. La commercialisation était assurée par ICA Patrimoine, mandataire de la société chargée de la construction-vente. Les acquéreurs ont reçu une simulation personnalisée et une projection financière présentant favorablement la rentabilité, la revente et l’évolution de la valeur du bien.

Après la période de location obligatoire, ils ont estimé leur bien à un montant inférieur au prix d’acquisition et ont recherché la responsabilité du commercialisateur pour dol et manquement à l’obligation d’information et de conseil.

La cour écarte le dol, faute de preuve de manœuvres trompeuses. Elle retient toutefois le manquement, les documents ne présentant qu’une hypothèse optimiste et omettant les aléas locatifs et la dévalorisation possible. Elle rejette néanmoins les demandes financières et morales, faute de préjudice actuel, certain et suffisamment prouvé.

• Information loyale, complète et personnalisée sur l’investissement proposé
• Mention des aléas locatifs et de la dévalorisation possible du bien
• Preuve d’un manquement imputable au commercialisateur
• Préjudice financier actuel, certain, direct, légitime et personnel
• Préjudice moral établi par des éléments extrinsèques
• Lien entre le manquement d’information et le dommage invoqué

• Simulation personnalisée du dispositif Scellier communiquée avant l’investissement
• Projection financière présentant une hypothèse optimiste de revente
• Schéma d’évolution des prix immobiliers fondé sur des projections
• Absence de mention des impayés et de la dévalorisation possible
• Absence de revente effective des lots acquis
• Absence d’éléments extrinsèques établissant le préjudice moral

Le commercialisateur demeure responsable du défaut d’information complète malgré la mention non contractuelle apposée sur la simulation. Les acquéreurs obtiennent la reconnaissance du manquement, mais aucune indemnisation faute de préjudice financier certain ou de préjudice moral prouvé.

• Maintien de la qualification de manquement à l’information
• Exclusion des demandes fondées sur la moins-value non réalisée
• Rejet de la perte de chance faute de préjudice certain
• Rejet du préjudice moral insuffisamment documenté
• Imputation des dépens de première instance et d’appel aux acquéreurs
• Restitution des sommes exécutées selon l’arrêt réformant le jugement

À faire

• Documenter chaque risque locatif et patrimonial présenté à l’acquéreur
• Présenter plusieurs hypothèses de valorisation et de revente
• Conserver les simulations, projections et échanges précontractuels
• Produire une preuve objective du préjudice moral allégué
• Établir une revente effective ou des démarches sérieuses de vente

À éviter

• Fonder une simulation sur une seule hypothèse favorable
• Présenter la revente ou la plus-value comme certaine
• Omettre les impayés, vacances locatives et dévalorisations possibles
• Se limiter à la mention « document non contractuel »
• Réclamer une moins-value seulement estimée comme préjudice définitif

Les conditions du manquement à l’obligation d’information

Le commercialisateur d’un investissement immobilier locatif défiscalisé doit fournir une information loyale, complète et personnalisée sur les avantages et les risques de l’opération. Une simulation fondée sur une seule hypothèse optimiste, sans mention des impayés, de la dévalorisation possible ou de l’incertitude du prix de revente, caractérise un manquement. La mention indiquant que la simulation n’est pas contractuelle ne l’exonère pas de cette obligation.

Les critères du préjudice financier indemnisable

Sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil, le préjudice doit être actuel, certain, direct, légitime et personnel. L’absence de revente du bien laisse subsister une possibilité de fluctuation ultérieure de sa valeur, ce qui exclut le caractère certain de la perte alléguée et de la perte de chance de ne pas contracter.

La preuve du préjudice moral

L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. La seule difficulté liée à l’exercice d’une action en justice ne suffit pas à établir un préjudice moral : un élément extrinsèque devait être produit pour en démontrer la réalité.

Article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, articles 1109 et 1116 anciens du Code civil, articles 1102 et suivants du Code civil, article 1137 du Code civil, article 1240 du Code civil, article 1353 du Code civil, article 1134 du Code civil, article 1147 du Code civil, article 1382 ancien du Code civil, articles R261-26 et suivants du Code de la consommation, articles 786 et 907 du Code de procédure civile, article 450 du Code de procédure civile, article 455 du Code de procédure civile, article 9 du Code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile, articles 899 à 972-1 du Code de procédure civile, article 696 du Code de procédure civile