TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/01812 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JXSX

Minute : 2026/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 17 Septembre 2026

S.C.I. [Q]

C/

[C] [A]
[Y] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Marion GRANDJEAN – 105

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [C] [A]
M. [Y] [J]
Me Marion GRANDJEAN
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. [X] venant aux droits de la SCI [Q]
inscrite sous le numéro 903065225, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marion GRANDJEAN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 105

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [C] [A]
née le 21 Février 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne
Monsieur [Y] [J]
né le 06 Juin 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection
Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et Marie MBIH, présent lors de la mise à disposition
En présence de [N] [P], auditeur de Justice

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Juillet 2026
Date des débats : 09 Juillet 2026
Date de la mise à disposition : 17 Septembre 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 13 juillet 2021, la SCI [Q] a donné à bail à Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 925,00 euros.

Par acte du 3 novembre 2021, ce bien immobilier a été cédé, avec son contrat de bail, par la SCI [Q] à la SCI [X].

Par actes de commissaire de justice en date du 6 janvier 2026, la SCI [X] a fait signifier à Monsieur [Y] [J] et à Madame [C] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 642,74 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 27 avril 2026, il a été signifié à Monsieur [Y] [J] une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 avril 2026 et du 5 mai 2026, la SCI [X] a fait assigner respectivement Madame [C] [A] et Monsieur [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] au paiement des sommes suivantes :La somme de 10 175 euros au titre de la dette locative ;Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;La somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;Les dépens ;Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 6 mai 2026.

Par acte du 8 juin 2026, il a été dressé un inventaire des biens demeurant dans le logement.

À l’audience du 9 juillet 2026, la SCI [X], représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :
À titre principal, constater que les défendeurs ont abandonné le logement ;Autoriser la SCI [X] à reprendre possession du logement ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail à leurs torts exclusifs ;Ordonner l’expulsion de Madame [C] [A] et Monsieur [Y] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef ;Condamner solidairement Madame [C] [A] et Monsieur [Y] [J] à payer à la SCI [X] la somme de 12 025 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation ;Condamner solidairement Madame [C] [A] et Monsieur [Y] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement Madame [C] [A] et Monsieur [Y] [J] aux dépens, comprenant notamment le commandement de payer, la dénonciation CCAPEX, la procédure conservatoire, la sommation de justifier de l’occupation du logement, le procès-verbal d’abandon du 8 juin 2026 et l’assignation ;Condamner solidairement Madame [C] [A] et Monsieur [Y] [J] à payer à la SCI [X] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire.
Au cours des débats, il est apparu que Monsieur [J] occupait toujours le logement, ce dernier s’y rendant ponctuellement et surtout y entreposant des biens qu’il souhaitait récupérer. La société demanderesse a donc sollicité l’expulsion des défendeurs.

Elle fonde sa demande de résiliation judiciaire du contrat, en l’absence de clause résolutoire, sur les articles 1217, 1224 et 1227 du Code civil, invoquant un défaut de paiement du loyer. Elle précise que le contrat comporte une clause de solidarité, de sorte que les condamnations doivent être solidaires.

Madame [C] [A] ne conteste pas la dette. Elle reconnaît ne jamais avoir délivré de congé. Elle demande que Monsieur [Y] [J] la relève indemne de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre, car elle a quitté le logement en septembre 2022, ce qui n’est pas contesté. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois.

Monsieur [Y] [J] ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois. Il estime normal de devoir garantir Madame [A] des condamnations prononcées à son encontre.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI [X] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 6 janvier 2026 et du décompte de la créance actualisé au 3 juin 2026, que la SCI [X] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.
Les défendeurs ne contestent pas cette somme.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat (article VII). Cette clause vise spécifiquement les indemnités d’occupation.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] à payer à la SCI [X] la somme de 12 025 euros, au titre des sommes dues au 3 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse.

Sur la demande de constat d’abandon du logement

Selon l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24. S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement. Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir une valeur marchande. Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

En l’espèce, il est constant que Madame [C] [A] a quitté le logement.

Monsieur [Y] [J] n’a pas répondu à la sommation qui lui avait été faite de justifier de son occupation du logement. À l’audience, il s’est montré hésitant sur la date de son départ des lieux. Après avoir évoqué le fait qu’il avait quitté le logement en février 2023, il a précisé qu’il lui arrivait encore ponctuellement de se rendre dans cette habitation. Plusieurs de ses affaires y sont entreposées et il désire les récupérer. D’ailleurs, bien que Monsieur [J] déclare avoir quitté les lieux en février 2023, des loyers postérieurs ont été payés.

Le procès-verbal de constat du 8 juin 2026 permet d’établir que le logement ne constitue pas le lieu de vie habituel de Monsieur [Y] [J]. En revanche, le nombre conséquent d’objets entreposés, y compris des biens susceptibles d’avoir une certaine valeur, tels qu’une moto ou un ordinateur, ne permet pas de dire que le logement est abandonné. Monsieur [Y] [J] s’est d’ailleurs spontanément inquiété de la façon dont il pourrait récupérer ses biens.

Par ailleurs, la société demanderesse ne peut pas, d’une part, solliciter que soit constaté le caractère abandonné du logement et, d’autre part, dans le même temps, solliciter une condamnation au paiement d’un loyer ou d’une indemnité d’occupation pour le mois de juin et les périodes ultérieures.

Les demandes fondées sur l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit l’autorisation de reprendre possession des lieux et la déclaration d’abandon, seront donc rejetées.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge, soit, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 12 025 euros selon le décompte au 3 juin 2026.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leur obligation principale, qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 5 mai 2026, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A]

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement par les défendeurs.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 5 mai 2026, Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] à son paiement à compter du 5 mai 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliments.

Madame [A] sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois. Cependant, ainsi qu’elle le reconnaît elle-même, ses ressources déclarées à hauteur de 612 euros bruts par mois ne lui permettent pas de respecter un tel échéancier. Sa demande sera donc rejetée.

Monsieur [J] formule une demande similaire. Il déclare percevoir une indemnité de France Travail à hauteur de 1 200 euros par mois. Cependant, il ne justifie pas de sa situation. À nouveau, la proposition effectuée n’apparaît pas sérieusement compatible avec sa situation financière déclarée. En outre, la proposition effectuée ne permet pas d’apurer l’ensemble de la dette, en tenant compte des indemnités d’occupation à échoir, dans le délai légal. Par ailleurs, la dette présente déjà un caractère relativement ancien, de sorte que sa demande de délais de paiement sera également rejetée.

Sur l’appel en garantie

Selon l’article 1317 du code civil, entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part.
Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.
Si l’un d’eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d’une remise de solidarité.

Il est reconnu par l’ensemble des parties que Madame [C] [A] a quitté le logement en septembre 2022, bien qu’elle n’ait jamais officiellement délivré de congé. Elle demeure ainsi tenue solidairement de ses obligations vis-à-vis de son bailleur.

Il est constant que les loyers antérieurs ont été payés, car le premier impayé est daté de mars 2025 selon le décompte communiqué.

Monsieur [Y] [J] ne conteste pas avoir joui seul du logement. Il ne conteste pas devoir relever indemne Madame [C] [A] des loyers ou des indemnités d’occupation qui pourraient lui être réclamés, sur le fondement de la responsabilité contractuelle puis de la responsabilité délictuelle.

Il sera ainsi condamné à garantir Madame [C] [A] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] aux dépens de l’instance. Ces dépens comprendront les frais du commandement de payer, les frais de l’assignation et les notifications aux autorités publiques. Monsieur [J] n’ayant pas répondu à la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement, il sera également condamné à supporter les dépens correspondants.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] à payer à la SCI [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :
DÉCLARE recevable la demande de la SCI [X] aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

DÉBOUTE la SCI [X] de sa demande tendant à voir déclarer inoccupé le logement sis [Adresse 6], et à l’autoriser à déclarer abandonnés les biens s’y trouvant ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail prenant effet le 13 juillet 2021 entre la SCI [Q], aux droits de laquelle vient la SCI [X], d’une part, et Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], 14370 [Adresse 8], au jour de l’assignation, le 5 mai 2026 ;

DIT que Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] sont occupants sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] à compter du 5 mai 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] à payer à la SCI [X] la somme de 12 025 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] à payer à la SCI [X] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [J] à garantir Madame [C] [A] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au profit de la SCI [X] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] à payer à la SCI [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, du commandement de justifier d’une occupation des lieux et du procès-verbal de constat du 8 juin 2026 ;

DÉBOUTE la SCI [X] de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION