TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/04297
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IN3E

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 15/10/2026

S.A. d’HLM [Localité 3]

C/

Monsieur [P] [V]
Madame [J] [V], née [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

-CABINET LEGITIA
-Monsieur [P] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 15 OCTOBRE 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Nathalie FEUGNET CABINET LEGITIA, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant en personne

Madame [J] [V], née [M]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 08 Septembre 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2020, la SA d’HLM [Localité 3] a loué à M. [P] [V] et Mme [J] [V], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 906,55 € charges comprises

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 2 mars 2021, la SA d’[Adresse 6] 1001 vies habitat a également loué à M. [P] [V] et Mme [J] [V] un emplacement de stationnement n°215 situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 36,42 €.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er septembre 2021, la SA d’[Adresse 6] [Localité 3] a également loué à M. [P] [V] et Mme [J] [V] un emplacement de stationnement n°12 situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 36,42 €.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, la SA d’[Adresse 6] [Localité 3] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 019,19 € au titre des loyers et charges échus du bail d’habitation, mois de septembre 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 19 mai 2026 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2026, la SA d’HLM [Localité 3] a fait assigner M. [P] [V] et Mme [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation,prononcer la résiliation judiciaire des baux de stationnement,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 5 905,33 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 420,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 21 juillet 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 septembre 2026.

A cette audience, la SA d’HLM 1001 vies habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 077,82 €, au titre des loyers et charges échus au 26 août 2026, terme du mois d’août 2026 inclus. La demanderesse précise donner son accord pour l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et pour la suspension des effets des clauses résolutoires, bien que le paiement du loyer courant n’ait pas repris.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour M. [P] [V] et Mme [J] [V], seul M. [P] [V] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette après avoir repris le paiement des loyers courants pendant trois mois, pour permettre le versement d’un rappel d’allocations pour le logement et l’instruction d’un dossier FSL. Il sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.

Il précise qu’il a effectué un paiement récent de 700 euros.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 7 septembre 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Il en ressort que le couple a un enfant à charge et perçoit des ressources à hauteur de 2 073,00 euros par mois. La dette locative est apparue en raison de problèmes de santé des locataires.

L’affaire est mise en délibéré au 15 octobre 2026.

Conformément à l’autorisation donnée, la bailleresse produit en cours de délibéré un décompte actualisé de sa créance locative.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

– Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 19 mai 2026.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 juillet 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 septembre 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

– Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 vies habitat verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 septembre 2026, la dette locative de M. [P] [V] et Mme [J] [V] s’élève à la somme de 6 427,82 € (soit la somme de 7 077,82 € figurant au dernier décompte, diminuée d’un montant de 559,48 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et les emplacements de stationnement, terme du mois d’août 2026 inclus. Il convient de condamner M. [P] [V] et Mme [J] [V] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

– Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Conformément à l’article 21 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l’affaire.
Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à M. [P] [V] et Mme [J] [V] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 € euros à compter du mois de janvier 2027 en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

– Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat en date des 20 octobre 2020 unissant les parties stipule en son article 14 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 décembre 2025.

Cependant, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de l’accord des parties, les effets de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation sera suspendue durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

– Sur la résiliation des baux portant sur les emplacements de stationnement

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations contractuelles, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Cependant, compte tenu des délais de paiement accordés, il convient de prononcer la résiliation des baux et l’expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où M. [P] [V] et Mme [J] [V] ne respecteraient pas ces délais.

– Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement

Il convient d’attirer l’attention de M. [P] [V] et Mme [J] [V] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [P] [V] et Mme [J] [V] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

– Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [V] et Mme [J] [V] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM [Localité 3] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [V] et Mme [J] [V] à verser à la SA d’HLM 1001 vies habitat la somme de 6 427,82 € (décompte arrêté au 10 septembre 2026, terme du mois d’août 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [P] [V] et Mme [J] [V] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 100,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 janvier 2027 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2020 entre la SA d’HLM [Localité 3], d’une part, et M. [P] [V] et Mme [J] [V], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 décembre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que soit prononcée la résiliation du bail prenant effet le 2 mars 2021, conclu entre la SA d’HLM [Localité 3], d’une part, et M. [P] [V] et Mme [J] [V], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°215 situé [Adresse 7] ;

* que soit prononcée la résiliation du bail prenant effet le 1er septembre 2021, conclu entre la SA d’[Adresse 8], d’une part, et M. [P] [V] et Mme [J] [V], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°12 situé [Adresse 7] ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [P] [V] et Mme [J] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 1001 vies habitat puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [P] [V] et Mme [J] [V] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [P] [V] et Mme [J] [V] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.