TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/05186 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2YZQ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 14 Septembre 2026

[J] [P]
[V] [I]

C/

S.A.S. IMMOKA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [J] [P] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

M. [V] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par Madame [P]

ET :

DÉFENDEUR

S.A.S. IMMOKA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Monsieur [D] [Z], muni d’un kbis;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juin 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [P] et M. [V] [I] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 3].

Par contrat de mandat de gestion conclu le 2 mars 2022, Mme [J] [P] et M. [V] [I] ont confié la gestion de leur bien immobilier à la SAS IMMOKA. Ce contrat a été conclu pour une durée d’un an à compter du 16 mars 2022 et renouvelable par tacite reconduction. Ledit contrat prévoyait le règlement par le mandataire d’un revenu mensuel garanti initialement fixé à 1.100 euros, puis réévalué à 1.170 euros.

La SAS IMMOKA est dirigée par la SARL DSH INVEST, dont M. [D] [Z] est le gérant.

Par lettre recommandée du 3 mars 2025 réceptionnée le 8 mars 2025, Mme [J] [P] a mis en demeure la SAS IMMOKA de lui régler une indemnité de trois mois de loyer pour résiliation anticipée, majoré des indemnités pour dégradations et manquements.

Le 24 juin 2025, le conciliateur de justice a dressé un constat de carence de la tentative de règlement amiable du litige.

Par acte du 9 avril 2026, Mme [J] [P] et M. [V] [I] ont fait citer la SAS IMMOKA à comparaître devant le tribunal judiciaire de Lille, 10ème chambre, au visa des articles 1103, 1991, 1992, 1993 et 1147 du code civil, aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer :
la somme de 6.876 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juin 2026, date à laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, Mme [J] [P] comparait en personne et munie d’un pouvoir pour représenter M. [V] [I]. Elle se réfère aux demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.

Elle expose et fait valoir que le contrat de gestion a été rompu de manière abusive par la SAS IMMOKA, que cette dernière n’a pas respecté le délai de préavis de trois mois et qu’elle demeure dès lors redevable de la somme de 3.510 euros au titre de ces trois mois de loyer. Elle soutient en outre que la SAS IMMOKA n’a pas respecté le contrat de mandat de gestion en ce qu’elle n’a, notamment, pas entretenu correctement le logement, a changé les serrures sans autorisation, n’a pas pris en charge la fuite de douche, a installé une boite à clés sans son accord et que le logement était utilisé à des fins de prostitution. Elle estime le préjudice subi à hauteur de 6.876 euros. Elle indique en outre que la SAS IMMOKA n’a jamais établi de compte rendu de gestion durant les trois années et précise enfin qu’elle ne rencontre aucune difficulté de fréquentation et de location de son bien depuis la mise en place d’une nouvelle conciergerie.

La SAS IMMOKA comparait représentée par M. [D] [O], président de la SARL DHS INVEST. Elle conclut au débouté des demandes et à la condamnation des demandeurs aux dépens de l’instance.
Elle soutient que le bien a été entretenu correctement et que la négligence alléguée par Mme [P] n’est pas caractérisée. Elle expose qu’en novembre 2024, le logement a fait l’objet d’un transfert de location de courte durée vers une location longue durée ; elle souligne que dans ce contexte Mme [P] a sollicité la résiliation du contrat et a procédé à la résiliation de l’abonnement internet, ce qui a rendu impossible la poursuite de la gestion locative du bien immobilier. Elle souligne en outre avoir régularisé les loyers du mois de janvier et février 2025 afin de mettre fin au litige. Elle indique que les photos produites sont bien celles correspondant au logement de Mme [P] et fait valoir que l’absence de location de l’appartement se justifie par la mauvaise localisation du bien. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026. Par note en date du 2 juin 2026, M. [D] [O] a produit les extraits KBIS de la SAS IMMOKA et de la SARL DHS INVEST. Par note en date du 2 juin 2026, Mme [J] [P] a produit une attestation de témoin. MOTIFS DE LA DECISIONSur la demande principale en paiement Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.Aux termes de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.L’article 1992 ajoute que le mandataire répond non seulement de son dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.Sur les dégradationsAux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.En l’espèce, à l’appui de leur demande en paiement au titre des dégradations de leur bien immobilier, Mme [P] et M. [I] produisent des photographies portant « inventaire » de l’appartement ainsi que les photographies des dégradations imputées à la SAS IMMOKA. Toutefois, la valeur probante de ces photographies doit être relativisée dès lors qu’aucune date, aucun contexte ni aucun comparatif n’est produit aux débats ; aucun état des lieux d’entrée contradictoire n’a été établi, pas plus qu’un état des lieux de sortie du logement. L’absence de date ne permet pas d’imputer avec certitude les dégradations constatées à la SAS IMMOKA s’agissant notamment du cache prise manquant, de la fuite dans la douche, du pied de table et du pied de chaise arrachés. Il ressort en outre des éléments soumis aux débats que certains dommages retenus par Mme [P] et M. [I] ne sont corroborés par aucun élément justificatif. Tel est le cas de l’indemnisation sollicitée s’agissant de la cheville à nue dans la cuisine, du robinet de l’évier « branlant », du siphon de la salle de bain et des joints hors service, des loquets de fenêtres arrachés, de la porte des toilettes qui ne se ferme plus, du chauffage et du réfrigérateur en marche à vide, du nettoyage intensif de l’appartement, des vitres très sales, de l’infiltration dans la chambre ou du loyer de la boite à clefs. Les courriels transmis par Mme [J] [P] à la SAS IMMOKA en date des 19 mars 2025 et 30 mars 2025 ne sont pas accompagnés de factures ou d’éléments objetcifs permettant de constater la réalité des dégradations invoquées. L’attestation de témoin produite par Mme [P] en date du 2 juin 2026 souligne avoir « constaté à plusieurs reprises un va-et-vient anormal de clients et de prostituées dans l’appartement attenant à mon bien ». Toutefois, ces éléments ne démontrent pas que la fréquentation observée est imputable à la SAS IMMOKA en l’absence de certitudes sur les périodes concernées et sur les locations effectivement réalisées durant ces périodes. La SAS IMMOKA produit quant à elle deux factures inhérentes à la réparation d’un volet roulant au domicile de Mme [P] en date du 1er août 2024 et à la pose de deux boitiers pour contrôler les radiateurs du logement à distance en date du 11 février 2023 afin de justifier de la gestion effective du bien immobilier. Enfin, l’absence de compte rendu de gestion durant les trois années soulevée par les demandeurs ne fait l’objet d’aucune prétention, ces derniers ne sollicitant aucune demande à ce titre. Dans ces conditions, en l’absence d’éléments permettant d’apporter la preuve de la négligence de la SAS IMMOKA quant à l’entretien du logement, la demande en paiement formulée à ce titre sera rejetée. Sur le préavis non respectéLe contrat conclu le 16 mars 2022 prévoit expressément que « l’une ou l’autre des parties pourra résilier le contrat en cours de mandat avec un préavis de trois mois en signifiant son intention, par tout moyen de communication, par courrier électronique ou à défaut par lettre papier » et que « en cas de force majeure ou si les conditions de location ne sont pas respectées par le mandant, le contrat peut être rompu immédiatement sans préavis par le mandataire ». En l’espèce, la date de résiliation du contrat n’est apportée avec certitude par aucune des parties. En effet, Mme [J] [P] soutient que le gérant d’IMMOKA lui a fait part de son souhait de résilier le mandat de manière orale en janvier 2025. Toutefois, dans un courriel adressé par Mme [P] à la SAS IMMOKA en date du 19 mars 2025, cette dernière expose que « ces manquements manifestes à votre obligation de gestion et d’entretien me conduisent à demander la résiliation immédiate du contrat de gestion locative qui nous lie ». Il résulte dès lors que Mme [P] a exprimé sa volonté claire de résilier le contrat conclu entre les parties à la date du 19 mars 2025.Au surplus, si la SAS IMMOKA expose que la résiliation de l’abonnement Internet par Mme [P] en date du 18 janvier 2025 a rendu l’exploitation touristique du logement « particulièrement difficile, voire impossible », elle ne démontre pas pour autant l’absence de location du logement sur la période concernée. Il ressort par ailleurs des courriels produits par la SAS IMMOKA que la question d’une location longue durée a effectivement été débattue entre les parties au mois de novembre 2024, ce qui aurait mis fin à l’exploitation saisonnière selon la SAS IMMOKA. Toutefois, cette dernière expose que « les recherches de locataire en longue durée n’ont pas abouti ». Dès lors, la SAS IMMOKA ne démontre pas que le transfert envisagé en location longue durée a eu pour conséquence de mettre un terme à son contrat de gestion locative dès lors qu’elle demeurait contractuellement liée à Mme [J] [P] et M. [V] [I] pour la recherche de locataires. En tout état de cause, la SAS IMMOKA ne démontre avoir exprimé sa volonté claire de résilier le contrat de gestion. Dans ces conditions, seule la date du 19 mars 2025 doit être retenue pour caractériser la résiliation du contrat de gestion entre Mme [P] et M. [I] d’une part et la SAS IMMOKA d’autre part. S’agissant du paiement des mensualités, si Mme [J] [P] indique que le loyer du mois de février n’a pas été régularisé, cette dernière ne produit aucun relevé de compte pour justifier l’absence de paiement, alors que la SAS IMMOKA produit de son côté un extrait de compte de gestion immobilière faisant apparaitre deux virements les 30 janvier 2025 et 28 février 2025 pour un montant chacun de 1.170 euros, de sorte que la preuve de ces versements est rapportée par la SAS IMMOKA. Il ressort en outre des stipulations contractuelles au titre de la rémunération du mandant par le mandataire que le revenu mensuel garanti sera réglé à terme échu, de sorte que la mensualité du mois de mars n’a pas été régularisée. Dès lors, il résulte de ces éléments que Mme [P] a sollicité la résiliation du contrat de gestion locative en date du 19 mars 2025 et que la SAS IMMOKA s’est effectivement acquittée des mensualités des mois de janvier et février 2025. Il en résulte alors que la SAS IMMOKA demeure redevable du loyer inhérent à la gestion locative pour la période du 1er mars 2025 au 19 mars 2025.Dans ces conditions, la SAS IMMOKA sera condamnée à verser la somme de 717,10 euros à Mme [J] [P] et M. [V] [I] correspondant à la période de gestion du 1er mars 2025 au 19 mars 2025. Cette somme sera assortie des intérêts à taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande de dommages et intérêtsAux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant une quelconque résistance abusive, en l’absence de justification d’un préjudice spécifique.Il convient dès lors de rejeter la demande de ce chef. Sur les demandes accessoiresAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, la SAS IMMOKA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Elle sera également condamnée à verser la somme de 300 euros à Mme [J] [P] et M. [V] [I] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS IMMOKA à verser la somme de 717,10 euros à Mme [J] [P] et M. [V] [I] correspondant à la période de gestion du 1er mars 2025 au 19 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DEBOUTE Mme [J] [P] et M. [V] [I] du surplus de leur demande en paiement ;REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée au titre de la résistance abusive ; CONDAMNE la SAS IMMOKA à verser la somme de 300 euros Mme [J] [P] et M. [V] [I] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SAS IMMOKA aux entiers dépens de l’instance, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 14 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.Le Greffier Le Juge

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;