Recouvrement des charges de copropriété de la SCI GAIA : preuve des comptes approuvés et exclusion des frais non nécessaires

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur n’empêche pas le juge d’examiner la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. Le syndicat doit établir la qualité de copropriétaire, produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets concernés, ainsi que les appels de fonds et le décompte individuel. Les charges exigibles sont dues dès lors que les décisions d’assemblée générale n’ont pas été annulées et que leur calcul individuel est justifié.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement, notamment certaines mises en demeure et sommations. Le juge écarte les frais antérieurs à la mise en demeure, les relances redondantes, les honoraires de gestion courante dépourvus de diligences exceptionnelles, ainsi que les frais relevant des dépens ou de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, la preuve incombe à celui qui réclame l’exécution de l’obligation. Les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires supposent, au titre de l’article 1231-6 du Code civil, la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du retard. L’article 1343-2 autorise la capitalisation des intérêts échus pour une année entière.

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En l’absence de comparution de la SCI, le tribunal a retenu la dette de charges et travaux établie par les pièces du syndicat. Seuls certains frais de mise en demeure et la sommation de payer ont été admis. Les autres frais ainsi que les dommages-intérêts ont été rejetés, faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distinct du retard.

La SCI GAIA, propriétaire de deux lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, n’a pas comparu après avoir été assignée par le syndicat des copropriétaires. Celui-ci demandait le paiement de charges, de travaux, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat a produit un extrait de matrice cadastrale, plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, les appels de fonds, une facture de plomberie et des décomptes individuels. Le juge a retenu une dette de charges et travaux arrêtée au 1er janvier 2026.

Seuls certains frais de mise en demeure et la sommation de payer ont été admis. Les autres frais de gestion et de transmission du dossier ont été rejetés. La demande de dommages-intérêts a également été écartée, faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distinct du retard de paiement.

• Établir la qualité de copropriétaire des lots concernés
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets correspondants
• Justifier les appels de fonds et le solde individuel exigible
• Démontrer l’absence de paiement par le copropriétaire
• Établir le caractère nécessaire des frais de recouvrement
• Prouver la mauvaise foi et un préjudice distinct du retard

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété des lots
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Appels de fonds appliquant la répartition des charges
• Décomptes individuels faisant apparaître le solde débiteur
• Facture d’intervention d’un plombier pour une fuite d’eau
• Lettre de mise en demeure présentée le 22 mars 2024

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges, des intérêts, de frais de recouvrement limités, des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700. Le copropriétaire supporte la dette principale et les accessoires admis, tandis que les frais insuffisamment justifiés et les dommages-intérêts sont rejetés.

• Paiement de 13 516,95 euros au titre des charges et travaux
• Capitalisation des intérêts échus pour une année entière
• Prise en charge de 286,14 euros de frais nécessaires
• Rejet des frais de gestion courante non exceptionnellement justifiés
• Condamnation aux dépens et à 2 200 euros au titre de l’article 700

À faire

• Produire les procès-verbaux approuvant chaque exercice concerné
• Vérifier la qualité de propriétaire des lots
• Joindre les appels de fonds et le décompte individuel
• Documenter chaque frais postérieur à la mise en demeure
• Établir séparément mauvaise foi et préjudice distinct

À éviter

• Réclamer des charges non échues
• Imputer des relances antérieures à la mise en demeure
• Facturer des honoraires de gestion courante non exceptionnels
• Inclure les frais d’assignation parmi les frais de recouvrement
• Demander des dommages-intérêts sans preuve autonome du préjudice

La preuve des charges de copropriété exigibles

Le syndicat doit produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et budgets concernés, les appels de fonds et le décompte individuel. Le copropriétaire ne peut refuser les charges résultant d’une décision non annulée, mais peut contester le calcul de son solde individuel. La qualité de propriétaire et l’absence de paiement doivent également être établies.

Les frais nécessaires au recouvrement des charges

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer les frais nécessaires exposés après la mise en demeure. Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation. Les relances redondantes, les frais antérieurs, les honoraires correspondant à la gestion courante sans diligences exceptionnelles et les frais relevant des dépens ou de l’article 700 sont exclus. La sommation de payer peut toutefois être admise sur ce fondement.

Les conditions des dommages-intérêts distincts

Selon l’article 1231-6 du Code civil, le retard est réparé par les intérêts au taux légal. Une indemnisation supplémentaire exige la preuve cumulative de la mauvaise foi du débiteur et d’un préjudice indépendant du retard. La privation de trésorerie nécessaire à la gestion de l’immeuble ne suffit pas, à elle seule, à caractériser ce préjudice.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 44 du Code de procédure civile, Articles 5, 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 1343-2 du Code civil, Article 1256 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile