ORDONNANCE DU : 14 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02288 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3R56
AFFAIRE : S.C.I. [Localité 1] KLEBER C/ SAS DAN JOHN FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 1] KLEBER,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SAS DAN JOHN FRANCE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien LAMBERT de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Corinne DE PREMARE de la SCP H.B & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 18 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société civile immobilière [Localité 1] KLEBER est propriétaire d’un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2024, elle a donné à bail ce local à la société DAN JOHN FRANCE pour une durée de dix années à compter du 20 mai 2024. Le montant du loyer annuel est composé d’un loyer de base fixé à l’origine du bail à 285 000,00 euros, hors taxes et hors charges, à actualiser et à indexer chaque année, et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 11 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le Preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes. A titre exceptionnel, la SCI [Localité 1] KLEBER a consenti à la société DAN JOHN FRANCE une franchise totale de loyer de base alors en vigueur pendant les dix-huit premiers mois du bail.

Plusieurs mises en demeure de payer ont été adressées à la société DAN JOHN France, la dernière en date étant du 17 octobre 2025 pour le paiement de la somme de 242.793, 19€.

La société DAN JOHN France a, par exploit de commissaire de justice du 26 mars 2025, donné son congé à la SCI [Localité 1] KLEBER, à échéance du 27 novembre 2025.

Une saisie-conservatoire a été ordonnée, à la demande de la SCI [Localité 1] KLEBER, le 21 mai 2024 auprès de la BNP PARIBAS, établissement bancaire de la société DAN JOHN France, pour la somme de 248.256, 55€.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2025, la SCI [Localité 1] KLEBER a fait assigner la société DAN JOHN FRANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 15 mai 2026, de :

Dire la société [Localité 1] KLEBER recevable et bien fondée en ses demandes ;Débouter la société DAN JOHN FRANCE de l’ensemb1e de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,

Condamner par provision la société DAN JOHN FRANCE à payer à la société [Localité 1] KLEBER, les sommes suivantes, selon décompte arrêté au 23 avril 2026 et sous réserve de l’actualisation de la dette locative : Loyers, charges et accessoires impayés …………………………………………. 163 623,80 €Indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % ……………………………………..16 362,38 €Intérêts de retard contractuels …………………………………… parfaire au jour du paiement
TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire ……………………………………………….. 179 986,18 €

Ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les tenues de l’article 1342-3 du Code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 8 du Titre 11 du bail ;Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la société DAN JOHN FRANCE à payer à la société [Localité 1] KLEBER la somme de 5 000 €, par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société DAN JOHN FRANCE aux entiers dépens.
La société DAN JOHN FRANCE demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 11 mai 2026, de :

Constater que les demandes de la société [Localité 1] KLEBER se heurtent à des contestations sérieuses, et, en conséquence Débouter la société [Localité 1] KLEBER de toutes ses demandes. Condamner la société [Localité 1] KLEBER à payer à la société DAN JOHN FRANCE, à titre provisionnel, une somme de 70.918,09 € à valoir sur sa créance en restitution du dépôt de garantie. Ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire que le Bailleur a fait pratiquer sur le compte bancaire de la société DAN JOHN FRANCE le 14 novembre 2025 ou, à défaut, Enjoindre à la société [Localité 1] KLEBER de donner mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée sur le compte bancaire de la société DAN JOHN FRANCE le 14 novembre 2025 sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance qui sera rendue. Condamner la société [Localité 1] KLEBER à payer à la société DAN JOHN FRANCE, à titre provisionnel, une somme de 100 € à valoir sur le préjudice lié aux frais de saisie. Condamner la société [Localité 1] KLEBER à payer à la société DAN JOHN FRANCE la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société [Localité 1] KLEBER aux entiers dépens.
L’audience a eu lieu le 18 mai 2026. Les parties ont procédé au dépôt.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures de la demanderesse pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 3 août 2026 et le délibéré a été prorogé au 14 septembre suivant.

MOTIFS

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil prévoit « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 4.1 du Titre I du Bail relatif au « Loyer de base » stipule :

« Le loyer annuel de base (L0) est fixé à la somme de 285.000 € (DEUX CENT QUATRE VINGT CINQ MILLE EUROS) HORS TAXES et HORS CHARGES ; TVA en sus à la charge du Preneur au taux en vigueur au jour des règlements ».

Aussi, l’article 4.4 du Titre I du Bail relatif au « Loyer variable additionnel » stipule :
« Par ailleurs, le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxes tel que défini à l’article 4.1.2.2 du Titre II du Bail et le loyer de base annuel hors taxes. Ce pourcentage est le suivant : 11 %. »

L’article 11 du Titre I du Bail est relatif aux « STIPULATIONS SPECIFIQUES », l’article 11.3 ainsi rédigée :

« A titre exceptionnel, le Bailleur consent au Preneur :
– une franchise totale de loyer de base alors en vigueur pendant les dix-huit (18) premiers mois (la « Période ») du Bail, et ce, nonobstant l’application du loyer variable dans les conditions de l’article 4.1.2 du Titre I 1 du Bail.
– le Preneur réglera en conséquence pendant la Période uniquement un loyer variable pur conformément aux dispositions du 1er tiret de l’article 4.4 du Titre I du Bail (le « Loyer Variable Pur »). »

L’article 11.5 précise que « Par dérogation à l’article 4.4 du Titre I du Bail et de l’article 4.1.2.1 du Titre II du Bail, les Parties conviennent que pendant la Période, le Preneur réglera à titre exclusif un Loyer Variable Pur correspondant à 15 % du CA. »

Enfin, l’article 11.15 stipule « Pendant la période, le loyer sera appelé sur une base d’un montant trimestriel provisionnel de 35.000 euros (TRENTE CINQ MILLE EUROS) HORS TAXES et HORS CHARGES, TVA en sus à la charge du Preneur au taux en vigueur au jour du paiement, payable d’avance le jour de chaque trimestre […] »

En l’espèce, la SCI [Localité 1] KLEBER sollicite le paiement du loyer variable sur la base de la provision trimestrielle de 35 000 € hors taxes et hors charges, TVA en sus, ce alors que la société DAN JOHN France a justifié de son chiffre d’affaires sur la durée du bail, permettant un calcul précis des sommes dues. La défenderesse conteste en outre les sommes comptabilisées au titre des travaux et charges, dont la demanderesse ne justifie d’aucune manière. Par ailleurs, le décompte présente également des lignes intitulées « [D] [W].Assist. Conseil » sans que leur fondement contractuel ne soit précisé. Est également sollicité le paiement d’une indemnité forfaitaire contractuelle et d’intérêts de retard majorés, qui constituent une clause pénale susceptible de réduction en raison de son caractère manifestement excessif, et qui ne relève par conséquent pas du juge des référés. La demande de paiement provisionnel formée par la SCI [Localité 1] KLEBER fait donc l’objet de contestations sérieuses et doit être rejetée.

La société DAN JOHN France sollicite à titre reconventionnel la restitution du dépôt de garantie. Celui-ci étant versé notamment en garantie des loyers et charges, qui ne sont pas fixés par la présente décision, il ne saurait davantage être fait droit à la demande reconventionnelle qui souffre nécessairement également de contestations sérieuses.

Sur la saisie-conservatoire :

En application des articles L. 121-1 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution connaît de manière exclusive des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution des mesures conservatoires, ainsi que des demandes de dommages-intérêts fondées sur l’exécution de telles mesures.

La demande de mainlevée de la saisie conservatoire ainsi que la demande de dommages-intérêts afférentes seront en conséquence rejetés comme ne relevant pas du juge des référés.

Sur les demandes accessoires :

La SCI [Localité 1] KLEBER, qui succombe, sera tenue aux dépens.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Géraldine DUPRAT, Juge des référés, assistée de Catherine COMBY Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETONS les demandes provisionnelles formées par la SCI [Localité 1] KLEBER à l’encontre de la société DAN JOHN FRANCE ;

REJETONS la demande provisionnelle formée par la société DAN JOHN FRANCE à l’encontre de la SCI [Localité 1] KLEBER au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

REJETONS la demande de mainlevée de la saisie conservatoire ;

REJETONS la demande de dommages-intérêts formée au titre de l’exécution de la saisie conservatoire ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en exécution des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [Localité 1] KLEBER aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.