Trouble de jouissance pendant des travaux de réhabilitation : indemnisation malgré le rejet de la réduction de loyer

Les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement tout en permettant au locataire de devoir supporter les travaux nécessaires. L’article 1724 du Code civil prévoit une diminution du loyer lorsque les réparations privent le locataire d’une partie du logement pendant plus de vingt et un jours. Cette durée s’apprécie selon la privation effective, en tenant compte des équipements inutilisables et du chantier, et non de la seule présence des ouvriers.

Sur le fondement de l’article 9 du Code de procédure civile, le locataire devait démontrer une gêne excessive ou anormale. La preuve d’une indisponibilité continue de la salle de bains pendant plus de vingt et un jours n’a pas été rapportée, les attestations étant insuffisamment recevables ou précises et les photographies non datées. La réduction de loyer a donc été rejetée.

En revanche, les photographies et échanges de correspondances ont établi l’ampleur d’infiltrations d’eau, des retards d’intervention reconnus par le bailleur et l’obligation de prendre des douches chez un tiers. Ces éléments caractérisaient un trouble de jouissance, malgré l’information des occupants et l’utilité des travaux. Une indemnité de 1 000 euros a été accordée. Les dépens ont été mis à la charge du bailleur sur le fondement des articles 696 du Code de procédure civile et L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. L’exécution provisoire résultait de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Une locataire a dénoncé les nuisances, retards et dégâts des eaux causés par des travaux de réhabilitation réalisés par son bailleur social. La privation continue de la salle de bains pendant plus de vingt et un jours n’ayant pas été démontrée, la réduction de loyer a été refusée. Les infiltrations, retards et contraintes subies ont néanmoins justifié l’octroi de 1 000 euros.

Un bailleur social a entrepris, dans un immeuble occupé, d’importants travaux de réhabilitation portant notamment sur les fenêtres, les salles de bains, les installations électriques, la ventilation, le chauffage et l’isolation. Une locataire a dénoncé la durée et les nuisances des interventions, ainsi que des dégâts des eaux et des retards affectant son logement.

Elle a demandé une réduction de loyer et des dommages-intérêts. Le bailleur a soutenu que chaque séquence de travaux était inférieure à vingt et un jours, que les occupants avaient été informés et que les désagréments restaient normaux.

La juridiction a considéré que la privation continue de la salle de bains pendant plus de vingt et un jours n’était pas démontrée. En revanche, les infiltrations, les retards reconnus et la nécessité de prendre des douches chez un tiers établissaient un trouble de jouissance. La réduction de loyer a été refusée, mais une indemnité de 1 000 euros a été accordée.

• Travaux nécessaires réalisés dans un logement occupé
• Appréciation de la durée selon la privation effective du logement
• Gêne excessive ou anormale excédant les inconvénients normaux du chantier
• Preuve d’une impossibilité continue d’utiliser une partie du logement
• Établissement des infiltrations et retards d’intervention
• Prise en compte des efforts d’information et d’accompagnement du bailleur

• Photographies démontrant l’ampleur des infiltrations d’eau
• Courrier du 6 juillet 2024 signalant les infiltrations et retards
• Réponse du bailleur du 16 septembre 2024 reconnaissant des interventions retardées
• Attestations relatives aux douches prises chez un tiers
• Planning des travaux produit par le bailleur

Le locataire obtient une indemnisation lorsque les infiltrations, retards et privations ponctuelles sont suffisamment établis, même si la réduction de loyer échoue. Le bailleur reste tenu des dépens lorsque ses travaux licites ont néanmoins causé un trouble de jouissance démontré.

• Réduction de loyer exclue faute de privation continue prouvée
• Indemnisation du trouble fixée à 1 000 euros
• Retards et infiltrations imputables au suivi du chantier
• Dépens mis à la charge du bailleur
• Exécution provisoire du jugement

À faire

• Conserver les courriers signalant chaque nuisance ou infiltration
• Dater les photographies prises dans le logement
• Documenter chaque période d’indisponibilité d’une pièce
• Faire préciser les dates dans les attestations
• Recenser les équipements inutilisables pendant les travaux

À éviter

• Produire des photographies dépourvues de date
• Invoquer une durée globale sans distinguer les séquences
• Présenter des attestations aux dates imprécises
• Confondre présence des ouvriers et privation effective
• Réclamer une réduction sans prouver une gêne continue

La durée des travaux et la privation effective du logement

L’article 1724 du Code civil impose une diminution du loyer lorsque les réparations durent plus de vingt et un jours et privent le locataire d’une partie du logement. Le délai ne se calcule pas selon la seule présence des ouvriers, mais selon la privation effective, incluant les équipements inutilisables et le chantier. La juridiction a toutefois exigé la preuve d’une gêne continue, excessive et anormale entre les séquences d’intervention.

La preuve du trouble de jouissance locative

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. Les attestations imprécises ou ne respectant pas les conditions de l’article 232 du même code, ainsi que les photographies non datées, n’ont pas établi l’indisponibilité prolongée de la salle de bains. Les correspondances et photographies ont néanmoins démontré l’ampleur des infiltrations et les retards d’intervention.

La responsabilité du bailleur malgré la licéité des travaux

Les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 autorisent les travaux nécessaires tout en imposant la jouissance paisible du logement. L’information des occupants, l’utilité des travaux et les mesures d’accompagnement n’excluent pas un trouble indemnisable. Les infiltrations, les retards reconnus et la nécessité de prendre des douches chez un tiers ont justifié 1 000 euros de dommages-intérêts.

Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1724 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 232 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Loi n° 67-561 du 12 juillet 1967