COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 10 Septembre 2026

N° RG 24/00274 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HNSF

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 10 Janvier 2024, RG 21/01771

Appelants

Mme [E] [T] [Q]

née le 24 Décembre 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

M. [L] [I]

né le 10 Septembre 1986 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Christian FORQUIN, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [V] [G]

né le 08 Janvier 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] [Localité 5]

Représenté par la SELARL HINGREZ – MICHEL – BAYON, avocat au barreau d’ANNECY

Mme [Z] [J] [H]

née le 13 Janvier 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] [Localité 7]

sans avocat constitué

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 10 mars 2026 avec l’assistance de Madame [Z] DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

– Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente

– Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

– Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 22 mars 2017, M. [V] [G] et Mme [Z] [H] ont vendu à Mme [E] [Q] et M. [L] [I] un chalet à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] (Haute-Savoie) au prix de 320 000 euros.

Se prévalant de désordres affectant le garage attenant à ce bien, Mme [Q] et M. [I] ont, par actes des 27 et 29 novembre 2019, fait assigner M. [G] et Mme [H] devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Annecy aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 21 septembre 2020, le juge des référés a ordonné une telle mesure et désigné M. [U] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport définitif le 6 août 2021.

Puis, par actes des 14 et 24 septembre 2021, Mme [Q] et M. [I] ont fait assigner M. [G] et Mme [H] devant le tribunal judiciaire d’Annecy afin d’obtenir leur condamnation à payer la somme de 27 300 euros sur le fondement de la garantie des vices cachés et de l’obligation de délivrance conforme.

Par jugement réputé contradictoire du 10 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

– rejeté les demandes formées par Mme [Q] et M. [I],

– condamné Mme [Q] et M. [I] aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

– condamné Mme [Q] et M. [I] à payer à M. [G] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 23 février 2024, Mme [Q] et M. [I] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [Q] et M. [I] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– juger que leurs demandes sont recevables et fondées,

En conséquence,

Liminairement,

– juger que la demande de résolution judiciaire du contrat de vente immobilière est recevable et bien fondée, en ce qu’elle se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant et qu’elle est sollicitée compte tenu de l’ampleur des désordres survenus, à compter de l’année 2018, caractérisant un élément nouveau,

À titre principal,

– juger que le chalet à usage d’habitation qu’ils ont acquis est affecté d’une absence de délivrance conforme le rendant impropre à sa destination,

– en conséquence, prononcer la résolution du contrat de vente immobilière,

– condamner M. [G] à leur rembourser la somme de 320 000 euros, outre intérêts au taux légal,

– condamner M. [G] et Mme [H] à leur régler la somme de 35 900 euros toutes taxes comprises, avec intérêts au taux légal jusqu’au complet paiement,

À titre subsidiaire,

– dire et juger que le chalet à usage d’habitation qu’ils ont acquis était affecté par des vices cachés le rendant impropre à sa destination,

– en conséquence, prononcer la résolution du contrat de vente immobilière,

– condamner M. [G] à leur rembourser la somme de 320 000 euros, outre intérêts au taux légal,

– condamner M. [G] et Mme [H] à leur régler la somme de 35 900 euros toutes taxes comprises, avec intérêts au taux légal jusqu’au complet paiement,

– condamner les mêmes à celle de 6 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [G] demande à la cour de :

– constater que la demande de résolution formée pour la première fois en cause d’appel est une demande nouvelle qui est irrecevable,

– dire et juger que les conclusions sollicitant la résolution de la vente n’ont pas été publiées de sorte que la demande de résolution est irrecevable,

En conséquence,

– déclarer irrecevables et en toute hypothèse mal fondées les demandes de Mme [Q] et M. [I] visant à obtenir le prononcé de la résolution du contrat de vente comme prescrites ou forcloses, nouvelles en cause d’appel, pour défaut de publication de l’assignation,

– confirmer le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

– débouter Mme [Q] et M. [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

En toute hypothèse, et y ajoutant,

– condamner Mme [Q] et M. [I] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [Q] et M. [I] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2026.

*

La déclaration d’appel n’a pas été signifiée à Mme [H] le 22 avril 2024 (procès-verbal de perquisition, Mme [H] ayant déménagé hors de la compétence territoriale du commissaire de justice) laquelle n’a pas constitué avocat. Puis les conclusions des appelants lui ont été signifiées le 27 mai 2024 par acte délivré à sa personne, comportant assignation d’avoir à comparaître devant la cour d’appel de Chambéry dans le délai de 15 jours, et lui indiquant que faute pour elle de constituer avocat, elle s’exposait à ce qu’un arrêt soit rendu sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résolution du contrat de vente :

– sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile :

Selon l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur à la date de l’appel du 23 février 2024, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce dans leurs premières conclusions transmises par voie électronique le 15 mai 2024, les appelants ont demandé à la cour de ’dire et juger que le contrat de vente sera résolu’.

Il s’agit d’une véritable prétention ayant pour objet de trancher les droits des parties, et tendant à la résolution de la vente.

Dès lors la demande telle que formulée dans les dernières conclusions des appelants, tendant au prononcé de la résolution de la vente, qui a le même objet, a été formée dans le respect des exigences de l’article 910-4 du code de procédure civile.

– sur le fondement des articles 564 et suivants du code de procédure civile :

L’article 564 du code de procédure civile prévoit, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise toutefois que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Selon l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la demande en prononcé de la résolution de la vente, fondée sur la garantie des vices cachés et le manquement à l’obligation de délivrance déjà invoqués devant le premier juge, tend aux mêmes fins de mise en oeuvre de la garantie légale due par le vendeur. Aucune irrecevabilité n’est à constater à cet égard.

– sur l’absence de publication de la demande de résolution de la vente immobilière :

Selon l’article 28, 1 et 4, c, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, doivent être publiées les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort portant ou constatant entre vifs soit mutation ou constitution de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et hypothèques, soit bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus, soit titre d’occupation du domaine public de l’Etat ou d’un de ses établissements publics constitutif d’un droit réel immobilier ainsi que cession, transmission ou retrait de ce titre.

Conformément à l’article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, point 5, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Les appelants ne justifient pas d’une publicité foncière de leur demande à la date à laquelle la cour statue. La demande en résolution de la vente est irrecevable.

Sur la demande en restitution intégrale du prix de vente d’un montant de 320 000 euros :

En l’absence de résolution de la vente, la demande subséquente en restitution de l’intégralité du prix de vente est mal fondée. Il y a lieu de la rejeter.

Sur la demande en paiement d’une somme de 35 900 euros de dommages-intérêts :

Les appelants demandent :

– 27 500 euros de dommages-intérêts au titre du coût de reconstruction du garage,

– 8 000 euros de dommages-intérêts au titre de leur préjudice de jouissance.

Il y a lieu de rechercher si cette demande est fondée au vu des différents fondements juridiques invoqués par les appelants.

– sur le fondement de l’obligation de délivrance :

Selon l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. En vertu de l’article 1611 du code civil, dans tous les cas le vendeur doit être condamné à tous dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

La délivrance conforme s’apprécie au regard du bien immobilier convenu au contrat de vente.

En l’espèce l’acte authentique de vente du 22 mars 2017 ne porte que sur un chalet à usage d’habitation et un terrain attenant, cadastré Section A n° [Cadastre 1], à [Localité 9]. Le garage n’est pas évoqué dans cet acte authentique.

La demande en dommages-intérêts pour manquement à une obligation de délivrance conforme relativement au garage et à l’absence de permis de construire du garage est mal fondée.

– sur le fondement de l’obligation de garantie des vices cachés :

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce le contrat comporte en page 11 une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Il y a lieu de rechercher s’il est démontré que les vendeurs avaient connaissance de vices répondant aux critères de l’article 1641 du code civil, ou susceptibles de le devenir, à la date de la vente du 22 mars 2017.

Le procès-verbal de constat du 18 octobre 2019, qui indique la présence de mastic dans des fissures affectant le garage, n’est en soi pas révélateur d’une connaissance du vice affectant celui-ci par le vendeur. En effet, le mastic n’a pas pour effet de cacher les fissures, ainsi que les photographies annexées au constat en rendent compte. Il en est de même de la laine de verre dans une importante fissuration. De plus la date de pose du mastic et de la laine de verre n’est pas connue et il n’est pas établi qu’elle soit imputable aux vendeurs, M. [G] et Mme [H].

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, page 11, que les fissures visibles sur la face avant du garage n’existaient pas lors de la vente, en 2017, et que les fissures sont apparues dans toute leur ampleur en été 2018, la sécheresse ayant alors révélé les insuffisances de la construction. L’expert indique que le garage n’a pas été construit dans les règles de l’art, et que la responsabilité en incombe au constructeur ayant précédé M. [G]. Il précise que les fondations de la construction sont d’une profondeur insuffisante et que le sol est d’une mauvaise qualité, ce qui explique les mouvements constatés.

M. [G] a indiqué à l’expert avoir fait réaliser en 2007 une rénovation du garage par une mise en peinture précédée d’un entoilage sur la façade Nord et sur une bande de 40 cm sur le mur arrière contre le bâtiment d’habitation.

L’expert indique en page 10 de son rapport que la façade Nord a été entièrement entoilée avant peinture, et que des sondages permettent de constater la présence de petites fissures dans les agglos. Il précise en page 11 que le décapage de l’entoilage du mur Nord ne permet pas de découvrir des fissures importantes des agglos, à l’exception d’une fissure verticale visible parce que l’entoilage a cédé. M. [M], artisan rénovateur, atteste avoir réalisé des travaux de réfection chez M. et Mme [G], en réalisant un entoilage sur des murs qui avaient ’de grosses irrégularités, et des micro-fissures à plusieurs endroits sur la façade du garage’. Cependant l’expert judiciaire, dans une réponse aux dires, page 13, remarque que M. [M] qui a constaté des micro-fissures, ne pouvait pas supputer des fondations non-conformes. Il observe que les grosses irrégularités qu’il évoque sont celles résultant d’un défaut d’alignement des agglos, et souligne qu’il n’est pas fait état de fissures mais de micro-fissures dans les déclarations de M. [M].

Il ressort de ces éléments que les vendeurs avaient connaissance de micro-fissures et de ’grosses irrégularités’ correspondant à des défauts de planéité ou esthétiques nécessitant un simple entoilage, mais n’avaient pas conscience de fissures ni de grosses fissures ou de vices affectant la structure ou la solidité du garage. Il ne résulte pas du rapport d’expertise que les micro-fissures et grosses irrégularités révélaient un risque de grosses fissurations. Dès lors la demande d’intervention d’un artisan pour cacher de simples micro-fissures et irrégularités n’est pas révélatrice d’une connaissance de vices rendant le garage impropre à sa destination, ou ni même de vices en germe susceptibles d’affecter sa solidité ou structure à l’avenir.

En outre il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’acquéreur a eu connaissance dès la vente d’un frottement affectant la porte du garage, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’un vice caché.

Par ailleurs la proposition d’indemnisation de 4 000 euros offerte par les vendeurs par l’intermédiaire de leur conseil fin mars 2019 démontre une intention de trouver une solution amiable au litige, mais n’est pas en elle-même révélatrice d’une connaissance de vices antérieurs à la vente.

Dès lors, il n’est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance avant la vente des vices affectant le garage de nature à le rendre impropre à sa destination à terme, de sorte que la clause d’exonération de garantie des vices cachés doit s’appliquer.

– sur le fondement du dol et d’un manquement à une obligation d’information :

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil que le devoir d’information pré-contractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1137 du code civil, dans sa version en vigueur à la date de la vente, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce il a déjà été observé qu’il n’est pas démontré que les vendeurs connaissaient des vices autres que des micro-fissures et défauts de planéité affectant l’esthétique, ni un manquement aux règles de l’art dans la construction du garage.

Par ailleurs le défaut d’autorisation administrative de construction du garage est sans lien démontré avec les vices de construction affectant celui-ci, et, de surcroît, n’avait pas de lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat.

Aucune dissimulation intentionnelle d’une information par les vendeurs, dont l’importance était déterminante pour le consentement des acquéreurs, n’est démontrée.

La demande en dommages-intérêts pour manquement à une obligation d’information ou dol est mal fondée.

Au regard de tout ce qui précède le jugement est confirmé en ce qu’il rejette les demandes en dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En vertu de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les dispositions du jugement statuant sur les frais et dépens sont confirmées.

Les appelants, parties perdantes, sont condamnés aux dépens de la procédure d’appel et à payer à M. [G] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions objet d’appel,

Y ajoutant,

Déclare la demande en résolution de la vente irrecevable,

Rejette la demande en restitution du prix de vente de 320 000 euros outre intérêts au taux légal,

Condamne Mme [E] [Q] et M. [L] [I] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [E] [Q] et M. [L] [I] à payer à M. [V] [G] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 10 septembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Delphine AVERLANT, Greffière.

La Greffière Le Président