Expédition conforme le Minute n° :

Copie exécutoire le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

CHAMBRE 1

N° REPERTOIRE :
N° RG 25/00300 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-FZSM

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SARL ALTITUDE EXPERT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle HAMEL de la SELARL HAMEL ISABELLE, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 97

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Francois-xavier CHAPUIS de la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY, vestiaire : 46A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Valérie ESCALLIER, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame Fanny ROBERT, Juge
Madame Amandine MASSON, Juge
GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

DEBATS

Audience publique du 11 Juin 2026.
Délibéré fixé au 10 septembre 2026.

Le 27 février 2023, une promesse unilatérale de vente par la SARL ALTITUDE EXPERT au profit de monsieur [J] [C] a été régularisée en l’étude de Maître [H] [T], notaire.
Cette promesse de vente portait sur un bien situé [Adresse 3] à [Localité 2], à usage commercial de café, débit de boissons, vente de journaux, articles de fumeurs et bazar, débit de tabac, jeux de la Française des jeux et à usage d’habitation.
Cette promesse a été consentie jusqu’au 12 mai 2023 à 16 heures pour un prix de 340.000 €
Une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 34.000 € a été convenue et le bénéficiaire s’est engagé à verser à titre de dépôt de garantie la somme de 10.000 € qui a été séquestrée par le notaire.
Cette promesse a été régularisée sous la condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt au montant maximal de 328.500 €, sur une durée maximale de remboursement de 25 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 3% l’an (hors assurances).

Le 27 avril 2023, à la demande de monsieur [C], a été régularisé un avenant à cette promesse de vente, la condition suspensive d’obtention d’un prêt étant prorogée à la date du 15 juin 2023.

Par courriel du 15 juin 2023, monsieur [C] a transmis au notaire deux documents pour justifier qu’il n’avait pas obtenu le prêt selon les modalités fixées.

Me [T] lui a adressé un courrier recommandé le 4 juillet 2023 sollicitant des pièces complémentaires, qui n’a pas été retiré par monsieur [C].

Le conseil de la SARL ALTITUDE EXPERT a adressé un deuxième courrier recommandé à monsieur [C] le 24 octobre 2024 aux fins de solliciter le règlement de la somme de 34.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation sous la forme d’un chèque de 24 000 euros et la confirmation de la libération de la somme de 10 000 euros détenue par le notaire en qualité de séquestre.

Monsieur [J] [C] n’a pas effectué le règlement réclamé.

Par acte délivré le 4 février 2025, la SARL ALTITUDE EXPERT a assigné monsieur [J] [C] devant le tribunal judiciaire d’ANNECY en paiement de la somme de 34 000 euros et libération de la somme séquestrée en l’étude du notaire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 novembre 2025 et l’affaire a été fixée et retenue à l’audience des plaidoiries du 11 juin 2026.
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré rendu par mise à disposition au greffe était fixée au 10 septembre 2026.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 2 septembre 2025, la SARL ALTITUDE EXPERT a formulé les demandes suivantes :
“
Vu les dispositions des articles 1101, 1103 et 1104 du code civil
Vu les dispositions de l’article 1353 du code civil
Vu les dispositions des articles 1231-5 et suivants du code civil
Vu les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile
Vu les dispositions des articles R444-55° et A 442-32 du code de commerce.

DIRE ET JUGER la SARL ALTITUDE EXPERT bien fondée en ses demandes.

DÉBOUTER Monsieur [J] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions
contraires.

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [J] [C] à payer à la SARL ALTITUDE EXPERT
– La somme de 34.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’indemnité d’immobilisation conformément à la promesse de vente régularisée le 27 février 2023, en application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil outre intérêts de droit à compter du 24 octobre 2024, date de la mise en demeure conformément à l’article 1231-6 du code civil,
– La somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code civil,

AUTORISER la SARL ALTITUDE EXPERT à débloquer la somme de 10.000 € séquestrée en l’Etude de Me [T], notaire associé.

CONDAMNER encore Monsieur [J] [C] à rembourser à la SARL ALTITUDE EXPERT les émoluments de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article A 442-32 du code de commerce qu’un huissier de justice chargé de l’exécution forcée de la décision à intervenir serait conduit à lui facturer,

CONDAMNER encore Monsieur [J] [C] aux entiers dépens.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 23 octobre 2025, monsieur [J] [C] a formulé les demandes suivantes :
“
Vu les articles 1304 et suivants et 1231-5 du Code civil,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
A titre principal :
– Déclarer la SARL ALTITUDE EXPERT mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

A titre subsidiaire :
– Juger que la pénalité contractuelle est manifestement excessive par rapport au préjudice subi par la SARL ALTITUDE EXPERT ;
– Ramener le montant de l’indemnité à de plus justes proportions ;

En tout état de cause :
– Condamner la SARL ALTITUDE EXPERT à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner la SARL ALTITUDE EXPERT aux entiers dépens.”

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 9 du code de procédure civile dispose que :
Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

1; sur la purge du droit de préférence du locataire commercial :

Monsieur [C] oppose aux demandes de la SARL ALTITUDE EXPERT l’absence de purge du droit de préférence du locataire commercial qui a pour conséquence de priver la promesse de vente de tout effet au regard des stipulations contractuelles.

Il s’en suit que ce moyen soulevé par monsieur [C] doit être examiné avant de procéder à l’analyse des réclamations de la demanderesse fondées sur l’exécution du contrat.
La SARL ALTITUDE EXPERT n’a pas répondu à l’argumentation de monsieur [C].

L’article 1101 du code civil dispose que:
Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1103 du code civil dispose que :
Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article1124 du code civil dispose que :
La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il n’est pas contesté que lors de la signature de la promesse unilatérale de vente consentie par la SARL ALTITUDE EXPERT, les locaux objets de la promesse étaient loués à la SNC [Z] [O], laquelle bénéficie d’un droit de préférence en application des dispositions d’ordre public de l’article L145-46-1 du code de commerce.

Insérée dans le chapitre intitulé “réserves”avant l’énoncé des conditions suspensives, le paragraphe relatif à la purge du droit de préférence du locataire du bail commercial est rédigé de la façon suivante :
“ En cas de réalisation de ce droit de préférence (acceptation et vente), les présentes ne produiront pas leurs effets entre les parties. Si l’acceptation n’est pas recueillie dans le délai, la présente réserve sera levée.
Compte tenu des délais inhérents à la signature, de l’incertitude du prix à convenir et des conditions de la vente, le promettant déclare ne pas avoir été en mesure de purger ce droit préalablement aux présentes.
Les parties repoussent alors leur engagement de conclusion de la vente, aux conditions des présentes, jusqu’à sa purge, les différentes dates d’échéance tenant compte de l’expiration de cette période.
Les parties sont donc averties qu’elles ne sont aucunement liées tant que la purge de ce droit ne sera pas réalisée, et que les présentes ne produiront automatiquement effet entre elles qu’à sa réalisation.”

Aucun élément sur ce point n’est versé aux débats par la demanderesse sur laquelle pesait cette charge de la purge du droit de préemption du locataire dont l’exécution n’est pas justifiée, et qui est un préalable à l’existence d’un lien contractuel entre les parties, avant de pouvoir se prévaloir de la sanction du bénéficiaire de la promesse qui n’aurait pas satisfait à ses obligations inhérentes à la condition suspensive d’obtention du prêt.

De ce fait, la SARL ALTITUDE EXPERT sera déboutée de toutes ses demandes en paiement et de ses demandes subséquentes au titre des frais d’exécution forcée de la condamnation dirigées à l’encontre de la partie défenderesse, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens soutenus par monsieur [C].

2; sur les autres demandes:

Succombant au principal, la SARL ALTITUDE EXPERT sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code procédure civile et supportera les dépens de l’instance.

Elle sera condamnée à verser la somme de 2000 euros à monsieur [C] au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS,
par jugement contradictoire et en premier ressort,

– Déboute la SARL ALTITUDE EXPERT de sa demande de condamnation de monsieur [J] [C] à lui payer la somme de 34 000 euros à titre de dommages et intérêts et d’autorisation de libération d e la somme de 10 000 euros séquestrée en l’étude de Maître [T] ainsi que des demandes subséquentes relatives aux intérêts et frais d’exécution

– Déboute la SARL ALTITUDE EXPERT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

– Condamne la SARL ALTITUDE EXPERT à payer à monsieur [J] [C] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– Condamne la SARL ALTITUDE EXPERT aux entiers dépens de l’instance

– Rejette toutes autres demandes, demandes plus amples ou contraires

– Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE DIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par l’un des juges en ayant délibéré ( art 452 C.P.C ) et le Greffier

Le Greffier, Valérie ESCALLIER,