Résiliation judiciaire du bail pour sous-location interdite et défaut de résidence principale

Sur le fondement des articles 1224, 1227, 1229 et 1729 du Code civil, la résiliation judiciaire peut être prononcée lorsque l’inexécution des obligations du preneur présente une gravité suffisante. Les articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, combinés au bail, imposent au locataire d’occuper effectivement le logement au moins huit mois par an et encadrent strictement la sous-location. La juridiction retient l’inoccupation du logement par le preneur, l’occupation permanente par une tierce personne contre rémunération et l’absence d’information régulière du bailleur. Ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts du preneur.

L’occupante est déclarée sans droit ni titre. L’expulsion est ordonnée selon les articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, après expiration du délai de deux mois suivant le commandement de libérer les lieux. La suppression de ce délai est refusée, faute d’urgence établie, tandis que le bénéfice de l’article L.412-6 est maintenu.

En application des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur reste tenu de l’arriéré locatif. Une indemnité d’occupation, égale au loyer et aux charges, est due jusqu’à libération définitive. Les dépens sont mis à la charge des défendeurs sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ; aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700.

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Le bailleur a établi l’inoccupation du logement par le preneur et sa sous-location non autorisée à une occupante. Le juge a prononcé la résiliation judiciaire, condamné le preneur à l’arriéré, ordonné l’expulsion après le délai légal et mis les défendeurs in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation et des dépens.

Un bailleur social a donné à bail un logement à un preneur et à une cotitulaire. Après le congé de cette dernière, le preneur est demeuré seul titulaire du bail.

Le bailleur a constaté que le preneur ne résidait plus dans le logement et qu’une occupante y vivait avec ses enfants depuis septembre 2024, en lui versant une somme mensuelle comprise entre 650 et 800 euros. Un procès-verbal de commissaire de justice a confirmé la présence de l’occupante, la composition du foyer et les noms figurant sur la boîte aux lettres.

L’occupante a reconnu la sous-location et produit des ordres de virement. Le preneur, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le bailleur a demandé la résiliation du bail, le paiement de l’arriéré, l’expulsion et une indemnité d’occupation.

La juridiction prononce la résiliation judiciaire pour inoccupation et sous-location non autorisée, condamne le preneur à l’arriéré, ordonne l’expulsion après le délai légal et met les défendeurs in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation et des dépens.

• Établir que le logement constitue la résidence principale du preneur.
• Vérifier le respect de l’occupation minimale de huit mois par an.
• Caractériser une sous-location moyennant une contrepartie financière.
• Constater l’absence d’information régulière du bailleur.
• Apprécier la gravité des manquements contractuels.
• Fixer l’indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

• Procès-verbal de constat du commissaire de justice du 3 novembre 2025.
• Déclarations de l’occupante sur la sous-location depuis septembre 2024.
• Ordres de virement mensuels versés par l’occupante.
• Présence des noms sur la boîte aux lettres du logement.
• Courriel de la mairie confirmant l’occupation familiale des lieux.

Le preneur perd son droit au bail en raison de l’inoccupation et de la sous-location non autorisée. L’occupante doit libérer les lieux, tandis que le preneur reste tenu de l’arriéré et les deux occupants répondent solidairement de l’indemnité d’occupation et des dépens.

• Résiliation judiciaire du bail au 10 septembre 2026
• Paiement de 18 228,42 euros par le preneur
• Paiement des loyers jusqu’à la résiliation
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive
• Expulsion après commandement et délai de deux mois
• Prise en charge solidaire des dépens

À faire

• Vérifier l’occupation effective du logement
• Faire établir un constat circonstancié
• Documenter les paiements de sous-location
• Notifier régulièrement les actes de procédure
• Actualiser le décompte locatif

À éviter

• Autoriser une sous-location sans accord écrit
• Négliger l’information du bailleur
• Confondre occupation et résidence principale
• Demander une expulsion immédiate sans urgence prouvée
• Omettre le délai légal après commandement

La résidence effective du locataire

Le bail et les articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 imposent une résidence effective dans le logement, au moins huit mois par an. Le juge retient l’absence de résidence du preneur, établie par le constat et les déclarations de l’occupante, pour caractériser le manquement contractuel.

La sous-location interdite du logement

La sous-location est interdite par le bail et les dispositions rappelées par la juridiction, sauf exceptions légalement encadrées et information du bailleur. Le paiement mensuel versé par l’occupante, son occupation permanente et l’absence de preuve d’information régulière du bailleur caractérisent une sous-location illicite, justifiant la résiliation sur le fondement des articles 1224, 1227, 1229 et 1729 du Code civil.

Le délai légal d’expulsion

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution impose, en principe, un délai de deux mois après le commandement de libérer les lieux. Sa suppression est refusée faute d’urgence démontrée. Le juge maintient également le bénéfice de la période de sursis prévue par l’article L.412-6.

Article 474 du Code de procédure civile, Articles 1224, 1227, 1229, 1728 et 1729 du Code civil, Articles 2, 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, Articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.412-1, L.412-3 à L.412-7 et L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 à L.433-3 du Code des procédures civiles d’exécution