Responsabilité décennale : vendeur constructeur et traitement antifongique défectueux d’un immeuble humide

Sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, la cour retient la qualité de constructeur du vendeur qui avait fait réaliser plusieurs travaux et reconnaissait les avoir commandés. Les désordres fongiques, l’effondrement partiel d’un plancher et l’impropriété à destination de l’appartement caractérisent des dommages relevant de la responsabilité décennale. La dissimulation d’un état parasitaire ancien et l’absence de remédiation adaptée fondent également la responsabilité contractuelle au regard des articles 1137 et 1231-1 du code civil.

L’entreprise chargée du traitement des bois a engagé sa responsabilité en raison d’un manquement à son devoir de conseil : elle a réalisé des traitements sans préconiser la mise hors d’eau du bâtiment ni la dépose des parquets contaminés. La cour écarte en revanche la responsabilité de l’entreprise intervenue sur le réseau pluvial, l’imputabilité des désordres n’étant pas établie.

La connaissance de l’humidité par les acquéreurs ne suffit pas à caractériser une faute contributive, compte tenu de leur qualité de profanes et des travaux promis avant la vente. Les factures de réparation, communiquées et jugées cohérentes par l’expert, établissent le préjudice matériel. Les demandes locatives et de perte de chance ne sont pas examinées au fond, faute de figurer dans le dispositif des conclusions, conformément à l’article 954 du code de procédure civile. Les frais d’expertise et de déplacement sont pris en compte au titre de l’article 700 du même code.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La cour retient la responsabilité décennale du vendeur, qualifié de constructeur, pour les désordres liés à l’humidité, à la mérule et aux atteintes structurelles. Elle retient aussi le manquement de l’entreprise de traitement à son devoir de conseil, mais écarte la responsabilité de l’entreprise de plomberie faute de lien causal. Aucune faute n’est imputée aux acquéreurs et une indemnité leur est accordée.

Des acquéreurs ont acheté un immeuble composé de quatre appartements après qu’un vendeur s’était engagé à faire vérifier et traiter les abouts de solives ainsi que les traces d’humidité. Une entreprise spécialisée est intervenue sur les bois et les maçonneries, tandis qu’une autre a repris le réseau pluvial.

Après l’acquisition, des attaques fongiques, de la mérule, des pourritures de solives et un effondrement partiel de plancher ont été constatés. Plusieurs expertises ont mis en évidence une humidité persistante, des travaux antérieurs insuffisants et l’absence de traitement structurel adapté. Les acquéreurs ont engagé des travaux de réfection des quatre appartements.

La cour retient la responsabilité décennale du vendeur, qualifié de constructeur, ainsi que la responsabilité de l’entreprise de traitement pour manquement à son devoir de conseil. Elle écarte celle de l’entreprise de plomberie, faute de lien causal établi, et refuse de retenir une faute des acquéreurs. Une indemnité est accordée au titre des travaux et du préjudice moral.

• Qualité de constructeur établie par les travaux réalisés ou commandés
• Dommages compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à destination
• Lien d’imputabilité entre les désordres et la sphère d’intervention
• Traitement antifongique réalisé sans mise hors d’eau préalable
• Absence de préconisation sur la dépose des parquets contaminés
• Faute des acquéreurs non démontrée malgré leur connaissance de l’humidité

• Rapports d’expertise judiciaire constatant mérule, humidité et pourriture
• Aveu du vendeur sur les travaux réalisés durant son occupation
• Rapport parasitaire ancien dissimulé lors de la vente
• Facture de l’entreprise décrivant les traitements des bois et maçonneries
• Factures de réfection des quatre appartements jugées cohérentes

Le vendeur est tenu d’indemniser les acquéreurs et de garantir l’entreprise de traitement et son assureur dans la limite de 75 %. L’entreprise de plomberie échappe à toute condamnation, tandis que les acquéreurs obtiennent la réparation du préjudice matériel et moral.

• Condamnation in solidum au paiement du préjudice matériel
• Indemnisation distincte du préjudice moral imputé au vendeur
• Garantie du professionnel et de l’assureur limitée à 75 %
• Exclusion de responsabilité de l’entreprise de reprise du réseau pluvial
• Prise en compte des frais d’expertise au titre de l’article 700

À faire

• Identifier les travaux réalisés avant la vente
• Produire les rapports parasitaires antérieurs
• Documenter précisément chaque désordre structurel
• Communiquer devis et factures de réparation
• Inscrire toutes les prétentions au dispositif

À éviter

• Omettre les documents techniques déterminants
• Traiter l’humidité sans assurer la mise hors d’eau
• Laisser les matériaux contaminés en place
• Alléguer un lien causal seulement hypothétique
• Présenter en appel une demande hors dispositif

La responsabilité décennale du vendeur constructeur

L’article 1792 du code civil s’applique lorsque des dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. L’article 1792-1 qualifie notamment de constructeur celui qui vend un ouvrage qu’il a construit ou fait construire. La cour retient cette qualité au vendeur en raison des travaux qu’il avait fait réaliser et de son propre aveu. Les atteintes fongiques et l’effondrement partiel du plancher caractérisent des dommages décennaux.

Le devoir de conseil de l’entreprise de traitement

Les travaux portant sur la structure du plancher constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil. L’entreprise a toutefois surtout manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas l’attention du propriétaire sur la nécessité d’une mise hors d’eau du bâtiment et de la dépose des parquets contaminés. Cette intervention incomplète a contribué à la persistance et à la diffusion des désordres, sans être à l’origine de leur aggravation initiale.

La portée du dispositif des conclusions d’appel

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est saisie que des prétentions figurant dans le dispositif des conclusions. Les demandes relatives au préjudice locatif et à la perte de chance de revenus financiers, absentes de ce dispositif, ne sont donc pas examinées au fond. Les frais de transport et d’expertise amiable sont pris en compte dans l’évaluation des frais irrépétibles.

Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile