République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 15/10/2026

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Minute électronique

N° RG 24/02229 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VROC

Jugement (N° 22/01745)

rendu le 19 février 2024 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [V] [O]

né le 10 février 1948 à [Localité 1] (Algérie)

Madame [N] [L] épouse [O]

née le 17 août 1958 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentés par Me Maxime Moulin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SARL R&D représentée par M. [C] [T], pris en qualité de mandataire ad hoc de la SCI MI&A

ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Me Emilie Guillemant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 25 juin 2026 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026 après prorogation du délibéré en date du 1er octobre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 juin 2026

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Par acte sous seing privé du 7 novembre 2017, M. [V] [O] et son épouse, Mme [N] [L] (les époux [O]), se sont engagés à vendre à la société civile immobilière MI&A, qui s’est engagée à l’acquérir, un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le prix principal de 210 000 euros, outre 16 350 euros correspondant aux frais d’acte, sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur, pour le 21 décembre 2017, d’un ou plusieurs prêts d’un montant global de 240 000 euros maximum, amortissables sur une durée maximale de vingt ans et productifs d’intérêts au taux nominal, hors assurance, de 1,80% l’an au maximum.

A défaut d’avoir obtenu son financement, la société MI&A n’a pas levé l’option et le contrat initial est devenu caduc.

Par décision de ses associés en date du 20 septembre 2018, la société MI&A a procédé à sa dissolution et à sa liquidation amiable, laquelle a été clôturée le 29 novembre 2018. Sa radiation du registre du commerce et des sociétés a été publiée au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales le 9 décembre 2018.

Par ordonnance du 27 juin 2019 rendue à la requête des époux [O], le président du tribunal de grande instance de Lille a désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée R&D, prise en la personne de Maître [E] [H], en qualité de mandataire ad hoc de la société MI&A aux fins de la représenter dans le cadre de la procédure devant l’opposer aux époux [O] et d’assurer l’exécution du jugement à intervenir.

Par acte du 28 février 2022, les époux [O] ont fait assigner la société MI&A prise en la personne de son mandataire ad hoc, la société R&D, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la réparation de leurs préjudices résultant de la non-réitération de la vente.

Par jugement contradictoire du 19 février 2024, le tribunal judiciaire a :

– débouté les époux [O] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société MI&A, représentée par la société R&D, prise en la personne de Maître [C] [T],

– ordonné la restitution de la somme de 1 000 euros séquestrée auprès de Maître [Z] [B], notaire à [Localité 6], à la société MI&A, représentée par la société R&D, prise en la personne de Maître [C] [T],

– débouté la société MI&A, représentée par la société R&D, prise en la personne de Maître [C] [T], de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– condamné solidairement les époux [O] aux dépens et à verser à la société MI&A, représentée par la société R&D, prise en la personne de Maître [C] [T], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs autres demandes,

– rappelé que la présente décision était exécutoire de droit par provision.

Les époux [O] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 26 juin 2024, demandent à la cour, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

– juger que la société MI&A a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard,

– fixer au passif de la société MI&A la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues,

– condamner la société MI&A à verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues,

– condamner la société R&D, ès qualités de mandataire ad hoc de la société MI&A, à régler la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues,

– juger que le dépôt de garantie de 1 000 euros leur sera attribué,

– ordonner la compensation,

– fixer au passif de la société MI&A la somme de 3 000 euros au titre de l’indemnité due au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société R&D, ès qualités de mandataire ad hoc de la société MI&A, à régler la somme de 3 000 euros au titre de l’indemnité due au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter la société MI&A, représentée par la société R&D , de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– la condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 25 septembre 2024, la société MI&A, représentée par la société R&D, prise en la personne de Maître [C] [T], demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1224, 1231 et 1231-5 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [O] de leur demande de dommages et intérêts formée à son encontre, ordonné la restitution du séquestre de 1 000 euros, condamné solidairement les époux [O] aux dépens et à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de :

– débouter purement et simplement les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– ordonner le déblocage de la somme séquestrée à son profit,

– condamner solidairement ou in solidum les époux [O] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel et à lui verser la somme de 3 000 euros en première instance et 3 000 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que si la déclaration d’appel et le dispositif des dernières conclusions d’appelants critiquent les chefs du dispositif du jugement ayant débouté la société MI&A de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et débouté les parties de leurs autres demandes, aucune prétention n’est émise à ce titre, tandis que la société MI&A, représentée par la société R&D, ès qualités, n’a pas formé appel incident de ces chefs de jugement, de sorte que la décision entreprise ne peut qu’être confirmée de ces chefs.

Sur la demande principale de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société MI&A

Les époux [O] soutiennent que c’est à tort que le premier juge les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, faisant valoir que la société MI&A est pleinement responsable du défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt dès lors qu’elle était en mesure de bénéficier d’un prêt conforme aux stipulations du compromis, mais qu’elle l’a refusé pour des raisons injustifiées, et en ce qu’elle n’a ni notifié son refus de prêt, ni répondu à la mise en demeure qui lui a été adressée à cette fin par les vendeurs.

La société MI&A, représentée par la société R&D, prise en la personne de Maître [C] [T], soutient que le premier juge a justement retenu que les conditions d’engagement de sa responsabilité contractuelle n’était pas réunies, faisant valoir qu’elle n’a commis ni faute ni négligence dans l’exécution de ses obligations relatives à la levée de la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts pour le financement du bien et qu’elle a régulièrement justifié d’au moins un refus de prêt conforme aux stipulations contractuelles, dont elle soutient qu’il ne lui est pas imputable dès lors que la société Banque populaire du Nord, qui lui avait préalablement donné un accord de principe conditionné aux cautionnements de l’un de ses associés (M. [K] [J]) et de la SACCEF, lui a finalement refusé son concours dès lors que ce dernier organisme conditionnait son cautionnement à l’engagement de caution de son autre associé, M. [Y] [J], lequel ne pouvait être obtenu.

Sur ce,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du même code prévoit par ailleurs que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il résulte de l’article 1231 du même code qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-5 précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article 1304-3 alinéa 1er du même code dispose enfin que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est constant qu’il appartient à l’emprunteur, bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (1ère civ., 13 novembre 1997, pourvoi n°95-18.276, publié) ; qu’à cet égard, une seule demande conforme suffit, sauf convention contraire ( 3ème civ., 8 décembre 1999, pourvoi n°98-10.766, publié) ; qu’il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition (3ème civ., 26 mai 2010, pourvoi n°09-15.317, publié) ; qu’enfin, la condition ne peut être réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par un autre que le débiteur engagé sous cette condition (1ère civ., 23 novembre 1983, n°82-14.827).

En l’espèce, le contrat de vente immobilière conclu entre les parties le 7 novembre 2017 stipule, au profit de l’acquéreur, la condition suspensive suivante :

’ Condition suspensive d’obtention de prêt

L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application dudit article et répondant aux caractéristiques suivantes :

– Montant maximum de la somme empruntée : deux cent quarante mille euros (240 000,00 euros).

– Durée maximale de remboursement : 20 ans.

– Taux nominal d’intérêt maximum : 1,80 % l’an (hors assurances).

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

I – Obligations de l’acquéreur vis à vis du crédit sollicité

L’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les meilleurs délais.

L’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L 313-41 du Code de la consommation impose un délai minimum d’un mois de la date des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

L’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

II – Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 21 décembre 2017.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Les parties déclarent que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au vendeur qu’il dispose de sommes nécessaires pour le financement de l’opération.

Cette notification devra contenir la mention manuscrite prévue à l’article L 312-42 du Code de la consommation.’

Le contrat prévoit par ailleurs la clause pénale suivante :

’Stipulation de pénalité

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de dix mille euros (10 000,00 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.’

Les époux [O] sollicitent des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour un montant supérieur à celui stipulé aux termes de la clause pénale, aux motifs, d’une part, que cette clause ne trouverait pas à s’appliquer dès lors qu’une condition n’est pas remplie et, d’autre part, que le montant de l’indemnité forfaitaire prévu est insuffisant compte tenu de leur préjudice.

C’est cependant à juste titre que le premier juge a relevé que les parties étaient tenues par la clause prévoyant l’évaluation forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle, de sorte qu’il convient en premier lieu d’examiner si les conditions d’application de cette clause sont réunies, avant de déterminer si la responsabilité contractuelle de la société MI&A peut être retenue indépendamment de sa mise en oeuvre.

* Il résulte des pièces versées au débat qu’au 21 décembre 2017, date limite initialement convenue entre les parties pour la réception des offres de prêt, la société MI&A n’avait pas obtenu le ou les prêts nécessaires au financement de l’acquisition immobilière objet de la promesse de vente.

La société Banque populaire du Nord lui ayant communiqué, suivant attestation du 24 janvier 2018, son accord de principe pour l’octroi d’un crédit d’un montant de 210 000 euros, amortissable sur une durée de 240 mois et au taux nominal de 1,40%, la société MI&A a sollicité une prorogation du délai stipulé, laquelle lui a été accordée par les vendeurs selon avenant du 6 février 2018, reportant la date limite de réception des offres de prêt au 20 février 2018 et celle de la signature de l’acte authentique au 16 mars 2018.

Il ressort de l’attestation du 24 janvier 2018 précitée que la société Banque populaire du Nord avait soumis son accord aux conditions suivantes : ’Cet accord de prêt ne sera pas valable si l’emprunteur ne peut pas obtenir ou nous consentir les garanties de la SACCEF et la caution solidaire de M. [K] [J]’ ; ’ notre accord de prêt reste en outre subordonné : à l’acceptation des emprunteurs par la compagnie d’assurance au bénéfice de l’assurance ; apport personnel : 19 900 euros ; à la signature du contrat de prêt par l’emprunteur.’

Par courrier du 7 mars 2017 (en réalité 2018, ainsi qu’il résulte de son courriel d’accompagnement), la société Banque populaire du Nord a informé la société MI&A que faute de pouvoir obtenir la caution de la SACCEF, laquelle conditionnait son concours au cautionnement de M. [Y] [J], second associé de la société MI&A, qui avait refusé de se porter caution, elle n’était pas en mesure de l’accompagner dans le financement de son projet immobilier.

Or la société MI&A, qui constitue une personne morale distincte de ses associés, ne saurait être tenue pour responsable du refus de prêt qui lui a été opposé en raison de l’impossibilité d’obtenir le cautionnement de l’un d’eux.

Il résulte de ce qui précède que la société MI&A justifiant avoir sollicité au moins un prêt correspondant aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente et que l’échec de ses démarches n’est pas imputable à un défaut de diligences ou à une faute de sa part, la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne saurait être réputée accomplie et que la clause pénale n’est pas applicable.

* S’il est ensuite reproché à la société MI&A de n’avoir pas notifié aux vendeurs le refus de prêt dans les délais contractuellement prévus, il convient de relever que le délai de trois jours stipulé pour la notification de l’obtention ou de la non-obtention du prêt n’avait pour fonction que d’ouvrir la possibilité, pour les vendeurs, de la mettre en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition, ce que les époux [O] ont fait par courrier du 19 mars 2018 de leur conseil. Or c’est à juste titre que le premier juge a relevé que l’absence de réponse à cette demande de la part de l’acquéreur avait seulement pour effet d’entraîner la caducité de plein droit du compromis et de libérer le vendeur de ses engagements et non de permettre de considérer que la condition suspensive d’obtention du prêt était réputée accomplie.

En tout état de cause, il convient de relever que la société MI&A justifie avoir informé le notaire chargé de la vente, par courriel du 7 mars 2018, du refus de prêt de la société Banque populaire du Nord immédiatement après sa réception.

Enfin, les époux [O] ne justifient pas du préjudice qui leur aurait été causé par la faute contractuelle alléguée.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a débouté les époux [O] de leur demande en paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la restitution de la somme séquestrée

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, précités,

La promesse de vente stipule que ’l’acquéreur déposera (…) à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [Z] [B], (…) qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, une somme de mille euros (1 000 euros). (…) Cette somme, qui ne sera pas productive d’intérêts, restera au compte du tiers convenu jusqu’à la réitération de l’acte authentique de vente. (…)

II- En cas de non réalisation des présentes par la faute de l’aquéreur, et conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision devenue définitive.

III- En cas de non réalisation des présentes hors la faute de l’acquéreur, le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l’acquéreur.’

Dans le chapitre intitulé ’condition suspensive d’obtention de prêt’ déjà cité plus haut, il est par ailleurs prévu que ’ l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait’ ; qu »à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.’

En l’espèce, la société MI&A ayant justifié qu’elle avait accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’était pas défaillie de son fait, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle ordonné que le montant de la somme séquestrée lui soit restitué.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

Les époux [O], qui succombent en leur appel, seront tenus aux entiers dépens de celui-ci et condamnés à payer à la société MI&A, représentée par la société R&D, prise en la personne de M. [C] [T], la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande formée au même titre.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Condamne M. [V] [O] et son épouse, Mme [N] [L], aux entiers dépens d’appel,

Condamne les mêmes à payer à la société MI&A, représentée par la société R&D, prise en la personne de M. [C] [T], la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

Déboute les mêmes de leur demande au même titre.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.