COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT
du 15 Octobre 2026

N° RG 26/00306

N° Portalis DB2O-W-B7K-C5U7
Ordonnance n° :
DEMANDEURS AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT :

Madame [I] [B] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2] (RU)

Monsieur [D] [Z] [G] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2] (RU)

Tous deux représentés par Me Jean-noël CHEVASSUS, de la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et Me Franck BANERE, de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat plaidant au barreau de GRASSE

DÉFENDEUR AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT :

SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Tim DORIER, de la SELAS CABINET LEGALPS AVOCATS, avocat au barreau d’ANNECY

Juge de la mise en état : […], présidente
assistée lors des débats de […] et lors du prononcé de […], Greffières

Débats : Audience publique du : 03 septembre 2026
délibéré par mise à disposition au greffe annoncé au : 15 octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé, Mme [I] [U] et M. [D] [U] ont donné à bail commercial à la société Compagnie de gestion hôtelière (la société Cgh) un appartement meublé, une cave et un emplacement de stationnement situés au sein de l’ensemble immobilier “[Etablissement 1] – Résidence de Tourisme”, situé à [Localité 4], ce pour une durée de 11 ans. Ce délai a commencé à courir le 17 décembre 2005 pour se terminer le 16 décembre 2016.

Par acte sous-seing privé du 27 mai 2016, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter de la fin du bail initial, soit jusqu’au 16 décembre 2025.

Par acte du 12 juin 2025, Mme [I] [U] et M. [D] [U] ont donné congé à la société Cgh pour le 16 décembre 2025 et lui ont proposé une indemnité d’éviction de 10 000 euros.

Par acte du 3 mars 2026, Mme [I] [U] et M. [D] [U] ont assigné la société Cgh devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation et de désignation d’un expert judiciaire.

Suivant conclusions saisissant le juge de la mise en état notifiées par voie électronique le 30 mars 2026, Mme [I] [U] et M. [D] [U] ont sollicité du juge de la mise en état qu’il ordonne une expertise judiciaire aux fins de fournir tous éléments permettant de fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation et qu’il réserve les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 1er septembre 2026, la société Cgh demande au juge de la mise en état de :
– lui donner acte de ce qu’elle se joint à la demande d’expertise,
– dire que la mission telle que sollicitée par les demandeurs sera complétée avec les missions qu’elle reprend à son dispositif,
– dire que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes utiles à déposer au greffe de la juridiction de céans, dans un délai maximum de 6 mois à compter de sa saisine, sauf prorogation demandée au conseiller chargé du contrôle des expertises,
– dire que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un délai suffisant pour formuler des observations,
– dire que les avances de frais d’expertise seront à la charge des requérant,
– statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le dossier a été appelé à l’audience d’incident du 3 septembre 2026 et mis en délibéré au 15 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Premièrement, aux termes de l’article 789 5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

La mise en oeuvre d’une expertise judiciaire est conditionnée par l’existence d’un motif légitime conformément à l’article 145 du même code.

Il résulte de ces dispositions que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas au juge de la mise en état de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action.

Deuxièmement le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des locaux.

En l’espèce, il est constant que les époux [U] ont fait délivrer à la société Cgh le 12 juin 2025 un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, avec effet au 16 décembre 2025.

Toutefois, la société preneuse et les bailleurs n’ont pas pu s’entendre quant au montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Il en résulte que les époux [U] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, laquelle devra apporter les éléments permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise judiciaire aux frais avancés des époux [U] et selon mission détaillée au dispositif.

Les dépens de l’incident seront liquidés avec ceux de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS :

Nous, […], Juge de la mise en état, statuant, par ordonnance contradictoire en premier ressort mise à disposition au greffe

ORDONNONS une expertise judiciaire au contradictoire de Mme [I] [U], M. [D] [U] et la société Compagnie de gestion hôtelière ;

COMMETTONS pour y procéder :

Mme [T] [P],
[Adresse 5], [Localité 5],
[Courriel 1],

Avec pour mission de :

1/ sur l’indemnité d’éviction due en application de l’article L.145-14 du code de commerce :
1.1 : établir de façon motivée si la privation du bail expiré entraînera en tout ou partie la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux qui en sont l’objet ou si ce dernier peut être transféré sans perte conséquente de clientèle dans des locaux et selon des conditions équivalentes, en déterminant le cas échéant tous correctifs exigés par les différences constatées ;

1.2 : en cas de perte du fonds non transférable sans perte importante de clientèle :
∙ décrire les éventuels usages de la profession applicables à la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce exploité à l’usage de résidence de tourisme dans les biens objets du bail commercial expiré ;
∙ estimer de façon circonstanciée la valeur marchande du fonds en cause selon ces usages appliqués à ses particularités propres ;
∙ à défaut d’usage professionnel propre à l’activité considérée ou en cas d’imprécision importante résultant de son application au bail considéré, estimer de façon circonstanciée la valeur marchande du fonds selon les usages appliqués à des activités comparables, dont la méthode hôtelière selon le chiffre d’affaires et celle selon la perte de marge brute en fonction de toutes adaptations au fonds considéré, et, en cas d’imprécision ou de différence significatives persistantes, par comparaison avec le prix des ventes, réalisées sur une période proche de celle prise en compte pour ces méthodes, de fonds de commerce exploitant une activité dans des conditions juridiques et économiques de nature et d’importance équivalente, le cas échéant, selon tous correctifs exigés par les différences constatées et les évolutions prévisibles ;
∙ déterminer dans les mêmes conditions la valeur du droit au bail dans le cas où le preneur invoquerait qu’elle dépasserait la valeur marchande ;
∙ déterminer de façon circonstanciée, les indemnités accessoires dues au titre des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais, impôts et droits de mutation afférents à l’acquisition d’un fonds d’importance identique, de l’éventuel trouble commercial et de tous préjudices accessoires, en déterminant le cas échéant l’existence et le montant d’un moindre préjudice notamment en cas d’impossibilité d’acquisition d’un fonds similaire dans la zone d’exploitation ;

1.3 : en cas de possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle dans des locaux de qualité équivalente, déterminer les dépenses et pertes de gains consécutives à un tel transfert dont notamment le coût d’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’actuel, les frais, droits de mutation et autres taxes correspondants, les frais de déménagement et de réinstallation, les travaux d’aménagement et de réparation éventuellement nécessaires, les dépenses de commercialisation éventuelles, l’éventuel trouble commercial subi et tous autres préjudices accessoires, sauf à déterminer l’existence et le montant d’un moindre préjudice ;

2/ sur l’indemnité d’occupation due en application de l’article L 145-28 du code de commerce :
2.1 : estimer le montant du loyer qui serait applicable selon la valeur locative du bien objet du bail expiré à la date d’effet du maintien dans les lieux, telle que déterminée par les articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce et, le cas échéant, si l’une des parties invoque l’existence de locaux à caractère monovalent et à charge pour l’expert de donner son avis sur l’existence ou non de ce caractère et des usages applicables, selon la valeur déterminée par les articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce ;

2.2 : estimer le montant de l’indemnité due par le locataire pour son maintien dans les lieux à compter de la date d’effet du maintien dans les lieux jusqu’à libération effective, selon le loyer ainsi évalué et selon toutes circonstances nécessitant d’en corriger la valeur compte tenu des différences existantes entre le régime juridique d’un bail déterminant ce loyer et celui applicable au maintien dans les lieux, telles que les conditions usuelles de variation de loyer qui auraient pu être fixées, le maintien de clauses prévoyant des charges exorbitantes de droit commun au profit d’une partie de nature à influer sur la valeur déterminée sans ces clauses, ou les pertes ou surcoûts d’exploitation effectivement causées au preneur par la précarité du droit au maintien dans les lieux, appréciée selon la durée prévisible tirée de ses critères légaux et des diligences respectives et délais de procédure usuels en dépendant, par rapport aux conditions d’exploitation qui auraient normalement été offertes en contrepartie d’un loyer déterminé selon la durée légale d’un bail commercial,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :
– convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,
– se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,
– si nécessaire, se rendre sur les lieux mentionnés dans le bail situés dans l’ensemble immobilier dénommé “[Etablissement 1] – Résidence de Tourisme” à [Localité 4], en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,
– à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
∙ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
∙ en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,
∙ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,
∙ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,
– au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 15 octobre 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

RAPPELONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXONS la provision concernant les frais d’expertise à la somme globale de 2.500 euros qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par Mme [I] [U] et M. [D] [U] avant le 15 décembre 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,

DISONS que cette consignation devra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert et qu’en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,

DISONS que l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

RAPPELONS que la société Compagnie de gestion hôtelière a droit au maintien au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré et ce, jusqu’au paiement effectif et intégral de l’indemnité d’éviction par le bailleur et après expiration d’un délai de 3 mois conformément aux dispositions des articles L.145-8 du code de commerce, L.145-29 du code de commerce,

DISONS que les dépens seront liquidés avec ceux de l’instance au fond,

RENVOYONS l’affaire à la première audience de mise en état suivant le dépôt du rapport à l’initiative de la partie la plus diligente ou du greffe.

En foi de quoi la présente décision a été signée par […], Présidente, Juge de la mise en état, et […], greffière.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.