Provision de loyers commerciaux : l’exception d’inexécution écartée faute d’impossibilité d’exploiter les locaux

En application de l’article 789, 3° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le bailleur doit établir le principe et le montant de sa créance, tandis qu’un moyen de défense sérieux susceptible de créer un doute sur la dette peut faire obstacle à la provision.

L’article 1219 du Code civil permet au locataire de suspendre son obligation si le bailleur n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En matière de bail commercial, cette exception suppose notamment que les manquements du bailleur rendent les locaux impropres à leur destination. La seule dégradation de la commercialité ou l’absence de résultats économiques escomptés ne suffit pas lorsque l’exploitation demeure possible.

Les moyens tirés de l’erreur, du dol et du défaut de délivrance, fondés notamment sur les articles 1130, 1132, 1137 et 1719 du Code civil, n’ont pas été jugés suffisamment sérieux. La locataire exploitait toujours les lieux et ne démontrait pas une impossibilité d’exercer l’activité contractuellement prévue. La cour a donc accordé une provision de 500 000 euros, inférieur au décompte produit, rejeté la consignation des loyers et condamné la locataire aux dépens ainsi qu’à 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La locataire invoquait la faible fréquentation du centre commercial, la vacance des locaux et l’absence d’enseignes annoncées avant la conclusion du bail. Elle continuait toutefois d’exploiter les lieux et ne démontrait pas leur impropriété à leur destination. La cour l’a condamnée à verser une provision de 500 000 euros et a rejeté la consignation.

Une bailleresse a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement un local destiné à une activité de joaillerie et d’horlogerie dans un centre commercial. Le contrat prévoyait un loyer variable assorti d’un minimum garanti.

La locataire a reproché au bailleur la faible fréquentation du centre, la vacance de nombreux locaux et l’absence d’enseignes et de restaurants correspondant aux documents publicitaires présentés avant la conclusion du bail. Elle a invoqué le dol, l’erreur, un défaut de délivrance et une inexécution suffisamment grave pour suspendre le paiement des loyers. Elle a ensuite cessé de régler régulièrement les sommes dues.

Le juge de la mise en état avait refusé d’accorder une provision, en raison d’une contestation sérieuse concernant l’existence du bail. La cour d’appel retient toutefois que la locataire continuait d’exploiter les lieux et ne démontrait pas leur impropriété à leur destination. Elle condamne la locataire à payer une provision de 500 000 euros et rejette sa demande de consignation.

• Établir le principe et le montant de l’obligation locative
• Démontrer un moyen de défense créant un doute sérieux sur la dette
• Prouver un manquement contractuel suffisamment grave du bailleur
• Établir que les locaux sont impropres à leur destination contractuelle
• Démontrer une impossibilité réelle d’exploiter l’activité de joaillerie
• Caractériser une erreur ou un dol déterminant du consentement

• Bail commercial définissant la destination des locaux et les obligations locatives
• Décompte produit par la bailleresse établissant les loyers contractuellement dus
• Attestation d’expert-comptable concernant les chiffres d’affaires 2020 à 2022
• Exploitation continue de la boutique par la locataire
• Absence d’élément établissant une fermeture imposée par la mauvaise commercialité
• Reconnaissance d’une fréquentation du centre proche de trois millions de visiteurs

La bailleresse obtient une provision de 500 000 euros, ainsi que 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens d’appel. La locataire doit poursuivre la procédure au fond sans pouvoir consigner les loyers sur le fondement des éléments examinés par la cour.

• Condamnation de la locataire au paiement provisionnel de 500 000 euros
• Rejet de l’exception d’inexécution fondée sur la faible commercialité
• Rejet de la demande de consignation des loyers
• Prise en compte de l’exploitation effective des locaux
• Condamnation aux dépens d’appel et à 6 000 euros d’article 700

À faire

• Produire le bail et ses clauses relatives à la commercialité
• Actualiser le décompte précis des loyers impayés
• Documenter l’exploitation effective des locaux loués
• Établir tout manquement contractuel précis du bailleur
• Quantifier séparément les demandes de provision et frais

À éviter

• Invoquer la seule baisse du chiffre d’affaires
• Confondre mauvaise commercialité et impossibilité d’exploiter
• Alléguer un dol sans preuve des informations déterminantes
• Demander la consignation sans justifier une mesure provisoire nécessaire
• Négliger les dépens et frais irrépétibles d’appel

Les conditions de la provision fondée sur l’article 789 du Code de procédure civile

La provision suppose que le créancier établisse le principe et le montant de l’obligation et qu’aucun moyen de défense sérieux ne crée un doute sur son existence. La seule reconnaissance de loyers impayés ne suffit pas si une contestation sérieuse est caractérisée, mais les moyens invoqués ici ne présentent pas ce degré de sérieux.

Les critères de l’exception d’inexécution dans un bail commercial

Selon l’article 1219 du Code civil, le locataire doit démontrer un manquement contractuel du bailleur suffisamment grave et rendant les locaux impropres à leur destination. La baisse de commercialité et les résultats inférieurs aux prévisions ne suffisent pas lorsque le commerce reste exploitable et effectivement exploité.

Les effets de l’exploitation continue sur les moyens de nullité ou de résolution

Les moyens tirés de l’erreur et du dol ne rendent pas sérieusement contestable l’obligation de payer lorsque la locataire occupe et exploite les lieux et ne prouve pas une impossibilité d’exercer l’activité prévue. L’absence de garantie de commercialité, en l’absence de clause particulière, ne caractérise pas davantage un défaut de délivrance au sens de l’article 1719 du Code civil.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Article 789-3° du Code de procédure civile, Article 789-4° du Code de procédure civile, Articles 514-5, 517 et 518 à 522 du Code de procédure civile, Articles 11, 133, 134 et 142 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.1112-1 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1130 du Code civil, Article 1132 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Articles 1224 à 1230 du Code civil, Articles 1231 à 1231-7 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1719 du Code civil