Responsabilité des constructeurs et forclusion des vices apparents en VEFA : rejet du recours tardif et indemnisation des malfaçons prouvées

L’action de l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement pour des vices ou défauts de conformité apparents relève exclusivement des articles 1642-1 et 1648 du code civil. Une ordonnance de référé n’interrompt la forclusion qu’à l’égard des parties à l’instance concernée. L’absence d’acte interruptif entre l’ordonnance initiale et l’assignation entraîne l’irrecevabilité de l’action contre le vendeur. Les non-conformités apparentes ne peuvent être poursuivies sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

À l’égard des entreprises chargées des travaux, l’article 1642-1 du code civil n’est pas applicable lorsqu’elles ne sont pas vendeurs. Leur responsabilité contractuelle peut être recherchée sur le fondement de l’article 1147 du code civil, sous réserve de démontrer l’inexécution, le dommage et l’absence de cause étrangère. La preuve d’un refus injustifié du maître de l’ouvrage de permettre une reprise peut exonérer l’entreprise pour le désordre concerné.

La cour retient les désordres établis par l’expertise et les justificatifs de coût, mais rejette les demandes insuffisamment prouvées quant à la nécessité des frais, au lien causal ou au préjudice locatif. Les frais sont répartis selon la part respective de succombance, avec application de l’article 700 du code de procédure civile.

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Dans une vente en l’état futur d’achèvement, la cour confirme la forclusion des demandes dirigées contre le vendeur et écarte sa responsabilité contractuelle pour les non-conformités apparentes. Elle maintient l’indemnisation du défaut de planéité du sol de la cuisine, mais la refuse pour le carrelage de la salle de bains en raison du refus d’intervention. Les désordres imputables à l’entreprise de menuiseries sont indemnisés, tandis que les frais d’enlèvement et le préjudice locatif sont rejetés.

Un acquéreur a acheté en l’état futur d’achèvement un appartement livré avec réserves. Après une réception des travaux, une expertise judiciaire a été ordonnée afin d’examiner plusieurs malfaçons et non-conformités imputées au vendeur et aux entreprises intervenantes.

Le vendeur a été recherché au titre de vices et défauts de conformité apparents ainsi que d’une responsabilité contractuelle de droit commun. L’entreprise chargée des carrelages a été poursuivie pour un défaut de planéité du sol de la cuisine et des malfaçons dans la salle de bains. L’entreprise chargée des cloisons et menuiseries intérieures a été appelée en cause pour une tablette de placard et une porte palière.

La cour confirme la forclusion des demandes contre le vendeur, rejette la responsabilité contractuelle pour les non-conformités apparentes, maintient l’indemnisation du sol de la cuisine, mais écarte celle du carrelage de la salle de bains en raison du refus d’intervention. Elle indemnise les désordres imputés à l’entreprise de menuiseries, rejette les frais d’enlèvement et le préjudice locatif, et répartit les dépens.

• Identifier le fondement juridique applicable à chaque intervenant
• Vérifier le délai de forclusion et les actes interruptifs opposables
• Établir le caractère apparent des vices ou non-conformités
• Rapporter la preuve d’une inexécution contractuelle imputable à l’entreprise
• Écarter la responsabilité en présence d’une cause étrangère prouvée
• Justifier le montant du préjudice par expertise, devis ou facture
• Démontrer la nécessité et le lien causal des frais réclamés

• Rapport d’expertise judiciaire contradictoire
• Devis annexé au rapport pour la reprise du sol de cuisine
• Courriers proposant les reprises du carrelage de salle de bains
• Facture de réparation de la porte palière à 1 925 euros TTC
• Conclusions de l’expert sur la tablette de placard
• Contrat de bail et quittance jugés insuffisants pour le préjudice locatif

L’acquéreur obtient l’indemnisation des désordres techniquement établis, mais supporte l’essentiel des dépens et une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les entreprises responsables sont condamnées dans la limite des préjudices prouvés, tandis que le vendeur est préservé des demandes forcloses ou fondées sur un régime inadapté.

• Indemnisation du sol de cuisine maintenue contre l’entreprise de carrelage
• Indemnisation du carrelage de salle de bains supprimée
• Indemnisation de la tablette et de la porte palière contre l’entreprise de menuiseries
• Demandes locatives et frais de déchets définitivement rejetés
• Dépens répartis à 80 % pour l’acquéreur, 10 % pour chaque entreprise condamnée
• Condamnations distinctes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

À faire

• Qualifier précisément le vendeur et chaque entreprise intervenante
• Calculer le délai de l’article 1648 du Code civil
• Identifier chaque acte interruptif et ses parties
• Produire le rapport d’expertise et les pièces contradictoires
• Justifier chaque préjudice par devis, facture ou document causal

À éviter

• Invoquer la responsabilité contractuelle contre le vendeur pour un vice apparent
• Opposer une ordonnance de référé rendue entre d’autres parties
• Refuser sans motif l’intervention proposée par l’entreprise
• Réclamer des travaux sans preuve de leur nécessité
• Référer aux conclusions de première instance sans reprendre les moyens

La forclusion des vices apparents en VEFA

L’action fondée sur l’article 1642-1 du code civil doit être engagée dans le délai prévu par l’article 1648, alinéa 2. L’ordonnance de référé du 31 mars 2014 a interrompu le délai, mais aucune preuve n’établissait un nouvel acte interruptif avant l’assignation du 13 avril 2015. L’ordonnance ultérieure, concernant d’autres parties, ne pouvait produire d’effet à l’égard de l’acquéreur et du vendeur.

La responsabilité contractuelle des entreprises de construction

L’article 1642-1 du code civil ne s’applique pas à l’entreprise qui n’est pas vendeur de l’immeuble. L’action dirigée contre celle-ci relève de l’article 1147 du code civil. La responsabilité a été retenue pour le défaut de planéité du sol, établi par l’expertise, mais écartée pour le carrelage de la salle de bains, l’entreprise ayant prouvé une cause étrangère tenant au refus injustifié d’intervention.

La preuve des préjudices réparables

Les manquements relatifs à la tablette du placard et à la porte palière ont été retenus sur la base du rapport d’expertise et d’une facture de réparation. En revanche, les frais d’enlèvement des déchets et le préjudice locatif ont été rejetés faute de preuve suffisante de leur nécessité, de leur montant ou de leur lien causal avec les désordres.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 1642-1 du Code civil, Article 1648 du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1147 du Code civil, Article 954 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1641-2 du Code civil