Droit de rétractation immobilière : remise non prouvée de l’original et responsabilité de l’agence mandataire

La notification du compromis à l’acquéreur non professionnel doit respecter les articles L. 271-1 et D. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. En cas de remise directe par un professionnel, le délai de dix jours suppose notamment une mention manuscrite portée sur l’original de l’acte sous seing privé. La charge de la preuve de la régularité de la notification incombe au vendeur qui entend écarter le dispositif protecteur.

La cour retient que la remise de l’original du compromis n’était pas établie. Le délai de rétractation n’ayant pas couru, l’exercice de ce droit est valable, entraînant la caducité rétroactive du compromis et l’exclusion de la clause pénale. Les sommes versées en exécution provisoire doivent être restituées de plein droit après infirmation du jugement.

La demande indemnitaire dirigée contre l’agence au titre du mandat est recevable sans mise en demeure préalable. En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le défaut de notification régulière constitue une faute du mandataire. Le préjudice des vendeurs est analysé comme une perte de chance, évaluée à 60 % de la clause pénale, soit 23 400 euros. L’article 1231-5 du code civil permettait d’apprécier l’aléa lié à la modération éventuelle de cette clause.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Un acquéreur s’était rétracté après la signature d’un compromis portant sur une maison et des terrains, sans que l’original ne lui ait été remis. La cour a jugé que le délai légal de rétractation n’avait pas couru, validé la rétractation et prononcé la caducité du compromis, écartant la clause pénale. L’agence immobilière a toutefois été condamnée pour perte de chance, et le séquestre devait être restitué.

Des propriétaires ont confié à une agence immobilière deux mandats non exclusifs portant sur une maison et des terrains. Un acquéreur non professionnel a signé un compromis pour l’ensemble, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt, avec versement d’un séquestre et stipulation d’une clause pénale de 39 000 euros.

La réitération devait intervenir avant le 1er août 2019. Plus tard, l’acquéreur a indiqué ne pas vouloir poursuivre la vente, puis a exercé son droit de rétractation par lettre recommandée. Les vendeurs l’ont assigné en paiement de la clause pénale et, subsidiairement, ont recherché la responsabilité de l’agence.

La cour constate que l’original du compromis n’a pas été remis à l’acquéreur et que le délai légal de rétractation n’a donc pas couru. Elle déclare la rétractation valable, prononce la caducité du compromis et écarte la clause pénale. L’agence est toutefois condamnée à indemniser les vendeurs au titre d’une perte de chance, tandis que le séquestre doit être restitué à l’acquéreur.

• Acquéreur non professionnel bénéficiant du droit de rétractation
• Vente conclue avec l’intervention d’un professionnel mandaté
• Remise directe de l’original du compromis non établie
• Mention manuscrite de l’article D. 271-6 absente de l’original remis
• Faute de l’agence dans la notification de l’avant-contrat
• Préjudice des vendeurs caractérisé comme une perte de chance
• Aléa tenant à la possible modération de la clause pénale

• Compromis mentionnant plusieurs originaux et la remise manuscrite datée
• Exemplaire produit comportant seulement la signature de l’acquéreur
• Procurations des vendeurs datées du 11 mars 2019
• Sommation infructueuse de communiquer les originaux du compromis
• Facture établissant les travaux tardifs du portail
• Acte de revente établissant une plus-value de 130 000 euros

L’acquéreur est libéré de la vente et récupère le séquestre, tandis que les vendeurs perdent le bénéfice de la clause pénale mais obtiennent une indemnité contre l’agence. L’agence supporte la réparation de la perte de chance ainsi que les frais de procédure.

• Restitution de 39 000 euros à l’acquéreur
• Exclusion de la clause pénale de 39 000 euros
• Rejet de la demande portée à 78 000 euros
• Indemnisation des vendeurs à hauteur de 23 400 euros
• Condamnation de l’agence aux dépens
• Paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Remettre un original signé à chaque partie
• Faire inscrire la mention manuscrite réglementaire
• Conserver la preuve datée de la remise
• Vérifier la notification conforme de l’avant-contrat
• Documenter précisément toute perte de chance

À éviter

• Remettre uniquement une copie du compromis
• Confondre remise de l’acte et simple signature
• Réclamer une clause pénale après rétractation valable
• Omettre les conditions formelles de l’article D. 271-6
• Présumer le préjudice sans éléments justificatifs

La notification du compromis par remise directe à l’acquéreur non professionnel

Le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne court qu’après une notification régulière. Lorsque le compromis sous seing privé est remis directement par un professionnel, l’article D. 271-6 impose notamment une mention manuscrite portée sur l’original de l’acte. La remise de cet original n’étant pas établie, le délai n’a pas commencé à courir.

Les effets de l’exercice tardif du droit de rétractation

L’acquéreur a valablement exercé son droit de rétractation, même plusieurs mois après la signature, puisque la notification régulière n’avait pas été démontrée. Cette rétractation entraîne l’anéantissement rétroactif du compromis et empêche les vendeurs de réclamer la clause pénale. Les sommes perçues en exécution provisoire doivent être restituées après infirmation du jugement.

La responsabilité du mandataire immobilier pour notification irrégulière

La demande indemnitaire des vendeurs contre l’agence est recevable sans mise en demeure préalable, car elle repose sur le mandat et non sur la clause pénale du compromis. Selon les articles 1991 et 1992 du code civil, l’agence répond de sa faute de gestion. Le préjudice est une perte de chance, évaluée à 60 % de la clause pénale, en tenant compte de l’aléa lié à l’article 1231-5 du code civil.

Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, Article D. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, Article 1231-5 du Code civil, Article 1991 du Code civil, Article 1992 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile