Du 14 octobre 2026

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 26/00668 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3PIF

[U] [H]
[G] [H]

C/

[C] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 octobre 2026

JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEURS :

Mme [U] [H] né le 22 Décembre 1997 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/011484 du 14/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

2°) Madame [G] [H] née le 28 Août 1951 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Représentées par Me Laurette MAZET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Jérémy GRANET de la SARL GRANET AVOCATS, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :
Audience publique en date du 24 Juin 2026

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2019, à effet du 27 octobre 2019, Monsieur [C] [D], représenté par la société BRU & FILS PATRIMOINE, a consenti à Madame [U] [H] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé URBAN DOCK, [Adresse 6] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 470,72 €, outre des « charges récupérables (provision ou forfait) » de 81 €, et un dépôt de garantie de 470,72 €.

Par acte sous seing privé signé le 27 octobre 2019, Madame [G] [H] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [U] [H].

Madame [U] [H] a saisi un conciliateur de justice en vue d’une tentative préalable de conciliation qui s’est soldée par un constat de carence en date du 11 juin 2025.

Par courrier en date des 2 et 5 septembre 2025, le conseil de la société JEAN CHAMPION IMMOBILIER, mandataire de gestion locative du logement précité, a mis en demeure Madame [U] [H] et Madame [G] [H] de régler sous huit jours la somme de 742,37 €, au titre des régularisations de charges des années 2022 à 2023.

En réponse, le 16 septembre 2025, le conseil de Madame [U] [H] et Madame [G] [H] a invoqué l’existence d’un échéancier de paiement établi en avril 2025, qui a été contestée par le conseil de la société JEAN CHAMPION IMMOBILIER.

Madame [U] [H] a quitté le logement le 21 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025 Madame [U] [H] a assigné Monsieur [C] [D], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de le condamner à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts, d’ordonner la compensation de cette somme avec sa dette locative et de lui accorder des délais de paiement.

L’affaire, enrôlée sous le n° RG 26/00668, a été appelée à l’audience du 16 mars 2026 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2026, Monsieur [C] [D] a assigné Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de déclarer l’intervention forcée de Madame [G] [H] recevable, d’ordonner la jonction de cette affaire à celle enrôlée sous le n° RG 26/00668 et de la condamner, en qualité de caution solidaire, à lui payer les sommes mises à la charge de Madame [U] [H] en exécution du bail du 25 octobre 2019.

L’affaire, enrôlée sous le n° RG 26/01712, a été appelée à l’audience du 22 avril 2026 au cours de laquelle elle a été jointe à celle enrôlée sous le n° RG 26/00668.

L’affaire a été débattue à l’audience du 24 juin 2026.

Lors des débats, Madame [U] [H] et Madame [G] [H], représentée par leur conseil, demandent au juge de :
▸ Condamner Monsieur [C] [D] à verser à Madame [U] [H] la somme de 300 € à titre de dommages-intérêts.
▸ Ordonner la compensation de cette somme avec le montant de la dette locative.

En conséquence,
▸ Accorder à Madame [U] [H] le bénéfice de délais de grâce en lui permettant de se libérer de sa dette d’un montant de 368,66 € à parfaire au jour des plaidoiries par le versement de 7 échéances mensuelles successives de 50 € chacune, suivies d’une huitième et dernière mensualité correspondant au solde de la dette.
Ordonner que ce n’est qu’à défaut du paiement d’une de ces mensualités que l’intégralité de la dette redeviendra exigible à Madame [U] [H] ainsi qu’à Madame [G] [H].
▸ Débouter Monsieur [C] [D] de l’ensemble de ses demandes ;
En tout état de cause,
▸Condamner Monsieur [C] [D] aux dépens de l’instance.

En défense, Monsieur [C] [D], représenté par son conseil, sollicite du juge de :
▸ Débouter Madame [U] [H] de l’ensemble de ses demandes ;
▸ Condamner Madame [U] [H] à régler l’intégralité de sa dette locative soit 368,06 € à parfaire, assortie des intérêts moratoires au taux légal à compter de la mise demeure du 8 septembre 2025 ;
▸ Condamner Madame [U] [H] à lui verser la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement ;
▸ Condamner Madame [G] [H] en sa qualité de caution solidaire à lui payer l’ensemble des sommes mises à la charge de Madame [U] [H] ;
▸ Condamner solidairement Madame [U] [H] et Madame [G] [H] à lui verser la somme de 1200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
▸Condamner solidairement Madame [U] [H] et Madame [G] [H] aux dépens.

*
* *

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions de Madame [U] [H] et Madame [G] [H] et à celles Monsieur [C] [D], visées par le greffe le 24 juin 2026 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs plus amples prétentions et de leurs moyens respectifs.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en dommages-intérêts formée par Madame [U] [H] :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1104 du même code prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, aux termes des courriers en date des 25 mars 2025, 11 septembre 2025 ainsi que du décompte arrêté au 5 mars 2026, le mandataire de Monsieur [C] [D] a sollicité une régularisation de charges sur quatre années (régularisation de charges et taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2022, régularisation de charges et taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023, régularisation de charges et taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2024 et taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2025). Monsieur [C] [D] s’est donc abstenu de procéder à la régularisation des charges au moins une fois par an telle que prévue à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

A cet égard, il convient de relever que Monsieur [C] [D] ne saurait se prévaloir d’une quelconque mansuétude à l’égard de Madame [U] [H] pour n’avoir fait une régularisation de charges que sur deux années alors que le décompte qu’il produit aux débats démontre le contraire.

En outre, il convient de relever que la provision sur charges, fixée initialement à 81 €, était manifestement sous-évaluée. En effet, il apparaît, en faisant une moyenne sur le total des sommes réclamées au titre de la régularisation de charges 2022, 2023 et 2024, que c’est un supplément de l’ordre de 40,81 € qui devait être rajouté chaque mois au titre de la provision de charges, soit plus de 50 % du montant initialement prévu.

Par ailleurs, les régularisations précitées pour les années 2022, 2023 et 2024 ont amené Madame [U] [H] à devoir régler une somme conséquente de 1469,38 € exigible en sus du loyer courant.

Enfin, l’abstention de régulariser les charges sur la période 2019-2021 relevant de la défaillance d’un tiers au contrat de bail (à savoir le syndic de copropriété) ainsi qu’il en ressort du mail en date du 14 avril 2025, Monsieur [C] [D] ne saurait s’en prévaloir pour justifier l’existence d’une quelconque faveur au bénéfice de la locataire.

Dès lors, en sous évaluant de façon conséquente la provision sur charges et en contraignant Madame [U] [H] à devoir régler des sommes disproportionnées au regard du montant du loyer qu’elle devait régler chaque mois, Monsieur [C] [D] a manqué à son obligation de bonne foi tant lors de la conclusion du contrat de bail que lors de son exécution.

De tels comportements ont nécessairement été sources d’un préjudice financier pour Madame [U] [H] qui, comme l’attestent les pièces financières qu’elle produits aux débats, dispose de ressources modestes pour lesquelles la réclamation soudaine de telles régularisations de charges cumulées a constitué une charge financière conséquente.

En outre, les échanges de mails produits aux débats par Madame [U] [H] démontre que cette dernière a envisagé le jour même de la réception de la première régularisation de charges un étalement de la dette, s’inscrivant dans le cadre de la possibilité offerte par l’avant dernier aliéna l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort de ces mêmes pièces que Madame [A] [I], directrice de l’agence immobilière, a proposé un échelonnement de la dette à hauteur de 50 € par mois.

Ainsi, en plaçant Madame [U] [H] dans une situation délicate pour elle, le bailleur a causé à sa locataire une préjudice qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 300 €.

Monsieur [C] [D] sera ainsi condamné à payer à Madame [U] [H] une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

II – Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de la dette locative :

• Sur le montant des sommes dues par [U] [H]

En l’espèce, Monsieur [C] [D] sollicite la condamnation de Madame [U] [H] à lui payer la somme de 368,06 €.

Le décompte produit aux débats arrêté au 5 mars 2026 démontre que Madame [U] [H] était débitrice à cette date de la somme de 468,66 €.

Dès lors, au regard des virements mensuels effectués par cette dernière et de la somme sollicitée par Monsieur [C] [D], il y a lieu d’en déduire que deux versements de 50 € chacun sont intervenus postérieurement à ce décompte.

Madame [U] [H] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.

Par conséquent, Madame [U] [H] sera condamnée à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 368,06 €, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, date d’arrêté des comptes entre les parties, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, étant précisé que la somme due se compensera avec les versements déjà effectués par Madame [U] [H] depuis le 24 juin 2026, date des débats.

• Sur le montant des sommes dues par [G] [H]

L’article 2288 du code civil, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion de l’acte de cautionnement, prévoit que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Le dernier aliéna de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion de l’acte de cautionnement, prévoit que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, il ressort de l’acte de caution solidaire produit aux débats en date du 27 octobre 2019 dont la régularité n’est pas contestée que Madame [G] [H] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [U] [H] dans le cadre du bail d’habitation, portant notamment sur les loyers et les charges locatives.

Par conséquent, Madame [G] [H] sera condamnée solidairement au paiement des montants dus par Madame [U] [H] au titre du bail.

III – Sur la demande de compensation :

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, Madame [U] [H] et Monsieur [C] [D] sont créanciers l’un de l’autre. Il y a donc lieu d’ordonner la compensation entre les créances des parties à due concurrence.

IV – Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Monsieur [C] [D] :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les développements qui précèdent démontrent que Madame [U] [H] était fondée, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, à solliciter un paiement échelonné de ces régularisations de charges tardives et que cet échelonnement a été proposé par Madame [A] [I]. Monsieur [C] [D] ne démontre donc pas la mauvaise foi de Madame [U] [H].

Par ailleurs, Monsieur [C] [D] ne soutient ni ne rapporte la preuve de l’existence d’un préjudice distinct et autonome de celui résultant du retard dans le paiement de la somme précitée, lequel est compensé par les intérêts moratoires octroyés.

Par conséquent, Monsieur [C] [D] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

V – Sur la demande de délais de paiement formée par Madame [U] [H] :

L’article 1343-5 aliéna 1er du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [U] [H] justifie percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant de 972,08 € à 1 033,85 € entre les mois d’avril et septembre 2025. Elle a déclaré des ressources de 9 164 € pour l’année 2024 selon son avis d’imposition de 2025.

Le décompte produit aux débats permet de démontrer que Madame [U] [H] paie mensuellement la somme de 50 € à Monsieur [C] [D] depuis le 4 décembre 2025.

Elle a déjà versé une somme de 300 € pour attester de sa bonne foi, il en sera tenu compte pour lui accorder des délais de paiement.

Elle paraît donc en situation d’apurer sa dette dans le délai prévu par la loi.

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

VI – Sur les frais du procès :

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [D], partie perdante au principal, sera condamné aux dépens.

• Sur les demandes d’indemnité fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [U] [H] et Madame [G] [H] ne formulent aucune prétention dans leurs écritures au titre des frais irrépétibles exposés par elles. Monsieur [C] [D], tenu aux dépens, sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [D] à payer à Madame [U] [H] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [H] et Madame [G] [H] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 368,06 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, étant précisé que la somme due se compensera avec les versements déjà effectués par Madame [U] [H] depuis le 24 juin 2026 ;

ORDONNE la compensation entre les créances des parties à due concurrence ;

AUTORISE Madame [U] [H] à s’acquitter de sa dette en 2 versements mensuels d’un montant minimum de 50 € et en un 3ème soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification du jugement, et chaque mensualité devant être versée au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [D] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [D] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [D] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE