TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil – Référés
Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

N° RG 25/00208 – N° Portalis DB3N-W-B7J-DC66

ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ DU :
10 Septembre 2026

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

C/

[Q] [S] [U] [B]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
– Me

Copie certifiée conforme délivrée à :
– M
–
– Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_____________________________________________________________

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Elodie FURET-BALAIRE, Greffier ;

Après débats à l’audience du 25 Juin 2026, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Elodie FURET-BALAIRE, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT
Activité :
12 avenue des Brichères
BP 357
89006 AUXERRE
représentée par Me Alain THUAULT, avocat au barreau D’AUXERRE

ET

DÉFENDEUR :

Madame [Q] [S] [U] [B]
née le 15 Octobre 1983 à SENS (89100)
de nationalité Française
39J boulevard Lyautey
Logement n°108
89000 AUXERRE
non comparante

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 janvier 2024, la SA AUXR LOGIS, venant aux droits de l’E.P.I.C OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a donné à bail à Madame [Q] [B] un logement sis 39 J Boulevard Lyautey, logement n° 108, AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 352.75 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, la SA AUXR LOGIS a fait assigner Madame [Q] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

– constater la résiliation du bail consenti à Madame [Q] [B] dans les deux mois du commandement qui a été signifié le 13 juin 2025 ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique dans le mois de la décision à intervenir ;

– condamner Madame [Q] [B] à lui payer la somme de 1435.93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025 à titre provisionnel ainsi qu’à une somme équivalente au montant facturé en cours (incluant le loyer et les charges locatives) à titre d’indemnité d’occupation mensuelle outre celle de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– la condamner en tous les dépens qui comprendront, notamment, les frais du commandement délivré le 12 juin 2025 et ceux de la présente assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s’est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 1435.93 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026.

A cette audience, la SA HLM AuxR Logis, représentée par son conseil, est intervenue volontairement à l’instance, expliquant qu’en vertu d’une opération de fusion à effet sur le plan juridique au 31 décembre 2025, il a été constaté le transfert universel de patrimoine de la SA AUXR LOGIS à son profit. Elle sollicite en conséquence le bénéfice de l’acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1942.28 euros. Elle précise que le dernier versement a été effectué par la locataire en février 2026 et est favorable à un moratoire.

Madame [Q] [B] comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 54 euros par mois en sus du loyer. Elle explique qu’elle souhaite rester dans le logement et qu’elle a des problèmes de santé. Elle précise que son salaire actuel en arrêt maladie est de 850 euros et qu’elle attend de connaître le montant complémentaire de l’Allocation aux Adultes Handicapés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 12 mars 2026, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par ordonnance du 12 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Auxerre a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 mai 2026, afin de permettre aux parties de produire les documents relatifs à la procédure de surendettement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 juin 2026.

***

A cette audience, la SA HLM AUXR LOGIS, représentée par son conseil, explique que la clause résolutoire du contrat de bail était acquise avant la date de recevabilité du dossier de surendettement de Madame [B], intervenue le 21 janvier 2026.

Madame [Q] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 10 septembre 2026, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA AUXR LOGIS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 12 février 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA AUXR LOGIS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juin 2025 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 27 octobre 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Toutefois, l’article L722-5 du code de la consommation, relatif à la procédure de surendettement, prévoit que la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire.
La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de six semaines, c’est-à- dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de six semaines après la signification du commandement, la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 10 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de janvier 2025.

Ainsi, la SA AUXR LOGIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, portant sur la somme de 1 590,07 euros en principal.

Selon l’article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.
Il est constant que la loi applicable à un contrat est celle en vigueur à la date de la conclusion du contrat.

En l’espèce, contrairement aux dispositions de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause résolutoire du contrat signé le 18 janvier 2024 prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

De la même manière, le commandement de payer délivré le 12 juin 2025 vise également un délai de deux mois.

Ainsi, dans un souci de protection du locataire, il convient alors de retenir que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Toutefois, Madame [Q] [B] ne justifie pas s’être acquittée de ces sommes dans le délai de deux mois qui lui était imparti. Dès lors, la clause résolutoire était donc acquise au jour de la décision de recevabilité, et ce, depuis le 13 août 2025.
En effet, la décision de recevabilité de la demande de surendettement de Madame [Q] [B] n’ayant été prononcée que le 21 janvier 2026, elle n’avait, jusqu’à cette date, aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 13 août 2025.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA AUXR LOGIS produit un décompte démontrant que Madame [Q] [B] reste devoir la somme de 1 855,28 euros à la date du 16 juin 2026, ce qui n’est pas contesté.

Néanmoins, il faut soustraire de cette somme le coût du commandement de payer (165,97 €) et le coût de l’assignation (39,38 €), lesquels relèvent des dépens.

Par conséquent, Madame [Q] [B] sera condamnée par provision au paiement de la somme 1 649,93 euros au titre de l’arriéré locatif.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’ article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’ article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de la procédure que Madame [Q] [B] est admise à la procédure de surendettement par jugement du 21 janvier 2026. Toutefois, aucune mesure n’a été prise par la commission avant la tenue de l’audience relative à la procédure d’expulsion locative.

L’enquête sociale transmise au tribunal indique que Madame [Q] [B] élève seule ses deux enfants âgés de 20 et 7 ans et qu’elle perçoit une pension alimentaire pour le dernier. Le travailleur social explique que Madame [B] travaille en tant qu’agent polyvalent dans un collège et qu’elle perçoit un salaire de 1 710,64 euros. Il note qu’elle rencontre régulièrement des problèmes de santé qui engendrent des arrêts maladie depuis 2023. Il précise qu’elle alterne les arrêts longues maladies les salaires à demi-traitement, et les reprises de post en mi-temps thérapeutique, et qu’elle envisage une reconversion professionnelle adaptée à ses problèmes de santé. Il ajoute que Madame [B] a déposé un dossier MDPH et une demande d’AAH.

A l’audience du 12 février 2026, Madame [Q] [B] indique qu’elle souhaite se maintenir dans le logement et propose de régler la somme de 54 euros en plus du loyer courant, pour apurer sa dette.

En outre, le décompte actualisé produit par la SA AUXR LOGIS laisse apparaître que Madame [Q] [B] a repris le paiement du loyer, condition dorénavant requise par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement.

Ainsi au regard des versements effectués par Madame [Q] [B] avant l’audience, de la procédure de surendettement en cours et de l’absence d’opposition du bailleur aux délais de paiement, il convient de l’autoriser à s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 54 euros, en plus du loyer courant, jusqu’à l’adoption du plan conventionnel, des mesures imposées, de la décision ou du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou l’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de surendettement.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef sera ordonnée, à moins qu’ils ne quittent les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, le défendeur à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Q] [B] succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

2) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [Q] [B] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SA AUXR LOGIS une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputé -contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de la SA AUXR LOGIS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SA AUXR LOGIS et Madame [Q] [B] le 18 janvier 2024, pour le logement situé au 39 J Boulevard Lyautey, logement n° 108, AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 13 août 2025 ;

SUSPENDONS provisoirement les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS Madame [Q] [B] à payer par provision à la SA AUXR LOGIS la somme de 1 649,93 euros (Mille six-cent-quarante-neuf euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2026 ;

AUTORISONS Madame [Q] [B] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 54 euros (cinquante-quatre euros) chacune, en plus du versement du loyer courant, et ce jusqu’à la décision de la commission de la Banque de France ou du juge statuant en matière de surendettement ;

DISONS que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants :
la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;l’expulsion de Madame [Q] [B] et de tous occupants de son chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsée ;
CONDAMNONS en outre, dans ce cas, Madame [Q] [B] à payer à titre provisionnel à la SA AUXR LOGIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Q] [B] à payer la SA AUXR LOGIS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Q] [B] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Auxerre, le 10 septembre 2026

Le greffier, La juge,