GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 20 Octobre 2026

N° RG 24/00070 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HMUM

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 07 Décembre 2023

Appelant

M. [P] [C] [I] [Z], demeurant [Adresse 1] / FRANCE

Représenté par Me Sophie ALONSO, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.A.S. TERRA GREEN, dont le siège social est situé [Adresse 2] / FRANCE

Représentée par la SELARL JULIEN BETEMPS AVOCAT, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 01 Juin 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 septembre 2026

Date de mise à disposition : 20 octobre 2026

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Composition de la cour :

– Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Dans le cadre d’une opération d’aménagement, la société Terre alpine a envisagé l’acquisition de parcelles de terrains appartenant à différents propriétaires pour l’édification d’environ 70 logements d’habitation sur la commune de [Localité 11] au lieudit [Localité 4].

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2020, M. [P] [Z] lui a consenti, pendant une durée de 18 mois, une promesse unilatérale de vente portant sur l’acquisition d’une parcelle de terrain nu non bâti sise à [Localité 11], lieudit [Localité 4], cadastrée A510, d’une contenance de 4650 m², moyennant un prix de 85 euros/m2.

Suivant courrier du 1er mars 2022, la société Terre alpine a régulièrement levé l’option d’achat contenue dans cette promesse, avant l’expiration du délai prévu dans l’acte. Elle a ensuite informé son contractant, le 3 mars 2022, qu’elle mandatait un géomètre-expert afin de procéder au mesurage du terrain litigieux. Ce géomètre a confirmé, le 23 mars 2022, que le terrain appartenant à M. [Z] mesurait effectivement 4 650 m².

Par un courrier en date du 31 mars 2022, la société Terre alpine a informé le promettant que la société Terra green l’avait substituée dans ses droits et obligations, et que le prix de vente se trouvait consigné chez le notaire.

Suivant exploit du 25 mai 2022, Me [U] [W], commissaire de justice, a fait sommation à M. [P] [Z] d’avoir à comparaître le 2 juin 2022 à 16 heures 30 en l’étude de Me [V] [S] aux fins de régulariser l’acte définitif de vente.

M. [P] [Z] n’a cependant pas répondu à cette sommation, ni ne s’est présenté au rendez-vous de signature, conduisant le notaire à dresser un procès-verbal de carence. Son conseil a adressé à l’acquéreur, le 2 juin 2022, un courrier se prévalant de la caducité ainsi que de la nullité de la promesse.

C’est dans ces circonstances que, la société Terra green a, suivant exploit en date du 5 septembre 2022, fait assigner M. [P] [Z] devant le tribunal judiciaire de Chambéry notamment afin de voir déclarer parfaite, à compter de la levée d’option en date du 1er mars 2022, la vente conclue entre les parties.

Par jugement contradictoire du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

– Débouté M. [Z] de sa demande tendant à ce que la promesse unilatérale de vente signée le 2 septembre 2020 entre la société Terre alpine et M. [Z] soit déclarée caduque ;

– Débouté M. [Z] de sa demande tendant à ce que soit prononcée la nullité de la promesse unilatérale de vente signée le 2 septembre 2020 entre la société Terre alpine et M. [Z] ;

– Dit qu’est parfaite, à compter de la levée d’option en date du Ier mars 2022, la vente conclue entre :

– M. [P] [C] [I] [Z], retraité, époux de Mme [F] [K], demeurant à [Adresse 1].

Né à [Localité 5] le 18 novembre 1941.

Marié à la mairie de [Localité 6] le 21 mai 1966 sous le régime de la communauté d’acquêts à défaut de contrat de mariage préalable.

Ce régime matrimonial n’a pas fait l’objet de modification.

De nationalité française.

Résident au sens de la réglementation fiscale

VENDEUR

La société dénommée Terra green, société par actions simplifiée dont le siège est à [Adresse 4], identifiée au SIREN sous le numéro 878239722 et immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Chambéry,

ACQUEREUR

Portant sur :

A [Localité 11] Lieu-dit [Adresse 9],

Une parcelle de terrain sur laquelle aucune autorisation d’urbanisme n’a été obtenue par le requérant.

Figurant ainsi au cadastre :

Section A N° [Cadastre 1], Lieudit [Localité 4], Surface 00 ha 46 a 50 ca

Tel que le bien existe, avec tous droits y attaches, sans aucune exception ni réserve.

D’une surface de :

Etant ici précisé qu’il résulte d’une attestation de surface dressée par le Cabinet Ghome Expert sis à [Localité 9] [Adresse 6], ce qui suit ci-après littéralement rapporté, savoir :

« Je soussignée, [R] [N], Géomètre Expert à [Localité 10], au [Adresse 7] atteste que :

– Une opération de reconnaissance des limites de la parcelle cadastrée commune de [Localité 11], section A n°[Cadastre 1], propriété [P] [Z], a été réalisée à la demande de M. [Y] [T], représentant de la société Terre alpine, le lundi 21 mars 2022.

– La surface délimitée conformément au plan de bornage de M. [A] réalisé les 8 et 12 juillet 1999, ref 950, est de 4650 m².

Au prix de trois cent quatre-vingt-quinze mille deux cent cinquante euros (395.250 euros) ;

– Condamné M. [Z] à signer l’acte réitératif de vente en l’étude de la SCP Laudet-Pachoud-[S], notaires associés sis [Adresse 8], prise en la personne de Me [V] [S], notaire associé, dans les conditions de la promesse unilatérale de vente du 2 septembre 2020 rappelées supra ;

– Dit que la société Terra green devra informer le greffe civil du tribunal judiciaire de Chambéry de la signature pour motifs de transmission du jugement au service fiscaux ;

– Dit qu’en cas de refus par M. [Z], de signature des actes et formalités ou de son silence à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, le dit jugement vaudra titre de propriété et sera publié au service de la publicité foncière ;

– Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte à ce titre ;

– Condamné M. [Z] à payer à la société Terra green la somme de 58.153,60 euros au titre de la perte de chance de conserver le taux d’intérêt du prêt consenti le 28 mars 2022 par la Banque de Savoie ;

– Ordonné la compensation entre les sommes dues par M. [Z] au titre de la perte de chance et les sommes dues par la société Terra green au titre de la vente du bien immobilier, à concurrence de leur quotité respective ;

– Condamné M. [Z] à payer à la société Terra green la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté M. [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

– Ecarté l’exécution provisoire ;

– Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Au visa principalement des motifs suivants :

en consignant l’intégralité du prix de vente du terrain chez le notaire, la société Terra green a démontré sa solvabilité et s’est ainsi acquittée des obligations mises à sa charge par la promesse ;

le vendeur avait en effet ainsi la certitude d’être payé et n’avait dès lors nullement besoin de la caution d’un établissement bancaire ;

la promesse n’est pas caduque à ce titre ;

M. [Z] ne démontre nullement que son consentement aurait été obtenu par des man’uvres ou des mensonges ;

la société Terra green a perdu une chance de contracter un prêt avec un taux d’intérêt plus favorable pour elle, et cette perte de chance doit être évaluée à 80 %.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 12 janvier 2024, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 17 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [Z] sollicite l’infirmation de la décision entreprise, en toutes ses dispositions, et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

– Juger que la promesse de vente signée le 2 septembre 2020 est caduque ;

A titre subsidiaire,

– Juger que la même promesse du fait des man’uvres dolosives de la société Terra green est nulle de plein droit ;

En tout état de cause,

– Rejeter l’ensemble des demandes de la société Terra green, dont la demande d’appel incident ;

– Rejeter la demande de condamnation au titre de la perte de chance ;

– Condamner la société Terra green à verser la somme de 4 000 euros à M. [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la même société aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] fait notamment valoir que :

l’offre de signer l’acte authentique de vente ne contenait aucune lettre d’engagement émanant d’un établissement bancaire se portant caution, contrairement à ce qui était expressément prévu par le contrat à peine de caducité ;

il n’y a pas lieu d’interpréter cette clause, claire et précise, qui a été rédigée par le promoteur lui-même ;

son consentement a été vicié par les silences et les mensonges de la société Terra green, ce qui justifie de prononcer la nullité de la promesse de vente ;

la société Terra green ne peut se prévaloir d’aucune perte de chance, alors que la tendance des taux d’intérêts varie de manière constante.

Par dernières écritures du 26 mai 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Terra green demande à la cour de :

– Infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu’il n’a pas assorti cette condamnation à signer l’acte itératif de vente d’une astreinte, et, Jugeant de nouveau, condamner M. [Z] à procéder à cette signature sous astreinte de 395,25 euros (0,1% du prix de vente) par jour de retard à compter passé le délai de 8 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

– Infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2023 en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer à la société Terra green la somme de 58 153,60 euros au titre de la perte de chance de conserver le taux d’intérêt du prêt consenti le 28 mars 2022 par la Banque de Savoie;

Et, jugeant de nouveau,

– Condamner M. [Z] à payer à la société Terra green une indemnité à titre de dommages et intérêts de 67.762,42 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2020, date de délivrance de l’assignation par la société Terra green à M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Chambéry, outre capitalisation des intérêts par année échue en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

À titre subsidiaire,

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer à la société Terra green la somme de 58.153,60 euros au titre de la perte de chance de conserver le taux d’intérêt du prêt consenti le 28 mars 2022 par la Banque de Savoie, outre intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2020 ;

– Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu’il a ordonné la compensation entre les sommes dues par M. [Z] au titre de la perte de chance et les sommes dues par la société Terra green au titre de la vente du bien immobilier, à concurrence de leur quotité respective ;

– Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer à la société Terra green la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

– Y ajoutant, condamner M. [Z] à payer à la société Terra green la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

– Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le débouter de toutes ses demandes à ce titre en cause d’appel ;

– Confirmer le Jugement rendu le 7 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu’il a condamné M. [Z] aux entiers dépens de première instance ;

– Y ajoutant, condamner M. [Z] aux entiers dépens de l’instance d’appel, outre :

– le coût de la signification de l’assignation et de publication aux services de la publicité foncière,

– le coût de la signification de la décision à venir et de sa publication aux services de la publicité foncière,

– le coût des éventuelles mesures d’exécution forcée ;

– Débouter M. [Z] de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, la société Terra green fait notamment valoir que :

la circonstance que son courrier n’ait pas été accompagné d’une lettre d’un établissement bancaire notoirement solvable ne change rien aux obligations des parties, dès lors que cette stipulation a été insérée dans l’acte pour sécuriser le promettant et éviter que le bénéficiaire ne lève l’option de manière fantaisiste et sans pouvoir exécuter les obligations nées de la levée d’option ;

telle était bien la commune intention des parties à l’acte ;

elle a parfaitement rempli ses obligations en justifiant le 30 mars 2022 de ce que le prix de vente se trouvait consigné chez le notaire ;

M. [Z] ne rapporte nullement la preuve d’un dol ;

elle justifie d’un préjudice au titre de sa perte de chance de contracter un prêt avec un taux d’intérêt plus favorable pour elle, dont elle demande la révision du quantum à hauteur d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 1er juin 2026 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 22 septembre 2026.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable compte tenu de la date de signature du contrat liant les parties, ’les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits’. L’article 1104 précise quant à lui que ’les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi’.

Il se déduit par ailleurs des dispositions combinées des articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, qui définissent les principes régissant l’interprétation des conventions, et de la jurisprudence constante qui s’y rattache, que :

– le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties, plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes;

– lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun ;

– toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier ;

– dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation ;

– le juge ne peut cependant interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la stipulation contractuelle contenue dans la promesse unilatérale de vente du 2 septembre 2020 dont se prévaut M. [Z] est rédigée de la manière suivante : ’Il est expressément convenu que, faute pour le bénéficiaire d’avoir notifié, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par exploit d’huissier, sa décision d’acquérir dans les délais impartis, il sera déchu du droit de demander la réalisation de la vente présentement promise. Il en sera de même, si dans le mois de l’envoi de sa notification d’acquérir, le bénéficiaire ou son substitué n’a pas signé l’acte d’acquisition avec paiement effectif de la partie du prix payable au comptant et des frais ou n’a pas offert de le signer dans le même délai en accompagnant cette offre d’une lettre d’un établissement bancaire notoirement solvable se portant caution du bénéficiaire pour le paiement de ces sommes. Cette offre pourra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception’.

Cette clause impose au bénéficiaire, lorsque l’acte de vente n’a pas été signé dans le délai d’un mois suivant la levée d’option, comme en l’espèce, de fournir à son contractant un engagement de caution bancaire, qui doit être matérialisé par un courrier émanant d’une banque, et prévoit expressément, comme sanction de cette obligation, la caducité de la promesse.

La cour ne peut que constater que cette clause est claire et précise au sens de l’article 1192 du code civil, et ne peut ainsi donner lieu à la moindre interprétation. Il n’est du reste nullement argué, par la société Terra green, de ce qu’elle serait rédigée en des termes ambigus, ou de ce qu’elle pourrait avoir plusieurs sens. Il n’y a donc pas lieu de procéder, comme l’a fait le premier juge, à une quelconque recherche de la commune intention des parties ou de s’attacher à sa finalité au regard de l’économie générale du contrat.

Du reste, l’intimée apparaît d’autant moins fondée à tenter de se soustraire à l’application des termes clairs et précis de cette clause qu’il est constant que c’est elle, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, qui l’a rédigée.

Elle ne peut pas non plus sérieusement soutenir que la réitération de l’acte n’a pu intervenir dans le mois de la levée d’option qu’en raison de l’opposition du vendeur, alors qu’aucun rendez-vous de signature chez le notaire n’avait encore été fixé à la date du 31 mars 2022. Ainsi, à défaut de signature de l’acte de vente dans le délai d’un mois, le bénéficiaire de la promesse était bien tenu de remplir les conditions imposées par la seconde branche de la clause litigieuse, tenant à la fourniture d’une caution bancaire.

Il est constant que la levée d’option est régulièrement intervenue le 1er mars 2022, soit avant l’expiration du délai de 18 mois prévu dans la promesse.

Après qu’un géomètre-expert a été mandaté par la société Terre Alpine le 3 mars 2022, et qu’il a indiqué, le 23 mars 2022, que le terrain appartenant à M. [Z] mesurait 4 650 m², l’acquéreur a, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 31 mars 2022, offert à son contractant de procéder à la régularisation de la vente. A ce courrier se trouvait annexée une capture d’écran d’un virement intervenu le même jour, au profit de l’étude notariale, d’une somme de 404.900 euros, représentant le prix de vente et les frais d’acte.

L’intimée justifie par ailleurs de ce que ces fonds proviennent d’un prêt qui lui a été consenti par la société Banque de Savoie quelques jours plus tôt, le 27 mars 2022, et qu’ils ont bien été consignés, le 31 mars 2022, auprès du notaire chargé d’instrumenter la vente.

Il n’en demeure pas moins qu’aucune ’lettre d’un établissement bancaire notoirement solvable se portant caution du bénéficiaire’, conformément à la clause précitée, ne se trouvait jointe à son courrier du 31 mars 2022.

Ainsi, si le bénéficiaire a bien offert à son contractant de procéder à la régularisation de la vente dans le délai d’un mois contractuellement prévu, il n’a pas produit l’engagement de caution bancaire stipulé au contrat.

La circonstance que la totalité du prix a été consignée entre les mains du notaire dans ce même délai apparaît à cet égard inopérante, puisqu’une telle consignation ne saurait être assimilée à l’engagement de caution bancaire qui était expressément convenu entre les parties. Il ne s’agit nullement d’une garantie qui serait plus rassurante pour le vendeur, mais simplement d’une garantie différente de celle qui était prévue à peine de caducité.

Dès lors, quand bien même la consignation du prix a permis de sécuriser le paiement du prix, et était de nature à rassurer le vendeur sur la solvabilité du promoteur, elle ne constitue pas la garantie contractuellement exigée et ne permet pas de suppléer l’absence de celle-ci.

Il est important d’observer, par ailleurs, que l’intimée n’a nullement justifié de la réalité de la consignation du prix de vente dans le mois de la levée de l’option d’achat, puisqu’elle n’a adressé à son contractant aucun courrier du notaire ou de la banque attestant du versement effectif des fonds, mais s’est contentée d’annexer à son courrier une simple copie d’écran faisant état d’un virement intervenu le même jour. Or, une telle pièce est de toute évidence dépourvue de la moindre valeur probante.

La cour relève, enfin, que les considérations tenant à la finalité de la clause, dont argue la société Terra green, sont inopérantes, s’agissant de l’application d’une stipulation claire et précise prévoyant une caducité automatique, et qu’il n’est nullement argué, ni a fortiori démontré, que ladite clause aurait été mise en oeuvre de mauvaise foi par le vendeur.

Il ne pourra donc qu’être constaté que la condition prévue par la promesse n’a pas été satisfaite dans le délai convenu, de sorte que la sanction contractuellement stipulée doit recevoir application.

En conséquence, le jugement entrepris ne pourra qu’être infirmé en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, il convient de constater la caducité de la promesse de vente du 2 septembre 2020 et de rejeter l’ensemble des demandes formées par la société Terra green.

En tant que partie perdante, l’intimée sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Les demandes qui sont formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront par contre rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate la caducité de la promesse de vente conclue le 2 septembre 2020,

Rejette la demande formée par la société Terra Green tendant à voir constater la perfection de la vente,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société Terra Green,

Condamne la société Terra Green aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,