TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

28C

Minute

N° RG 26/01049 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3QCH

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 19/10/2026
à Me Olivier LALANDE
Me Elodie VITAL-MAREILLE

COPIE délivrée
le 19/10/2026
à

Rendue le DIX NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 31 Août 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 05 octobre 2026 puis prorogé au 19 octobre 2026 et rendue ce jour par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [M] [Z]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2] (58)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Olivier LALANDE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [N] [Z]
née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [I] [Z]
né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 1] (33)
[Adresse 3]
[Localité 5]
défaillant

Monsieur [V] [Z], assisté par son curateur Mr [S] [C], mandataire judiciaire à la protection des majeurs demeurant [Adresse 4]
né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 6] (33)
[Adresse 5]
[Localité 7]
défaillant

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 22, 23 et 27 avril 2026, Monsieur [M] [Z] fait assigner Madame [N] [Z], Monsieur [V] [Z] assisté par son curateur Monsieur [S] [C] et Monsieur [I] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et 815-6 du code civil :
– d’être autorisé à vendre seul les biens appartenant à l’indivision dans l’immeuble sis [Adresse 6], à [Localité 8], pour un prix minimum global de 1 560 000 euros, avec les mises à prix suivantes :
Lots 2 et 28 : 100 000 euros
Lots 13 et 46 : 125 000 euros
Lots 21, 43 et 44 : 360 000 euros
Lots 19, 42 et 47 : 350 000 euros
Lots 10, 24 et 25 : 300 000 euros
Lots 1 et 48 : 175 000 euros
Lots 11 et 12 : 150 000 euros
– d’être autorisé à signer seul le mandat de vente de Madame [R], agent immobilier, ou tout autre mandat de vente à des conditions identiques de prix
– d’être autorisé à signer seul les promesses de vente et les actes réitératifs
– de se voir accorder une marge de manœuvre de 5% des prix énoncés
– de voir dire que faute d’offre dans un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir, il sera autorisé à proposer les biens avec une décote de 10% du prix initial
– de voir juger que l’ensemble des frais exposés seront supportés à part égale par les quatre indivisaires et imputés sur le produit de la vente
– de voir condamner solidairement Madame [X] [Z] et Monsieur [I] [Z] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le demandeur expose que suite au décès de leur mère le [Date décès 1] 2023, les parties sont copropriétaires en indivision de plusieurs lots au sein de la copropriété [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 9] ; que les différends entre les membres de l’indivision les ont conduits à solliciter du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 15 septembre 2025 la désignation d’un mandataire commun ; que cependant cette désignation ne permet que la résolution temporaire d’une problématique relativement mineure en considération du péril imminent qui menace, à savoir que l’indivision est en état de cessation des paiements, ne pouvant pas faire face à ses dettes (dette de 29 974,16 euros à l’égard du syndic et dette fiscale totale de 11 090 euros, sans compter les frais et intérêts en cours de constitution), ne pouvant pas payer les charges de copropriété qui continuent d’être appelées ni les charges fiscales qui s’accroissent des majorations et étant exposée à un risque de recouvrement forcé avéré ; qu’au delà de l’existence d’une dette importante, la situation économique ne peut s’améliorer compte-tenu de la vacance des logements et de l’impossibilité d’y remédier au vu des travaux importants qu’il y a lieu de réaliser pour la remise en location pour lesquels aucun indivisaire n’entend avancer les fonds et que l’indivision n’a pas les moyens de financer et de l’existence de désaccords entre les indivisaires bloquant toute prise de décision et empêchant la gestion courante ; que la situation de l’indivision ne cesse de se dégrader et que l’urgence est avérée ; que la vente de l’immeuble, qui se dégrade et perd en valeur, est la seule mesure conforme à l’intérêt commun ; que toutefois les parties ne s’accordent pas sur la nécessité de cette vente, tel que cela ressort du silence persistant de Madame [N] [Z], du refus de Monsieur [I] [Z] face aux propositions de l’agent immobilier et de l’absence de réponse apportée à sa mise en demeure de se décider, seul Monsieur [V] [Z], placé sous mesure de protection renforcée, ayant accepté la vente.

L’affaire, appelée à l’audience du 06 juillet 2026, a fait l’objet d’un renvoi pour échanges de conclusions puis a été retenue à l’audience de plaidoiries du 31 août 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

. Monsieur [M] [Z] le 27 août 2026, par des conclusions aux termes desquelles il :
– demande de voir déclarer irrecevable, pour défaut de pouvoir du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, la demande reconventionnelle de Madame [N] [Z] fondée sur l’article 1846-1 du code civil et l’article 875 du code de procédure civile tendant à la désignation d’un administrateur provisoire et, subsidiairement, l’en débouter,
– réitère ses demandes initiales tendant à être autorisé à vendre seul les biens, à signer seul le mandat de vente, les promesses de vente et les actes réitératifs, à se voir accorder une marge de manœuvre de 10% des prix énoncés compte-tenu de l’évolution des prix du marché, à se voir autoriser à proposer les biens avec une décote de 15% du prix initial faute d’offre dans un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir et à voir juger que l’ensemble des frais de la vente (honoraires d’agence, diagnostics, frais d’actes) exposés seront supportés à part égale par les quatre indivisaires et imputés sur le produit de la vente,
– sollicite de voir ordonner que le prix de vente soit consigné entre les mains du notaire chargé de recevoir l’acte authentique, jusqu’au partage ou à l’accord unanime des indivisaires sur sa répartition et débouter Madame [N] [Z] de l’ensemble de ses demandes,
– réitère sa demande de condamnation solidaire de Madame [X] [Z] et Monsieur [I] [Z] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

. Madame [N] [Z] le 28 août 2026 par des conclusions aux termes desquelles elle demande de voir :
En la forme,
– rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [M] [Z] tirée du prétendu défaut de pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond pour connaître de la demande reconventionnelle de désignation d’un administrateur judiciaire et déclarer sa demande reconventionnelle fondée sur l’article 815-6 du code civil et l’article 1380 du code de procédure civile recevable
Au fond,
– débouter Monsieur [M] [Z] de l’intégralité de ses demandes et notamment de sa demande d’autorisation tendant à être autorisé à vendre seul les biens du bien indivis situé [Adresse 9] à [Localité 9], sa demande d’autorisation de signer seul tout mandat de vente et toute promesse de vente afférente et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
A titre reconventionnel,
– désigner un administrateur judiciaire professionnel inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de Bordeaux pour administrer provisoirement les biens immobiliers détenus en indivision sociétaire par les associés de la SCI [Adresse 7]
– dire que toute mesure de disposition, et notamment toute cession de biens indivis, demeurera strictement soumise à l’autorisation judiciaire préalable et expresse
– dire que les frais et honoraires de l’administrateur judiciaire seront supportés par l’indivision sociétaire, au prorata des droits de chaque associé
– condamner Monsieur [M] [Z] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

faisant valoir que sa demande reconventionnelle fondée sur l’article 815-6 du code civil et sur l’article 1380 du code de procédure civile relève pleinement du pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond et est recevable ; que la demande d’autorisation de vente est mal fondée en l’absence de tout péril imminent et d’urgence ; que la situation actuelle du bien indivis ne justifie pas sa vente forcée en urgence, mais justifie la désignation d’un administrateur judiciaire professionnel, seule à même de répondre à la nécessité d’une gestion professionnelle continue propre à restaurer la rentabilité locative du bien.

Il est renvoyé à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Bien que régulièrement assignés par actes remis à l’étude avec avis de passage et envoi de la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [V] [Z] assisté par son curateur Monsieur [S] [C] et Monsieur [I] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La procédure est régulière et ils ont disposé d’un délai suffisant pour faire valoir leurs arguments. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

L’article 815-6 du code civil relatif aux indivisions successorales dispose que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

En l’espèce, il ressort des pièces et écritures des parties que les biens indivis, 17 lots au sein de la copropriété [Adresse 7] à [Localité 9] constitués notamment de cinq appartements et deux locaux professionnels outre divers parkings et garages, font l’objet d’une gestion défaillante du fait d’une mésentente entre les indivisaires, de sorte qu’un seul appartement est loué et que les revenus actuels des biens ne permettent pas de faire face aux charges qu’ils génèrent, principalement les charges de copropriété et les charges fiscales.

S’il est justifié d’une dette syndicale de l’ordre de 29 974 euros au 26 septembre 2025 et fiscale de l’ordre de 11 000 euros au 05 février 2026, lesquelles résultent de la défaillance des indivisaires dans le règlement des sommes qui leurs incombent, la situation actuelle des biens, dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’ils se dégradent ou se déprécient avec le temps, ne justifie pas leur vente en urgence sans l’accord de tous les indivisaires.

L’intérêt commun des indivisaires requiert au contraire que soit rétablie au plus vite une gestion effective des biens, en vue de leur location ou de leur vente future, ce qui ne peut être fait dans le cadre d’une administration consensuelle par les indivisaires ou de l’administration des biens par l’un des indivisaires.

Les circonstances ainsi décrites justifient, en application de l’article 815-6 du code civil, que Monsieur [M] [Z] soit débouté de sa demande tendant à être autorisé à vendre seul les biens et de ses demandes subséquentes et qu’il soit fait droit à la demande reconventionnelle de Madame [N] [Z] tendant à la désignation d’un administrateur provisoire, dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, qu’elle a du exposer dans le cadre de l’instance. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Les dépens seront supportés à parts égales par les quatre parties.

III – DÉCISION

Le président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu l’article 815-6 du code civil,
Vu les articles 1380 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] de sa demande tendant à être autorisé à vendre seul les biens sis [Adresse 10] à [Localité 10] et de ses demandes subséquentes ;

DESIGNE, pour une durée de SIX MOIS renouvelables sur requête, la SELARL [1], prise en la personne de Maître [H] [F], [Adresse 11] (09.72.30.20.40) en qualité d’administrateur provisoire des biens immobiliers appartenant à l’indivision réunissant Monsieur [M] [Z], Madame [N] [Z], Monsieur [V] [Z] et Monsieur [I] [Z], sis [Adresse 7] – [Adresse 12] ;

DIT que dans le cadre de sa mission, l’administateur provisoire devra notamment :

– accomplir tous actes conservatoires et d’administration provisoire nécessaires à la préservation matérielle et juridique des biens immobiliers indivis,

– mettre en valeur les lots vacants par la conclusion et le renouvellement des baux et percevoir les loyers et charges au bénéfice de l’indivision,

– régler les charges courantes incombant à l’indivision, notamment les appels de fonds syndicaux et les impositions foncières, par prélèvement sur les revenus locatifs,

– représenter les indivisaires à toutes les assemblées générales de la copropriété et y voter ;

DIT que toute mesure de disposition, et notamment toute cession de biens indivis, demeure soumise à l’accord préalable et exprès de tous les indivisaires ou, à défaut, à une autorisation judiciaire ;

RAPPELLE que chaque indivisaire peut exiger de l’administrateur provisoire la consultation, à tout moment, des documents relatifs à l’exercice de sa mission, et que chaque année et à la fin de sa mission, l’adminsitrateur provisoire remet au juge et à chaque indivisaire sur sa demande un rapport sur l’exécution de sa mission ;

DIT que les frais et honoraires de l’administrateur provisoire seront à la charge des indivisaires au prorata des droits de chacun dans l’indivision ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chaque partie à supporter le quart des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.