Responsabilité du mandataire de gestion locative : absence de faute prouvée malgré le renouvellement d’un bail impayé

Les articles 1991, 1992 et 1993 du Code civil mettent à la charge du mandataire l’exécution du mandat, la réparation des dommages causés par son inexécution ou ses fautes de gestion, ainsi que la reddition des comptes. Le mandataire demeure tenu d’une obligation de moyens : la seule inexécution peut établir une présomption de faute, mais la mauvaise exécution doit être démontrée par le mandant.

La gestion effective a été retenue malgré l’absence de signature du mandat, au regard des courriers, courriels et décomptes produits. La responsabilité du gestionnaire ne pouvait toutefois couvrir les manquements antérieurs à sa prise en charge. Pour la période postérieure, les diligences de recouvrement, les commandements de payer, l’information régulière des bailleurs et les paiements partiels du locataire ont écarté toute faute établie. Le renouvellement tacite du bail ne suffisait pas, à lui seul, à caractériser une faute de gestion.

Les demandes indemnitaires ont donc été rejetées. Les mandants ont été condamnés aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et à 900 euros au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire était de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

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La responsabilité du gestionnaire locatif n’est pas retenue. Les griefs antérieurs à la reprise du mandat ne peuvent lui être imputés et, pour la période suivante, les mises en demeure, commandements, informations et propositions d’apurement démontrent des diligences suffisantes. Les demandes indemnitaires des propriétaires sont rejetées, ceux-ci étant condamnés aux dépens et à 900 euros.

Des propriétaires ont confié la gestion locative d’un appartement à une première agence, qui a conclu un bail avec un locataire. Après des impayés, la gestion a été reprise par une autre société. Les propriétaires lui ont reproché de ne pas avoir vérifié la solvabilité du locataire, souscrit une garantie contre les loyers impayés, empêché le renouvellement du bail et engagé suffisamment rapidement les démarches de recouvrement.

Ils ont demandé réparation de leurs préjudices matériel et moral. Le gestionnaire a contesté toute faute, en invoquant notamment les limites temporelles de son mandat et les diligences accomplies.

La juridiction a retenu l’existence d’une gestion effective malgré l’absence de signature du mandat. Elle a toutefois constaté que les griefs antérieurs à la reprise de gestion ne pouvaient lui être imputés. Pour la période suivante, les mises en demeure, commandements de payer, informations adressées aux propriétaires, proposition d’un plan d’apurement et paiements du locataire ont exclu une faute démontrée. Les demandes ont été rejetées, avec condamnation des propriétaires aux dépens et à une indemnité de 900 euros.

• Établir l’existence effective du mandat de gestion
• Délimiter la période de prise en charge du bien
• Identifier une obligation contractuelle relevant du mandataire
• Rapporter la preuve d’une faute de gestion précise
• Démontrer un préjudice directement causé par cette faute
• Vérifier les diligences accomplies pour recouvrer les impayés

• Mandat de gestion mentionnant la dette locative existante
• Mise en demeure adressée au locataire le 2 février 2023
• Décompte locatif arrêté au 2 février 2023
• Courriels d’information transmis aux propriétaires
• Commandements de payer des 15 février 2023 et 25 mai 2025
• Relevé des paiements intervenus entre mars 2023 et avril 2025

Les propriétaires ne reçoivent aucune indemnisation et supportent les dépens ainsi que 900 euros de frais irrépétibles. Le gestionnaire est exonéré, les démarches de recouvrement et l’absence de faute prouvée ayant été retenues.

• Exclusion des griefs antérieurs à la reprise du mandat
• Rejet des demandes au titre des impayés locatifs
• Absence d’indemnisation du préjudice moral allégué
• Condamnation des propriétaires aux dépens
• Paiement de 900 euros au titre de l’article 700
• Maintien de l’exécution provisoire de droit

À faire

• Formaliser et signer le mandat de gestion
• Préciser sa date de prise d’effet
• Définir les diligences relatives aux impayés
• Conserver mises en demeure et commandements
• Informer régulièrement le mandant de la dette

À éviter

• Imputer au nouveau gestionnaire des faits antérieurs
• Alléguer une faute sans obligation contractuelle identifiée
• Confondre renouvellement du bail et faute automatique
• Négliger la preuve des diligences de recouvrement
• Réclamer une garantie sans démontrer sa mission

La responsabilité du mandataire pour faute de gestion

La combinaison des articles 1991, 1992 et 1993 du Code civil impose au mandataire de répondre de l’inexécution du mandat et des fautes commises dans sa gestion. Il est tenu d’une obligation de moyens. La mauvaise exécution n’est pas présumée : le mandant doit établir la faute, le préjudice et leur lien. Les diligences de recouvrement accomplies ont empêché de retenir une faute imputable au gestionnaire.

La délimitation temporelle du mandat de gestion

Le mandataire ne répond pas des actes accomplis avant sa prise en charge. La gestion effective a été déduite de courriers, courriels et décomptes, malgré l’absence de signature du mandat. La concordance entre la dette mentionnée dans le mandat et le décompte a fixé la prise en charge au plus tard au 2 février 2023. Les manquements liés à la conclusion initiale du bail relevaient donc de l’ancien gestionnaire.

Le renouvellement tacite du bail impayé

Le renouvellement du bail ne caractérise pas, à lui seul, une faute de gestion. Le gestionnaire avait adressé une mise en demeure, fait délivrer deux commandements de payer, informé les bailleurs et proposé un plan d’apurement. Les paiements intervenus après le premier commandement expliquaient l’absence de mise en œuvre immédiate de la clause résolutoire. Aucune diligence contractuellement requise n’a été omise.

Article 1991 du Code civil, Article 1992 du Code civil, Article 1993 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile