Congé pour vente : validité du préavis et indemnité d’occupation après maintien dans les lieux

En application de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé pour vendre doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail et préciser notamment le motif, le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose d’un droit de préemption et perd son titre d’occupation à l’expiration du préavis. Le congé a été validé, sa régularité étant établie par sa date, son motif et ses mentions obligatoires.

Le maintien dans les lieux après l’expiration du bail justifie une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi. Les articles 1103 et 1217 du Code civil ainsi que l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 fondent la dette locative. Le décompte produit a toutefois été rectifié : seules les sommes justifiées ont été retenues, pour un total de 8 305,63 euros.

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge, même en l’absence du défendeur, de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. L’astreinte a été rejetée faute de résistance établie. La demande de dommages-intérêts a également été écartée, aucun préjudice distinct n’étant démontré. Les intérêts peuvent être capitalisés conformément à l’article 1343-2 du Code civil, lorsqu’ils sont dus pour une année entière.

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Le congé pour vente, délivré six mois avant l’échéance et mentionnant le motif, le prix et les conditions de vente, a été jugé régulier. Le bail a expiré et le locataire est devenu occupant sans droit ni titre. Sa dette a été fixée à 8 305,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Une indemnité mensuelle a été maintenue jusqu’à la libération des lieux.

Un bailleur avait donné à bail un appartement meublé à usage d’habitation. Les ayants droit du bailleur ont délivré au locataire un congé pour vente six mois avant l’échéance du bail, puis une sommation de quitter les lieux. Le locataire n’ayant pas libéré le logement, les bailleurs l’ont assigné afin de faire valider le congé, obtenir son expulsion et réclamer les loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Régulièrement assigné, le locataire n’a pas comparu. Le juge a vérifié d’office la régularité du congé, qui mentionnait le motif de vente, le prix et les conditions de celle-ci. Le bail a été considéré comme expiré et le locataire comme occupant sans droit ni titre.

Après rectification du décompte, la dette a été fixée à 8 305,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Une indemnité mensuelle a été maintenue jusqu’à la libération effective des lieux. L’astreinte et les dommages-intérêts ont été refusés, mais les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été mis à la charge du locataire.

• Congé délivré au moins six mois avant l’échéance du bail
• Motif de vente expressément indiqué dans le congé
• Prix et conditions de la vente mentionnés
• Mentions exigées par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 reproduites
• Occupation maintenue après l’expiration du bail
• Décompte locatif vérifié au regard des paiements et échéances
• Préjudice distinct ou résistance abusive démontré pour obtenir des dommages-intérêts

• Contrat de bail conclu le 22 novembre 2012
• Acte de congé pour vente délivré le 21 mai 2024
• Mentions du congé relatives au motif, au prix et aux conditions de vente
• Sommation de quitter les lieux délivrée le 22 octobre 2025
• Décompte des loyers, charges et paiements jusqu’en juin 2026
• Actes d’assignation et de signification établissant la procédure

Le bailleur peut poursuivre l’expulsion après signification du jugement et commandement de quitter les lieux, tout en recouvrant la dette locative et l’indemnité d’occupation. Le locataire doit libérer les lieux dans le délai fixé et reste débiteur des sommes retenues, avec intérêts et dépens.

• Validation du congé et expiration du bail confirmées
• Libération des lieux et restitution des clés sous quinze jours
• Expulsion possible après deux mois suivant le commandement
• Paiement de 8 305,63 euros avec intérêts légaux
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective
• Rejet de l’astreinte et des dommages-intérêts

À faire

• Vérifier la date d’échéance et le délai de six mois
• Contrôler toutes les mentions du congé pour vendre
• Établir un décompte détaillé des échéances et paiements
• Signifier le jugement et le commandement de quitter
• Actualiser l’indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés

À éviter

• Réclamer des arriérés non justifiés par les pièces comptables
• Omettre le prix ou les conditions de la vente
• Procéder à l’expulsion avant l’expiration du délai légal
• Solliciter une astreinte sans établir une résistance effective
• Réclamer des dommages-intérêts sans préjudice distinct démontré

La régularité du congé pour vente

L’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un congé délivré au moins six mois avant l’échéance du bail. Le congé doit mentionner le motif de vente, le prix et les conditions de la vente, ainsi que les mentions légalement exigées. Le juge peut vérifier ces éléments, même en cas de non-comparution du locataire. Ces conditions étant réunies, le bail a pris fin à l’échéance prévue.

La dette d’occupation après expiration du bail

Le maintien dans les lieux après l’expiration du bail constitue une faute civile et ouvre droit à une indemnité d’occupation compensant la privation de jouissance. Le décompte doit toutefois être justifié. Après examen des paiements et échéances, seules les sommes établies ont été retenues, aboutissant à une créance de 8 305,63 euros, puis à une indemnité mensuelle équivalente au loyer et aux charges jusqu’à libération.

Le contrôle des demandes en l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, la non-comparution ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. L’astreinte a été rejetée, la résistance à l’exécution n’étant pas établie. Les dommages-intérêts ont également été refusés faute de préjudice distinct démontré.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 412-3 à L. 412-7 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, Article 1103 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1224 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1343-2 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile