COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 OCTOBRE 2026

N° RG 24/01545 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NWTJ

S.A.S. CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE

c/

S.A.R.L. JMP ASSET MANAGEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 21 octobre 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 mars 2024 (R.G. 2023F01679) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 29 mars 2024

APPELANTE :

S.A.S. CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Céline FOUSSARD-LAFON, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉE :

S.A.R.L. JMP ASSET MANAGEMENT, prise en la personne de son représentant légal, M. [B] [P], domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Blandine MISCHLER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société par actions simplifiée Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, immatriculée au Registre du commerce de Bordeaux, exerce sous l’enseigne Square Habitat les activités d’agent immobilier, d’administrateur de biens et de syndic de copropriété.

La société à responsabilité limitée JMP Asset Management, immatriculée au Registre du commerce de Brest, a pour activité l’acquisition, la gestion et la disposition de toutes parts sociales et valeurs mobilières, par bail ou autrement et la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers, l’édification de toutes constructions ainsi que la réfection et l’aménagement de celles existantes.

La société JMP Asset Management est propriétaire d’un appartement de quatre pièces situé [Adresse 3] à [Localité 1], dont elle a confié la gestion locative à la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, selon un mandat « Square Box Gestion locative » conclu le 28 avril 2021 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Le même jour, la mandante a adhéré, par l’intermédiaire du mandataire, au contrat collectif d’assurance « garantie des loyers impayés » souscrit auprès de la société Pacifica, sans l’option couvrant la vacance de locataire.

Par l’entremise du mandataire, l’appartement a été donné à bail à MM. [U] [W] et [J] [R], à effet du 4 juin 2021, moyennant un loyer mensuel de 970 euros, outre une provision sur charges de 80 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé les loyers dès leur entrée dans les lieux, le mandataire a déclaré le sinistre à l’assureur, fait délivrer un commandement de payer le 8 septembre 2021 et fait assigner les locataires.

Par jugement du 13 septembre 2022, signifié le 7 octobre 2022 avec un commandement de quitter les lieux, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a résilié le bail et ordonné l’expulsion des locataires.

L’assureur a indemnisé la bailleresse des loyers impayés jusqu’au mois de janvier 2023.

L’expulsion a été réalisée le 4 avril 2023 avec le concours de la force publique. Le procès-verbal dressé le même jour par le commissaire de justice relève que les lieux étaient garnis de meubles, dont il dresse l’inventaire, et somme les locataires de les retirer dans un délai de deux mois. Un constat de l’état des lieux a été établi le même jour. Les clés ont été remises au mandataire le 12 avril 2023.

2. Avisée le 18 avril 2023 par un voisin du départ des locataires et de l’état de l’appartement, la société JMP Asset Management a, par lettre de son conseil du 21 avril 2023, mis la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière en demeure de rendre compte de ses diligences. Celle-ci a répondu le 28 avril 2023 qu’un état des lieux de sortie avait été dressé et qu’il mandatait des artisans pour chiffrer les réparations. À la demande de la mandante, un constat de l’état de l’appartement a été dressé le 9 mai 2023 par un commissaire de justice, en présence du mandataire.

Le mandataire a recueilli, les 14 et 15 mai 2023, deux devis de nettoyage, de débarras et de remise en état d’un montant total de 4 825 euros, qu’il a transmis le 14 juin 2023 au courtier gestionnaire du contrat d’assurance. Le 11 juillet 2023, l’assureur a proposé une indemnité de 178,02 euros au titre des détériorations immobilières. Le mandataire a contesté cette offre le jour même et sollicité une expertise, que le courtier a refusée le 25 juillet 2023.

Par lettre du 17 août 2023, le conseil de la société JMP Asset Management a demandé au mandataire de justifier des diligences accomplies depuis le 4 avril 2023. Le mandataire lui a adressé, le 22 septembre 2023, le compte rendu de gestion du troisième trimestre 2023.

Par acte du 20 octobre 2023, la société JMP Asset Management a assigné la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière devant le tribunal de commerce de Bordeaux en paiement de diverses sommes.

3. Par jugement réputé contradictoire du 12 mars 2024, le tribunal de commerce a statué ainsi qu’il suit :

– condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à procéder aux travaux de remise en état de l’appartement et à en rendre compte à la société JMP Asset Management, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue d’un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

– condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à effectuer toutes les démarches nécessaires afin de relouer l’appartement à l’issue des travaux de remise en état et à en rendre compte à la société JMP Asset Management, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue de l’achèvement des travaux ;

– condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 7 259,55 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice économique subi consécutif à l’absence de perception des loyers à compter du mois d’avril 2023, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement, et la somme de 560 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de l’absence de perception des provisions sur charges depuis le mois d’avril 2023, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement à intervenir ;

– déboute la société JMP Asset Management de sa demande de paiement de la somme de 103,19 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice économique subi relevant du paiement de l’assurance loyers impayés et des honoraires de gestion pour la période courant du 1er avril au 30 juin 2023 ;

– déboute la société JMP Asset Management de sa demande de paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral ;

– déboute la société JMP Asset Management de sa demande de paiement de la somme de 2 268,58 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance éprouvé durant la réalisation des travaux de remise en état de l’appartement ;

– condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à communiquer la régularisation de charges pour les années 2022 et 2023 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

– condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à communiquer le compte rendu de gestion pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2023 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

– déboute la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière du surplus de ses demandes ;

– condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière aux dépens ;

– rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

4. Par déclaration au greffe du 29 mars 2024, la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société JMP Asset Management.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 décembre 2025, la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière demande à la cour de :

Vu les articles 1991 et suivants du code civil,

– réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux ;

En conséquence,

– dire irrecevable et infondée la société JMP Asset Management en toutes ses demandes ;

– la débouter de toute demande de condamnation de l’agence [Adresse 4] ;

– dire n’y avoir lieu à la condamner sous astreinte à procéder à des travaux de remise en état puis à effectuer des démarches nécessaires afin de relouer l’appartement ;

– dire n’y avoir lieu à la condamner au paiement de la somme de 7 259,55 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice économique subi, ni à la somme de 560 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice économique subi consécutif à l’absence de perception de loyers et provisions sur charges depuis le mois d’avril 2023 ;

– débouter la société JMP Asset Management de toutes ses demandes ;

– la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

***

6. Par dernières conclusions notifiées par message électronique le 3 août 2026, la société JMP Asset Management demande à la cour de :

Vu les articles 1217 et suivants, 1231-1, 1991 et 1992 du code civil,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

– déclarer la société JMP Asset Management recevable et bien fondée en ses écritures ;

En conséquence,

– confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière avait commis une faute de gestion dans l’exécution de son mandat conclu le 28 avril 2021 ;

– confirmer le jugement rendu le 12 mars 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a condamné la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à :

’ procéder aux travaux de remise en état de l’appartement et en rendre compte sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue d’un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision,

’ effectuer toutes les démarches nécessaires afin de relouer l’appartement à l’issue des travaux de remise en état et à en rendre compte à la société JMP Asset Management sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue de l’achèvement des travaux,

’ régler la somme de 7 259,55 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice économique subi consécutif à l’absence de perception des loyers à compter du mois d’avril 2023, somme à parfaire au jour de la décision,

’ régler la somme de 560 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice économique subi consécutif à l’absence de perception des provisions sur charges depuis le mois d’avril 2023, somme à parfaire au jour de la décision,

’ communiquer le compte rendu de gestion pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2023 sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision,

’ régler la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– infirmer le jugement rendu le 12 mars 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a débouté la société JMP Asset Management de sa demande de condamnation de la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à lui régler la somme de 103,19 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice économique subi relevant du paiement des honoraires de gestion pour la période courant du 1er avril au 30 juin 2023 ;

– infirmer le jugement rendu le 12 mars 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a débouté la société JMP Asset Management de sa demande de condamnation de la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice moral subi ;

– infirmer le jugement rendu le 12 mars 2024 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a débouté la société JMP Asset Management de sa demande de condamnation de la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à lui régler la somme de 2 268,58 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi durant la réalisation des travaux de remise en état de l’appartement ;

Statuant à nouveau,

– condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 13 755,29 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice économique subi consécutif à l’absence de perception des loyers sur la période courant du mois d’avril 2023 au 5 mai 2024 ;

– condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 1 292,90 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice économique subi consécutif à l’absence de perception des provisions sur charges sur la période courant du mois d’avril 2023 au 5 mai 2024 ;

– condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 103,19 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice économique subi relevant du paiement de l’assurance loyers impayés et des honoraires de gestion pour la période courant du 1er avril au 30 juin 2023, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir ;

– condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice moral subi ;

– condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 2 268,58 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance éprouvé durant la réalisation des travaux de remise en état de l’appartement ;

– condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à communiquer le compte rendu de gestion pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2023 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du « jugement » à intervenir ;

En tout état de cause,

– condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière aux dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 août 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

7. La société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière fait valoir qu’elle a accompli l’ensemble des diligences que le mandat mettait à sa charge ; que, dès les premiers impayés, elle a déclaré le sinistre, fait délivrer un commandement de payer, obtenu la résiliation du bail et l’expulsion des locataires et assuré auprès du courtier le suivi du dossier d’assurance qui a procuré à sa mandante plus de 15 000 euros d’indemnités ; qu’après la reprise des lieux, elle a fait établir un constat de sortie, recueilli des devis de remise en état moins d’un mois après le départ des locataires et transmis ces devis au courtier comme à la mandante ; que le mandat subordonne l’exécution des travaux à l’accord écrit du mandant, lequel n’a jamais validé les devis, a refusé l’offre d’indemnisation de l’assureur et l’a ainsi contrainte à contester cette offre et à solliciter une expertise ; que la mandante, qui avait perçu directement les indemnités d’assurance, n’avait laissé sur le compte de gestion aucun fonds permettant de régler des acomptes ; que l’intimée était régulièrement informée de l’avancement du dossier, comme en témoigne son courriel du 13 juin 2023 ; que la mandante a elle-même retardé les opérations en exigeant un second constat, puis des devis actualisés et comparatifs.

L’appelante indique qu’il appartient au mandant d’établir les fautes de gestion d’un mandataire tenu d’une simple obligation de moyens ; que la vacance du bien résulte des dégradations commises par les locataires, du refus de l’assureur et de l’attitude de la mandante, et non de son inaction, de sorte que le lien de causalité fait défaut ; que le juge de l’exécution a constaté qu’elle avait mis en ’uvre les diligences nécessaires et que le retard était imputable à la mandante ; que le tribunal de commerce, saisi en son absence, a été trompé par une présentation tronquée des faits, la mandante ayant notamment dissimulé le constat du 4 avril 2023.

8. La société JMP Asset Management répond que le mandataire a manqué à ses obligations en ne lui présentant pas les dossiers des candidats locataires, en ne l’informant pas du départ des locataires, dont elle a été avisée par un voisin, en n’entreprenant aucune démarche pour remettre le bien en état et le relouer et en ne répondant pas à ses demandes d’information ; que, sur les cent neuf pièces produites par l’appelante, huit seulement sont des courriels qui lui ont été adressés ; que les courriels internes de l’agence établissent qu’à la fin du mois de septembre 2023 le devis de nettoyage n’avait pas été lancé et que le refus de l’assureur du 25 juillet 2023 n’a été suivi d’aucune diligence ; qu’aucun devis ne lui a été transmis avant le 6 mai 2024 et qu’elle n’a jamais refusé les travaux ni la proposition de l’assureur ; que l’objet de l’instance est limité aux manquements antérieurs au jugement, de sorte que les décisions rendues sur la liquidation de l’astreinte, qui portent sur l’exécution de ce jugement, sont sans incidence ; que le constat du 4 avril 2023 a été produit dès l’assignation ; que sa perte de loyers s’élève, loyer révisé, à 13 755,29 euros jusqu’au 5 mai 2024, outre 1  292,90 euros de provisions sur charges ; que les honoraires et la prime d’assurance prélevés au deuxième trimestre 2023 constituent un préjudice ; que l’inertie du mandataire lui a causé un préjudice moral en imposant à son gérant de nombreuses démarches et déplacements ; et que l’appartement n’a pu être loué pendant la durée des travaux.

Réponse de la cour

A.] Sur la responsabilité de la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière

9. L’article 1991 du code civil dispose :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.»

L’article 1992 du code civil précise :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.»

L’article 1993 du code civil fait obligation au mandataire de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Il est constant en droit que, si le mandataire est présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne s’étend pas à l’hypothèse d’une mauvaise exécution, dont il appartient au mandant d’établir les manquements. De plus, celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation et le mandataire, tenu de rendre compte, doit justifier des diligences qu’il a accomplies.

10. Le mandat de gestion locative conclu le 28 avril 2021 autorise le mandataire, à son article 4.3, à « gérer le bien dans toutes ses composantes » et à « louer le bien, le relouer, passer et renouveler les baux (’) après vous avoir avisé de la vacance du (des) bien(s) ».

Au titre des missions techniques, il lui confère le pouvoir de « prendre toutes mesures conservatoires », et, « pour tous les autres travaux, [de] les faire exécuter, et le cas échéant, les suivre jusqu’à réception après votre accord écrit », en « régl[ant] les acomptes et factures dans la limite des fonds disponibles ».

L’article 4.2 porte engagement du mandataire de signer un contrat de location dans un délai de quarante jours, « sous réserve que le bien soit en bon état d’usage et de réparations ».

L’article 5.1.2 lui donne mandat exprès de procéder à toutes déclarations de sinistres, d’en assurer le suivi et la gestion et de recevoir les indemnités.

L’article 3 l’oblige à rendre compte trimestriellement de sa gestion.

Le mandat précise qu’il confère au mandataire une obligation de moyens et non de résultat.

11. Il n’est pas discuté que la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière (ci-après CAAAI), mandataire, a conduit à son terme la procédure d’expulsion des locataires et obtenu de l’assureur l’indemnisation des loyers impayés. Le grief tiré de l’absence de présentation des dossiers des candidats locataires est sans lien avec les préjudices invoqués, qui résultent tous de la vacance de l’appartement après l’expulsion. Le litige porte sur la gestion du bien à compter de sa reprise, le 4 avril 2023.

12. La société CAAAI, qui détenait les clés depuis le 12 avril 2023, n’a avisé la mandante de la reprise des lieux et de leur état que par sa lettre du 28 avril 2023, en réponse à une mise en demeure. Ce retard d’information, de courte durée, est demeuré sans incidence sur la remise en location.

13. Il résulte du procès-verbal d’expulsion que les lieux étaient garnis des meubles des locataires, sommés de les retirer dans le délai de deux mois prévu à l’article R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun débarras ni aucune remise en état n’était possible avant le 4 juin 2023. Le mandataire a fait établir, les 14 et 15 mai 2023, deux devis d’un montant total de 4 825 euros, qu’il a transmis le 14 juin 2023 au courtier.

Dans l’attente de la position de l’assureur, dont la garantie des détériorations immobilières ne s’exerce que sur des devis préalablement soumis à son accord, la société CAAAI pouvait différer l’exécution des travaux.

Cette position a été acquise le 25 juillet 2023, le courtier ayant confirmé le refus de toute expertise et la limitation de la garantie à 178,02 euros.

14. Il incombait alors à l’appelante, conformément à l’article 4.3 du mandat, de soumettre les devis à l’accord écrit de la société JMP Asset Management et, cet accord obtenu, de faire exécuter les travaux puis de remettre le bien en location.

Or, aucune des pièces produites n’établit que les devis ont été transmis à la mandante avant le 6 mai 2024, ni que celle-ci a été informée du refus de l’assureur.

Le courriel du 14 juin 2023, par lequel le mandataire affirme avoir communiqué les devis, n’est adressé qu’au courtier.

Le courriel du 13 juin 2023 de l’intimée, dont l’appelante déduit que la société JMP Asset Management attendait l’accord de l’assureur, est une demande de renseignements sur la réalisation des travaux et la date prévisionnelle de remise en location, qui témoigne de l’attente inverse.

Les courriels échangés au sein de l’agence entre le 19 juillet et le 27 septembre 2023, produits par l’appelante elle-même, révèlent que la décision de ne pas engager les travaux a été prise par le seul mandataire, « en attente du retour » du courtier, et que le devis de nettoyage n’avait toujours pas été lancé à la fin du mois de septembre 2023.

Le 2 novembre 2023, une gestionnaire de l’agence s’interrogeait encore sur le point de savoir si le refus de l’assureur avait été annoncé à la société JMP Asset Management, sans en trouver trace dans le dossier.

La lettre du conseil de la mandante du 17 août 2023, qui s’enquérait des diligences accomplies depuis le 4 avril 2023, n’a reçu d’autre réponse que l’envoi du compte rendu de gestion du troisième trimestre, dépourvu de toute explication.

15. Le refus de l’intimée de valider les devis, allégué par l’appelante, n’est établi par aucune pièce.

La lettre du 11 juillet 2023 par laquelle le mandataire a contesté l’offre de l’assureur, qu’il qualifiait de « dérisoire » pour le propriétaire, précise que les devis avaient été établis « afin de pouvoir imputer les sommes sur les locataires » ; elle ne constitue pas la preuve d’une opposition de la mandante aux travaux.

L’absence de fonds sur le compte de gestion n’est pas davantage de nature à exonérer le mandataire. En effet, la stipulation qui l’autorise à régler les acomptes et factures « dans la limite des fonds disponibles » ne le dispense ni de solliciter l’accord de la mandante ni de l’inviter à approvisionner le compte ; la société CAAAI, qui a elle-même transmis à la société JMP Asset Management par virement bancaire le solde créditeur de 866,81 euros le 22 juin 2023, ne justifie d’aucune demande de provision.

Le constat dressé le 9 mai 2023 à l’initiative du bailleur n’a causé aucun retard, les meubles ne pouvant être enlevés avant le 4 juin 2023 et les devis ayant été recueillis dès le milieu du mois de mai.

16. Le jugement du juge de l’exécution du 9 septembre 2025, comme l’arrêt du 18 juin 2026 invoqué par l’intimée, apprécient les diligences accomplies par le mandataire pour l’exécution du jugement entrepris, à compter du 8 mai 2024.

Ces décisions, qui n’ont ni le même objet ni la même cause que l’action ici examinée, sont sans autorité sur l’appréciation des manquements antérieurs au 12 mars 2024.

Le grief de déloyauté fait à l’intimée d’avoir dissimulé aux premiers juges le constat du 4 avril 2023 manque en fait, le jugement se référant expressément à ce document.

17. Dès lors, le mandataire, qui a laissé l’appartement en l’état du mois d’août 2023 jusqu’au jugement dont appel, sans soumettre les devis à l’accord de sa mandante, sans l’informer de la position de l’assureur et sans répondre à ses demandes, a manqué à ses obligations de gérer les travaux, d’informer sa mandante et de lui rendre compte.

Le défaut de remise en location, impossible tant que le bien n’était pas remis en état, est la conséquence de ces manquements et ne constitue pas un manquement distinct.

La responsabilité de la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière en sa qualité de mandataire est donc engagée.

18. L’appelante, qui demande que la société JMP Asset Management soit déclarée irrecevable en ses demandes, ne développe à l’appui de cette prétention aucune fin de non-recevoir. Elle en sera déboutée.

B.] Sur la perte de loyers et de provisions sur charges

19. Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-4 du même code, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Les dommages-intérêts réparent l’intégralité du préjudice qui est la conséquence directe de l’inexécution, sans perte ni profit pour le créancier, et que le juge qui constate l’existence d’un préjudice en son principe est tenu d’en évaluer lui-même le montant et de fixer la condamnation qu’il prononce, sans pouvoir en renvoyer le chiffrage à un décompte à parfaire.

20. La demande de la société JMP Asset Management, en ce qu’elle porte sur la période postérieure au jugement, jusqu’au 5 mai 2024, constitue le complément nécessaire de la prétention soumise aux premiers juges, au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

21. Le préjudice réparable consiste dans la perte des loyers et des provisions sur charges que la mandante aurait perçus si le mandataire avait exécuté ses obligations.

Il ne peut être fixé à compter de la reprise des lieux, le 4 avril 2023, comme l’ont retenu les premiers juges. L’état de l’appartement, dégradé par les locataires, la présence de leurs meubles jusqu’au 4 juin 2023 et l’instruction du sinistre par l’assureur, dont l’issue conditionnait la prise en charge des travaux et qui s’est achevée le 25 juillet 2023, excluaient en toute hypothèse une relocation au cours de cette première période, dont la vacance résulte du fait des locataires et non des manquements du mandataire.

22. Un mandataire diligent aurait, dès le refus de l’assureur, soumis les devis à l’accord écrit de la mandante, qui s’enquérait dès le 13 juin 2023 de la réalisation des travaux et de la date de remise en location et dont rien n’établit qu’elle s’y serait opposée ; ce mandataire aurait fait exécuter des travaux de nettoyage et de reprise des peintures dont la réalisation, en juin 2024 puis en juin 2025, n’a requis que quelques jours, puis aurait remis le bien en location dans le délai de quarante jours que le mandat lui assigne pour un bien en bon état d’usage et de réparations, délai qu’il avait respecté lors de la première mise en location, intervenue trente-sept jours après la signature du mandat.

En considération de ces délais, l’appartement aurait été reloué au plus tard le 1er novembre 2023.

Le préjudice indemnisable court donc du 1er novembre 2023 au 5 mai 2024, terme que la mandante assigne elle-même à la période de vacance qu’elle impute au mandataire.

23. Le loyer mensuel s’élevait, en avril 2023, à 994,05 euros, montant qui intègre la révision intervenue au mois de juin 2022.

Le bail prévoyant la révision annuelle du loyer au 4 juin en fonction de l’indice de référence des loyers du premier trimestre, le loyer révisé au 4 juin 2023 s’établit à 1 028,79 euros (994,05 × 138,61 / 133,93).

Le montant de 1 054,29 euros retenu par l’intimée est le fruit d’un calcul qui rapporte le loyer déjà révisé en 2022 à l’indice du premier trimestre 2021 et applique ainsi deux fois la variation de l’année 2022.

La perte de loyers est en conséquence, pour six mois entiers et cinq jours, à la somme de 6 338,67 euros (1 028,79 × 6 + 1 028,79 × 5/31).

Les provisions sur charges, dont le montant mensuel de 80 euros n’est pas discuté, correspondent aux charges récupérables demeurées à la charge de la bailleresse pendant la vacance du bien.

Leur perte, pour la même période, se monte à la somme de 492,90 euros (80 × 6 + 80 × 5/31).

24. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a alloué à la société JMP Asset Management les sommes de 7 259,55 euros et de 560 euros, de surcroît « à parfaire ».

La société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière sera condamnée à verser à l’intimée les sommes de 6 338,67 euros et de 492,90 euros, celle-ci étant déboutée du surplus de ses demandes de ce chef.

C.] Sur les honoraires de gestion et la prime d’assurance du deuxième trimestre 2023

25. Il résulte de l’article 1231-4 du code civil que seul le préjudice qui est la suite immédiate et directe de l’inexécution ouvre droit à réparation.

26. En l’espèce, le compte rendu de gestion du 22 juin 2023 fait apparaître, pour le deuxième trimestre 2023, des dépenses de 103,19 euros composées d’honoraires de gestion de 77,60 euros hors taxes, soit 93,12 euros toutes taxes comprises, calculés au taux de 8 % sur la somme de 970 euros encaissée au cours du trimestre, et de 10,07 euros au titre de la prime et des frais de la garantie des loyers impayés, nets de la régularisation opérée sur l’appel du mois d’avril.

27. Ces sommes sont dues en exécution de l’article 6.1 du mandat et de l’adhésion au contrat d’assurance ; elles rémunèrent la gestion du bien et la couverture d’assurance, qui s’est poursuivie, et auraient été prélevées en l’absence de tout manquement du mandataire. Elles ne constituent pas un préjudice en lien avec les fautes retenues.

28. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

D.] Sur le préjudice moral

29. La société JMP Asset Management invoque les démarches répétées qu’elle a dû accomplir auprès du mandataire, les déplacements de son gérant de [Localité 2] à [Localité 1], le temps que son gérant a consacré au dossier, les honoraires du commissaire de justice et la nécessité de rechercher des devis comparatifs.

30. Ces éléments caractérisent des désagréments personnellement éprouvés par son dirigeant et des frais exposés pour la défense de ses intérêts, dont la prise en charge entre dans le champ d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ne caractérisent ni une atteinte à la considération ou à l’image de la société, ni un trouble qui lui soit propre.

31. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

E.] Sur la perte de loyers pendant les travaux de remise en état

32. La société JMP Asset Management sollicite, sous la qualification de préjudice de jouissance, l’équivalent de deux mois de loyers et de provisions sur charges pour la période de réalisation des travaux.

33. Ces travaux, rendus nécessaires par les dégradations commises par les locataires, auraient dû être exécutés en toute hypothèse, et la vacance qu’ils impliquent n’est pas la conséquence des manquements du mandataire.

Ils ont au demeurant été réalisés du 2 au 6 juin 2025, en dehors de la période de vacance que la mandante impute elle-même au mandataire, qui a pris fin le 5 mai 2024 ; la perte de loyers subie jusqu’à cette date est réparée par les condamnations prononcées ci-dessus.

34. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

F.] Sur les condamnations sous astreinte

35. La condamnation du mandataire à procéder aux travaux de remise en état était justifiée, au jour du jugement, par l’inexécution de ses obligations depuis le mois d’août 2023 et par la persistance de la vacance du bien.

Son exécution, intervenue par la réception sans réserve des travaux le 6 juin 2025, ne prive pas ce chef de son objet, l’astreinte qui l’assortit ayant précisément pour fonction d’en garantir l’exécution dans le délai imparti.

Il en va de même de la condamnation à effectuer les démarches nécessaires à la remise en location, dont l’astreinte court depuis l’achèvement des travaux, alors que le mandat de gestion était toujours en cours au jour de la réception et qu’aucun élément ne révèle que le bien a été reloué. Ces chefs seront confirmés.

36. L’appelante, qui sollicite l’infirmation de la condamnation à communiquer la régularisation des charges des années 2022 et 2023, ne développe à l’encontre de ce chef aucun moyen. Il sera confirmé.

37. L’intimée reconnaît néanmoins avoir reçu par ailleurs, à la suite de sa lettre du 17 août 2023, le compte rendu de gestion de la période du 1er juillet au 30 septembre 2023, établi le 22 septembre 2023, et le produit elle-même aux débats.

La demande tendant à la communication sous astreinte de ce document, dont la mandante disposait avant l’introduction de l’instance, était ainsi dépourvue d’objet.

38. Le jugement sera infirmé de ce chef et la demande rejetée. La demande de l’intimée tendant à voir porter l’astreinte à 500 euros par jour de retard, qui n’est au surplus précédée d’aucune demande d’infirmation du chef correspondant, est par suite sans objet.

G.] Sur l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement

39. En vertu de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande ; le juge peut se saisir d’office et statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées.

40. En l’espèce, le jugement déboute « la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière » du surplus de ses demandes, alors que cette société, non comparante, n’avait formé aucune demande et que la société JMP Asset Management sollicitait des astreintes de 500 euros par jour de retard et une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

41. Ce chef, dont la déclaration d’appel saisit la cour et sur lequel les parties, qui ont conclu sur l’ensemble du jugement, ont été entendues, vise à l’évidence le surplus des demandes de la société JMP Asset Management.

42. Il y a lieu de rectifier cette erreur matérielle et de confirmer le chef ainsi rectifié.

43. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, le mandataire ayant succombé pour l’essentiel.

La société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, dont l’appel n’est que partiellement accueilli et qui demeure tenue à réparation, supportera les dépens d’appel. Elle sera condamnée à payer à la société JMP Asset Management la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sa propre demande formée sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 12 mars 2024 en ce qu’il a condamné la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 7 259,55 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de l’absence de perception des loyers à compter du mois d’avril 2023, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement, et la somme de 560 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de l’absence de perception des provisions sur charges depuis le mois d’avril 2023, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement, et en ce qu’il l’a condamnée à communiquer le compte rendu de gestion pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2023 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 6 338,67 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de loyers subie du 1er novembre 2023 au 5 mai 2024.

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 492,90 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de provisions sur charges subie du 1er novembre 2023 au 5 mai 2024.

Déboute la société JMP Asset Management du surplus de ses demandes au titre de la perte de loyers et de provisions sur charges.

Rejette la demande de la société JMP Asset Management tendant à la condamnation sous astreinte de la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à communiquer le compte rendu de gestion de la période du 1er juillet au 30 septembre 2023.

Rectifie l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement et dit que la mention « Déboute la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière SAS du surplus de ses demandes » doit se lire « Déboute la société JMP Asset Management SARL du surplus de ses demandes ».

Confirme le jugement, ainsi rectifié, en ses autres dispositions.

Y ajoutant,

Rejette la demande de la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de la société JMP Asset Management.

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière aux dépens d’appel.

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière à payer à la société JMP Asset Management la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande formée sur ce fondement.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.