REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE D’AIX-EN-PROVENCE

Rôle 2025 012625

JUGEMENT DU 20/10/2026

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré du 01/09/2026

Président

: Monsieur Serge BEDO

Juges

: Monsieur Bernard MANGIN

Monsieur Franck BUONANNO

Greffier d’audience

: Madame Johanne DEWEERDT

A l’issue des débats, le Président indique que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20/10/2026 (article 450 du code de procédure civile)

EN LA CAUSE DE :

MyFL INVEST (SARLU) [Adresse 1]

Comparant par Maître [P] [G]

demandeur, suivant ASSIGNATION

CONTRE :

[M] (SAS) [Adresse 2]

Comparant par Maître RUIVO DE SOUSA LOPES [H]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître [P] [G]

Par référence aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu pour le demandeur, MyFL INVEST (SARLU)

: l’acte d’assignation à comparaître devant le Tribunal de Commerce d’Aix en Provence délivré le 01/09/2025, les conclusions et le dossier déposé à l’audience du 01/09/2026,

Vu pour le défendeur, [M] (SAS)

: les conclusions et le dossier déposé à l’audience du 01/09/2026,

Les faits et la procédure :

La société [M], constituée en 2014 par M. [X] [Q], exerce une activité de services web, de conseil et de services informatiques.

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2021, la société MyFL INVEST a donné à bail commercial à la société [M] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2021 jusqu’au 30 octobre 2030, moyennant un loyer mensuel initial de 2 820 euros HT.

Par acte du 2 février 2022, la société GROUPE [O] a acquis 71,43 % du capital de la société [M], la société MyFL INVEST demeurant dans un premier temps présidente de cette dernière. Lors de l’assemblée générale du 28 juin 2024, la société MyFL INVEST a été révoquée de ses fonctions de présidente, le GROUPE [O] lui succédant.

Par courrier du 25 avril 2025, la société [M] a notifié à la société MyFL INVEST la résiliation unilatérale du bail avec un préavis de trente jours, invoquant la présence de la société [S] dans les locaux et le manquement du bailleur à ses obligations.

La société MyFL INVEST a contesté cette résiliation et, par courrier de son conseil du 9 mai 2025, elle a mis la société [M] en demeure de régler notamment 3 570 euros TTC au titre de l’arriéré d’indexation des loyers et 118 842 euros TTC au titre des loyers restant dus jusqu’à l’échéance triennale du 30 octobre 2027.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 10 juin 2025 en présence d’un commissaire de justice mandaté par la société [M].

Faute d’accord entre les parties, la société MyFL INVEST a fait assigner la société [M] devant le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence par acte du 1er septembre 2025.

C’est dans ces circonstances que l’affaire est venue pour être plaidée au tribunal de commerce d’Aix-en-Provence à l’audience du 1er septembre 2026.

Les demandes des parties :

La société MyFL INVEST par ses dernières conclusions et déclarations à la barre demande au tribunal de :

CONDAMNER la société [M] à payer à la société MyFL INVEST les sommes suivantes :

8.434,80 euros au titre de l’arriéré d’indexation du loyer, et ce avec intérêts au taux légal majoré de 4 points et capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière,

118.842 euros T.T.C. au titre du paiement des loyers dus en vertu du bail commercial du 29 septembre 2021, du 1er juin 2025 au 30 octobre 2027, et ce avec intérêts au taux légal, majoré de 4 points en vertu du contrat, à compter de la mise en demeure de son conseil du 9 mai 2025, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière,

DEBOUTER la société [M] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la société [M] à payer à la société MyFL INVEST une indemnité de 7.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, par application des dispositions de l’article 700 du C.P.C., ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Me Frédéric FAUBERT (DEFENZ), avocat, sur son affirmation de droits.

La société [M] par ses dernières conclusions et déclarations à la barre, demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du CPC Vu les articles 1217, 1302, 1719, 1724, 1726 et 1734 du Code Civil,

RECEVOIR la société [M] en l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTER la société MyFL INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société [M],

JUGER que la société MyFL INVEST a manqué à ses obligations essentielles de résultat de délivrance à l’égard de la société [M],

JUGER que le bail du 31 septembre 2021 a été résilié valablement par la société [M] au 30 mai 2025, compte tenu des manquements graves commis par la société MyFL INVEST,

JUGER Subsidiairement que le bail qui lie la société MyFL INVEST à la société [M] est résilié aux torts exclusifs de cette dernière à compter de la présente décision compte tenu des manquements de la société MyFL INVEST,

JUGER que la société MyFL INVEST est débitrice du dépôt de garantie versé par la société [M] lors de la conclusion du bail d’un montant de 8 460,00 euros,

CONDAMNER la société MyFL INVEST à restituer les loyers indument perçus de la période allant de juillet 2022 à mai 2025, soit la somme, sauf à parfaire de 57 528,00 euros.

SUBSIDIAIREMENT,

RAMENER à de plus justes proportions la demande de paiement de loyers formalisée par la société [M] pour la période du 1er juin 2025 au 30 octobre 2027,

ORDONNER la compensation des sommes réclamées par la société MyFL INVEST avec le dépôt de garantie et les loyers indument payés par la société [M],

FAIRE LES COMPTES entre les parties,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société MyFL INVEST à payer à la société [M] la somme de 6 000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Les moyens de parties :

Pour la société MyFL INVEST :

La société MyFL INVEST soutient que la résiliation unilatérale du bail commercial par [M] est irrégulière et fautive.

Elle fait valoir que l’occupation d’une partie des locaux par la société [S] ne lui est pas imputable, cette société ayant été accueillie dans les lieux à l’initiative de la société [M], avec laquelle elle entretenait des relations commerciales. Elle expose que la société [M] aurait bénéficié en contrepartie de remises mensuelles de 400 USD sur les factures de prestations de la société [S]. Elle conteste en conséquence tout manquement à son obligation de délivrance.

Elle ajoute que GROUPE [O], actionnaire majoritaire puis présidente de la société [M], avait connaissance depuis plusieurs années de la présence de la société [S] et qu’aucune protestation ni mise en demeure préalable n’avait été adressée au bailleur. Elle estime ainsi qu’aucun manquement suffisamment grave ne justifiait une résiliation anticipée du bail.

La société MyFL INVEST soutient dès lors que la société [M] demeurait tenue de ses engagements jusqu’à la prochaine échéance triennale du 30 octobre 2027 et sollicite le paiement des loyers correspondants, ainsi que de l’arriéré résultant de l’indexation contractuelle.

Elle conteste enfin les demandes reconventionnelles de la société [M], notamment la restitution de 50 % des loyers versés pendant la période d’occupation par la société [S] et l’existence d’un dépôt de garantie de 8 460 euros, dont elle affirme qu’il n’a jamais été versé.

Pour la société [M] :

La société [M] soutient que la société MyFL INVEST a manqué à son obligation essentielle de délivrance et de jouissance paisible en permettant l’occupation concomitante des locaux par la société [S] alors qu’ils lui avaient été donnés à bail.

Elle affirme n’avoir conclu aucun contrat de sous-location avec la société [S], n’avoir sollicité aucune autorisation de sous-location et n’avoir perçu aucun loyer de cette société. Elle considère que la présence d’un tiers disposant de clés et badges d’accès caractérisait un manquement suffisamment grave du bailleur pour justifier la résiliation unilatérale du bail.

Elle soutient que l’obligation de délivrance du bailleur perdure pendant toute la durée du bail et considère que la société MyFL INVEST ne pouvait mettre les mêmes locaux à la disposition d’un tiers sans porter atteinte à la jouissance qui lui avait été consentie.

La société [M] estime en conséquence que la résiliation du bail doit être prononcée ou constatée aux torts exclusifs de la société MyFL INVEST, de sorte qu’aucun loyer ne serait dû postérieurement à son départ des locaux.

Elle sollicite par ailleurs la restitution d’une partie des loyers antérieurement versés, évaluée à 57 528 euros, correspondant selon elle à 50 % des loyers acquittés pendant la période durant laquelle elle aurait été contrainte de partager les locaux avec la société [S].

Elle invoque également l’existence d’un dépôt de garantie de 8 460 euros, dont elle demande la prise en compte dans les comptes entre les parties, et sollicite le rejet des demandes de la société MyFL INVEST.

SUR CE LE TRIBUNAL :

Sur la résiliation unilatérale du bail par la société [M]

L’article 1226 du code civil dispose :

Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

Au cas d’espèce :

Par acte du 29 septembre 2021, la société MyFL INVEST a donné à bail commercial à la société [M] des locaux situés à [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2021.

Par courrier du 25 avril 2025, la société [M] a résilié unilatéralement le bail avec effet au 30 mai 2025, en invoquant la présence dans les locaux de la société [S], qu’elle impute à la bailleresse et qu’elle considère comme constitutive d’un manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Le tribunal constate que les éléments produits aux débats ne permettent pas d’établir que la société MyFL INVEST aurait consenti à la société [S] un bail concurrent portant sur tout ou partie des locaux loués à la société [M]. Il ressort au contraire des pièces produites que la présence de représentants de la société [S] dans les locaux s’inscrivait dans les relations professionnelles existant entre [M] et [S]. Ainsi, une attestation émanant de la société [M] en date du 1er septembre 2023, et donc postérieurement à l’acquisition par Groupe [O], avait été établie afin de permettre à la société [S] d’une part de se domicilier dans les locaux et d’autre part, de s’inscrire au registre du Commerce et des Sociétés. Et les factures émises entre juin 2022 et décembre 2022 par la société [S] à la société [M] en compensation de son hébergement dans ses locaux.

Dès lors, la société [M] ne démontre aucune faute de MyFL INVEST ni n’établit avoir subi, du fait de cette présence le trouble de jouissance allégué.

Enfin, alors que la présence de la société [S] était connue antérieurement de la société [M], cette dernière ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à sa bailleresse aux fins de faire cesser cette occupation avant la notification de la résiliation du 25 avril 2025.

En conséquence de ce qui précède, le tribunal dira que c’est à ses torts que la société [M] a rompu avant son terme le bail la liant à MyFL Invest.

Sur l’arriéré résultant de l’indexation des loyers

Au vu des pièces versées au dossier, le bail stipule que le loyer varie automatiquement tous les trois ans, sans qu’une demande particulière du bailleur ou du preneur soit nécessaire, la première révision devant intervenir le 1er décembre 2024, en fonction de l’indice prévu contractuellement.

Il résulte ainsi des stipulations contractuelles que l’indexation s’opère de plein droit. La société [M] ne peut dès lors utilement soutenir que la révision aurait été appliquée rétroactivement du seul fait que MyFL INVEST en a réclamé ultérieurement le paiement.

Selon le décompte produit par MyFL INVEST, le loyer mensuel TTC, initialement fixé à 3.384 euros, s’établissait après indexation à 4.098 euros TTC à compter du 1er décembre 2024. La société [M] ayant continué à régler 3.384 euros de décembre 2024 à avril 2025, l’arriéré d’indexation s’élève à 3.570 euros TTC, auquel s’ajoute le loyer de mai 2025 de 4.098 euros, non payé en dépit du préavis fixé unilatéralement par [M], soit une dette de 7.668 euros TTC.

MyFL Invest s’appuyant sur une clause du bail prévoyant une majoration forfaitaire de 10 % en cas de défaut de paiement dans les conditions contractuellement prévues demande que cette somme soit portée à 8.434,80 euros. Mais le retard de paiement de [M] résultant d’une réclamation tardive de cette indexation il n’y a pas lieu d’appliquer cette clause ni la clause prévoyant que les sommes demeurées impayées portent intérêt au taux légal majoré de quatre points.

En conséquence, le tribunal condamnera la société MyFL INVEST à payer la somme de 7.668 euros TTC au titre de l’indexation et du loyer de mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de 9 mai 2025, date de mise en demeure envoyée par MyFL Invest, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la reconnaissance d’un dépôt de garantie de 8.460 euros versé par la société [M]

La société [M] demande que soit reconnue l’existence d’un dépôt de garantie de 8.460 euros et que celui-ci soit imputé sur les sommes dues.

Le tribunal constate au vu des pièces versées au dossier, que le bail prévoit bien le versement d’un tel dépôt. La société [M] ne produit pas de justificatif établissant son paiement effectif, tandis que la société MyFL INVEST produit une attestation de son expert-comptable indiquant qu’aucun dépôt de garantie n’a été versé.

La seule stipulation contractuelle prévoyant le versement d’un dépôt de garantie ne suffit pas à établir que celui-ci a effectivement été payé.

En conséquence de ce qui précède, le tribunal déboutera la société [M] de sa demande tendant à voir reconnaître une créance de 8.460 euros au titre du dépôt de garantie et sa demande de compensation.

Sur les loyers dus jusqu’à l’échéance triennale du 30 octobre 2027 et sur la demande subsidiaire de la société [M] tendant à limiter la condamnation au montant hors taxes

Le bail commercial conclu pour neuf années à compter du 1er novembre 2021 devait expirer le 30 octobre 2030 avec possibilité de résiliation tous les 3 ans.

Comme il est indiqué supra, la société [M] ne justifie pas de fautes de la part de la société MyFL INVEST permettant une résiliation anticipée du contrat. La société [M] ne pouvait, par sa seule décision, imposer à son bailleur le 25 avril 2025 une cessation de ses obligations contractuelles avant la prochaine échéance prévue au bail, soit le 6ème anniversaire, i.e le 30 octobre 2027.

La société MyFL INVEST sollicite à ce titre le paiement d’une somme correspondant à son préjudice soit 29 mois de loyer, du 1er juin 2025 au 30 octobre 2027, sur la base d’un loyer mensuel de 3.415 euros HT, soit 99.035 euros HT et 118.842 euros TTC.

La somme demandée ayant la nature d’indemnité n’est pas assujettie à la TVA chez le bénéficiaire. Le tribunal fera donc droit à la demande à titre subsidiaire de la société [M] de limiter la condamnation à la somme de 99 035 euros HT.

Il n’y a pas lieu à appliquer la majoration de 10% figurant dans les conditions contractuelles demandée par MyFL Invest au titre de retard de paiement ne s’agissant pas de factures mais d’une indemnité compensatrice du préjudice au titre de la rupture fautive du contrat par [M].

En conséquence de ce qui précède, le tribunal condamnera la société [M] à payer à la société MyFL INVEST la somme de

99 035 euros,

correspondant aux 29 mensualités de 3 415 euros HT restantes du 1er juin 2025 au 30 octobre 2027 avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure de son conseil du 9 mai 2025, avec capitalisation des intérêts dus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles de la société [M] au titre des loyers impayés

La société [M] réclame la restitution de 57.528 euros, correspondant à 50 % des loyers versés entre juillet 2022 et mai 2025, au motif qu’elle aurait été contrainte de partager les locaux avec la société [S].

Comme il a été démontré plus haut, la société [M] ne démontre ni l’existence d’un bail concurrent consenti par la société MyFL INVEST à la société [S], ni une privation de jouissance de 50 % des locaux liée à la présence de [S] qui rentrait dans le cadre d’une coopération opérationnelle avec cette dernière.

En conséquence de ce qui précède, le tribunal rejettera l’ensemble des demandes reconventionnelles de la société [M]

Sur les autres demandes :

Pour faire reconnaitre ses droit la société MyFL INVEST a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, il conviendra de condamner la

société [M] à payer à la société MyFL INVEST la somme 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La société [M] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance à intervenir.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoirement :

CONDAMNE la société [M] à payer à la société MyFL INVEST la somme de 8.434,80 TTC euros au titre de l’arriéré d’indexation du loyer et du loyer de mai 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025,

CONDAMNE la société [M] à payer à la société MyFL INVEST la somme de 99 035 euros au titre de la rupture anticipée à ses torts du bail des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure de son conseil du 9 mai 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes et selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE la société [M] de sa demande de compensation des sommes réclamées par la société MyFL INVEST avec le dépôt de garantie,

DEBOUTE la société [M] de sa demande reconventionnelle de restitution de 50% des loyers perçus de la période allant de juillet 2022 à mai 2025,

CONDAMNE la société [M] à payer à la société MyFL INVEST la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société [M] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de Greffe liquidés à la somme de 75,04 euros TTC dont TVA 12,51 euros,

DIT que la présente décision est prononcée par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, et que la minute de la décision est signée par Monsieur Serge BEDO, président d’audience et par Madame Alexandra PINO BRUGUIER, greffier présent lors de la remise de la décision.