Résiliation unilatérale d’un bail commercial : absence de manquement grave du bailleur et indemnisation jusqu’à l’échéance triennale

Sur le fondement de l’article 1226 du Code civil, le preneur ne peut résoudre unilatéralement le bail qu’à ses risques et périls, après mise en demeure sauf urgence, et doit démontrer la gravité de l’inexécution. La présence d’un tiers dans les locaux ne caractérise pas un manquement du bailleur lorsque les pièces établissent qu’elle résultait des relations professionnelles du preneur avec ce tiers et qu’aucun trouble de jouissance n’est démontré.

Le preneur qui rompt fautivement le bail reste tenu d’indemniser le bailleur jusqu’à la prochaine échéance contractuelle. L’indemnité correspondant aux loyers restant à courir n’étant pas une facture, elle n’est pas assujettie à la TVA et ne peut être assortie de la majoration contractuelle de 10 % applicable aux retards de paiement. Les intérêts sont dus au taux légal à compter de la mise en demeure, avec capitalisation conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

L’indexation prévue au contrat s’applique automatiquement. Toutefois, le tribunal a refusé la majoration forfaitaire et le taux légal majoré, en raison de la réclamation tardive de l’indexation. La stipulation d’un dépôt de garantie ne suffit pas à établir son paiement, qui doit être prouvé par le preneur. La partie succombante supporte les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le preneur d’un bail commercial de neuf ans a résilié unilatéralement le contrat avec un préavis de trente jours, invoquant un manquement du bailleur. Celui-ci réclamait notamment l’indexation, le loyer de mai 2025 et les loyers jusqu’à l’échéance triennale. Le tribunal a retenu la rupture fautive du bail, rejeté les demandes reconventionnelles du preneur et condamné celui-ci au paiement de l’indexation, d’une indemnité correspondant aux loyers restant dus, des dépens et des frais irrépétibles.

MyFL INVEST a donné à bail commercial des locaux à une société exerçant une activité de services web et informatiques, pour neuf années à compter du 1er novembre 2021. Après l’entrée au capital du preneur d’un groupe devenu ensuite dirigeant, une autre société a occupé une partie des locaux dans le cadre de relations professionnelles avec le preneur.

Le preneur a résilié unilatéralement le bail avec un préavis de trente jours, en invoquant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. Le bailleur a contesté cette rupture et demandé le paiement de l’indexation, du loyer de mai 2025 et des loyers restant dus jusqu’à l’échéance triennale de 2027.

Le preneur sollicitait le rejet de ces demandes, la restitution d’une partie des loyers versés, la reconnaissance d’un dépôt de garantie et la compensation. Le tribunal a retenu la rupture fautive du bail, écarté les demandes reconventionnelles et condamné le preneur au paiement de l’indexation, d’une indemnité correspondant aux loyers restant à courir, des dépens et de frais irrépétibles.

• Existence d’une inexécution contractuelle imputable au bailleur
• Gravité suffisante de l’inexécution au sens de l’article 1226
• Preuve d’un trouble de jouissance effectivement subi
• Mise en demeure préalable avant la résolution unilatérale
• Établissement de la date et du montant de l’indexation contractuelle
• Justification effective du paiement du dépôt de garantie
• Qualification de l’indemnité comme réparation d’une rupture fautive

• Attestation du preneur autorisant la domiciliation du tiers
• Factures du tiers adressées au preneur en 2022
• Décompte contractuel de l’indexation et des loyers
• Attestation de l’expert-comptable sur l’absence de dépôt versé
• Contrat de bail prévoyant l’indexation et le dépôt

Le preneur reste tenu des conséquences financières de la rupture anticipée lorsqu’il ne prouve ni manquement grave du bailleur ni trouble de jouissance. Le bailleur obtient l’indexation, une indemnité jusqu’à l’échéance triennale, les intérêts, les frais irrépétibles et les dépens.

• Exclusion de la résolution unilatérale justifiée par le preneur
• Paiement de l’indemnité correspondant aux loyers restant à courir
• Application de l’indexation contractuelle
• Exclusion des majorations pour réclamation tardive
• Rejet de la restitution partielle des loyers
• Rejet de la compensation avec le dépôt de garantie

À faire

• Vérifier la clause d’indexation et sa date d’effet
• Documenter toute occupation d’un tiers dans les locaux
• Adresser une mise en demeure avant toute résolution
• Conserver les justificatifs du dépôt de garantie
• Calculer séparément loyers, indemnité et intérêts

À éviter

• Résilier un bail sans caractériser un manquement grave
• Invoquer un trouble de jouissance sans preuve
• Confondre indemnité compensatrice et loyers facturés
• Appliquer automatiquement une majoration contractuelle
• Réclamer un dépôt sans justificatif de paiement

La résolution unilatérale du bail commercial selon l’article 1226 du Code civil

La résolution par notification suppose, sauf urgence, une mise en demeure préalable mentionnant la faculté de résoudre le contrat. En cas de contestation, le créancier doit prouver la gravité de l’inexécution. Le preneur n’a pas démontré de faute du bailleur ni de trouble de jouissance imputable à celui-ci ; la rupture anticipée a donc été retenue comme fautive.

L’indexation automatique des loyers et ses majorations

Le bail prévoyait une révision automatique du loyer à compter du 1er décembre 2024. L’indexation était donc due sans demande préalable. Toutefois, la majoration forfaitaire de 10 % et les intérêts au taux légal majoré ont été écartés, la réclamation tardive de l’indexation ne justifiant pas leur application.

La preuve du paiement du dépôt de garantie

La clause prévoyant un dépôt de garantie ne prouve pas son versement effectif. Le preneur ne produisait aucun justificatif de paiement, tandis que l’attestation de l’expert-comptable du bailleur indiquait qu’aucun dépôt n’avait été versé. La demande de reconnaissance et de compensation a été rejetée.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1226 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1302 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1724 du Code civil, Article 1726 du Code civil, Article 1734 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil